MUNCIE, Ind. – Les études et enquêtes menées aux niveaux local et national ont été au cœur des arguments des responsables de la Commission de réaménagement de Muncie selon lesquels Muncie aurait besoin de davantage de projets de logements locatifs tels que le projet Bison Ridge.
Mais que disent réellement ces enquêtes et études?
Bison Properties LLC, basée à Noblesville, avait proposé un développement immobilier locatif de 136 unités près de l'ancienne Wilson High School. Les unités proposées étaient des unités à un niveau, de 2 à 3 pièces avec garages.
La question a pris de l'ampleur lundi soir lorsque les membres du conseil municipal ont voté à nouveau pour ne pas parvenir à un accord qui aurait pu inciter le développeur à construire à Muncie.
"C'est incroyable de perdre régulièrement des gens avec les Fishers", a déclaré Todd Donati dans une interview à Star Press.
Des représentants des investisseurs de la société ont déclaré au conseil municipal de Muncie en avril, lorsqu'une obligation avait été rejetée pour aider à financer le projet, qu'ils étaient fermement convaincus que le projet pourrait réussir dans la zone qu'ils souhaitent développer. Lundi, les membres du conseil municipal ont entendu une demande de réduction d'impôt telle que Plan B pour maintenir le projet en vie.
Les responsables du développement économique des villes ont également déclaré que les données corroboraient ce besoin. Alors, que disent les données sur le besoin d’appartements haut de gamme?
Une "analyse des besoins en logement" de 55 pages réalisée par la société Zanola, basée à St. Louis, pour le consultant en ingénierie de la ville, HWC, nécessite la création de 405 nouveaux logements au cours des cinq prochaines années pour répondre à la demande.
Cette étude a été critiquée par un professeur de Ball State qui discute de la crédibilité des données citées dans l'étude et des conclusions finales. L'étude aborde également le besoin de logements occupés par leurs propriétaires, et non de loyers spécifiques dans la communauté.
L'économiste de Ball State, Michael Hicks, a créé un débat en 2018 lorsqu'il s'est d'abord interrogé sur la validité de l'étude de Zanola.
"Je n'aurais pas de problème si ce n'était pas une information fabriquée", a déclaré Hicks dans une interview à Star Press. Sa critique précédente était que les points de données de l’étude, y compris les estimations de la croissance démographique, avaient été inventés par l’étude.
Hicks a noté que le Midwest a eu une performance économique terrible et que toute étude devrait reconnaître ce fait.
Sans nier que ses partisans aient trouvé des preuves anecdotiques à l’appui de leurs affirmations, Hicks a souligné les tendances nationales, qui s’appliquent à Muncie, dans lesquelles la perte de population cause des problèmes incontrôlés pour la croissance dans des dizaines de villes du Midwest.
Hicks a déclaré que le test ultime est dans le pudding et que ce projet ne serait pas construit sans les incitations fiscales.
►Économiste: la ville de Muncie a utilisé des données & # 39; fabriquées & # 39; booster le logement
"La question est de savoir pourquoi les autres contribuables voudraient faire cela", a déclaré Hicks. "Si vous subventionnez suffisamment, c'est rentable." Des réductions d’impôt pour la société à 100% pendant 10 ans auraient représenté près de 4 millions de dollars.
En fin de compte, Hicks a déclaré que les développeurs cherchant des accords avec des communautés comme celle-ci tirent parti d'une communauté désireuse de participer à de nouvelles constructions. Ce projet aurait dû être évalué par les autorités dans ce contexte.
L’étude de Zanola elle-même n’est pas tout à fait claire quant à la nécessité de louer des logements locatifs.
Les entretiens pour cette étude ont été menés avec des parties prenantes de Muncie, notamment le Dr Jeffrey Bird, président de l'Hôpital IU Health Ball Memorial, et Angie Koger, responsable des ressources humaines de l'hôpital.
Lors de ces entretiens, les deux personnes ont noté que les appartements et les condominiums haut de gamme sont disponibles à Muncie, mais la demande pour eux est faible. Au lieu de cela, les deux ont mis l'accent sur l'augmentation du nombre de maisons en augmentant le nombre de nouveaux logements à revenu moyen disponibles pour les nouveaux employés d'hôpitaux.
L’hôpital est un groupe démographique clé, expliquent les responsables municipaux, qui auraient acheté le projet de logement. Donati a déclaré qu'il ne connaissait pas cette partie de l'étude lorsqu'il a été interrogé sur ce rendez-vous spécifique de l'étude lundi soir.
Les responsables de la ville et d’autres personnes ont exprimé leur désaccord avec la position de Hicks sur l’étude de Zanola, affirmant qu’il était trop conservateur. Surtout le point de vue de Hick sur le logement vacant à Muncie.
"Quand je lis les informations de Hicks, il me semble qu'il généralise et dit que si une maison existe, c'est une structure disponible dans notre communauté", a déclaré Donati lors d'une interview en avril.
Les critiques de Hicks soutiennent que les chiffres sont biaisés pour montrer beaucoup plus de maisons disponibles dans la ville en dépit du fait que les "maisons" que les gens pourraient acheter se trouvent dans des conditions difficiles à vendre aux personnes souhaitant s'installer immédiatement en ville.
Ces mêmes critiques de Hicks disent que le soutien à davantage de locations haut de gamme repose sur plus que la seule étude de Zanola.
De nombreuses études nationales soulignent la nécessité pour les communautés d’accroître leur parc de logements locatifs car les tendances des générations du millénaire et des jeunes générations recherchent des logements locatifs au lieu d’acheter une maison.
Selon eux, les États-Unis sont en train de devenir un pays locatif pour une multitude de raisons.
John Fallon et Tom Farris, directeurs de l'initiative "Vivez près de votre travail", ont déclaré que des groupes du millénaire souhaitaient louer des maisons en raison de la dette de l'université. Par conséquent, ils ne veulent pas faire d'investissement ou d'engagement dans une maison pour le moment.
"Vivez près de votre travail" est un programme de la Delaware Advancement Corporation. Cette initiative a été financée par la Ball Brothers Foundation, la Muncie Redevelopment Commission et la Delaware Advancement Corporation.
Le groupe auquel Fallon et Farris participaient a aidé à collecter des données et des entretiens avec des employeurs locaux, en particulier l’hôpital et l’université, afin de déterminer où leurs employés avaient décidé de vivre après leur embauche.
Fallon et Farris ont mené de multiples entretiens avec des parties prenantes de toute la ville, en particulier autour de l'université et de l'hôpital, et ont conclu que le manque de logements disponibles et abordables était un facteur clé.
Fallon a demandé lors d'une interview avec Star Press, où ces résidents potentiels étaient supposés vivre après avoir pris un emploi chez un employeur à Muncie.
Allez-vous vivre sur la crête coloniale? Allez-vous vivre sur la promenade en ville? Donati, Fallon et Farris soutiennent qu'il s'agit de logements locatifs universitaires.
En fait, la plupart des logements locatifs dans ce qui serait considéré dans le quartier central de la ville sont des logements locatifs pour les étudiants.
Selon eux, Bison Ridge aurait pu être cette réponse. Selon les autorités et une étude de faisabilité, tout investissement dans le développement du littoral du centre-ville pourrait également être la solution.
Une étude de faisabilité sur le logement locatif réalisée par HWC pour la ville, en particulier pour le développement faisant face au fleuve, montre le besoin d'appartements de meilleure qualité et de meilleure qualité.
Cependant, l'étude a spécifiquement demandé plus d'appartements dans le centre-ville, et rien ne fait référence à la zone entourant l'ancien lycée Wilson. Il offre simplement un soutien clair au développement de la berge proposé par la ville.
Les informations sur les locations dans le centre-ville ont montré que le taux d'occupation de la région est de 90%.
Donati, interrogé sur la conclusion de l'étude qui cite spécifiquement les appartements dans le centre-ville, a déclaré que les données non couvertes par l'étude démontraient la nécessité de louer des logements dans toute la ville.
L'étude de faisabilité de HWC pour le développement de la berge a montré que 20 774 résidents vivent à l'extérieur de la ville de Muncie et voyagent quotidiennement.
À titre de référence, l’étude a également montré que 12 738 résidents vivent dans la ville et travaillent à l’extérieur, tandis que 10 004 résidents vivent et travaillent dans la ville de Muncie.
Bison Ridge a peut-être capturé certains de ces voyageurs.
Aucune étude de faisabilité n'a été réalisée pour le projet Bison Ridge. Les membres du conseil municipal en ont fait la demande en avril, mais Donati a déclaré que le projet serait retardé au-delà de ce que le développeur serait disposé à travailler.