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Avec Meghna Chakrabarti
Posséder une maison reste-t-il le rêve américain? Un aperçu des avantages et des inconvénients de la location plutôt que de l’achat dans notre série spéciale «Where We Call Home».
Les invités
Kevin Scanlan, courtier et propriétaire de All City Real Estate. Président du conseil d'administration d'agents immobiliers d'Austin.
Synia Jordan, agent immobilier de l’équipe Legacy Homes de Keller Williams à Grand Rapids, Michigan. ()
Ryan Dezember, Journaliste du Wall Street Journal qui écrit sur le marché du logement. ()
Chris Herbert, directeur général du Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard. ()
Résultats de l'enquête "Où nous appelons notre maison"
Faits saillants de l'interview
Sur les pressions sur les marchés immobiliers des "acheteurs algorithmiques de Wall Street" et d'autres investisseurs
Dezember: "L’une des choses vraiment intéressantes qui m’ont envoyé à Nashville, et plus particulièrement à la banlieue sud de Nashville, c’est que c’était un endroit où les investisseurs de Wall Street ont commencé à acheter en masse des maisons au plus profond de la crise Forclusions, acheter beaucoup de maisons là-bas longtemps après que la crise des forclusions se soit apaisée, et elles continuent à acheter là-bas, et elles achètent ces maisons à louer parce que Nashville possède le genre de tous les ingrédients que vous recherchez. La croissance de l'emploi a été très bonne, en particulier dans la banlieue sud. Ces acheteurs, ces entreprises de Wall Street et leurs algorithmes vont donc trier toutes les données et dire "achetez les maisons ici." moins cher dans le meilleur district scolaire où la population et l’emploi sont en forte croissance, et nous avons trouvé cette ville, Spring Hill, où un GM (ils y travaillaient autrefois), c’était des terres agricoles et c’est maintenant un endroit où cinq pour cent ou plus des maisons appartiennent à environ quatre entreprises qui les louent. L'énorme croissance du genre repoussant les limites de la région métropolitaine. Et ce que nous avons découvert, c’est que les gens qui essayaient d’acheter des maisons seraient dans ces murs. "Les acheteurs de rue qui paient tout l'argent, ne nécessitent aucune évaluation ou quoi que ce soit, et ils étaient comme perdre ces guerres d'enchères, puis faire demi-tour et devoir louer ces maisons."
Herbert: «De nombreux investisseurs familiaux ont emménagé dans cet espace du marché. Entre 2007 et 2017, nous avons constaté que 4 millions de maisons unifamiliales sont passées de propriétaires occupés à propriétaires. Ce serait un changement relativement temporaire, mais en fait, je pense que beaucoup de gens ont découvert que c’était un bon investissement et qu’il restait là. Je pense que ce n’est pas tant une question de premier achat, ils veulent acheter. nouveau concurrent, qui sont ces investisseurs et Wall Street, et ce sont aussi les plus petits investisseurs qui se lancent dans cette aventure. "
"Entre 2007 et 2017, nous avons constaté que 4 millions de maisons unifamiliales, occupées par leurs propriétaires, étaient occupées par des locataires."
Chris Herbert
Sur le parc de logements et la construction.
Herbert: "Nous n'avons pas construit beaucoup de nouvelles maisons, alors si nous regardons maintenant, nous construisons environ 800 000 maisons unifamiliales. Maintenant, dix ans après l'accident, cela n'aurait pas été une bonne année." années précédentes. Nous retournons très lentement à la construction de maisons unifamiliales et les maisons que nous construisons sont plus grandes. Nous ne construisons pas de maisons d'entrée de gamme pour les acheteurs pour la première fois. "
La question de savoir si le fait de posséder une maison est toujours un élément fondamental du rêve américain.
Herbert: "Je pense que le problème est que, si vous êtes dans une certaine phase de la vie, où vous allez avoir un revenu stable, vous voulez rester au même endroit pendant longtemps: la maison, la propriété est risquée, n'est-ce pas? Les prix montent et descendent, non seulement c'est risqué, mais cela coûte aussi beaucoup d'acheter et de vendre des maisons, vous ne voulez donc pas acheter une maison si vous n'avez pas l'intention d'y être, bref de cinq à sept ans, car vous devez pouvoir vous adapter frais de transaction pour acheter et vendre et surpasser ces hauts et ces bas.Pour dire cela, je dirais que cela reste un socle familier pour la sécurité financière et la stabilité de la maison. Lorsque vous êtes propriétaire, ce n'est pas seulement un investissement, c'est votre maison, et quand Vous êtes propriétaire, vous avez la possibilité de le faire, combien de temps allez-vous rester là-bas, pouvez-vous le réparer, le modifier à votre guise, afin que je pense que le problème de pouvoir appeler un lieu, c'est chez vous, de pouvoir contro va le construire. Financer la sécurité au fil du temps en reste une partie importante. "
Dezember: "Vous devez envisager, par exemple, si je serai ici pendant longtemps? À cause du coût, vous pouvez acheter une maison et, si vous devez déménager dans deux ans et la vendre, vous devez obtenir 6% pour payer l'agent immobilier, et peut-être plus pour tous les coûts, vous devrez attendre que votre maison apprécie beaucoup ou vous ferez un chèque pour en sortir, et c'est quelque chose, vous savez, sans que les prix baissent, dans ce que je suis personnellement pris au piège. Vous achetez une maison et, tout à coup, vous dites: "Allez, attends, que s’est-il passé? Pourquoi les maisons valent-elles moins que le coût de la construction? Pourquoi 50% sont-ils tombés? Et je pense que ce genre d’événement a bouleversé les choses en ce sens. Cela ne s’était pas produit au moins depuis des décennies ou des générations, lorsque toutes les maisons avaient baissé de prix. Certaines régions, comme celle où j’habitais dans le sud de l’Alabama, ainsi que Phoenix et Las Vegas, où tout à coup, vous parlez d’une baisse de prix très rapide de 50, 60%.
"Je pense que c'est une des choses que vous devriez garder à l'esprit, serez-vous là assez longtemps pour que tout cela devienne une moyenne, et pour que vous puissiez en sortir en payant les coûts et en nettoyant? Quelle hypothèque peut être un défi? "On entend parfois sur les marchés chauds:" Oh, vous savez, les prix des maisons augmentent de 10 à 20% par an, eh bien, c'est un peu bizarre, et je ne compterais pas là-dessus. Les gens ne restent pas, ils déménagent et ils travaillent pour une entreprise pendant 30 ans, c'est assez bizarre ces jours-ci. "
"Il ne veut pas acheter une maison s'il n'en a pas l'intention pendant un certain temps, une règle générale de cinq à sept ans, car il doit pouvoir prendre en charge les coûts de transaction liés à l'achat et à la vente et surmonter ces améliorations et ces diminutions."
Chris Herbert
De la liste de lecture
Wall Street Journal: "Mon odyssée de 10 ans pendant la crise du logement aux États-Unis" – "Après avoir examiné plusieurs maisons le long de la côte du golfe d'Alabama, nous avons décidé que la cabine ensoleillée d'Audubon Drive à Foley était la seule , tant que le vendeur a légèrement baissé le prix.
"Il y avait deux chambres à coucher, deux salles de bains, un garage attenant, une remise ordonnée qui était peinte d’une table de pique-nique rouge et une paire de pins imposants à feuilles longues, c’était dans un lotissement ovale de maisons découpées dans un lot de biscuits. De la taille d'un terrain de basket, le chien avait assez d'espace pour courir dans la cour sans piétiner le jardin que nous avions imaginé.
«C’était pratique pour mon journal à Foley et pour l’école de Gulf Shores, où ma femme enseignait à la maternelle.» Les plages du golfe du Mexique sont accessibles en voiture, mais assez loin. nous pardonner pour l'assurance contre les inondations, voir le terrain de jeu dans le quartier ".
Wall Street Journal: "Le taux de propriété immobilière aux États-Unis a atteint le niveau le plus élevé depuis 2014" – "Le taux d'accession à la propriété aux États-Unis a augmenté au quatrième trimestre pour atteindre le plus haut niveau en près de cinq ans, fournissant des preuves récentes que la dynamique revient à la propriété au lieu de la location.
"La proportion de ménages américains propriétaires de leur maison a atteint 64,8% au quatrième trimestre de l'année dernière, contre 64,2% l'année précédente, selon les chiffres du US Census Bureau publiés jeudi. La dernière fois que le taux de propriété était si élevé en 2014.
"Malgré le faible nombre de logements et leur faible coût," les acheteurs expriment réellement leur désir du rêve américain, bien que lentement mais sûrement ", a déclaré Ralph McLaughlin, économiste en chef adjoint de CoreLogic Inc., une firme de données. immobilier
"Le nombre de propriétaires a connu la plus forte augmentation l'année dernière depuis 2004, selon Joel Kan, vice-président associé des prévisions économiques et industrielles de la Mortgage Bankers Association."
Brookings Institution: "Louer le rêve américain: pourquoi la propriété du logement ne devrait pas être une condition préalable à la sécurité financière de la classe moyenne" – "Les politiciens américains, républicains et démocrates, considèrent la propriété comme la pierre angulaire de la vie Il n’est donc pas étonnant que la politique américaine en matière d’imposition sur le logement favorise la propriété au lieu du loyer. La politique fiscale fédérale accorde des préférences spéciales. aux logements occupés par leurs propriétaires, grâce à la déduction des intérêts hypothécaires et à l'exclusion des gains en capital, dans plus d'emplacements et avec moins d'obstacles que les immeubles à appartements.
"La rhétorique politique, une fois de plus des deux côtés, renforce l'idée que la location d'une maison doit être considérée comme un état temporaire, une station de transit sur le trajet vers la destination finale de la maison elle-même.
"L'accession à la propriété présente de nombreux avantages, bien sûr, mais aussi certains inconvénients." Au lieu de considérer l'accession à la propriété comme un objectif en soi, les décideurs devraient créer davantage de possibilités en matière d'opportunités économiques et de sécurité. financièrement pour les propriétaires et les locataires.
"Un foyer stable et décent dans une communauté sûre et en bonne santé est un besoin fondamental, mais pas posséder une maison."
Allison Pohle a produit cette fois pour sa transmission.