Définition de l'immobilier – Finance Curation

Les biens immobiliers sont des biens composés de terrains et de bâtiments, ainsi que de leurs ressources naturelles, y compris la flore et la faune non cultivées, les cultures et le bétail, les réserves en eau et les gisements minéraux.

Bien que les médias se réfèrent souvent au "marché immobilier", les biens immobiliers peuvent être regroupés en trois grandes catégories en fonction de leur utilisation.

• L'immobilier résidentiel comprend les terrains non aménagés, les maisons, les condominiums et les maisons de ville. Les structures peuvent être des maisons unifamiliales ou multifamiliales et peuvent être occupées par le propriétaire ou des immeubles locatifs.
• L'immobilier commercial comprend les structures non résidentielles, telles que les immeubles de bureaux, les entrepôts et les immeubles commerciaux. Ces bâtiments peuvent être indépendants ou situés dans des centres commerciaux.
• L'immobilier industriel comprend les usines, les parcs d'activités, les mines et les fermes. Ces propriétés sont généralement plus grandes et les emplacements peuvent inclure un accès à des centres de transport, tels que des lignes de chemin de fer et des ports.

L'immobilier est un actif corporel et un type d'immobilier. L'immobilier comprend les terrains, les bâtiments et autres améliorations, ainsi que les droits d'utilisation et de jouissance de ces terrains et de toutes leurs améliorations. Les locataires et les locataires peuvent avoir le droit d'habiter des terrains ou des bâtiments considérés comme faisant partie de leurs actifs, mais ces droits en eux-mêmes ne sont pas considérés, à proprement parler, comme des biens immobiliers.

Les biens immobiliers ne sont pas les mêmes et ne doivent pas être confondus avec des biens personnels. Les biens meubles comprennent les actifs incorporels tels que les investissements, ainsi que les actifs corporels tels que les meubles et les accessoires tels qu'un lave-vaisselle. De plus, même les locataires peuvent réclamer des parties d'une maison en tant que biens personnels, à condition qu'ils l'aient acheté et installé avec la permission du propriétaire.

Dans l'édition 2019 de son analyse annuelle de la valeur des maisons, le site Web immobilier de Zillow estimait la valeur totale de toutes les maisons américaines. UU En 2018, il s'élevait à 33,3 milliards de dollars, soit 71% de plus que le produit intérieur brut (PIB) du pays, qui était de 19,4 milliards de dollars à cette époque. L'accession à la propriété, également appelée accession à la propriété, est le type d'investissement immobilier le plus courant aux États-Unis. Selon le Conseil national du logement plurifamilial (NMHC), environ les deux tiers des résidents sont propriétaires de leur maison. Souvent, ces propriétaires ont financé l'achat en contractant un emprunt hypothécaire, dans lequel la propriété sert de garantie de la dette.

Les personnes qui achètent des prêts hypothécaires pour les aider à réaliser le rêve de posséder une propriété sont confrontées à diverses options. Les hypothèques peuvent imputer des intérêts à taux fixe ou variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts à taux variables, ce qui peut les rendre plus coûteux à court terme. Les prêts à taux fixe coûtent plus cher à court terme car ils sont protégés des futures hausses des taux d’intérêt.

Les banques publient des programmes d'amortissement indiquant le montant des versements mensuels d'un emprunteur utilisé pour payer les intérêts par rapport au montant payé pour rembourser le principal du prêt. Les prêts globaux sont des prêts hypothécaires qui ne sont pas entièrement amortis mais qui sont ramenés à zéro au fil du temps. Au lieu de cela, l'emprunteur paie des intérêts pour une certaine période, par exemple cinq ans, puis doit payer le reste du prêt en un versement unique à la fin de la période.

En outre, les prêts hypothécaires peuvent avoir des coûts élevés, notamment des frais de transaction et des taxes. Ces frais supplémentaires sont souvent inclus dans le prêt. Une fois que les propriétaires potentiels ont démontré leur éligibilité et obtenu une hypothèque auprès d'une banque ou d'un autre prêteur, ils doivent effectuer les étapes supplémentaires nécessaires pour s'assurer que la propriété est légalement disponible à la vente et en bon état.

L'immobilier commercial est utilisé pour le commerce et comprend les centres commerciaux et les restaurants indépendants, ainsi que les immeubles de bureaux et les gratte-ciel. Il se distingue souvent de l'immobilier industriel, qui est l'espace pratique utilisé dans la fabrication de produits.

Acheter ou louer un bien immobilier à des fins commerciales est très différent de l’achat d’une maison ou même d’un bien immobilier résidentiel. Les baux commerciaux sont généralement plus longs que les baux résidentiels. Les rendements des immeubles commerciaux sont basés sur leur rentabilité par pied carré, contrairement aux structures destinées à être des résidences privées. En outre, les prêteurs peuvent demander un acompte sur un prêt hypothécaire commercial plus élevé que celui requis pour une résidence.

Contrairement à d'autres investissements, l'immobilier est fortement affecté par son environnement et sa zone géographique immédiate. D'où la maxime bien connue de l'immobilier "emplacement, emplacement, emplacement". À l'exception d'une récession grave ou d'une dépression nationale, les valeurs de l'immobilier résidentiel, en particulier, sont principalement affectées par des facteurs locaux. Ces facteurs incluent le taux d'emploi de la région, l'économie locale, le taux de criminalité, les installations de transport, la qualité des écoles, les services municipaux et les taxes foncières.

Il existe des différences majeures dans les investissements immobiliers résidentiels et commerciaux. D'une part, l'immobilier résidentiel est généralement moins coûteux et plus petit que l'immobilier commercial, ce qui le rend plus abordable pour le petit investisseur.

En revanche, les biens immobiliers commerciaux ont généralement plus de valeur par pied carré et leurs baux sont plus longs, ce qui, en théorie, garantit un revenu plus prévisible. Avec plus de revenus vient une plus grande responsabilité. La location d’immobilier commercial est plus réglementée que l’immobilier résidentiel et ces réglementations peuvent différer non seulement d’un pays à l’autre et d’un État à l’autre, mais aussi d’un comté à l’autre et d’une ville à l’autre. Même dans les villes, les réglementations de zonage ajoutent une couche de complexité indésirable aux investissements immobiliers commerciaux.

Il existe également un risque accru de rotation des locataires dans les contrats de location commerciale. Si le modèle commercial du locataire est mauvais, si son produit n'est pas attrayant ou s'il est un mauvais gestionnaire, il peut se déclarer en faillite. La faillite d’une entreprise peut brusquement empêcher un bien immobilier coûteux de générer des revenus.

En outre, tout comme une propriété peut être appréciée, elle peut également être dépréciée. On sait que les magasins de vente au détail, autrefois très chauds, se sont transformés en centres commerciaux pourris et centres commerciaux morts.

On peut investir dans l'immobilier en achetant directement des biens immobiliers ou des parcelles de terrain; ou indirectement, par l'achat d'actions de fiducies de placement immobilier (FPI) ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les méthodes d'investissement indirect peuvent offrir moins de performance et moins de contrôle, mais elles sont beaucoup plus liquides que la possession de biens immobiliers physiques et ne nécessitent pas une connaissance approfondie du secteur immobilier.

Investir directement dans l'immobilier génère des profits, ou des pertes, de deux manières qui n'ont pas changé depuis des siècles:

1. Revenus de locations ou de baux
2. Appréciation de la valeur immobilière.

L’appréciation est obtenue par différents moyens, mais l’augmentation de la valeur d’un bien n’est acquise que lorsque le propriétaire le vend. Un autre moyen de réaliser un profit serait de refinancer l'hypothèque. Les terres brutes et non aménagées, telles que les territoires situés juste à l'extérieur des frontières d'une ville, offrent le plus grand potentiel de construction, d'amélioration et de profit. L’appréciation peut également provenir de la découverte de matériaux de valeur ou de ressources naturelles sur une parcelle de terrain, comme le pétrole en grève. En outre, une augmentation de la valeur marchande de la zone autour du terrain qu’elle possède.

Au fur et à mesure que le quartier grandit et se développe, la valeur des propriétés tend à augmenter. La gentrification des quartiers urbains de certaines villes des États-Unis au cours des dernières décennies a souvent entraîné une augmentation spectaculaire des prix de l'immobilier. La rareté peut également jouer un rôle dans la valeur de l'immobilier. Si un lot est le dernier de sa taille ou de son type dans une zone prestigieuse ou dans lequel de tels lots sont rarement disponibles, il est gagné en marketing.

Le revenu immobilier prend de nombreuses formes. Le plus gros générateur est le loyer payé sur un terrain déjà aménagé dans des propriétés résidentielles ou commerciales. Toutefois, les entreprises paieront également des redevances pour les découvertes de ressources naturelles sur des terres brutes. En outre, ils peuvent payer pour la construction de structures, telles que des tours cellulaires ou des tuyaux.

Les revenus peuvent également provenir d’investissements immobiliers indirects. Dans une FPI, le propriétaire de plusieurs immeubles vend des actions à des investisseurs et transmet des revenus de location sous forme de distributions. De même, dans un MBS, les paiements d’intérêt et de principal sur un ensemble d’hypothèques sont collectés et transmis aux investisseurs.

Les produits de placement REIT et MBS sont négociés en tant qu'actions, et l'immobilier constitue leur garantie sous-jacente. Par conséquent, ils peuvent offrir une plus-value du capital si les actions gagnent en valeur de marché.

Les titres adossés à des créances hypothécaires ont eu mauvaise presse en raison de leur rôle dans la crise des prêts hypothécaires qui a déclenché une crise financière mondiale en 2007. Cependant, ils existent toujours et sont négociés. Le moyen le plus accessible pour l'investisseur moyen d'acheter ces produits consiste à utiliser des fonds cotés en bourse (ETF). Comme tous les investissements, ces produits comportent un certain degré de risque. Cependant, ils peuvent également offrir une diversification du portefeuille. Les investisseurs doivent enquêter sur les avoirs afin de s’assurer que les fonds sont spécialisés dans les titres de gestion (MBS) de première qualité, et non dans la variété à haut risque qui a fait partie de la crise.

En avril 2019, les véhicules les plus performants de ce type incluent:

FNB Vanguard Securities-Backed Securities (VMBS), qui suit l’indice des titres flottants ajustés de Bloomberg Barclays, composé de titres adossés à des créances adossés à des fonds de 250 millions de dollars et dont l’échéance minimale est d’un an. Avec un prix d'environ 52 $ par action, le fonds a un rendement en dividendes de 3,44%.

ETShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), qui porte à la fois sur les titres hypothécaires à taux fixe et à taux variable, et suit les résultats du Bloomberg Barclays U.S. Bloomberg MBS. Leurs avoirs comprennent des obligations émises ou garanties par des sociétés parrainées par le gouvernement, telles que Fannie Mae et Freddie Mac, pour lesquelles elles ont une notation AAA. Opérant à environ 105 $ par action, il offre un rendement de 3,02%.

SPDR Bloomberg Barclays Capital Bonded Mortgage Bonded ETF (MBG), qui utilise également l’indice Barclays US MBS comme référence, mais adopte une approche plus agressive pour améliorer les rendements. Prix ​​de 25 $ par action, offre un rendement de 3,38%.