La sagesse conventionnelle est que les baux sont rédigés pour aider les propriétaires plutôt que les locataires. Il n’est pas étonnant que les locateurs protègent leurs intérêts autant que les locataires, et ce n’est un secret pour personne que les courtiers les paient souvent. Toutefois, en comprenant votre contrat de location et en représentant un courtier en éthique et expert travaillant pour votre compte, vous pouvez obtenir un contrat de location avantageux pour les deux parties à la transaction.
Types de baux
Un aspect confus du crédit-bail est que même les experts du secteur peuvent être incohérents dans leur description des différents types de crédit-bail. La plupart des contrats de location d'installations industrielles sont une variante «brute» ou «nette». Les contrats de location nets sont couramment utilisés pour les propriétés industrielles d'un seul locataire, tandis que les contrats de location bruts modifiés sont typiques dans plusieurs installations de location. Ces termes font référence à la manière dont les rôles et les responsabilités sont répartis entre le propriétaire et le locataire, comment les différentes dépenses immobilières sont payées et qui les paie.
Dans le cas d'un contrat de location brut à service complet, le locataire verse un loyer mensuel forfaitaire au propriétaire et le propriétaire paie à son tour les taxes, l'entretien, les assurances et les services publics. Le locataire doit également payer toute assurance supplémentaire de propriété, taxes ou dépenses de services publics engagées pour son activité professionnelle, ainsi que toute augmentation future des dépenses d'exploitation du bien.
Un bail brut modifié est courant dans les installations industrielles. Cela ressemble à un bail brut à service complet, mais certaines dépenses d'exploitation, telles que les taxes sur les biens immobiliers, l'électricité, les services d'entretien ou de nettoyage, sont payées directement par le locataire. Cette structure de bail est utile si chaque locataire a une entreprise différente et des besoins différents et / ou si certains services publics sont directement contrôlés par des locataires individuels.
Comme les contrats de location bruts, les contrats de location nets se présentent sous plusieurs formes. Un bail net oblige le locataire à payer tout ou partie des dépenses liées à la propriété directement à la source, qu'il s'agisse d'un fournisseur de services, d'une autorité fiscale ou d'une compagnie d'assurance, par exemple. Comme il n’existe pas de normes établies quant aux coûts qui peuvent être exclus ou inclus dans un contrat de location net, le contrat de location est généralement personnalisé en fonction des besoins.
Avec un contrat de location de réseau unique, le locataire paie un loyer mensuel du montant forfaitaire, ainsi que les taxes foncières. Le propriétaire est responsable de toutes les autres dépenses d'exploitation de la propriété et des installations du locataire.
Avec un contrat de location de réseau double, le locataire paie un loyer mensuel de base unique, ainsi que les taxes foncières et l'assurance de biens. Le propriétaire est responsable de toutes les autres dépenses d'exploitation.
Un contrat de location de réseau triple, qui est souvent utilisé avec des installations industrielles pour un seul utilisateur, signifie que le locataire paie "TMI": taxes, entretien et assurance de biens. Les locataires sont également responsables de tous les coûts liés à leur occupation, y compris les taxes foncières personnelles, les services de nettoyage et tous les coûts liés aux services publics. Le propriétaire est responsable du toit et de la structure, et parfois du parking. Si vous envisagez de louer un réseau triple, il est important de clarifier l’aspect stationnement à l’avance ou les différends de risque à l’avenir. Un contrat de location triple réseau donne au locataire un contrôle presque total sur la propriété, à condition qu'il respecte les limitations d'utilisation et les autres clauses spécifiées dans le contrat de location. L'inconvénient est que les baux de réseau triple ne peuvent souvent pas être résiliés, sauf dans des situations extrêmes, telles que le jugement d'un domaine éminent.
Un contrat de location triple réseau absolu ou un contrat de location obligataire est un contrat de location triple net avec une différence essentielle: le locataire ne peut en aucun cas annuler le contrat de location. Les investisseurs et les prêteurs immobiliers aiment les contrats de location d’obligations, pour des raisons évidentes, mais le contrat ne fonctionne que si la société locataire a des chances raisonnables d’avoir une longue durée de vie.
Longueur, restes et options
Les propriétaires aiment les baux à long terme et proposeront un taux de location plus bas et davantage de concessions pour un bail de 10 ans ou plus. Toutefois, les entreprises préfèrent la flexibilité, compte tenu en particulier du rythme de l’économie mondiale en rapide mutation. De nombreux locataires recherchent le meilleur des deux mondes en prenant un bail à long terme avec une option d'annulation, si possible. Certains propriétaires exigeront un certain préavis ou une autre compensation afin de minimiser les pertes de revenus éventuelles par vacance.
Par ailleurs, les baux industriels actuels ont souvent une durée de vie plus courte que par le passé. Vous êtes susceptible de payer un loyer relativement élevé pour un bail de cinq ans ou moins, mais pour certaines entreprises, sous certaines conditions, le coût plus élevé est rentable.
Vous pouvez également demander une option ou des options pour étendre le bail à une structure de taux de location que vous devez négocier à l'avance. Les accords types incluent le maintien des conditions du bail, le maintien à un taux ajusté d’un certain pourcentage ou le maintien aux conditions du marché.
Une autre question relative à la durée du bail à considérer est un éventuel vestige: restez dans votre espace un ou deux mois supplémentaires après la date d’expiration du bail. En règle générale, les propriétaires ont besoin d'un loyer excédentaire représentant 200% du loyer du mois dernier, mais vous pourrez peut-être négocier un taux légèrement inférieur.