La réponse courte à la façon dont Jon Cheigh est arrivé là où il est aujourd'hui: "Je ne pouvais pas obtenir de travail en tant qu'enseignant", a déclaré Cheigh, qui a raté la candidature lorsqu'il a postulé pour un poste dans une école secondaire privée au Williams College. . "Ils vous ont dit:" Nous vous aimons bien et vous avez une grande expérience de travail pour Upward Bound, mais pouvez-vous enseigner l'espagnol et la biologie, et pouvez-vous former l'équipe de football? ", Dit-il. Il ne pouvait pas
Cheigh, maintenant âgé de 46 ans, a décidé de terminer ses études en arts libéraux en tant que comptable chez Deloitte à Chicago. "Comptabilité: je détestais ça, mais c'était bon d'apprendre quelque chose de technique après des études de philosophie, d'anthropologie et de sociologie", a déclaré Cheigh, responsable des investissements immobiliers mondiaux à
Cohen et Steers
(ticker: CNS) et le gestionnaire principal du 1,4 milliard de dollars
Actions mondiales de Cohen & Steers
arrière-plan (CSFAX). "En tant qu'investisseur, vous devez être à la fois ingénieur et artiste."
Cela est particulièrement vrai dans l'investissement immobilier, dans lequel les participants doivent être capables de dégrader un équilibre et de comprendre comment la démographie, la macroéconomie et les tendances séculaires soutiennent ou sapent une thèse d'investissement. De même, les investisseurs dans les fiducies de placement immobilier (FPI) ou les sociétés immobilières ne font pas qu'acheter des immeubles. Les équipes de gestion derrière les entités qui développent, détiennent et exploitent des propriétés constituent une partie importante de l’équation. C'est pourquoi Cheigh et ses collègues recherchent des gestionnaires ayant l'habitude d'utiliser la dette de manière judicieuse, d'affecter le capital de manière intelligente et d'équilibrer les grands projets avec des décisions d'investissement saines et des opérations solides. "Que vous louiez un immeuble d'appartements, un entrepôt, un hôtel ou un bureau, son fonctionnement est vraiment important", a déclaré Cheigh, dont le fonds mondial a augmenté en moyenne de 6,7% par an au cours des cinq dernières années. , mieux que près de 80% de tous les fonds immobiliers mondiaux suivis par Morningstar.
Satisfait de son expérience en comptabilité, Cheigh a rejoint une société de capital-investissement spécialisée dans l'immobilier, a obtenu une maîtrise en administration des affaires et, en 2005, il a obtenu un poste d'analyste REIT aux États-Unis. UU Chez Cohen & Steers à New York. En 2008, il a assumé les fonctions de gestionnaire principal des 4,3 milliards de dollars.
Actions de Cohen & Steers Realty
Fund (CSRSX), dont la moyenne annuelle est de 10,5% au cours de la dernière décennie.
Cheigh participe toujours à la gestion du fonds phare américain. Mais son objectif actuel est le marché mondial, qui comprend environ 400 sociétés cotées, d’une valeur marchande totale d’environ 2 milliards de dollars. Sur les 70 parts du fonds, environ la moitié sont des sociétés américaines.
Lire plus: 4 sociétés de placement immobilier avec dividendes importants pour les investisseurs en revenus
Bien qu’il soit en croissance, l’immobilier ne représente qu’une partie du marché boursier mondial, explique Cheigh, et est largement mal compris. "Les gens demandent:" Sont-ils des biens immobiliers ou des actions? ", Dit-il. "Les REIT vivent dans deux mondes." Pour cette raison, l'équipe analyse la valeur de l'actif net, une somme des parties utilisées dans l'immobilier privé et le modèle d'actualisation des dividendes, qui reflète la manière dont une société gère ses opérations. .
Il existe un décalage entre la perception des investisseurs et la réalité de nombreux marchés, a-t-il déclaré. Prenons le Japon, qui représentait récemment près de 12% de l'actif du fonds. Les investisseurs l'associent souvent au vieillissement de la population et à la stagflation. "Mais quand on regarde un endroit comme Tokyo, la population augmente et l'économie locale est saine", a déclaré Cheigh, dont les principales propriétés au Japon incluent le plus grand promoteur immobilier du pays,
Mitsubishi Estate
(8802.Japon). "Au cours des 12 derniers mois environ, nous avons constaté une augmentation d'environ 7% des loyers de bureaux."
Hôtel REIT
Investissement invincible
(8963.Japan) est négligé par certains investisseurs. Les hôtels ont été touchés lorsque Airbnb est entré pour la première fois sur le marché, mais les restrictions sur les locations de vacances, similaires à celles qui sont maintenant imposées à de nombreuses villes américaines, ont renouvelé le segment, a-t-il déclaré. Parallèlement, la croissance du tourisme au Japon et des Jeux olympiques d’été de 2020 à Tokyo est de bon augure pour les réserves, ainsi que pour le FPI, qui a récemment été commercialisé avec une réduction de 5% sur sa valeur liquidative.
Note: Participations au 3/31. Tous les retours jusqu'au 4/29; Les rendements sur trois et cinq ans sont annualisés.
Sources: Morningstar; Cohen et Steers
Le Royaume-Uni est un autre pays que les investisseurs ont peint en grand. L’incertitude actuelle du Brexit est une raison de circonspection et Cheigh a généralement évité les bureaux et les immeubles commerciaux dans le pays, mais certains segments se sont très bien comportés.
Segro
(SGRO.UK), qui possède, développe et gère des entrepôts et autres immeubles industriels au Royaume-Uni et dans le reste de l'Europe, augmente de plus de 15% par an depuis le vote sur le Brexit, déclare Cheigh, environ trois fois mieux que la FPI américaine moyenne. Il profite de la croissance du commerce électronique. En outre, l'accent mis par Segro sur la propriété dans le "dernier kilomètre" de Londres soutient la valeur de ses propriétés à long terme. "Je préférerais avoir un immeuble de 40 ans près du centre-ville plutôt qu'un nouveau bâtiment au milieu de nulle part", a ajouté le gestionnaire de fonds.
La technologie a réécrit les règles du commerce de détail et a conduit à une nouvelle catégorie d’investissements, notamment les centres de données REIT, tels que
Digital Realty Trust
(DLR) et
CyrusOne
(CONE) En fin de compte, cependant, "les gens ont toujours besoin d'un endroit où vivre", a déclaré Cheigh, faisant allusion à l'affectation de 21% du fonds à l'immobilier résidentiel.
En Allemagne, spécialiste des appartements.
Deutsche Wohnen
(DWNI.Germany) profite d’une forte demande de logements neufs et d’une offre insuffisante.
Aux États-Unis, Cheigh et ses collègues sont des fans de
Communautés du soleil
(SUI) et
Equity LifeStyle Properties
(ELS), deux ensembles d’immobilier résidentiel destinés aux baby-boomers actifs à la recherche d’un climat plus chaud et de logements abordables. "Ce sont des entreprises qui peuvent connaître une croissance constante de 10% pendant de très nombreuses années", a-t-il déclaré. "Ils sont à leur point démographique absolu en ce moment."