Shaina et Josh Pherigo rêvaient d’avoir un joli bungalow dans une rue bordée d’arbres, à une courte distance en voiture du centre-ville et à proximité de la garderie de leur fille, âgée d’un an. Mais tout ce qu'ils ont vu en ligne dépassait largement leur budget et, apparemment, les prix ont continué d'augmenter de mois en mois.
Ils ont donc élargi leurs recherches sur les hauteurs et ont trouvé à Shady Acres une maison urbaine de style victorien de deux étages, en vente sur le marché depuis environ neuf mois. Le garage était rempli d'eau pendant l'ouragan Harvey et le prix de vente avait chuté de 300 000 $. Le couple, tous deux âgés de 30 ans, a fait une offre immédiatement et a fermé fin février.
Les Pherigos font partie de ceux qui participent au marché immobilier de Houston qui, dans la plupart des cas, est en plein essor. Le volume des ventes et les prix ont atteint des niveaux record l’année dernière et, après un hiver lent, l’activité a repris de la vigueur avec la baisse des taux hypothécaires.
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Cependant, alors que les agents immobiliers disent que Houston est toujours un marché en pleine effervescence, le taux d’appréciation des prix des maisons a commencé à baisser, ce qui indique un assouplissement des prix. L'année dernière, le prix moyen d'une maison unifamiliale s'élevait à 237 315 $, soit 3,2% de plus que la moyenne de 229 900 $ en 2017. Il s'agit du taux de croissance le plus faible depuis 2014, année où il avait augmenté de 10,4%. pour cent, selon une analyse des prix de vente et du logement. compilé par la Houston Realtors Association pour le Houston Chronicle.
En outre, la pénurie de logements a diminué ici et, dans de nombreux quartiers, les maisons sont plus longues à vendre que l'an dernier, surtout si elles ont besoin d'améliorations majeures, ont été endommagées par des inondations ou ont un prix trop élevé.
Inventaire de repeuplement
Ce rééquilibrage est dû au fait que les attentes de nombreux vendeurs restent en phase avec les fortes hausses enregistrées d’une année à l’autre ces dernières années. Le temps est venu, a déclaré l'agent immobilier Mark Dimas, de sorte que les vendeurs aient des attentes plus réalistes quant à la tarification de leur maison.
"Si les gens continuent à mettre leurs maisons sur le marché à des prix plus élevés, les stocks continueront de croître et, finalement, il y aura un marché d'acheteurs et les prix commenceront à baisser", a déclaré Dimas.
Néanmoins, l'analyse de HAR révèle la capacité générale de récupération du marché du logement. Les acheteurs de Houston ont clôturé à 83 509 maisons unifamiliales l'an dernier, soit une augmentation de 4,8% par rapport aux 79 637 ventes de maisons individuelles de 2017.
Plus des deux tiers des 4 660 sous-divisions des cinq comtés de la région de Houston ont connu une augmentation du prix des maisons l'an dernier.
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Les régions qui connaissent la plus forte appréciation année après année comprennent des communautés telles que River Oaks, Memorial Villages et Garden Oaks, où les constructeurs ont remplacé l’ancien complexe de logements par de nouvelles constructions. Alternativement, Meyerland, Braeswood Place, Memorial West et d’autres régions qui se remettent encore de Harvey ont vu les valeurs chuter.
Près de deux ans après avoir dévasté la région, les effets de Harvey se font encore sentir dans des endroits où les maisons n'ont pas encore été réparées ou reconstruites.
L'agent immobilier Sharon Seline Wright a déclaré qu'elle travaillait avec un acheteur qui souhaite être au centre-ville de Meyerland ou de Bellaire. Mais une grande partie de ces quartiers a été inondée plusieurs fois ces dernières années et les assurances coûtent de plus en plus cher.
"De multiples inondations entraînent une augmentation de l'assurance", a-t-il déclaré. "Si c'est 300 dollars de plus par mois, c'est beaucoup pour certaines personnes."
Évolution des tendances
D'autres indicateurs confirment que le marché est parfois plus favorable aux acheteurs. Redfin, un courtier immobilier national, a récemment annoncé que le pourcentage d'acheteurs ayant pu fermer leurs portes dans la première maison sur laquelle ils avaient fait une offre avait augmenté de plus de 25% dans cette zone, et que l'acheteur typique prenait 17 jours de moins en moins. acheter et fermer dans une maison ici.
Edward Pinto, codirecteur du Housing Center de l'American Enterprise Institute à Washington, DC, a déclaré que l'analyse du marché par niveaux de prix offre une vision plus équilibrée.
À Houston, l'offre de maisons de base dont le prix de vente moyen s'établissait à 185 000 $ était de 3,1 mois à la fin de l'année dernière, ce qui signifie qu'il faudrait tout ce temps pour vendre toutes les maisons sur le marché de cette fourchette, selon l'activité récente des ventes. , selon un rapport du quatrième trimestre du centre de logement.
Pour les maisons de déménagement dites où le prix de vente moyen est de 415 000 $ à Houston, l'offre est plus abondante.
"Il s’agit bien d’un marché d’acheteurs", a déclaré Pinto au sujet du déménagement d’habitations, pour lequel l’inventaire a augmenté à 10,3 mois. "Houston a une faiblesse dans la partie supérieure et une force dans la partie inférieure."
Dimas, dont le cabinet est situé à Cypress, à environ 30 km au nord-ouest du centre-ville de Houston, a déclaré qu'il surveillait ce déménagement en banlieue. Les maisons dont le prix est inférieur à 200 000 dollars et qui se présentent bien, a-t-il dit, recevront presque toujours des offres multiples. Son entreprise a récemment publié une liste à Cypress, dont le prix avoisine les 175 000 $, ce qui lui a valu immédiatement sept offres.
LE MARCHÉ: le marché immobilier de Houston enregistre une progression des ventes et des locations
En augmentation
Les années de hausse des prix ont nui à la capacité de nombreux résidents de Houston d’acheter une maison, en particulier dans le segment inférieur du marché, où la demande est la plus forte.
"Nous avons constaté une augmentation constante de la valeur des maisons dans tout le pays", a déclaré Felipe Chacón, économiste du logement pour le site de référence Trulia. "Les revenus n'ont pas été maintenus."
Le prix moyen d’une maison unifamiliale dans la région de Houston était 19% plus élevé l’année dernière que quatre ans plus tôt, selon HAR, qui a analysé les ventes traitées via le service inter-agences.
Kelly Hyde a commencé à chercher une maison à Oak Forest il y a plusieurs mois. Il aimerait beaucoup faire ses courses dans le quartier de l'école primaire hautement qualifiée, mais les prix dans cette région ont monté en flèche ces dernières années et les nouveaux bâtiments se vendent maintenant pour plus d'un million de dollars alors que de plus en plus de personnes découvrent le quartier familial. . au nord-ouest de Houston, juste à l’extérieur de la boucle 610.
Son mari et elle n’ont toujours pas d’enfant, ils sont donc disposés à s’engager et à s’installer dans une autre partie de Oak Forest dans l’espoir que les autres écoles élémentaires s’amélioreront avec le temps.
Pendant ce temps, le couple loue une maison dans la région et envisage d’acheter lorsque leur bail expirera plus tard cette année. Ils s'attendent à trouver entre 350 000 et 400 000 dollars.
"Si je pouvais faire une offre demain, je le ferais probablement parce que je pense que les prix vont augmenter dans le futur", a déclaré Hyde, 28 ans. "J'espère qu'ils le feront et d'ici cinq ans, j'aurai un excellent investissement."
Impact technologique
La demande de logements à domicile n’a pas été le seul facteur ayant réduit l’offre dans le segment le moins cher du marché. La technologie a également un impact.
Les entreprises appelées iBuyers, qui achètent des maisons directement aux consommateurs, les revendent et les revendent, deviennent des acteurs de plus en plus importants dans ce domaine.
Les vendeurs reçoivent des offres après avoir saisi des données sur leurs propriétés en ligne. Ceux qui empruntent la route iBuyer se disent attirés par le facteur commodité. Ils peuvent choisir leur date de clôture et ne doivent pas organiser leurs maisons, faire des réparations ou garder des maisons ouvertes. Les entreprises facturent aux vendeurs des taux allant jusqu'à 10% du prix qu'ils paient pour se loger.
Quand Mandy et Chris Ayers ont commencé à penser à mettre leur maison de quatre chambres et à deux étages sur le marché au printemps, ils ont été submergés par tous les détails associés à la vente: propreté, encombrement et expositions, ce qui pourrait Ils ont duré deux ou trois mois selon ce qu’ils avaient vu d’autres maisons qu’ils vendaient dans leur quartier.
Le couple, tous deux âgés de 40 ans, avait acheté leur prochaine maison à Zillow et avait remarqué une publicité sur le site qui disait: "Si vous envisagez de vendre, appelez-nous." La société de données et d'inscriptions immobilières basée à Seattle a récemment lancé une opération iBuyer. L'Ayers a donc appelé pour conclure un accord.
Ils ont fermé la vente de leur maison le mois dernier, juste après avoir trouvé la suivante: une maison légèrement plus grande sur un acre dans une zone plus rurale au nord de Houston.
Michelle Parker a également opté pour un acheteur lorsque son mari et elle ont décidé de réduire la taille de leur maison de trois chambres dans la subdivision nord-ouest de Glencairn, près de l'autoroute 6 et de Clay Road. Ils vivaient dans cette maison de plus de 18 ans et y élevaient leur fils et leur fille.
Parker a vendu à une société appelée Opendoor, qui lui a facturé des frais de 7%. Mais elle n'a pas eu à faire de réparations, faire des démonstrations ou attendre une offre. Parker a déclaré que la maison de son voisin était sur le marché pendant des mois avant d'être vendue.
"Sa première offre s'élevait à 10 000 dollars par rapport à mon évaluation", a déclaré Parker, 49 ans. "Etant donné qu'elle ne s'était pas vue elle-même, nous lui avons sauté dessus."
Depuis son lancement en juillet dernier, Opendoor a acheté au moins 450 logements à Houston et en a vendu environ 175. La société est sous contrat pour l’acquisition de 156 autres.
En fin de compte, les Parkers ont convenu avec Opendoor de quelques milliers de dollars de moins que l'offre initiale, car la maison avait besoin d'un nouveau système de climatisation. Le couple a acheté un camping-car et s'est installé dans un complexe de camping-car à proximité avec lac, piscine et salle de musculation.
nancy.sarnoff@chron.com
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