Acheter, vendre et investir dans l'immobilier commercial n'est plus la même chose qu'il y a 10 ans et, dans 10 ans, il devrait être complètement modifié.
"La technologie évolue dans notre secteur", a déclaré Brendan Keating, PDG de Logic Commercial Real Estate. "Donc, comme nous devons nous concentrer sur les affaires, nous devons penser à notre technologie pendant que nous commercialisons." La technologie ne laisse aucune industrie sacrée et il y a beaucoup de revenus dans le secteur de l'immobilier commercial que la technologie voudrait interrompre.
Bien qu'il ne soit pas certain de ce que seront ces interruptions, l'industrie est susceptible de changer au cours de la prochaine décennie.
"Les gens sont plus connectés, avec une nouvelle capacité à communiquer et à trouver des informations", a déclaré Tom Fennell, directeur du Dickson Commercial Group. Parce que le grand public peut maintenant tout voir, à vendre ou à louer, le rôle du courtier est véritablement consultatif. "Il ne s'agit pas seulement de fournir" Voici un bâtiment ou un terrain à vendre ", mais d'aider le client à naviguer et à être un conseiller sur les bonnes affaires de ce marché, si elles sont surévaluées ou Il a un prix bas. "
"Les locataires qui choisissent de s’implanter dans plusieurs marchés enquêtent beaucoup sur ce qu’ils souhaitent faire et sur la raison de leur implantation dans une zone donnée", a déclaré Garrett Toft, vice-président senior de CBRE et ancien président de la Society of Industiral and Office Realtors ( SIOR).
Toft a déclaré aujourd’hui que la décision d’ouvrir un centre de distribution au Nevada pouvait être prise par un entrepreneur du sud de la Californie qui aimait bien Las Vegas, mais que cette décision est prise après une enquête sur les options en matière de travail et de transport. du Nevada. "Ils vont dépenser beaucoup de temps et d’argent avant même de prendre le téléphone et de parler à un agent, la sophistication des locataires a considérablement augmenté."
En plus de la main-d'œuvre disponible, il y a un besoin de terres disponibles. Les prix des terrains ont considérablement augmenté dans le nord du Nevada ces dernières années, au point que la propriété est sur le marché et que les propriétaires repensent probablement les prix, a déclaré Ken Stark, président de Stark & Associates. . Les coûts plus élevés des terrains et des travaux de construction augmentent les prix de location et de vente, ainsi que l’augmentation des tarifs locaux.
L'effet économique
Trop de frais et de réglementations peuvent affecter le secteur de l'immobilier commercial, ce qui affecte l'économie du Nevada en décourageant les propriétaires d'entreprises qui souhaitent quitter la Californie, a déclaré Stark.
"Ils ne veulent pas que les mêmes réglementations soient appliquées ici, alors si les coûts des nouvelles entreprises qui arrivent ici vont être facturés à d'autres États", a déclaré Stark. Cela ne veut pas dire que le Nevada devrait tout donner comme incitation, mais que le Nevada doit rester rapide, réactif et propice aux affaires.
"J'ai entendu quelqu'un dire:" Dans l'immobilier, on ne gagne de l'argent que lorsque l'économie est à la hausse ou à la baisse. C'est quand on est coincé que personne ne gagne de l'argent, surtout quand on cherche à acheter et à vendre ", a déclaré Jennifer Ott. vice-président exécutif, détaillant, ROI Commercial Real Estate. "L’économie a une incidence sur nos activités et l’évolution du développement économique dans notre partie de l’Etat l’affecte également. Des moteurs économiques comme ceux que nous voyons à présent provoquent une augmentation de la population, ce qui profite au développement et à l'emploi. "
Si l'économie est forte et que les gens se déplacent vers l'État, il y a une augmentation correspondante du besoin de biens immobiliers industriels pour fournir des services de soutien. À l’heure actuelle, le commerce électronique stimule considérablement l’économie du sud du Nevada.
"La demande d'espace d'entreposage pour les centres de distribution est probablement l'utilisation prédominante d'espace industriel sur le marché aujourd'hui", a déclaré Michael Newman, directeur général de CBRE Las Vegas.
Lorsque l'économie du Nevada est forte, les gens se sentent plus en sécurité lorsqu'ils investissent.
"L'activité immobilière commerciale n'est pas une activité très liquide comme celle de posséder une action, vous pouvez la vendre le lendemain si vos sentiments changent", a déclaré Keating. "Si vous investissez dans l'immobilier commercial, vous optez généralement pour une approche à plus long terme que pour le marché boursier. Vous devez donc penser à ce que sera l'économie dans un an, trois ans, cinq ans. Il est très important pour nous d'avoir un bon leadership dans notre État, des lois et des programmes favorables aux entreprises, tout comme notre économie, tout comme nos affaires. "
L'industrie affecte l'économie et en est affectée.
"Nous travaillons avec des entreprises qui souhaitent s’implanter ici et en faciliter la croissance. Notre activité consiste donc principalement en développement économique", a déclaré M. Newman.
"Nous convainquons les développeurs d'investir des centaines de millions de dollars dans la construction d'installations industrielles pour les locataires", a déclaré Toft. Ensuite, le courtier reçoit des commissions de vente sur le terrain et lors de la location du bâtiment, les architectes, les ingénieurs et les entrepreneurs gagnent de l'argent, et tous les fournisseurs de construction qui y assistent le font également.
Sans parler des entreprises auxiliaires qui suivent les entreprises en croissance et de toutes les industries impliquées dans une transaction, a déclaré Fennell. "Si c'est un développement ou un bail, vous avez des courtiers, vous avez l'industrie de la construction et toutes les opérations qui vont avec, vous avez des avocats, vous avez des développeurs, vous avez des banques, il y a tellement de personnes impliquées."
Tirez sur les étoiles
Que faut-il pour réussir dans le monde de l'immobilier commercial? Passion, impulsion, soif constante de connaissances, capacité d'adaptation aux changements du secteur, éducation, davantage de données et de connaissances, et énergie.
"Vous devez être une personnalité très énergique où vous pouvez continuer à avancer même lorsque les choses sont difficiles." [It takes] "De longues journées et de longues nuits, juste embrasser la routine", a déclaré Keating.
Fais-le, et tu le feras probablement, ajouta Keating. C'est aussi comprendre les transactions, comprendre le secteur et rechercher l'éducation.
Vous devez penser à l'avance du marché. "Nous avons très bien réussi au fil des années à essayer de réfléchir quelques années et de nous positionner dans ce que nous faisons là où le marché sera, au lieu d'être réactionnaire", a déclaré Toft.
Éducation
L’augmentation de la concurrence est un autre changement dans le secteur. Alors que de plus en plus d’entreprises se déplacent vers le Nevada, de plus en plus de personnes s’investissent dans ce domaine.
L’éducation peut donner l’avantage à un courtier dans un domaine de plus en plus encombré, et plusieurs organisations nationales proposent des formations et des désignations professionnelles pour renforcer le profil du courtier.
"La désignation de CCIM est assez prestigieuse", a déclaré Ott, président de la section CCIM du sud du Nevada. "C'est un moyen pour les gens de se différencier sur le marché et d'accroître leurs connaissances et leurs compétences pour mieux servir leurs clients."
CCIM (Certified Commercial Investment Member) est l’organisation d’enseignement et de réseautage, ainsi que sa désignation.
"La création de réseaux au sein de la section CCIM du sud du Nevada est l’une des plus efficaces", a déclaré Ott. "Je n'ai jamais quitté un programme de dîners sans collecter des informations utiles, que ce soit du programme de dîners ou de quelqu'un d'autre dans la salle, et je crée généralement des liens significatifs."
Pour les clients, une désignation CCIM signifie qu'ils travaillent avec un expert qui peut les aider à comprendre la transaction et à aller de l'avant.
Pour obtenir la désignation de SIOR, la Société des agents immobiliers industriels et de l'Office, certains seuils de revenu, d'expérience et de formation doivent être respectés. Ensuite, lorsque les gens demandent ce que signifie cette désignation, "cela équivaut à un doctorat", a déclaré Toft, un ancien président de la section sud du Nevada. "Cela signifie que le professionnel adhère aux exigences éthiques et que, par conséquent, vous êtes examiné."
Les désignations correspondent au type d’immobilier commercial dans lequel le courtier travaille. Les autres désignations incluent Certified Property Manager et d'autres organisations incluent la NAIOP (Association de développement immobilier commercial), qui n'a pas d'exigence en matière de formation, mais propose des offres de formation. Commercial Alliance Las Vegas, éducation et information sur les politiques publiques, Urban Land Institute, organisme de recherche et d'enseignement, CREW (Commercial Real Estate Women) et ICSC, Conseil international des centres commerciaux.
Quant à l'éducation elle-même, c'est un sac mélangé. Toft était un étudiant en finance avec un baccalauréat en immobilier, mais d'autres courtiers ont des diplômes en anglais ou en philosophie. Le dénominateur commun, a déclaré Toft, est une excellente éthique de travail et une autogestion.
"Beaucoup de gens veulent entrer dans l'industrie parce qu'ils croient qu'ils peuvent gagner leur vie", a déclaré Keating. "Mais si vous n’êtes pas passionné par l’industrie, si une personne y pense 16 heures par jour et l’autre pendant quatre heures, celle qui a la passion réussit."
Auparavant, les clients à la recherche d'un courtier souhaitaient avoir une expérience du même type de transaction que le courtier.
"Si vous allez acheter un immeuble de placement pour 5 millions de dollars et que vous commencez à parler à un courtier et que vous n'avez jamais vendu un immeuble de 5 millions de dollars auparavant, il est un peu difficile de penser qu'ils seront les experts en la matière." royaume ", a déclaré Keating.
Les clients doivent rechercher un courtier qui communique bien, qui soit réceptif et complet. La communication entre les courtiers est importante, a déclaré Ott. Le courtier et le vendeur de l'acheteur doivent être en mesure de communiquer et de traiter avec des avocats, des banquiers et d'autres professionnels susceptibles d'être impliqués.
"C'est une affaire de relations", a déclaré Ott. "Non seulement les relations que nous entretenons avec nos clients, mais également celles que nous entretenons avec d'autres courtiers lors de nos négociations."
Les clients figurant sur la liste ont besoin d'un courtier établi qui écoute et comprend le marché pour leur produit particulier, a déclaré Stark. Du côté du locataire, ils ont besoin d’un courtier qui comprend toutes les propriétés qui répondent aux besoins du locataire. "Le client s'attend à voir tout ce qui est disponible sur le marché, pas seulement [the broker’s] "Les inscriptions, vous devez donc vraiment comprendre ce qu'est le marché", a déclaré Stark.
Un autre changement dans l'industrie est une poussée à l'échelle nationale par des organisations professionnelles telles que SIOR pour s'adapter aux coureurs plus jeunes, a déclaré Toft. "Garantir la continuité de l'âge au sein de l'organisation est un peu difficile, car il faut que des contraintes de temps et de revenus soient affectées avant de pouvoir prétendre à une désignation."
Un diplôme universitaire, un diplôme d'études supérieures et la patience, Newman conseillé. "Cela prend du temps pour commencer et il y a beaucoup de concurrence, je dis toujours aux jeunes qui sont intéressés par l'immobilier commercial, que c'est un domaine magnifique et une carrière formidable, mais peut-être qu'il vaut mieux le faire quand vous venez d'aller à l'université et pourtant vous vivez chez vos parents et vous avez le temps de générer des opportunités et des revenus. "
Maison de ferme
Les courtiers sont généralement des natifs, souvent des résidents à long terme du Nevada et font partie de la communauté. "Nous ne desservons pas la ville par avion pour effectuer des transactions commerciales. Nous volons ensuite hors de la ville et dépensons les revenus que nous avons créés pour l'entreprise ailleurs", a déclaré Keating. Ce sont des résidents dont les enfants vont dans les écoles de la région et visitent les commerces qu’ils ont aidés à localiser dans leurs propres quartiers.
"Je me spécialise dans le crédit-bail et une grande partie de l'entreprise est la représentation des propriétaires et des locataires", a déclaré Ott. "Grâce à cela, je peux aider à façonner notre communauté. J'ai la possibilité d'aider les gens à trouver des endroits pour leurs entreprises et à localiser des locataires dans des quartiers qui font partie de leur vie quotidienne, afin de pouvoir conduire dans la rue et penser: Oh, hey, what J'ai fait & # 39; "
"Nous sommes aujourd'hui dans un secteur en croissance pour la plupart des classes d'actifs", a déclaré Fennell, originaire du Nevada. «Il y a tout simplement plus de personnes qui ont besoin d'acheter, de vendre ou de louer, et plus de projets qui devraient être viables en raison de cette croissance, qu'il s'agisse d'un bâtiment de spécification ou de réhabilitation ou de tout type de projet, qui alimentent la croissance».
"Nous sommes la seule entreprise locale à avoir des bureaux à Las Vegas et à Reno", a déclaré Keating, dont la famille est établie dans le Nevada depuis plusieurs générations. "C'est là que vivent nos familles et nos relations."
"En tant que courtiers, nous essayons de vendre l'opportunité d'investissement de notre marché à des investisseurs institutionnels, qu'il s'agisse de compagnies d'assurance-vie, de fonds de pension ou de gestionnaires de ces fonds", a déclaré Toft. "Nous vendons l'opportunité que nous voyons sur le marché pour la croissance et nous les convaincons de faire leur pari ici."