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L'économie américaine UU Il ne reste que quelques semaines pour célébrer le début de sa onzième année d’expansion économique, la plus récente Prévisions économiques de ULI Real Estate il indique un terme encore plus long qui pourrait être prolongé jusqu'en 2021, comme cela a été analysé lors d'un webinaire organisé par ULI.
Le 1er mai, ULI a officiellement publié ses dernières prévisions triennales, ainsi qu'un webinaire qui s'est penché sur le paysage économique, les marchés des capitaux et l'immobilier commercial. Le thème général des perspectives est celui de la modération, mais reste positif, avec une croissance à venir. Dans le contexte des prévisions, les dernières données économiques montrent que l'économie s'est envolée au premier trimestre avec une croissance du produit intérieur brut (PIB) de 3,2%.
Les données économiques récentes ont sans aucun doute "stimulé la participation dans le cœur des analystes économiques de vampires" qui avaient des perspectives plus sérieuses après la tempête boursière de l'année dernière, a déclaré Stuart Hoffman, membre du panel participant au webinaire de ULI. Vice-président principal et conseiller économique de PNC Financial Services. L'année dernière, l'économie a connu une croissance d'environ 3% avec la création de 2,7 millions d'emplois. Les panélistes ont toutefois convenu qu'il n'était pas surprenant que la prévision exige un rythme de croissance plus lent.
Tandis que le gouvernement fédéral continue de limiter ses dépenses en carburant, l'énorme stimulant économique que constituent les réductions d'impôt commencera à se dissiper. La tendance sous-jacente de l'économie est plus conforme au PIB, de 2 à 2,5%, et à une croissance de l'emploi proche de 2 millions, a déclaré Hoffman. Cependant, même avec un ralentissement de la croissance, tout le monde devrait être heureux que ce cycle économique ait ses jambes, ajoute-t-il.
La liquidité alimente l'activité commerciale
Un large éventail de titres de créance et d’actions disponibles pour l’immobilier commercial provient d’une multitude de sources. "Les prêteurs apprécient cette course, le taux de défaut est faible, ils aiment les spreads et ils ne voient aucun problème à l'horizon, mais ils maintiennent la ligne de prêt à la valeur et prennent des risques", a déclaré William Maher, panéliste et directeur. webinaire de ULI, América Investigación y Estrategia, à LaSalle Investment Management. Un autre aspect positif du point de vue de l'emprunteur est que le Trésor américain à 10 ans s'est replié à environ 2,5%, avec une prévision selon laquelle le taux resterait inférieur à 3% d'ici 2021.
Cette liquidité continue de stimuler les investissements d'acheteurs nationaux et étrangers. L'année dernière, le volume des transactions a atteint 562 milliards de dollars, ce qui n'a pas atteint les niveaux record atteints en 2015 et 2007. Cette activité vigoureuse était encore plus impressionnante compte tenu du retrait des acheteurs chinois et des coûts de couverture élevés de certains clients. acheteurs étrangers, tels que l'Allemagne et la Corée du Sud. Il est tout à fait possible que l'immobilier commercial puisse voir le niveau d'activité se poursuivre cette année, a déclaré Adam Ruggie, membre du panel participant au webinaire d'ULI et responsable de la recherche immobilière à MetLife Investment Management. "En regardant où placer vos dollars immobiliers, le reste du monde n'a pas l'air aussi attrayant que le fait l'américain aujourd'hui", ajoute-t-il.
Cela dit, les rendements totaux ralentissent en raison de la baisse des niveaux d'appréciation. Le Conseil national des fiduciaires en investissements immobiliers (NCREIF) s'attend à ce que les rendements annuels totaux de 6,7% en 2018 se modèrent à 6% cette année et diminuent à 5% en 2020 et 2021. La Les prix de l'immobilier commercial de RCA devraient également passer de 6,2% en 2018 à 2,8 d'ici la fin de 2021. Il pourrait y avoir des rendements d'augmentation négative nuls ou positifs en 2020 en raison de dépenses en capital plus élevées, a déclaré Ruggie. "Cela ne signifie pas nécessairement que nous assistons à une baisse des prix, mais si vous effectuez cette déduction pour la limite maximale, cela pourrait nous amener à zéro ou moins après 2019", dit-il.
Industrielle continue à surmonter
Les perspectives pour l'industrie restent solides. En fait, les rendements industriels totaux de l'indice NCREIF sont le double de ceux des autres types de propriétés. "Le secteur est dans une déchirure tellement impressionnante, tirée par la croissance du commerce électronique et des dépenses de consommation", a déclaré Jeanette Rice, modératrice du webinaire d'ULI et responsable de la recherche multifamiliale en Amérique chez CBRE.
Les postes vacants restent relativement fermes malgré la nouvelle offre ajoutée au marché. Outre l'effet du commerce électronique, la demande dépend également de la capacité de livrer les commandes en ligne beaucoup plus rapidement. Les détaillants ont besoin d'un espace industriel à proximité pouvant accueillir des délais de livraison courts. Les entreprises ont également un appétit pour les installations les plus récentes et les plus modernes. "Contrôler les sites et contrôler les bâtiments sur ce marché où l'approvisionnement est restreint est la meilleure position dans laquelle vous pouvez être actuellement dans l'espace industriel", a déclaré Maher.
La multifamiliale a montré que les sceptiques ont tort de faire face à son boom de la construction. On s’attendait à ce que la nouvelle offre entraîne un recul important de l’offre et de la croissance des loyers. "Nous estimions que les gens sous-estimaient la force de la demande générée par la génération Y et les restrictions financières qui les empêchaient d'acheter une maison, ainsi que le manque de construction et le manque de motivation", a déclaré Ruggie.
Bien que la croissance du revenu se soit modérée plus en ligne avec la moyenne de 20 ans, les postes vacants sont restés sous le poids de la nouvelle offre à moins de 5%. Selon M. Ruggie, la génération du millénaire continuera d’être un moteur important de la demande de logements locatifs, mais une fois encore, les gens sous-estiment l’évolution de cette demande. Les millénaires âgés passeront du centre urbain aux banlieues et aux villes satellites. Ils peuvent également ne pas vouloir acheter une maison, mais plutôt louer des maisons plus grandes de deux et trois chambres à coucher. "Par conséquent, vous pouvez obtenir des rendements multifamiliaux vraiment solides si vous choisissez les bons actifs", a-t-il déclaré.
La partie résidentielle a disparu au cours de ce cycle économique et a encore été réduite dans le dernier rapport sur le PIB du premier trimestre. Cependant, il semble que le logement bénéficiera d'un relèvement des taux hypothécaires. "Le secteur résidentiel semble beaucoup plus brillant qu'il ne l'a été depuis plusieurs années", a déclaré Hoffman. "Donc, je pense que nous allons voir une contribution à la croissance économique des ventes de maisons neuves et existantes, ce qui augure bien pour les dépenses de consommation."
Nuages à l'horizon
Les panélistes ont souligné certains risques de baisse du marché susceptibles d’influencer les prévisions d’ULI à court terme. Ces risques incluent notamment l'impossibilité de conclure un accord commercial avec la Chine, les effets de la faible croissance en Europe, le risque d'inflation et le manque de main-d'œuvre pour soutenir la croissance.
Un risque qui a été retiré de la table, au moins temporairement, est la hausse des taux d'intérêt. Le Federal Open Market Committee (FOMC) a annoncé, lors de sa plus récente réunion, le 1er mai, qu'il ne hausserait pas les taux. Cependant, la Fed a également indiqué qu'elle pourrait reprendre les hausses de taux au quatrième trimestre. En outre, alors que plusieurs pressions inflationnistes, un marché du travail tendu, une croissance des salaires et des dépenses fédérales sont évidents sur le marché, l’inflation est restée modeste.
Les panélistes ont convenu que même une convergence des risques entraînerait probablement un ralentissement de la croissance économique et n'entraînerait pas nécessairement une récession. Il est également important d'analyser les risques dans leur contexte et de voir les biens immobiliers par rapport à d'autres actifs. Par exemple, l'immobilier a tendance à bien performer en période de forte inflation, puisqu'il s'agit d'une catégorie d'actifs intrinsèquement protégés contre l'inflation.
En ce qui concerne plus particulièrement la performance de la fiducie de placement immobilier (FPI), la prévision laisse entrevoir une amélioration après une année très faible en 2018, où les rendements sont tombés en territoire négatif. Les rendements projetés compris entre 5,3 et 6% au cours des trois prochaines années restent bien en deçà de la moyenne de 11,5% sur 20 ans. Un des points importants à garder à l’esprit qui n’apparaît pas dans les prévisions est que plus de la moitié de la capitalisation boursière de la FPI est concentrée dans des types de biens de niche comprenant des secteurs tels que les tours de téléphonie mobile et les centres de données qui ont vraiment gros, dit Maher. "Vous entendez parler des FPI des bureaux et des centres commerciaux négociés avec des rabais importants, mais il existe de très bonnes caractéristiques de défense et de croissance dans d'autres parties du secteur, et je ne pense pas que les prévisions se soient améliorées", a-t-il déclaré.