TLes vendeurs de roues Les propriétés commerciales sont à l’écart des technologies de pointe: plus de mini Donald Trumps que de Steve Jobses. Il s’agit d’une industrie de brique, pas de bric-à-brac. Ses ventes augmentent de pieds carrés par pied carré. Ils se battent localement, pas sur les marchés "le gagnant prend tout". Peu de gens sont venus à l'Université de Stanford avec l'ambition de leur vie de construire de l'immobilier.
En inspectant le paysage américain et européen, il est facile de présenter des briques et du mortier commerciaux comme une technologie routière. Aux États-Unis, malgré le fait que le commerce électronique représente encore moins de 10% des ventes au détail, il a laissé des centres commerciaux morts, des centres commerciaux abandonnés et des propriétaires sans abri. En Grande-Bretagne, avec une plus grande pénétration des achats en ligne, les propriétaires de rue souffrent d’une épidémie de magasins fermés et de faillites. Certains fonds spéculatifs parient que leurs dettes deviennent le prochain "Big Short".
Les grandes entreprises technologiques se vantent souvent d'être "légères sur leurs actifs": Uber ne possède que 1,6 milliard de dollars d'installations physiques. Cependant, loin de l’attention, les sociétés immobilières se démarquent par le boom technologique. Fonds de placement immobilier cotés en bourse (REITs), qui sont des structures juridiques efficaces sur le plan fiscal, qui distribuent les revenus aux investisseurs des biens qu’elles possèdent, transforment souvent l’Amérique et l’Europe en un hinterland numérique constitué d’entrepôts, de centres de données et de tours. télécommunications Cela peut ne pas sembler joli. Mais en Amérique cinq REITLes services à l'industrie des technologies ont une valeur collective de 250 milliards de dollars, soit plus du double de ce qu'il était il y a cinq ans. Prologis a des entrepôts. Equinix et Digital Realty ont des centres de données. American Tower et Crown Castle International ont des mâts pour téléphones mobiles. Si quelqu'un peut presser les pépites de nababs technologiques, vous pouvez le faire.
Commencez par le commerce électronique. Dans les endroits où la terre et la main-d'œuvre sont bon marché, il est devenu une bénédiction pour les propriétaires. REITs, qui se concentrent principalement sur la logistique. Prenez Inland Empire, une vaste bande de terre poussiéreuse jadis nouée de citronniers, à 100 km à l’est de Los Angeles. En 2012, Amazon a déménagé et loué son premier "centre de conformité" de 1 mètre carré (92 000 mètres carrés). Six ans et demi plus tard, le 13ème centre de distribution du géant de l'e-commerce est en construction. Walmart, Target et d'autres chaînes de détaillants disposent de dépôts en ligne dans la région. John Husing, économiste (qui parcourt la jungle de la Nouvelle-Guinée à ses heures perdues), explique qu'un incroyable espace de 26 mètres carrés a été construit en mars. "Nous avons des terres et personne d'autre ne les a", plaisante-t-il. "Presque aussi vite que nous le construisons, nous le remplissons."
De tels entrepôts à grande surface sont la colonne vertébrale de l'industrieREIT marché. Mais comme les délais de livraison sont raccourcis (le mois dernier, Amazon a promis une livraison gratuite en une journée à ses clients "Prime"), REITIls construisent et louent des magasins plus petits proches des clients et même dans les villes. Prenez la zone près de Cleveland, Ohio. Curieusement, deux centres commerciaux abandonnés, Randall Park et Euclid Square, victimes de la crise financière de 2008-2009, des ravages de l'épidémie d'opiacés et du commerce électronique, refont surface comme de vastes centres. de conformité amazonienne. CBRE, une société immobilière, a identifié 24 de ces propriétés éteintes à travers les États-Unis qui sont en train de se transformer en centres logistiques, offrant 11 mètres carrés d'espace industriel.
Les restrictions foncières produisent d'autres innovations. Prologis, dans la ville natale d'Amazon, a emprunté une pratique qu'elle utilise au Japon et en Chine pour construire ce qu'elle dit être le premier centre de distribution multi-étages en Amérique. Entre-temps, les achats en ligne ont enfin permis à Walmart de faire son entrée tant recherchée à New York. Son site de commerce électronique, Jet.com, loue un entrepôt de 205 000 pieds carrés dans le Bronx pour la livraison le jour même de marchandises et de produits d'épicerie à des citadins à la hausse.
De tels développements signifient que les loyers industriels dans les zones métropolitaines telles que New York sont à un niveau record et que les taux d'inoccupation approchent des niveaux historiquement bas. Nareit, un lobby de l'industrie, a déclaré qu'au cours des trois dernières années, l'industrie REITS a réalisé des rendements annuels de près de 20% (REITs les propriétaires de centres commerciaux perdent 6% par an). le Wall Street Journal a rapporté que BPL, basé à Singapour REIT qui a émigré aux États-Unis il y a moins de cinq ans, a présenté un premier appel public à l'épargne visant ses activités aux États-Unis, d'une valeur de 20 milliards de dollars. Ce serait l'une des plus grandes listes de propriétés aux États-Unis.
Au-delà du commerce électronique, des sociétés d'informatique en nuage telles qu'Amazon Web Services et Microsoft, ainsi que des entreprises de télécommunications mobiles telles que UnYT, louent des propriétés caverneuses de REITs qui construisent et exploitent des centres de données et des tours de téléphonie mobile. Les propriétaires de centres de données offrent de l'espace, du refroidissement, de l'énergie et de la bande passante. Vos clients mettent dans les serveurs. Ils évoquent les avantages supplémentaires tirés d'une explosion de la collecte de données pour l'intelligence artificielle, la conduite autonome et l'internet des objets.
Les propriétaires de mâts mobiles occupent moins de pieds carrés. Malgré tout, American Tower et Crown Castle sont deux des plus importants d'Amérique. REITs, grâce à l’activité de génération de trésorerie consistant à avoir plusieurs locataires d’opérateurs de téléphonie mobile dans une seule tour. Cinquième génération (5soleil) les réseaux de télécommunication devraient multiplier les opportunités, car chaque antenne dessert une zone plus petite, ce qui nécessite une infrastructure plus dense. Outre les tours, Crown Castle investit dans la fibre optique et les "réseaux de petites cellules" dans les réverbères et autres accessoires urbains. Votre 5soleil Les clients vont les louer.
Briques, mors, stylos et bustes.
Il n’est pas rare que les barons de la propriété fassent un boom commercial; Pensez aux banlieues au début de l'âge moteur. Mais à quelle vitesse pourrait-il devenir un buste? Une récession pourrait affecter la confiance, mais peu de personnes s’attendent à ce que le ralentissement économique ralentisse le passage à la numérisation. Une confiance excessive peut conduire à un excès de construction, mais le déplacement vers les villes constitue une barrière naturelle à l’entrée sur le marché sous la forme de prix élevés des terrains. L'augmentation des taux d'intérêt affectera la rentabilité et un jour le marché s'effondrera. La principale préoccupation est peut-être que, contrairement aux entrepôts de briques rouges d’antan, il est difficile d’imaginer que les grosses larmes d’Amazon deviennent des lofts à la mode lorsque le cycle tourne.