Les habitations accessoires ont-elles réduit le déficit de logements de Twin Cities? – Finance Curation

MINNEAPOLIS – En tant que propriétaires du quartier Longfellow de Minneapolis, Stephanie et Ross savaient qu’ils avaient besoin de démolir leur garage séparé alors qu’ils attendaient leur premier enfant il ya environ deux ans. L'ancienne structure était en mauvais état et ne pouvait répondre à ses nouveaux besoins d'espace avec un enfant sur le chemin.

Mais, à ces débuts de la planification de la construction, le couple a réalisé un autre problème avec leur propriété: où pourraient-ils loger leurs grands-parents en dehors de la ville, maintenant que leur famille s'agrandissait? C'est alors qu'ils ont décidé de construire un nouvel appartement d'une chambre au-dessus d'un futur garage pour deux personnes, afin de réaliser un projet de rénovation qui ressemblerait à un pour deux.

"Pour que nous puissions rester ici (à Longfellow), nous avions besoin de plus d'espace", a déclaré Stephanie, debout dans l'appartement le week-end. Les équipes avaient récemment terminé l'unité, qui partage beaucoup avec la résidence principale de la famille et dispose d'une entrée privée par une allée.

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L'agence de presse à but non lucratif MinnPost a fourni cet article à l'Associated Press dans le cadre d'une collaboration avec l'Institute for Nonprofit News.

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Surnommé un logement accessoire (ADU), le nouvel espace fait partie des 150 structures similaires situées dans les quartiers de Twin Cities et destinées principalement aux maisons unifamiliales, selon le Family Housing Fund, un organisme à but non lucratif des villes jumelles. Étant donné que les villes ont adopté des ordonnances autorisant les UAD au cours des dernières années, les propriétaires et les urbanistes ont fait la promotion des structures de logement en tant que solution discrète pour ajouter davantage de logements sans modifier l'apparence des quartiers ni les perturber. les personnes qui ne veulent pas de maisons plus grandes ou plus grandes près de chez elles.

Les urbanistes et les élus du métro et de l'État affirment travailler avec une nouvelle urgence pour tenter de remédier à la pénurie de logements en construisant davantage. De la nouvelle langue dans les codes de ville qui vise à protéger les locataires à un changement de zone unique en son genre à Minneapolis pour augmenter la densité résidentielle partout (à travers Minneapolis 2040), les politiciens de Twin Cities ont introduit une série de nouvelles politiques au cours de l’année écoulée en tant que solutions possibles au déficit de logement.

Mais on a moins discuté de la question de savoir si, ou dans quelle mesure, les ADU avaient résolu ce problème. Selon les architectes locaux et les experts des tendances du logement, le coût élevé des structures de construction, qui peut aller de 140 000 $ à 320 000 $ à Minneapolis, et les exigences de construction pourraient décourager les utilisateurs d’ajouter ce nouveau type. de développement. Sarah Berke, responsable du programme du Family Housing Fund, a déclaré que les logements accessoires ne sont pas aussi répandus dans les villes jumelles que dans les autres lieux.

"Le potentiel de développement d'ADU dans le métro est encore, à mon avis, largement inexploité", a-t-il déclaré.

Selon le code, les UDA peuvent être rattachées aux maisons en tant que belles-mères, séparées en chalets, dans des patios tels que des garages ou dans la résidence principale (telle qu'un sous-sol ou un grenier), entre autres types de logement. Tout le monde doit avoir la plomberie, l'électricité et les services de base pour vivre, ainsi que leurs propres billets.

Généralement, les propriétaires les construisent pour des raisons similaires: pour accueillir des invités débordés, pour obtenir un revenu locatif supplémentaire, par exemple une maison plus petite dans laquelle emménager plus tard ou pour offrir un nouveau foyer aux enfants adultes. À Minneapolis, les ADU doivent avoir une superficie minimale de 300 pieds carrés et les propriétaires de la résidence principale doivent habiter sur la propriété.

"A Minneapolis, il s’agissait de donner plus de possibilités de logement, mais sans vraiment modifier le caractère du quartier", a déclaré Shanna Sether, urbaniste.

Du point de vue de l'architecte local Theo Grothe, qui travaille pour la société qui a conçu le nouvel appartement indépendant pour Stephanie et Ross, de plus en plus de résidents s'intéressent aux ADU au fil du temps.

Depuis 2015, première année depuis laquelle les résidents de Minneapolis peuvent demander un permis après une nouvelle ordonnance du conseil municipal, les travaux de construction ont culminé en 2017 avec la création de 38 nouveaux ADU. Au total, la ville a autorisé 137 ADU. Ils sont dans environ 0,2% des lots unifamiliaux.

"Il s'agit de ce à quoi nous nous attendions", a déclaré Lisa Bender, présidente du conseil municipal, qui a rédigé le changement de code de zonage en 2014.

Pendant ce temps, San Pablo a autorisé quatre ADU. La ville a adopté une ordonnance qui autorise le type de logement dans certaines parties de la ville après Minneapolis, en 2016.

Mais ce n'est pas seulement le noyau urbain qui héberge des unités de logement secondaires. De nombreuses banlieues des villes jumelées ont adopté les ordonnances de l’ADU ces dernières années.

Roseville a passé une ordonnance de l’ADU il ya près de dix ans. Depuis lors, une poignée de résidents ont suivi le processus de délivrance de permis pour construire une unité supplémentaire sur leur propriété, a déclaré l'urbaniste principal Bryan Lloyd.

Lorsqu'un résident demande un permis, la ville envoie des avis aux voisins. La réponse la plus courante est celle des appels demandant "Est-ce une chose? Comment puis-je faire cela?", A déclaré Lloyd, "Contrairement à" Nous ne pouvons pas avoir une autre maison dans mon quartier ".

Cela semble être le cas à Minneapolis également. Mme Bender a déclaré que malgré les préoccupations initiales exprimées lors de l'adoption de l'ordonnance par le conseil, la plupart des résidents qui affirmaient que les ADU compliqueraient le stationnement et la circulation n'auraient pas non plus entendu d'opposition à sa construction ces dernières années.

"L'une des préoccupations que nous avons entendues était que, tout à coup, les quartiers changeraient très rapidement", a-t-il déclaré. "(Mais au lieu de cela) a estimé qu'il s'agissait d'un moyen d'ajouter le logement très progressivement dans les quartiers, d'une manière que les voisins ne réalisent probablement même pas."

Pour Joe Slavec, propriétaire d’une entreprise de construction à Minneapolis, le problème des ADU est épuisant. Il a dit que lui et d'autres entreprises de construction locales passaient beaucoup de temps à en parler avec des clients potentiels et parfois même à faire des offres pour des projets. Cependant, environ 90% des plans ne se matérialisent pas à cause du prix de la structure.

"Nous avons fait les calculs et nous en avons construit, ils demandent beaucoup de travail supplémentaire", a déclaré Slavec, de Minneapolis Garage Builders, LLC.

Dans l'ensemble du pays, le prix de la construction neuve est à son plus haut niveau en 70 ans, une analyse de BuildZoom de R.S. Indice moyen des prix de la construction trouvé.

Un autre défi pour les propriétaires intéressés: Emprunter de l’argent pour construire une ADU n’est pas nécessairement le même processus que l’emprunt pour construire une maison. Le financement peut être un obstacle, car il reste encore beaucoup de zones grises pour évaluer une propriété avec un ADU, et il peut y avoir des obstacles pour obtenir un prêt pour construire un ADU destiné à être un logement locatif, a déclaré Berke, de Logement familial

"Si nous voulons voir plus de logements accessoires, le principal obstacle est le coût", a déclaré Bender.

Au-delà du prix, Slavec a déclaré que les attentes des clients en matière de temps de construction peuvent également constituer un défi: les propriétaires souhaitent souvent que les ADU soient construits rapidement. Mais les unités accessoires nécessitent des inspections spéciales et des exigences de construction comparées à d'autres propriétés résidentielles qui peuvent retarder le processus.

Selon M. Bender, les inspections, qui devraient englober tous les espaces loués dans les logements existants, en vertu de l’ordonnance de l’ADU, visent à garantir que les personnes vivent dans des espaces sûrs et légaux.

"Nous nous assurons que la structure existante est autorisée dans ce district de zonage, nous nous assurons que l'utilisation principale est déjà autorisée, nous vérifions l'occupation du propriétaire car c'est l'une des exigences actuelles dans les livres", a déclaré Sether. Planificateur principal de la ville de Minneapolis. . "Nous vérifions également la hauteur, les revers, des choses comme ça."

Dans d'autres villes, le nombre d'UAD a augmenté après que les urbanistes ont assoupli les réglementations et, dans certains cas, offert des incitations ou des campagnes de sensibilisation, selon un rapport de chercheurs en logement du Centre Terner pour l'innovation dans le logement. l'Université de Californie à Berkeley et d'autres recherches sur le logement. organisations

À Portland, il y a une ADU dans environ 1,5% des lots de logements unifamiliaux, a déclaré Berke. Pour atteindre cet objectif, Minneapolis aurait besoin d'environ 1 200 ADU, Saint-Paul, de 888, et la région des villes jumelles, d'environ 11 000, selon une analyse des données MetCouncil de MinnPost.

Le modeste boom de l’ADU à Portland est relativement nouveau. Le nombre d'unités accessoires a augmenté parallèlement aux coûts de logement et la ville a pris des mesures moins coûteuses pour faciliter sa construction, en éliminant certains frais liés à la nouvelle construction à ADU; permettre des locations à court terme dans ADU et assouplir les règles de conception et de régression. (Sether, un urbaniste de la ville principale de Minneapolis, a déclaré qu'ils avaient étudié ADU à Portland et dans d'autres villes alors que la ville écrivait son ordonnance locale il y a des années).

Le rapport a révélé que d'autres villes ont vu augmenter le nombre d'UAD après avoir éliminé les obstacles pour les construire.

Le Family Housing Fund suggère des pratiques permettant de conduire à la construction d'UAD et d'atténuer la pression du logement dans les villes du Minnesota. Celles-ci incluent tous les différents types d'ADU (unités attachées, séparées et intérieures) et réduisent ou éliminent les règles telles que les minimums de stationnement, les normes de conception et d'occupation, les limites de hauteur et de taille.

"Les villes peuvent effectivement adopter des ordonnances qui rendent le développement de l’ADU plus facile et plus probable", a déclaré Berke.

Saint-Paul a récemment assoupli les restrictions sur les ADU. Initialement, en 2016, la ville a adopté une ordonnance autorisant ADU dans un certain secteur: à 800 mètres au nord et au sud de University Avenue, de Lexington Parkway à Emerald Street. En 2018, il a révisé son ordonnance pour les autoriser dans toute la ville.

Saint-Paul a autorisé quatre ADU, mais s'attend à en voir plus maintenant dans toute la ville, selon les enquêtes des résidents, a déclaré Suzanne Donovan, porte-parole du département de la sécurité et de l'inspection de la ville, en particulier au début de la saison. construction

De l'autre côté de la rivière, Bender a décrit l'ordonnance de l'ADU de 2014 comme un "premier pas" pour diversifier les options de logement. Le plan de développement à long terme de la ville, Minneapolis 2040, qui a finalisé le conseil municipal en décembre, élimine toutes les zones unifamiliales afin de permettre la construction de plusieurs logements de trois logements maximum par lot. Elle a déclaré que la demande d'une densité résidentielle plus élevée assouplissait essentiellement les règles de l'ADU, dans la mesure où les propriétaires de terrains unifamiliaux qui n'habitent pas l'endroit pourraient également louer des logements.

"Il y a cinq ou six ans, la conversation était différente et le soutien en matière de logement locatif est devenu plus important dans notre ville, qui est principalement destinée aux locataires", a déclaré Bender, qui représente les quartiers de la ville. District 10 qui comprend Lowry Hill East. Whittier, South Uptown et East Harriet. "Des quartiers comme le quartier 10, qui représentent 80% des logements locatifs, n'ont pas eu la possibilité de faire une ADU et dans d'autres parties de la ville où la demande de logements locatifs est forte."

Après ce changement, le président du conseil souhaite que la ville prenne note de l'utilisation de logements accessoires dans d'autres régions métropolitaines afin de remédier à la pénurie de logements abordables, en particulier.

"J'espère qu'au fil du temps, nous en verrons de plus en plus, en fonction de l'évolution du marché immobilier, des coûts de construction et de tous ces facteurs", a-t-il déclaré. "Au fil du temps, à mesure que nous en apprenons davantage sur les UDA, et maintenant que nous les avons rendues possibles dans les logements occupés par des locataires, je pense que nous pouvons élargir la possibilité de les utiliser comme stratégie de logement abordable."

L'agence de presse à but non lucratif MinnPost a fourni cet article à l'Associated Press dans le cadre d'une collaboration avec l'Institute for Nonprofit News.