Les ailerons nationaux se tournent vers les loyers, alors que le marché des ventes rapides faiblit – Finance Curation

Les investisseurs immobiliers qui cherchent à acheter, réparer et changer des maisons à Toronto à des fins lucratives ont de plus en plus de difficultés à vendre leurs propriétés améliorées, encore moins à créer les types de marges que justifient les sociétés de capital-risque. Certains convertissent actuellement leurs portefeuilles de biens immobiliers en logements locatifs pour les aider à faire face au ralentissement du marché.

Parmi tous les acteurs du marché immobilier à Toronto, très lent, il semble que les problèmes liés aux ailerons de la maison suscitent le moins de sympathie. Au cours de la dernière décennie, cette pratique a attiré l’attention négative des politiciens, des universitaires, des porte-parole de la dette liée au logement, de l’Agence du revenu du Canada (qui a pris des mesures contre certains des régimes fiscaux communs associés à cette pratique) et de dizaines de réprimandes dans les réseaux sociaux qui viennent aux comptes dédiés à la découverte de pertes immobilières.

Mais, selon certains investisseurs immobiliers, qui veulent éviter le terme "flipper", ce qui les poursuit, c'est finalement le manque d'acheteurs, le ralentissement de la croissance des prix et la hausse rapide des coûts de construction. Les tweets moyens n’ont pas eu presque l’effet sur leurs activités comme le marché en perte de vitesse.

"C’est un marché plus difficile, c’est de plus en plus difficile chaque année", a déclaré Eduardo Pontes, qui travaille dans le secteur hypothécaire et bancaire depuis 14 ans. Il y a environ sept ans, il a commencé à investir dans des projets de réaménagement de maisons individuelles. pour aider à financer certaines coutumes. flips maison

"Ils m'ont demandé des conseils financiers sur la façon de gérer leurs bâtiments. Ils gagnaient environ 400 000 dollars par vente." Si vous construisez une maison dans un an, voire tous les deux ans, vous gagnerez un bon salaire ", a déclaré Pontes. avec les modifications des règles, les taux financiers à la hausse, la situation dans son ensemble, la marge pour faire des marges est très faible maintenant … elle est tombée à environ 150 000 $ [margin]; Ce n'est pas si souhaitable. "

Par exemple, M. Pontes a acheté un immeuble avec deux unités en terrasses sur les 116 et 118 Sorauren Ave. en 2016 au prix de 650 000 $. En collaboration avec le designer Nicholas Ancerl, il a démoli les unités et les a reconstruites en structures distinctes et plus contemporaines. Il a tenté de vendre 116 Sorauren en 2018, les prix de vente ayant évolué dans le temps entre 2,38 et 2,88 millions de dollars. Il dit avoir finalement vendu la maison pour environ 2,6 millions de dollars, bien que le registre foncier de l'Ontario n'indique pas encore de vente enregistrée. Plus récemment, M. Pontes a répertorié 118 Sorauren, où il dit que M. Ancerl vivait, pour un montant de 2,438 millions de dollars.

Au cours des dernières années, M. Pontes a déclaré avoir remarqué que certains de ses anciens clients avaient changé de tactique. "Il est arrivé un point où les constructeurs ne construisaient pas, ils achetaient et s'en tenaient, ils changeaient de direction pour gagner de l'argent", dit-il. Maintenant, il recherche également des propriétés qui peuvent être subdivisées en locations, avec des mises à jour pour assurer le meilleur prix.

Imran et Winnie Latif ont suivi le même chemin: alors que le marché immobilier de Toronto approchait de la fin de sa longue décennie, il a quitté son poste au bureau, elle était comptable chez KPMG et il était conseiller financier, et a commencé à investir dans l'immobilier. été ensemble En 2014, ils ont payé 649 000 $ pour le 114 Sheridan Ave. situé dans le quartier de Little Portugal à Toronto; A cette époque, c'était une maison d'hôtes avec neuf chambres. Le couple a appris au travail, asservissant le stuc, arrangeant la structure, reconstruisant toutes les pièces. Initialement, ils pensaient que la maison en rangée victorienne serait un excellent trio, mais ils ont finalement décidé de choisir une maison individuelle.

"Nous avions estimé 250 000 $ [for] Rénovations Il s'est avéré être au nord de 400 000 $. Nous avons mordu un peu plus que nous ne pouvions mâcher », explique Imran, mais le lien du couple a été consolidé: ils ont lancé le projet en tant que petit ami-petite-amie, proposa Imran au milieu de la rénovation de la cuisine et à la fin de la maison Environ un an et demi plus tard, ils s'étaient mariés.

"Il y avait des moments où j'étais terrifié et effrayé. J'ai eu tout le mariage avec des cartes de crédit et je me suis senti très mal à l'aise, nous les devions tous pour la maison ", a déclaré Winnie." Heureusement, avec les mariages chinois, vous obtenez beaucoup d'argent. … J'ai pu tout payer et refinancer le [finished] maison."

À ce moment-là, les nouveaux mariés ont déclaré avoir décidé de vivre dans la maison du 114 Sheridan, tout en continuant de réaliser des projets pour leurs clients, leurs amis et leur famille (la famille de Winnie avait investi dans la location au cours des 20 dernières années). Mais peu de temps après, le marché a commencé à changer.

"Personne ne s'est rendu compte que c'était le sommet. Jusqu'en 2017, c'est quand il est apparu en avril-mai. "Nous avions renouvelé le contrat pour un client. Il est apparu en avril et la semaine a été marquée par l'effondrement de tout", a déclaré Imran. "Trois personnes se sont présentées [for the showing], notre vendeur n’a pas obtenu le prix qu’il cherchait, il a donc décidé d’attendre. Il a fallu six mois de plus pour vendre et les offres initiales étaient peut-être inférieures de 50 000 $ à ce qu'il souhaitait. Ce qu'il a finalement vendu était inférieur à 100 000 $ [his ideal price]. "

Cela n’a pas empêché les Latifs d’investir, mais les coûts de construction ont augmenté de près de 9% par an. Selon Imran, ils ont cessé de faire pression de manière agressive pour le facteur «Wow» et ciblent des logements que les familles peuvent se permettre.

"Au lieu de construire une maison de 1,5 million de dollars pour laquelle une famille ne peut pas obtenir d'hypothèque, nous nous concentrons davantage sur la fabrication de plusieurs unités", a déclaré Imran. Leur projet actuel se trouve à Riverdale, où ils ont l’intention de vivre dans les étages supérieurs d’un bâtiment séparé en cours de rénovation, dans le but de louer le sous-sol et l’étage principal. Avant de décider d'y vivre, ils essaieront de répertorier la maison et verront s'ils peuvent obtenir une vente rapide à un bon prix. "Nous pensons qu'il existe un bon marché, un marché beaucoup plus sûr, beaucoup de gens veulent maintenant partager une maison, la nouvelle génération s'en moque."

Tout cela ajoute à une approche plus prudente pour une entreprise qui comporte toujours un risque élevé. Et ils disent qu'ils ont poursuivi avec le lancement de Sheridan en 2019, qui s'est vendu pour 1 645 000 dollars le 31 janvier, après son inclusion fin 2018 pour 1,75 million de dollars.

"Je suis plus conservatrice, j’ai le sentiment que nous sommes parfois sous l’eau mais au final, cela fonctionne", déclare Winnie. "Imran a une vision générale, visualise quelque chose et ne s'engage pas, il a besoin de compléter son travail, même si cela implique davantage d'emprunt de fonds."

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