Bien que vous ne puissiez pas réclamer une perte lorsque vous vendez une maison à un prix inférieur à ce que vous avez payé, une perte sur une vente de maison peut être déductible si la propriété est traitée comme un immeuble de placement. Pour cette raison, les contribuables convertissent souvent leur maison en un bien locatif avant de le vendre. Cependant, comme le montre un nouveau cas, Langston, Note de service 2019-19, 21/03/19, L'activité de location doit être légitime.
Bien sûr, si vous vendez une maison en échange d'un profit, vous pouvez bénéficier d'une exclusion fiscale spéciale pouvant aller jusqu'à 250 000 dollars pour les contribuables individuels et de 500 000 dollars pour les contribuables collectifs. La maison doit avoir été utilisée comme résidence principale au moins deux des cinq dernières années. Mais il n'y a pas d'allégement fiscal correspondant lors de la vente de la maison à perte.
Pour cette raison, vous pouvez conserver votre maison en location pendant au moins deux ans avant de la vendre. En conséquence, vous pourrez peut-être déduire la perte.
Dans le nouveau cas, un couple possédait une maison à Tulsa, dans l'Oklahoma. Il avait été estimé à 290 000 dollars quand ils ont commencé à le rénover en 2001. Ils ont déménagé de la maison aux appartements voisins en 2005, mais ils ont conservé nombre de leurs biens dans la maison pendant plusieurs années. En 2008, le couple a déménagé dans une autre maison.
Le remodelage a été achevé en 2010, neuf ans après son début, mais la maison a été laissée vide. Aux fins de la couverture d'assurance, le couple a trouvé un ami qui a accepté de louer la maison cinq jours par mois à 500 $ par mois.
Enfin, le couple a proposé la vente de la maison au public en 2012 et l'a vendue 540 000 dollars en 2013. En raison de la rénovation, il a prétendu que la vente avait entraîné une perte de 400 000 dollars. Ils ont déduit cette perte car ils ont maintenu que la maison était devenue un bien locatif.
Pas si vite: le juge dans l'affaire de la Cour de l'impôt n'achetait pas son argument. Pour être considéré comme une activité de location, vous devez montrer votre intention de générer des revenus à partir de la propriété. Ensuite, il n'est plus traité comme une propriété pour un usage personnel. Mais cela ne semble pas être le cas dans ce cas.
Le juge a noté que le couple ne mettait la propriété sur le marché que pour le loyer et seulement cinq jours par mois pour préserver sa couverture d'assurance. La maison était inoccupée les années précédentes. Par conséquent, il n'y avait pas de véritable objectif de profit dans cette activité de location. De plus, les contribuables ont continué à utiliser la maison personnellement pour le stockage.
De même, le juge a rejeté l'argument subsidiaire du couple selon lequel la propriété était un investissement dont ils avaient l'intention de bénéficier au fil du temps.
En bref: la maison n’est jamais devenue un bien locatif, la déduction de la perte est donc refusée. La leçon à tirer ici est que vous ne pouvez pas faire les choses à moitié. Si vos clients ont l’intention d’utiliser une maison à des fins de location, ils doivent tout faire.