Jennifer Keesmaat est la directrice exécutive du groupe Keesmaat. Elle collabore avec les dirigeants d'entreprises et les dirigeants politiques pour promouvoir le changement dans les villes du monde entier. Elle est l'ancienne planificatrice principale de Toronto.
Au cours des 20 dernières années, Toronto et Vancouver, deux des trois villes les plus peuplées du Canada, ont construit 400 000 maisons parmi elles. C’est un chiffre enviable pour toutes les villes d’Amérique du Nord qui cherchent à accroître l’offre, une tactique fiable pour atténuer une crise du logement.
Malgré leurs efforts, Toronto et Vancouver continuent à être en tête du classement international des villes inabordables. Cela met en lumière une réalité froide: nous ne pouvons pas sortir de cette crise d’abordabilité.
Nous ne sommes pas seuls. Dans des villes telles que Le Caire, Sydney et New York, l'immobilier est devenu hypermodifié. Le logement est maintenant considéré comme une question de vente et non de vie, comme le montre l'intérêt croissant de Wall Street pour le secteur du logement. Et par conséquent, les gens ne peuvent pas se payer un abri, même si un nombre important de logements dans ces mêmes villes restent totalement inoccupés.
Les fondements du système de logement canadien sont brisés. Et, même si nous avons une solution à notre portée, nous devrons rejeter bon nombre des hypothèses du XXIe siècle concernant l’économie du logement.
L’une est que l’accessibilité financière du logement peut être résolue en augmentant seule l’offre. Là où les planificateurs utilisaient jadis les prévisions de croissance démographique pour évaluer la nécessité d’une nouvelle offre de logements, en supposant que chaque logement deviendrait un lieu où ces personnes pourraient se construire une vie et contribuer à un quartier, les investisseurs Un nouvel emplacement dévore la nouvelle offre. capitale du parc. En conséquence, la hausse des prix a découplé le nombre de personnes gagnant un revenu, créant des obstacles pour le type de personnes qui est essentiel pour que les communautés, telles que les enseignants et les commerçants, aient une maison. Il suffit de regarder l’écart à Toronto: 14 771 maisons neuves sont entrées sur le marché l’année dernière, ce qui, selon les mesures de planification traditionnelles, ne suffit pas à la croissance démographique anticipée de 41 000 habitants, mais selon le dernier recensement, la famille moyenne Il gagnait 82 859 $, tandis que l’Association canadienne de l’immobilier estimait que le prix moyen d’une maison à Toronto en février était de 767 800 $.
Une autre question qui mérite d’être posée est de savoir pourquoi les gouvernements continuent d’être les principaux défenseurs de la propriété privée, comme c’est le cas depuis la Seconde Guerre mondiale. Les gouvernements contrôlent les leviers du marché, par le biais d'interventions telles que les dépenses en infrastructures, de mécanismes financiers tels que l'ajustement des taux d'intérêt et des règles de prêt, et par le biais d'organisations facilitant le financement de logements comme Fannie Mae et Freddie Mac. aux États-Unis, et la Société canadienne d'hypothèques et de logement ici.
Mais toutes les interventions ne sont pas bonnes. Dans son dernier budget, le gouvernement fédéral a annoncé qu'il contribuerait aux premiers paiements pour les acheteurs d'une première habitation, subventionnant un marché déjà très animé et éventuellement augmentant encore le coût du logement, ce qui ne fait que contribuer au problème du logement. marchandisation Après avoir ajusté les règles en matière de prêt afin d'atténuer le risque d'effondrement du marché, car les emprunteurs ne peuvent pas rembourser leurs emprunts, le gouvernement ne fait que leur donner plus d'accès et plus de raisons pour que les Canadiens s'endettent.
Et puis, il y a l'hypothèse que l'accession à la propriété est intrinsèquement plus stable que le loyer. Oui, les baby-boomers ont vécu cette expérience, bénéficiant d'une stabilité et d'une élévation de valeur qui ont fait nidifier les maisons plus tard dans la vie. Mais il est peu probable que ces circonstances se matérialisent maintenant, étant donné le coût élevé du logement par rapport aux salaires. Pendant ce temps, le logement locatif est instable car nous n’avons pas cherché à offrir le loyer comme une véritable option de logement à long terme. Dans des villes telles que Vancouver et Toronto, les logements locatifs de grande qualité, conçus spécifiquement à cet effet, ont été peu prioritaires au cours des dernières décennies et ont permis au marché de les découvrir. Pendant ce temps, les investisseurs immobiliers achètent des unités en raison du faible taux d'inoccupation et de la forte demande, puis les louent en fonction de ce que le marché peut offrir, ce qui alimente ce cycle de marchandisation.
Ces hypothèses ennuyeuses détournent de l’objectif réel: une politique publique réceptive qui offre l’accès à un logement de qualité et stable pour tous. Les dirigeants politiques doivent se concentrer sur des solutions incluant des logements locatifs abordables et de haute qualité, plutôt que de forcer la mentalité d’après-guerre autour du logement à se retrouver dans le gouffre du climat actuel du logement. Par exemple, nous pouvons examiner les pays d'Europe occidentale tels que Vienne et Amsterdam, qui exigent que tous les nouveaux développements comportent une division à trois niveaux: logement social, logements abordables et à loyer contrôlé, et immobilier ou marché. Avec ce simple changement de politique, ces villes rendent le logement plus accessible.
Si nous croyons vraiment que le logement est une ressource qui devrait être disponible pour tous, nous devons changer nos hypothèses fondamentales et fausses sur le fonctionnement du logement. Parce que pour le moment, nous ne bâtons que sur eux.