Économie immobilière – Wikipedia – Finance Curation

Économie immobilière C'est l'application de techniques économiques aux marchés immobiliers. Essayez de décrire, d’expliquer et de prévoir les tendances des prix, de l’offre et de la demande. Le domaine étroitement lié de économie du logement portée plus étroite, se concentrant sur les marchés immobiliers résidentiels, tandis que la recherche sur tendances de l'immobilier Il se concentre sur les changements commerciaux et structurels qui affectent le secteur. Les deux sont basés sur l'analyse de l'équilibre partiel (offre et demande), de l'économie urbaine, de l'économie spatiale, de la recherche fondamentale et extensive, des enquêtes et de la finance.

Résumé des marchés immobiliersLe[[éditer]

Les principaux acteurs des marchés immobiliers sont:

• Propriétaire / utilisateur: Ces personnes sont à la fois propriétaires et locataires. Ils achètent des maisons ou des propriétés commerciales à titre d’investissement, mais aussi pour vivre ou utiliser comme entreprise.
• Propriétaire: Ces personnes sont de purs investisseurs. Ils ne consomment pas l'immobilier qu'ils achètent. Ils louent ou louent généralement la propriété à quelqu'un d'autre.
• Locataire: Ces personnes sont de purs consommateurs.
• Développeurs: Ces personnes préparent des terrains non bâtis pour la construction, ce qui se traduit par de nouveaux produits pour le marché.
• Rénovateurs: Ces personnes fournissent des bâtiments rénovés au marché.
• Des animateurs: Ce groupe comprend les banques, les courtiers immobiliers, les avocats, les régulateurs gouvernementaux et autres qui facilitent l’achat et la vente de biens immobiliers.

Le propriétaire / utilisateur, le propriétaire et le locataire forment la demande du marché, tandis que les promoteurs et les rénovateurs forment l'offre. Pour appliquer une simple analyse de l'offre et de la demande aux marchés immobiliers, il est nécessaire d'apporter une série de modifications aux hypothèses et procédures microéconomiques standard. En particulier, il convient de tenir compte des caractéristiques uniques du marché immobilier. Ces fonctionnalités incluent:

• La durabilité L'immobilier est durable. Un bâtiment peut durer des décennies, voire des siècles, et le sol en dessous est pratiquement indestructible. De ce fait, les marchés immobiliers sont modélisés comme un bourse / flux. Environ 98% de l'offre est constituée du stock de maisons existantes, et environ 2% du flux de nouveaux développements. Le stock d'offre immobilière de toute période est déterminé par le stock existant de la période précédente, le taux de détérioration du stock existant, le taux de renouvellement du stock existant et le flux de nouveaux développements de la période en cours. L'effet des ajustements sur le marché immobilier a tendance à être atténué par le stock relativement important d'immeubles existants.
• Hétérogénéité Chaque unité immobilière est unique en termes d’emplacement, de bâtiment et de financement. Cela rend difficile la fixation des prix, augmente les coûts de recherche, crée une asymétrie d'information et limite considérablement les possibilités de substitution. Pour résoudre ce problème, les économistes, à commencer par Muth (1960), définissent l'offre en termes d'unités de service; c'est-à-dire que n'importe quelle unité physique peut être déconstruite dans les services qu'elle fournit. Olsen (1969) décrit ces unités de services de logement comme une construction théorique inobservable. Le stock de logements se déprécie, ce qui le différencie qualitativement des nouveaux bâtiments. Le processus d'équilibre du marché passe par de multiples niveaux de qualité. En outre, le marché immobilier est généralement divisé en segments résidentiel, commercial et industriel. Il peut également être divisé en sous-catégories telles que récréatives, génératrices de revenus, historiques ou protégées, etc.
• Coûts de transaction élevés. Acheter et / ou emménager dans une maison coûte beaucoup plus cher que la plupart des types de transactions. Les coûts comprennent les coûts de recherche, les tarifs immobiliers, les frais de déménagement, les frais juridiques, les taxes de cession immobilière et les frais d'enregistrement d'un acte. Les coûts de transaction supportés par le vendeur sont généralement compris entre 1,5% et 6% du prix d’achat. Dans certains pays d'Europe continentale, les coûts de transaction pour l'acheteur et le vendeur peuvent varier entre 15% et 20%.
• Longs délais Le processus d’ajustement du marché est soumis à des retards dus au temps nécessaire pour financer, concevoir et construire une nouvelle offre, ainsi qu’au rythme relativement lent de l’évolution de la demande. En raison de ces retards, le potentiel de déséquilibre à court terme est considérable. Les mécanismes d'ajustement ont tendance à être lents par rapport aux marchés les plus fluides.
• Un bon investissement et une bonne consommation. L'immobilier peut être acheté avec l'espoir d'obtenir un retour (un bien d'investissement), avec l'intention de l'utiliser (un bien de consommation), ou les deux. Ces fonctions peuvent être séparées (les acteurs du marché se concentrant sur l’une ou l’autre des fonctions) ou combinées (dans le cas de la personne qui habite une maison qui en est propriétaire). Cette double nature du bien signifie qu'il n'est pas rare que des personnes investissent de manière excessive dans l'immobilier, c'est-à-dire qu'elles investissent plus d'argent dans un actif qu'il n'en vaut sur le marché libre.
• Immobilité L'immobilier est toujours localement (sauf pour les maisons mobiles, mais le terrain situé en dessous d'eux reste immobile). Les consommateurs vont au bien plutôt qu’au bien au consommateur. Pour cette raison, il ne peut y avoir de marché physique. Cette fixation spatiale signifie que le marché doit être ajusté lorsque les personnes s'installent dans des unités de logement plutôt que par le mouvement des marchandises. Par exemple, si les goûts changent et que de plus en plus de gens exigent des maisons en banlieue, ils doivent trouver un logement en banlieue, car il est impossible d'amener leur terrain et leur maison existants en banlieue (y compris le propriétaire d'une maison mobile qui pourrait quitter la ville). la maison, vous devez toujours trouver un nouveau lot). La fixation spatiale combinée à la proximité de logements dans les zones urbaines suggère le potentiel des externalités inhérentes à un emplacement donné.

Demande de logementLe[[éditer]

Les principaux déterminants de la demande de logements sont la démographie. Mais d'autres facteurs, tels que le revenu, le prix du logement, le coût et la disponibilité du crédit, les préférences du consommateur, les préférences de l'investisseur, le prix des substituts et le prix des compléments, jouent un rôle.

Les principales variables démographiques sont la taille de la population et sa croissance: plus il y a de personnes dans l'économie, plus la demande de logements est grande. Mais ceci est une simplification excessive. Il faut tenir compte de la taille de la famille, de la composition par âge de la famille, du nombre de premier et deuxième enfants, du solde migratoire (immigration moins émigration), de la formation de foyers non familiaux, du nombre de ménages à double famille, Taux de mortalité, taux de divorce. et les mariages. En économie du logement, l'unité d'analyse élémentaire n'est pas l'individu, comme dans les modèles d'équilibre partiel standard. Ce sont plutôt les ménages qui exigent des services de logement: généralement un ménage par ménage. La taille et la composition démographique des ménages sont variables et pas totalement exogènes. Il est endogène au marché du logement en ce sens que la taille des ménages augmentera également avec le prix des services de logement.^{[1]Le[[citation requise]}

Le revenu est également un déterminant important. Les mesures empiriques de l'élasticité-revenu de la demande en Amérique du Nord varient de 0,5 à 0,9 (De Leeuw 1971). Si l’on mesure l’élasticité du revenu permanent, les résultats sont légèrement plus élevés (Kain et Quigley, 1975) car le revenu transitoire varie d’une année à l’autre et d’un individu à l’autre, de sorte que le revenu transitoire positif tendra à annuler le revenu transitoire négatif. . De nombreux économistes du logement utilisent un revenu permanent au lieu d'un revenu annuel en raison du coût élevé de l'achat d'un bien immobilier. Pour beaucoup de gens, l'immobilier sera l'élément le plus cher qu'ils achèteront.

Le prix du logement est également un facteur important. L'élasticité-prix de la demande de services de logement en Amérique du Nord est estimée à 0,7 négatif par Polinsky et Ellwood (1979) et à 0,9 négatif par Maisel, Burnham et Austin (1971).

La demande de logements d'un ménage individuel peut être modélisée à l'aide de la théorie standard de l'utilité / du choix. Une fonction d'utilité peut être construite, telle que U = U (X1, X2, X3, X4, … Xn), dans laquelle l'utilité du ménage est fonction de divers biens et services (Xs). Cela sera soumis à une contrainte budgétaire telle que P1X1 + P2X2 + … PnXn = Y, où Y est le revenu disponible du ménage et Ps sont les prix des différents biens et services. L'égalité indique que l'argent dépensé pour tous les biens et services doit être égal au revenu disponible. Parce que cela n’est pas réaliste, le modèle doit être ajusté pour permettre le prêt et les économies. Une mesure de la richesse, du revenu viager ou du revenu permanent est requise. Le modèle doit également être ajusté pour prendre en compte l'hétérogénéité de l'immobilier. Cela peut être fait en déconstruisant la fonction d'utilité. Si les services d’hébergement (X4) sont séparés en leurs composants constitutifs (Z1, Z2, Z3, Z4, … Zn), la fonction d’utilité peut être réécrite sous la forme U = U (X1, X2, X3, Z2, Z3)., Z4, … Zn) … Xn). En faisant varier le prix des services de logement (X4) et en résolvant les points d’utilité optimale, le programme de demande de logements des ménages peut être construit. La demande du marché est calculée en additionnant toutes les demandes individuelles des ménages.

Offre de logementLe[[éditer]