Matt H Wade
La caméra de montage. Traditionnellement contrôlée par les démocrates, la chambre basse a souvent adopté des lois en faveur des locataires décédés au Sénat. Maintenant que les démocrates dirigent les deux chambres, des groupes de locataires réclament de profonds changements.
Une salle d'audience à Manhattan pour le comité du logement de l'Assemblée de l'Etat a été pleine à craquer jeudi. Des responsables municipaux et des défenseurs du logement ont témoigné de litiges concernant d'importantes améliorations des immobilisations, des améliorations individuelles dans des appartements et une législation sur les expulsions pour "une bonne cause". "Parmi les autres questions relatives à la réglementation des loyers, il faut voter. à Albany en juin.
"L'abordabilité est peut-être le plus gros problème auquel nous sommes confrontés en tant que ville à l'heure actuelle, et les mesures que nous prenons pour lutter contre ce problème définiront le type de ville que nous aurons dans les années à venir. Nous devons bien le faire ", a déclaré le président du conseil municipal, Corey Johnson, qui a témoigné en faveur de la réforme de la réglementation des loyers.
Deux des neuf défenseurs des factures cherchent à permettre aux propriétaires d’augmenter le loyer afin de récupérer le coût des rénovations présumées dans tout le bâtiment, par le biais d’importantes améliorations des immobilisations (MCI), tandis qu’un autre projet La loi réformerait de la même manière les améliorations apportées aux appartements individuels (IAI). Les deux projets de loi n'autorisaient pas les propriétaires à augmenter les loyers pour récupérer les fonds des travaux de rénovation.
Make the Road New York et Action communautaire pour la sécurité des appartements (CASA) ont également obligé les locataires et les organisateurs à déclarer leurs expériences personnelles et les expériences de leurs voisins d'expulsion lors de rénovations et après la hausse des loyers. Les locataires ont raconté leur expérience personnelle de la perte de leurs logements locatifs stabilisés et du harcèlement des propriétaires. D'autres ont raconté comment ils ont vu les propriétaires améliorer leurs immeubles ou leurs appartements, puis ils ont vu comment les loyers de leurs voisins augmentaient jusqu'à ce qu'ils ne puissent plus payer le loyer et partir.
Lucy Joffe et Elyzabeth Gaumer, adjointe au commissaire au développement et à la conservation de la ville de New York, ont déclaré dans leurs témoignages que les politiques de la ville en matière de logement avaient préservé et créé des logements abordables et étendu la protection des locataires grâce à des programmes comme le certificat d'absence de harcèlement et la création d'une liste de surveillance de la spéculation pour les propriétaires fonciers en mauvaise performance. Toutefois, les lois sur la stabilisation des loyers restent la principale source de logements abordables, ont-ils déclaré.
"Notre protection la plus complète est la stabilisation des loyers. Les appartements locatifs stables constituent la plus grande source de logements à loyer modéré de la ville et offrent aux locataires une protection essentielle qui permet aux résidents de rester chez eux et d'exercer l'option de rester dans leur quartier. Pour préserver cette ressource inestimable, les lois sur la stabilisation des loyers doivent être renouvelées et renforcées ", a déclaré Joffe.
Un autre projet de loi impose une nouvelle réglementation pour les bâtiments de six logements ou moins, connue sous le nom de législation sur l'expulsion pour "motif valable". Le terme "motif valable" est un terme juridique qui ne permet pas de mener une action sans motif valable. Par exemple, si un locateur augmente considérablement le loyer et que le locataire ne peut pas payer le nouveau loyer, il devra démontrer que l'augmentation est une nécessité.
En vertu de la réglementation en vigueur sur la stabilisation des loyers, qui s'applique aux grands immeubles, le propriétaire ne peut expulser un locataire moyennant un préavis suffisant si le locataire "ne paie pas le loyer, ne cause pas de nuisance, n'endommage le locataire". appartement ou bâtiment, ou commettre d'autres actes illégaux ". le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion devant les tribunaux après en avoir dûment avisé ", selon l'agence d'État et Renouveau de la communauté, qui réglemente les logements locatifs stabilisés. La coalition de groupes de logement et de locataires, Justice for All, a affirmé sur sa plate-forme que les locataires d'immeubles de petite taille situés dans des quartiers à l'embourgeoisement comme Bushwick ou East New York sont menacés de déplacement s'ils ne disposent pas des lois de protection existantes.
Sateesh Nori, avocat au bureau de la Legal Aid Society dans le Queens, a déclaré avoir constaté comment le nombre de logements abordables avait diminué dans les quartiers embourgeoisés tels que Long Island City et Astoria, alors que le nombre de cas de locataires avait augmenté. augmenté dans son bureau. "Ce projet de loi représenterait un grand pas en avant pour les clients de l'Aide juridique dans les cinq arrondissements, avec un impact particulièrement important dans le Queens." Si ce projet de loi était adopté, les locataires de 163 000 logements supplémentaires dans l'arrondissement bénéficieraient des protections de base. Pour les avocats de l’aide juridique qui sont au premier plan de la crise du logement dans la ville, ces protections aideront même le tribunal, réduisant ainsi le nombre de procédures d’expulsion engagées contre des locataires à faible revenu. et leur permettant de bénéficier de la plupart des moyens de défense légaux que les locataires réglementent déjà dans les appartements ", a déclaré Nori dans son témoignage.
Bien que des dizaines de locataires aient témoigné en faveur d'une réglementation plus stricte de la location, des groupes immobiliers tels que le Real Estate Board de New York (REBNY) et la Rent Stabilization Association (RSA) ont déclaré que les réformes en cours en matière de réglementation du loyer pourraient avoir un impact. économique négatif dans le secteur immobilier. marché.
Paimaan Lodhi, vice-président directeur de REBNY, a déclaré que les propriétaires devaient payer des taxes foncières croissantes tout en finançant des réparations ou des améliorations cruciales de leurs propriétés. Et Joseph Strasburg, président de la Rent Stabilization Association, s’est opposé à la loi sur les expulsions pour des motifs valables, affirmant que le projet de loi continuait à opposer les locataires aux propriétaires.
Parmi les autres factures de l’ensemble considéré, il en est une qui permet de finaliser le contrôle de la vacance, pour laquelle un logement locatif stabilisé quitte le programme si son revenu dépasse 2 774,76 $ ou si le revenu du ménage locataire est supérieur à 200 000 $, ainsi ce qui rend les loyers préférentiels permanents. Les loyers préférentiels se produisent lorsqu'un propriétaire demande moins que le loyer légal, ce qui crée la menace d'une augmentation soudaine et massive du loyer, bien supérieure aux augmentations annuelles approuvées par le Conseil des lignes directrices sur les loyers de la Ville. Un autre projet de loi éliminerait le cautionnement, ce qui permettrait aux propriétaires d’augmenter le loyer de 20% à chaque changement de bail.
Un autre projet de loi élargirait les lois sur la stabilisation des loyers, qui ne s'appliquent actuellement qu'aux municipalités des comtés de Nassau, Westchester et Rockland et à la ville de New York. D'autres projets de loi donneraient à un locataire dix ans pour porter plainte contre le propriétaire (actuellement autorisé par la loi) et créer un nouveau complément de loyer au niveau de l'État pour les familles à faible revenu et les personnes menacées d'expulsion ou d'itinérance. ou perte de logement. À la violence domestique ou à des conditions dangereuses.
Jusqu'à présent, le Comité du logement de l'Assemblée de l'État a programmé deux audiences supplémentaires sur le logement locatif et la protection des locataires. La prochaine aura lieu à Albany le 9 mai 2019 à 9h30 dans les locaux du bureau de l'Assemblée législative de la chambre d'audience de Hamilton B et la troisième audience se tiendra à Rochester le vendredi 10 mai 2019 à 11 heures à la Chambre législative du comté de Monroe. Immeuble de bureaux 39 West Main Street.