Par Brendan J. O & Reilly
Le nombre de ventes de maisons unifamiliales dans les villes de Southampton et d'East Hampton au cours des trois premiers mois de 2019 a été inférieur de 18% à celui de la même période de l'année dernière, alors que dans le même temps, les stocks ont presque doublé, selon le rapport. Elliman
Le nombre de maisons unifamiliales sur le marché a augmenté de 93,8%, passant de 1 201 à la fin mars de l’année dernière à 2 327 à la fin mars de cette année.
Le rapport Elliman a également révélé que le prix de vente moyen avait chuté de 4,1% pour atteindre 1,73 million de dollars et que le prix de vente moyen avait chuté de 7,9% à 860 000 $.
Dans le haut de gamme, le nombre de ventes de plus de 5 millions de dollars a été réduit d'un tiers. Les ventes entre 1 million et 5 millions de dollars n'ont diminué que de 5,9% et les ventes inférieures à 1 million de dollars ont diminué de 9,8%.
Parmi les raisons citées pour la baisse des ventes et la forte augmentation des stocks, il y a l'incertitude entourant la nouvelle loi fiscale fédérale et comment la limite de 10 000 USD sur la déduction fiscale nationale et locale affecterait les comptes de taxes. Maintenant que la première loi de déclaration des taxes est passée dans le cadre de la nouvelle loi, une grande partie de l'hésitation des acheteurs est peut-être derrière eux.
Jonathan Miller, président et chef de la direction de la société de conseil et d'évaluation en immobilier Miller Samuel, a préparé le rapport Elliman pour Douglas Elliman Real Estate. Votre opinion sur les données est que les acheteurs et les vendeurs traversent une période au cours de laquelle ils recalibrent la valeur réelle.
Ce processus comporte trois étapes, a-t-il expliqué. Premièrement, les ventes chutent sous l’effet d’une influence extérieure, en l’occurrence le droit fiscal, et deuxièmement, l’inventaire saute comme une réaction presque automatique à la baisse des ventes: "L’inventaire est constamment éclairé, il ne brûle tout simplement pas. de cette façon. " C'était avant. "
Et puis, tout le monde se trompe, a-t-il dit, c'est qu'ils s'attendent à une baisse immédiate des prix "et ce n'est pas ce qui se produit, cela prend habituellement un ou deux ans, car ce qui se produit, c'est que si le vendeur ne reçoit pas son nombre et ne sont pas obligés de vendre, surtout au haut de gamme, ils ne vendent tout simplement pas. "
Les vendeurs restent ancrés dans le marché précédent et il leur faut du temps pour capituler aux conditions du marché, a-t-il expliqué.
"J'écris des études sur plus de 30 marchés du logement aux États-Unis, et le problème, ce sont les données", a déclaré M. Miller lors de la discussion sur son rapport et sa méthodologie, le mercredi 24 avril. "Je dois dire que la ville de New York a les données les plus sales des États-Unis et que les Hamptons occupent la deuxième place."
Le chiffre d'affaires du premier trimestre de South Fork est passé de 350 en 2018 à 287 en 2019, selon son rapport. Pour les deux années, les données utilisées pour établir le rapport ont été obtenues environ une semaine après la fin du trimestre. Cela signifie que les chiffres reflètent uniquement les ventes enregistrées dans le comté de Suffolk à cette époque. Davantage de ventes ont été clôturées au cours des trimestres non encore enregistrés, mais comme la date limite est cohérente, le rapport peut brosser un tableau clair des tendances.
"Ce n'est pas comme le département du travail, où ils lancent quelque chose trois fois et ont ensuite une finale", a déclaré Miller. "Nous ne faisons pas cela ici, nous disons:" Voici un instantané à un moment donné pour chaque période. "Et c'est tout."
Il a ajouté qu'il faudrait attendre six mois avant que chaque clôture soit enregistrée pour que chaque vente soit incluse dans les statistiques. Mais, à ce moment-là, les rapports ne seraient plus très utiles.
M. Miller a souligné qu'au cours des dernières années, il avait complété les chiffres de vente et les dollars fournis par The Real Estate Report Inc., une société de données immobilières de Long Island, également responsable des actes et des rapports de transfert hebdomadaires dans la presse avec les numéros RealNet, la plate-forme sur laquelle les courtiers Hamptons ont partagé des listes et des informations. Cependant, le groupe Zillow est récemment passé de RealNet à une nouvelle plate-forme et a déclaré que les données ne lui étaient plus disponibles.
"Chaque fois que vous limitez le flux d'informations, c'est négatif", a déclaré Miller. "Même si vous utilisez des pommes et des pommes à chaque période que vous comparez, je ne pense pas que cela changera la tendance, mais je suis tout à fait préoccupé par la transparence totale."
Le groupe Zillow, qui a racheté RealNet et ses homologues de Hamptons Real Estate Online en 2017, a remplacé HREO par le nouveau site Web Out East en 2018 et a remplacé ce mois-ci RealNet par Out East Agent Tools. RealNet reste en ligne mais en mode de vue unique.
Le rapport Corcoran est également basé sur les données de The Real Estate Report Inc. mais est compilé d'une autre manière. La méthodologie de Corcoran pour la production de rapports trimestriels va de la date à laquelle les transactions immobilières ont été enregistrées, au lieu de la date à laquelle les ventes ont été conclues. Par conséquent, les ventes clôturées en 2018 sont incluses dans le rapport Corcoran pour le premier trimestre de 2019 et excluent les ventes du premier trimestre qui n'étaient enregistrées dans le comté que le 31 mars. Cette méthode garantit que toutes les transactions sont incluses dans un rapport au fil du temps et qu'aucune d'entre elles n'est omise en raison d'un enregistrement tardif.
Le rapport Corcoran a révélé 517 ventes, soit une baisse de 2% par rapport à la même période de l'année précédente et un volume de 961 millions de dollars, soit une baisse de 7%. Le prix moyen était de 1,86 million de dollars, en baisse de 6%, et la médiane était de 1 million de dollars, en baisse de 8%.
Ernest Cervi, vice-président régional des opérations de l'East End pour Corcoran, a attribué cette baisse aux fluctuations des marchés financiers au cours du premier trimestre qui ont peut-être incité les acheteurs à faire une pause et à attendre, ainsi qu'à la nouvelle loi fiscale. "Les gens ne savaient pas à quel point cela les toucherait tant qu'ils n'auraient pas déclaré leurs impôts", a déclaré Cervi.
Maintenant que les taxes sont perçues et que le problème a pris du retard psychologique, les acheteurs potentiels peuvent réintégrer le marché, a-t-il ajouté. "Lorsque nous examinons d'autres modifications fiscales survenues au fil du temps, il pourrait y avoir une pause pendant la mise en œuvre de la modification fiscale, mais les gens sont ensuite retournés sur le marché."
Mais ce n’est pas seulement le manque d’intérêt des acheteurs potentiels, c’est aussi une question de prix élevés chez les vendeurs. Lorsque les propriétaires ajusteront leurs prix pour refléter le marché actuel, ces maisons seront vendues, a déclaré Cervi.
Il a fait remarquer qu'il n'y avait pas eu de ventes supérieures à 20 millions de dollars et que seule une vente au plus haut niveau aurait pu modifier les chiffres.
Pendant ce temps, le marché de North Fork a connu une reprise. Dans ce pays, les ventes ont atteint 160, soit une augmentation de 12%, et le prix moyen, 580 000 $, soit une augmentation de 1%.
"Les gens recherchent de la valeur pour pouvoir en avoir plus pour leur argent à North Fork", a déclaré Cervi. "Mais si vous regardez en arrière au cours des deux dernières années, l'activité de North Fork a augmenté régulièrement tant en volume qu'en prix moyen."
Il a noté que, dans tout le pays, 65% des ventes de maisons sont réalisées au printemps. Il a ajouté que les agents étaient impatients de voir ce qui se passerait au deuxième trimestre, ce qui serait très révélateur pour l’année.
M. Miller a expliqué une autre raison de l'affaiblissement du marché de haut niveau: la ville de New York et ses environs ont connu un boom de développement après la crise financière de 2008, qui a culminé en 2014. 2015
"Les investisseurs ont recherché des rendements supérieurs partout dans le monde et ont recherché des actifs tangibles", a-t-il déclaré, expliquant que les taux d'intérêt étaient bas. Alors que les bailleurs de fonds traditionnels du développement, les banques pansaient encore leurs blessures, les fonds souverains, les fonds de capital-investissement et les fonds spéculatifs investissaient dans l'immobilier.
Outre la demande des investisseurs pour des rendements plus élevés, le coût élevé des terres. La terre avait un prix pour le développement de luxe, donc c'était "le luxe ou rien du tout", a déclaré Miller.
La demande croissante est biaisée vers le bas et le milieu, alors que le développement est orienté vers le haut, a-t-il déclaré.
"Le marché du logement aux Etats-Unis n'est pas synchronisé avec les statistiques économiques nationales solides, et il y a également de nombreuses raisons à cela", a déclaré M. Miller. "Il existe toujours cette couverture mouillée sur le marché de l'habitation haut de gamme, et ce qu'il faut pour le résoudre, c'est le moment.
"Avec la législation fiscale, il y a un recalibrage de toutes sortes, et cette période d'ajustement prend un ou deux ans. Et nous sommes à mi-chemin. "