"Beaucoup de gens auraient pu penser qu'il y avait un grand plan directeur pour moi de retourner en terre britannique, mais ce n'était pas le cas", déclare Simon Carter, devenu directeur financier de l'un des plus importants groupes immobiliers du Royaume-Uni il y a un an.
Les observateurs peuvent avoir des raisons de penser que Carter est le fils prodigue. Après tout, son arrivée dans le groupe de 5,6 milliards de livres sterling, qui compte nombre des sites de vente au détail les plus connus au Royaume-Uni, y compris le centre commercial Meadowhall Mall à Sheffield, a fait suite à un passage de dix ans dans le groupe. FTSE-100.
Ensuite, lorsque Lucinda Bell a quitté ses fonctions en 2018, Carter a déclaré qu'il était prêt à mettre en pratique ses compétences de stratège et de négociateur qu'il avait développées en tant que CFO de Quintain Estates et du groupe logistique européen Logicor.
Désormais, ces compétences sont mises à l’essai alors que British Land cherche à réduire sa position dans les sites de vente au détail au profit de l’aménagement de bureaux, car le commerce électronique et le début du Brexit ont une incidence sur la surface de vente.
"Lorsqu'il y a un bouleversement économique et politique potentiel, la gestion des risques est mise en avant", a déclaré Carter. Il en résulte que British Land a réduit son ratio prêts / valeur, qui correspond à la mesure du total des prêts par rapport à la valeur des actifs acquis, à 27%, un minimum historique pour le groupe.
Dans le même temps, le groupe poursuit la transformation de son profil d'investissement en s'éloignant des activités de gros axées sur le commerce de détail. Le mois dernier, British Land a poursuivi sur cette lancée en cédant 12 grandes zones de sa coentreprise avec Sainsbury à Realty Income Corporation pour 429 millions de livres sterling.
"Nous allons réduire notre pondération des ventes au détail. Nous l'avons fait au cours des quatre ou cinq dernières années, en vendant environ 2,5 milliards £ d'actifs au détail. À un moment donné, nous représentions les deux tiers du commerce de détail et le tiers des bureaux, nous sommes maintenant à 50/50 ", a-t-il déclaré.
Au cours des cinq prochaines années, la part de la vente au détail pure-business sera réduite à un tiers du portefeuille de British Land, car le groupe poursuit des développements à usage mixte qui répondent à un ensemble de nouvelles attentes de la clientèle, parmi lesquelles de nombreuses sociétés mondiales. .
"Ils veulent des bâtiments où leurs employés peuvent travailler dans une zone de plus que des bureaux, où il y a aussi des utilisations commerciales, résidentielles et de loisirs", a déclaré Carter. "Nos campus sur les sites londoniens de Paddington, Regents Place et Broadgate répondent à cette idée d'utilisation mixte." De plus en plus, l'entreprise deviendra de plus en plus polyvalente, moins en termes de vente de bureaux et de vente au détail, et plus en le combiné ", ajoute-t-il.
Les arguments fondés sur des preuves pour la prise de décisions d'investissement sont en grande partie ce que Carter apporte à l'équation, en tant que stratège utilisant les informations obtenues à partir des données.
Construire l'ensemble des compétences
Après des études d'économie à l'Université de Cambridge, Carter a obtenu son diplôme de comptable chez Arthur Andersen, où il s'est concentré sur l'immobilier avant de rejoindre la banque d'investissement UBS, avant la chute d'Andersens à la suite du scandale Enron de 2001.
Après un coup de chance, il s'est vu offrir la possibilité d'être négociateur en titres à revenu fixe à la banque, qu'il décrit comme amusant, en dépit de la pression élevée et de la punition de onze heures par jour. Il dit dans cet environnement "vous en apprenez beaucoup sur vous-même, ce que vous faites bien et ce que vous ne faites pas aussi bien.
"En comptabilité, les choses tendent à être relativement lentes et vous avez suffisamment de temps pour collecter l'analyse, interpréter l'analyse et prendre une décision, mais dans un étage de négociation, vous ne le faites pas. Vous devez faire de votre mieux avec les informations disponibles sur l'échelle de temps pour prendre une décision, cela fait partie de l'art du commerce. J'ai trouvé cette expérience très utile pour le reste de ma carrière ", a-t-il déclaré.
Malgré l'enthousiasme de la salle des marchés, il déclare que son déménagement en Grande-Bretagne, où il est devenu dirigeant de trésorerie, était motivé par le désir de travailler pour une entreprise où il pourrait combiner l'expérience comptable avec une compréhension complexe du financement. "Comparé à d'autres secteurs, le financement a tendance à être important dans le secteur immobilier", a-t-il déclaré.
En dix ans, dans British Land Carter, il est passé de la trésorerie à la finance d'entreprise, avant de diriger les deux départements, puis de suivre la stratégie du groupe. Mais son désir de devenir chef des finances d'un groupe l'amène à rivaliser avec Quintain Estates, dépassé par son projet géant à Wembley Park, qui comprend la reconstruction du stade national.
"Ils recherchaient quelqu'un qui avait une expérience des transactions et de la stratégie car il était évident qu'il devait exister une sorte d'événement de liquidité pour les actionnaires, la société était en danger, mais l'équipe de direction l'avait changé. J'avais besoin d'une sorte d'activité capitale ", dit-il.
"Notre accès au capital n'était pas suffisant pour maximiser la valeur de Wembley. Il a donc été essentiel de trouver plus de capital pour faire progresser Wembley, ainsi que pour nos actionnaires et les actionnaires d'un acheteur", a-t-il déclaré.
Lors de l'événement, Quintain Estates avait été acquis par le groupe américain de capital-investissement Lone Star en 2015, mais le fonds d'activiste Elliott Capital Advisors avait fait une incursion au coucher du soleil sur les actions de Quintain, ce qui avait provoqué une offre plus importante de Lone. Star
Carter resta avec les nouveaux propriétaires, mais partit ensuite pour rejoindre Logicor, un groupe de logistique européen en forte croissance que les propriétaires de capital-investissement Blackstone tentaient de décharger. "Ils cherchaient un CFO pour les aider dans le processus de vente. C’était une introduction en bourse à deux volets et une vente privée. C’était une excellente opportunité car je n’avais jamais travaillé dans une entreprise paneuropéenne."
Logicor a été achetée par China Investment Corporation (CIC), le plus grand fonds souverain du pays, en juin 2017. Carter est resté avec le nouveau propriétaire, mais l'opportunité de rejoindre British Land en tant que CFO a été présentée à quelques mois.
Soulever la barre
Lorsqu'elle est arrivée à British Land pour un rôle qu'elle a décrit comme "pratiquement la seule opportunité immobilière qui m'aurait éloignée de Logicor", les transactions et la stratégie étaient des domaines clés, mais la réputation de discipline du capital l'était également. Lucinda Bell Cela s'était développé.
En ce qui concerne la fonction financière elle-même, Carter dit qu'il cherche à mettre à jour et à améliorer les systèmes du groupe. "Nous avons de bons systèmes, mais le rythme des changements est assez rapide dans ce domaine. Il est donc important de veiller à ce que nous ayons les bons indicateurs de performance, qu'ils soient aussi avancés que possible.
"Comprendre les performances de l'organisation, mais aussi sa trajectoire future probable, est également très important. Il est très important de présenter des panneaux de contrôle. Ce genre de chose est une chose sur laquelle nous sommes très concentrés sur la gestion de l'entreprise", a-t-il déclaré.
"Comme beaucoup d'autres fonctions financières modernes, il est de plus en plus question de l'avenir et des facteurs sous-jacents de la société et de sa compréhension." C'est l'une des choses que nous envisageons actuellement de faire de nos conseils possible automatisé ", révèle.
En fin de compte, une fonction financière plus agile et capable de travailler plus étroitement avec d'autres secteurs du groupe par le biais de l'association professionnelle sera plus en mesure de contribuer à la croissance de British Land dans un secteur en rapide mutation, dit Carter.
"L'immobilier est parfois davantage considéré comme une classe d'investissement que comme une occupation sous-jacente ou des principes fondamentaux. Un type de personne et des compétences différentes sont donc de plus en plus nécessaires au sein d'une entreprise immobilière. "dit Carter.
"L'espace en tant que service est une chose qui va certainement en entendre davantage, alors nous sommes bien placés pour répondre à la demande des locataires d'accroître la flexibilité, car nous pouvons lui donner un prix. Nous avons un grand portefeuille sur les campus, nous déplaçons donc les occupants partout », ajoute-t-il.
Un exemple en est présenté sous la forme d’une récente initiative de British Land sur son site de Broadgate. "Un locataire nous a demandé d'aider à bâtir un réseau de femmes, car elles ne connaissaient personne d'autre dans leur immeuble. Nous avons organisé un événement pour les rassembler", a-t-il déclaré.
Carter dit qu'il voit les deux aspects clés de son rôle: diriger la fonction finance et aider à conduire la stratégie, comment aller de pair. "Je ne crois pas que les deux éléments s’excluent mutuellement, ils sont tous deux importants et sont des faces presque différentes de la même pièce.
"Il y a les choses d'hygiène qu'un CFO doit faire, c'est-à-dire s'assurer que nous évitons la fraude et que nous avons de bons contrôles pour protéger nos actifs et nos revenus." Ensuite, les bonnes décisions stratégiques sont prises. Nous créons donc de la valeur pour nos actionnaires ", a-t-il ajouté.
La clé de ce dernier est de comprendre l'appétit du risque, ce qui, en tant que président du comité des risques du groupe, est sur le point de réussir. "Nous avons des seuils pour le niveau d'endettement que nous devrions avoir, le risque de développement, le risque que le marché laisse, nous gérons tout cela en fonction de ce que nous croyons être l'environnement externe et la stratégie à long terme", a-t-il déclaré.
"Il s'agit d'atteindre des objectifs stratégiques sans prendre de risques inutiles, en surveillant en permanence l'évolution de l'environnement externe." Avoir des KRI (indicateurs clés de risque) est une très bonne discipline ", dit-il.
En référence au Brexit, Carter déclare: "De toute évidence, nous pensons que les risques externes sont un peu élevés en ce moment." Mais il insiste sur le fait que le groupe dispose de nombreuses opportunités qu'il a identifiées: "nous pouvons appuyer sur le bouton si le monde s'avère être dans la ligne de notre scénario de base ou un peu mieux". Si les choses se gâtent, nous pouvons simplement rester les bras croisés pendant un certain temps ", ajoute-t-il.