Dream Investment trust dans l'immobilier industriel (OTC: DREUF) Téléconférences tenues au premier trimestre de 2019 le 8 mai 2019 à 11h30. ET
Participants de l'entreprise
Brian Pauls – Directeur exécutif
Lenis Quan – Directeur financier
Participants de la téléconférence
Sam Damiani – Valeurs Mobilières TD
Chris Couprie – CIBC
Brendon Abrams – Canaccord Genuity
Michael Markidis – Valeurs mobilières Desjardins
Bradley Sturges – Valeurs mobilières Industrielle Alliance
Matt Kornack – Banque Nationale des Finances
Pammi Bir – Banque Scotia
Opérateur
Bonjour mesdames et messieurs. Bienvenue à la téléconférence de Dream Industrial REIT du premier trimestre 2019 du mercredi 8 mai 2019.
Au cours de cet appel, la direction de Dream Industrial REIT peut faire des déclarations contenant des informations prospectives au sens de la législation sur les valeurs mobilières applicable. Les informations prospectives sont basées sur une série d’hypothèses et sont soumises à une série de risques et d’incertitudes, dont beaucoup sont indépendants de la volonté de Dream Industrial REIT, ce qui pourrait entraîner une différence importante entre les résultats réels et ceux indiqués ou implicites. dans de telles informations futures.
Des informations supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent dans les documents déposés par Dream Industrial REIT auprès des autorités de réglementation en valeurs mobilières, y compris leur dernière notice annuelle et leur rapport de gestion. Ces présentations sont également disponibles sur le site Web de Dream Industrial REIT à l'adresse www.dreamindustrialreit.ca.
[Operator Instructions] Votre hôte d’aujourd’hui sera M. Brian Pauls, PDG de Dream Industrial REIT. Monsieur Pauls, allez-y s'il vous plaît.
Brian Pauls
Bonjour à tous. Merci de votre présence à la conférence téléphonique Dream Industrial REIT qui se tiendra au cours de la période de trois mois terminée le 31 mars 2019. Lenis Quan, directrice des finances de REIT, est avec moi aujourd'hui.
Lors de la téléconférence de ce jour, je commencerai par une brève description de nos initiatives de croissance stratégique, suivie d’une mise à jour de nos marchés et de nos résultats d’exploitation. Lenis fournira nos aspects financiers exceptionnels. Ensuite, nous serons heureux de répondre à vos questions. Nous avons connu un début d’année passionnant en 2019 et nous avons considérablement progressé en élargissant l’échelle de nos marchés cibles, en améliorant la qualité de notre portefeuille et en maintenant un bilan solide avec une grande flexibilité financière.
Au cours du premier trimestre, nous avons acquis un portefeuille de 3,5 millions de pieds carrés situé dans cinq villes du Midwest américain. UU., Ajout d’actifs à notre portefeuille hautement fonctionnels et bien situés. Le prix d'achat du portefeuille était d'environ 179 millions USD, soit 237 millions CAD, ce qui représente un taux d'entrée de 6% et un taux de capitalisation stabilisé de 6,5%.
Après le trimestre, nous avons acquis une installation d'entreposage et de distribution récemment rénovée, d'une superficie de 258 000 pieds carrés, située dans la région du Grand Toronto, aux termes d'un contrat hors marché d'un prix d'achat de 35,8 millions de dollars, ce qui représente un taux d'entrée maximal de 5,2%. . Le bâtiment est occupé à 98% par 5 locataires avec un WALT de 8 ans. La propriété est bien située et offre un accès direct aux principales artères de transport, y compris les routes 401, 412 et 407, qui relient l’ensemble de la RGT et de nombreux passages frontaliers aux États-Unis.
Nous avons également convenu d’acquérir trois actifs d’une superficie totale de 540 000 pieds carrés situés dans la région du Grand Toronto, à Ottawa et dans le Midwest américain. UU Le prix d’achat combiné pour ces 3 propriétés s’élève à environ 71 millions CAD, ce qui représente un taux d’entrée maximum de 6% avec une croissance du taux de location moyen de 1,5% chaque année.
En tenant compte de ces acquisitions, nous aurons augmenté notre actif de près de 700 millions de dollars et de 8 millions de pieds carrés au cours des deux dernières années, ce qui aura pour effet d’augmenter la taille de nos marchés cibles et d’améliorer la qualité globale de notre portefeuille. Au cours de cette période, nous avons renforcé notre bilan et réduit notre endettement de 700 points de base. Nous continuons à bâtir une entreprise plus sûre et plus précieuse avec des actifs de qualité supérieure et des flux de trésorerie solides.
Avec beaucoup de liquidités, nous restons concentrés sur la création et la mise en œuvre d’un processus d’acquisition centré sur nos marchés cibles au Canada et aux États-Unis. Nous recherchons des opportunités générant un revenu supérieur à la moyenne et une croissance de la valeur nette des actifs au fil du temps. Notre processus d'approvisionnement se situe actuellement entre 200 et 300 millions de dollars.
En entrant sur nos marchés, le taux de disponibilité national canadien a été ramené à un nouveau plus bas historique de 3% au premier trimestre de 2019, soit une baisse de 110 points de base par rapport à l'année précédente. Le revenu net moyen national moyen a atteint un niveau record de 7,97 USD par pied carré, ce qui représente une augmentation de 12% par rapport à l'année précédente. Sur nos marchés du sud-est et du Midwest des États-Unis, la demande en biens immobiliers industriels continue de croître, tirée par la demande de commerce électronique et l'expansion de la population. Nous croyons que les fondamentaux industriels des deux côtés de la frontière continueront d'être solides, ce qui nous permettra d'accroître les loyers de notre portefeuille actuel.
À ce jour, nous avons contracté des contrats de location représentant 81% de nos échéances de 2019. En Ontario, des contrats de location d'environ 243 000 pieds carrés ont été conclus au cours du trimestre, avec une marge de renouvellement moyenne de 11% sur les loyers en retard. Sur environ 389 000 pieds carrés de baux négociés au cours du trimestre, les marges étaient encore plus fortes de plus de 25%.
En particulier, nous avons signé un bail de 24 000 pieds carrés dans la région du Grand Toronto, qui prévoit une extension de 74% du loyer du site précédent et une croissance moyenne annuelle des loyers de 2% sur une période de 10 ans. Au Québec, environ 101 000 pieds carrés de baux ont débuté au cours du trimestre avec une marge de renouvellement moyenne de 5%. Sur les 279 000 pieds carrés de baux négociés au cours du premier trimestre, nous avons enregistré une augmentation moyenne de 7% par rapport aux taux d’expiration en vigueur ou antérieurs.
Avec les conditions du marché ajustées, nous souhaitons maximiser la croissance des loyers et considérer le poste vacant temporaire comme une opportunité pour augmenter les loyers. Au cours du trimestre, nous avons signé un bail de 11 000 pieds carrés à Montréal, dans un espace vacant depuis un an. Nous avons réalisé une augmentation de 21% par rapport au loyer précédent.
La forte activité de crédit-bail et la croissance des revenus du marché ont entraîné une augmentation continue de la valeur de nos immeubles de placement sur ces marchés. Au premier trimestre de 2019, la valeur de nos immeubles de placement a augmenté de 20 millions de dollars en Ontario et de 7 millions de dollars au Québec. Dans l’Ouest canadien, la dynamique de location continue de s’orienter vers nos résultats d’exploitation. L'emploi à la fin du premier trimestre était de 95,5%, soit 70 points de base de plus par rapport à l'année précédente et 30 points de base par rapport au trimestre précédent.
Par rapport au quatrième trimestre de 2018, l’immeuble en comparaison du résultat opérationnel net a augmenté de 1% en raison de l’occupation accrue. D'ici 2019, nous prévoyons une croissance positive du bénéfice net d'investissement dans l'immobilier comparé occidental, tirée par la croissance de l'emploi et par la croissance des loyers sur contrat. Au cours du trimestre, nous avons achevé les travaux de rénovation au début de sept ans. Gienow Windows & Doors occupera 351 000 pieds carrés à Calgary. Nous réduisons le taux de location pour s’aligner sur le marché. Cependant, nous avons enregistré une croissance annuelle de 2,3% des loyers à long terme et avons pu conserver notre plus important locataire de la région jusqu'en 2029.
Dans l'est du Canada, notre NOI pour le premier trimestre a été affecté par une occupation moyenne inférieure. Cependant, la dynamique locative est forte et l'occupation engagée a augmenté de 120 points de base au cours du trimestre, ce qui se traduira par une croissance du résultat net d'exploitation plus forte au second semestre de 2019 et 2020.
Après l’acquisition du portefeuille du Midwest américain, nos actifs aux États-Unis étaient occupés à 95,5% à la fin du premier trimestre. Comme indiqué ci-dessus, dans le portefeuille du Midwest américain, une propriété de 300 000 pieds carrés à Louisville était vacante au moment de l’acquisition. En remplissant ce poste vacant, nous avons la possibilité d’accroître de 50 points de base la performance de cette acquisition.
L'activité touristique de l'espace a été forte et, étant donné la qualité élevée du bâtiment et la proximité du centre mondial d'UPS et de l'aéroport international de Louisville, nous sommes convaincus que nous occuperons cet espace à court terme. En général, nous continuons à atteindre nos objectifs de croissance interne et externe, ainsi qu’à apporter une valeur ajoutée grâce à une gestion active de l’actif et à une stratégie d’allocation du capital disciplinée. Notre initiative stratégique nous a bien positionnés pour ce qui est des flux de trésorerie disponibles supérieurs à la moyenne et de la croissance de la valeur nette des actifs à long terme.
Lenis va maintenant fournir notre mise à jour financière.
Lenis Quan
Merci, Brian Les fonds provenant de l'exploitation dilués ou les flux de trésorerie liés aux opérations par part se sont élevés à 0,21 USD, contre 0,22 USD au premier trimestre de 2018. L'augmentation des flux de trésorerie liés aux acquisitions a été contrebalancée par un effet de levier opérationnel moins élevé qu'au début de 2018.
L'immeuble comparatif NOI a augmenté de 0,4% au cours du trimestre, en raison principalement de la hausse des taux d'occupation et des loyers au Québec, ainsi que des loyers en Ontario. Les facteurs ci-dessus ont été compensés en partie par des taux d’occupation et de location plus bas dans l’Ouest canadien et par des taux d’occupation moins élevés dans l’est. La valeur de nos immeubles de placement est passée de 2,1 milliards de dollars au début de l’année à 2,4 milliards de dollars.
L’augmentation est attribuable à l’acquisition du portefeuille de 237 M $ US auprès du Midwest, ainsi qu’à l’augmentation de 20 M $ de la juste valeur des propriétés de la Fiducie, qui reflète principalement la hausse des loyers du marché en Ontario et Quebec La Fiducie a déclaré que la valeur liquidative par part ou la valeur liquidative par part avait augmenté de 0,07 $ ou 1%, pour atteindre 10,61 $. Par rapport au premier trimestre de 2018, la valeur liquidative par part a augmenté de 0,76 $, ou 8%. Notre dette nette par rapport aux actifs a terminé le trimestre à 42,4%, soit une baisse de 700 points de base sur un an.
À la fin du trimestre, nos liquidités étaient solides avec des actifs non engagés de 322 M $ et des liquidités de 77 M $ dans notre marge de crédit. Après la fin du trimestre, nous avons réalisé un appel public à l'épargne de 12,5 millions de dollars de parts de FPI au prix de 11,55 $ par part, pour un produit brut de 144 millions de dollars. Les fonds serviront à financer des acquisitions, à rembourser partiellement le solde impayé de notre marge de crédit et aux fins générales de la fiducie. À l'avenir, nous maintenons nos prévisions pour la croissance du bénéfice net d'exploitation des propriétés comparatives de 2019 comprises entre 2% et 3%.
Nous prévoyons que la croissance intérieure la plus forte sera la plus évidente au cours du deuxième semestre. Nous poursuivons la transformation de DIR dans le but d’exploiter des actifs de haute qualité avec un long chemin de croissance et en maintenant un bilan solide. Au cours de l’année écoulée, nous avons considérablement réduit les risques de notre activité en réduisant l’effet de levier et en échangeant nos obligations convertibles, tout en acquérant des immeubles qui nécessitent moins de capital et moins de gestion, avec un grand potentiel de croissance.
Jusqu'à présent cette année, nous avons mobilisé 288 millions de dollars de capitaux pour financer environ 350 millions de dollars d'acquisitions d'actifs industriels hautement fonctionnels sur nos marchés cibles. Après l'offre d'actions en avril et l'achèvement des 107 millions de dollars d'acquisitions identifiées et le placement d'un financement permanent dans le portefeuille des États-Unis du Midwest, notre effet de levier serait d'environ 40% et la disponibilité totale de notre gamme de crédit
Notre capacité d'acquisition est d'environ 300 millions de dollars, avec un effet de levier pouvant atteindre 47%. À long terme, nous visons un faible endettement au milieu des années 40. Alors que nous mettons en œuvre notre capacité d'acquisition dans le bilan de 2019 et le début de 2020, nous sommes prêts à publier un flux de trésorerie lié aux opérations par unité plus fort en 2020 et plus. là. Nous sommes enthousiasmés par les perspectives positives concernant la croissance interne et externe de DIR.
Nous restons bien positionnés et disposons de suffisamment de liquidités pour mettre en œuvre des stratégies visant à améliorer encore la qualité globale de notre portefeuille, ainsi qu'à générer un cash-flow libre plus important à long terme et une croissance de la valeur liquidative.
Je vais le rendre à Brian pour le terminer.
Brian Pauls
Merci, Lenis. Nous continuons à transformer notre entreprise et avons franchi des étapes importantes jusqu'à présent en 2019, notamment la mise en œuvre réussie de notre stratégie d'expansion aux États-Unis. UU Et son inclusion dans l'indice composé S & P / TSX. En ce qui concerne l'avenir, nous sommes bien positionnés pour continuer à améliorer la valeur grâce à la croissance interne du chiffre d'affaires, en exploitant les possibilités de recyclage des actifs pour améliorer la qualité globale du portefeuille et en utilisant la solidité de notre bilan pour de nouvelles opportunités d'investissement. respecter nos critères d'investissement.
Maintenant, nous serons heureux de répondre à toute question.
Séance de questions et réponses
Opérateur
[Operator Instructions] Notre première question vient de Sam Damiani de TD Securities.
Sam Damiani
Je voulais juste commencer par l'Est du Canada. La croissance de NOI dans le même bien au cours du trimestre a été réduite, mais il est évident que l'occupation a considérablement augmenté jusqu'à la fin du trimestre. Alors, quelle proportion du taux de croissance du résultat net de la seconde moitié de la même propriété pour l'ensemble – le portefeuille global proviendra probablement de son portefeuille de l'Est canadien?
Lenis Quan
Sam, c'est Lenis. Je dirais que la croissance de la même propriété que celle que nous verrons en 2019 sera en grande partie tirée par l'Ontario, le Québec et l'Ouest et non par l'Est. Je pense que l'Est, disions-nous, resterait stable toute l'année.
Sam Damiani
Oui, seulement dans l'occupation, l'occupation la plus élevée à la fin du trimestre à l'est, entraînera-t-elle une reprise du NOI au deuxième ou au troisième trimestre?
Lenis Quan
Je pense qu'en dollars absolus, ce serait un peu plus élevé. Mais je pense que nous avons connu une croissance assez forte l’année dernière et que nous baissons donc comme lors des trimestres les plus élevés du second semestre. Ainsi, même si les chiffres vont augmenter, je ne pense pas qu'au niveau des pourcentages, nous assistons à une telle croissance. Ce sera assez stable.
Sam Damiani
Bon. Assez juste. Et des mises à jour sur la vente possible de tout ou partie de ses propriétés dans l'est?
Brian Pauls
Oui, Sam, c'est Brian. Nous avons beaucoup d'intérêt. Un certain nombre de groupes ont visité les actifs et enquêté sur les documents relatifs à la diligence. Nous avons – nous sommes très heureux du grand intérêt. Nous savions que nous avions cela et c'est pourquoi nous attirons cet intérêt. Nous aurons donc plus à ce sujet à venir. Nous n'avons rien de concret à signaler en dehors de l'intérêt de plusieurs partis différents.
Sam Damiani
Bon. Brillant. Et seulement un de plus pour moi. Dans le prolongement du bail de Gienow, un ajustement du revenu à court terme est-il en cours? Ou est-ce que cela se produirait à l'expiration du contrat initial?
Brian Pauls
Nous nous ajustons donc vers la fin de 2019. Cela fait deux ans avant son expiration initiale. Ils souhaitaient renouveler tôt, nous voulions le faire plus tôt et les enfermer pendant une longue période. Nous sommes donc fermés jusqu'en 2029. Je pense qu'ils se sont ajustés en novembre de cette année de 7,54 à 7.
Donc c'est un vieux bail. Il a été embauché en 2007. Nous traitons donc avec les loyers et les protuberances initiaux de 2007 pour 12 ans, nous nous adaptons donc au marché actuel.
Opérateur
Notre prochaine question est de Chris Couprie de la Banque CIBC.
Chris Couprie
Je voulais juste puiser dans le pipeline d'acquisition. Si vous pouviez nous donner un avant-goût des zones géographiques que vous voyez. Et seulement en ce qui concerne la combinaison globale du portefeuille, je pense que son objectif a été généralement 80-20 Canada-U. S. Je me demande simplement ce qui devrait arriver pour changer votre vision du bon type d’équilibre.
Brian Pauls
Ce sont de bonnes questions, Chris. Laissez-moi juste répondre à la première. Le processus d'acquisition est une combinaison d'EE. UU Et le Canada. Je crois que notre pipeline du premier trimestre et les accords que nous avons annoncés sont un peu indicatifs de ce que nous continuons de voir. Nous verrons une combinaison du Canada et des États-Unis dans nos marchés sur lesquels nous avons actuellement des propriétés et dans nos marchés cibles.
Nous voyons un plus grand nombre d'offres aux États-Unis. UU Et, par conséquent, nous prévoyons que nos nouvelles acquisitions seront une combinaison d’efficacité énergétique. UU Et le Canada. Cependant, il y en aura probablement plus: il y a plus de roulement que nous voyons sortir des États-Unis. UU., Donc, il peut être pondéré selon où sont les opportunités. Nous sommes actuellement à 22% aux États-Unis UU., Et c'est un objectif facile. Je pense que nous avons atteint cet objectif souple.
À l'avenir, nous verrons les opportunités à mesure qu'elles se présenteront et nous ne prendrons pas nécessairement une ligne dure avec un pourcentage spécifique au nord ou au sud de la frontière. Nous conserverons toujours la plupart de nos actifs au Canada. C'est certainement notre objectif. Mais si notre intérêt pour les États-Unis UU Nous passons de 22% à un niveau supérieur, nous sommes d’accord avec cela, tant que nous achetons des actifs de haute qualité sur des marchés où nous voulons être à long terme.
Chris Couprie
Bon. Et puis je pense que le Québec était un marché cible. Est-ce que vous évaluez beaucoup de produits dans cette province?
Brian Pauls
Nous faisons, oui. C'est certainement notre marché cible. Nous y voyons des opportunités et les évaluons avec les autres marchés sur lesquels nous sommes en croissance.
Opérateur
Notre prochaine question vient de Brendon Abrams, de Canaccord Genuity.
Brendon Abrams
Brian et Lenis, en ce qui concerne les marges de rénovation en Ontario, je veux juste m'assurer que je lis bien, 10,7% correspondent aux espaces renouvelés des locataires existants et 26%, 39 baux. Sont-ils de nouveaux baux? Ou est-ce un mélange de rénovations et de nouveautés?
Lenis Quan
Chris, c'est une combinaison de nouveau et de renouvellement. Je suis désolé, Brendon. Il s’agit d’une combinaison de baux nouveaux et rénovés pour ce 26%. Et puis la raison pour laquelle nous faisons cela est que je pense que, parfois, nous considérons que la vacance à court terme est une opportunité d’augmenter réellement les loyers à long terme que nous obtenons dans certains espaces, et je pense que c’était une meilleure façon de fais le illustrer Donc, c'est une combinaison des 2.
Brendon Abrams
Bon. Cela voudrait-il donc dire que les nouveaux baux dépassent manifestement les 26%, si l'on inclut le renouvellement, 10,7%?
Lenis Quan
Correct. C'est aussi une période légèrement différente. 10,7% correspondent aux renouvellements qui entreront en vigueur au cours du trimestre et 26% sont des entreprises qui seront entièrement occupées, principalement en 2019.
Brendon Abrams
Bon. Il suffit de regarder les loyers à la place, les loyers du marché, en particulier en Ontario. Maintenant, il est passé à 14%. Je pense que c'était 10% à la fin de l'année et même moins que cela, je veux dire, il y a un an. Je veux dire, Brian, quel indice as-tu sur ce marché et, je suppose, que ce nombre continue à augmenter, je suppose? Et qu'est-ce qui peut potentiellement faire dérailler la dynamique?
Brian Pauls
Eh bien, je pense que ce qui la pousse, Brendon, c’est que cela continuera de croître. Le coût de remplacement continue d'augmenter. Nous pensons que les loyers du marché et les coûts de remplacement sont liés. Alors que la disponibilité continue de diminuer, les loyers ne sont pas au rendez-vous ou les locataires n'ont pas vraiment le choix. Le marché devient de plus en plus serré.
Nous devons fournir un nouvel espace. Et pour fournir un nouvel espace, les loyers doivent augmenter considérablement plus que même là où ils se trouvent aujourd'hui. Nous pensons donc qu'il existe des indices et que nous pensons qu'il continuera à se développer uniquement pour fournir une soupape de sécurité face à l'augmentation de la demande sur le marché.
Ce qui pourrait faire dérailler cela, à la deuxième partie de votre question, est quelque chose de géopolitique dans le monde. Il y a d'autres choses qui pourraient arriver qui pourraient affecter l'économie. Mais le déséquilibre général de l'offre et de la demande dans le secteur de l'immobilier industriel et dans la région du Grand Toronto persiste, et nous ne voyons pas cela changer. Et nous constatons que les loyers continuent à augmenter uniquement en raison de l’augmentation du coût de remplacement et de l’ampleur des obstacles à la création d’un nouveau produit.
Brendon Abrams
Bon. Et tout simplement en revenant à la monnaie. Peut-être, maintenant que de plus en plus de votre portefeuille est aux États-Unis UU., Peut-être que je peux donner un peu de couleur à votre façon de penser, ou je ne sais pas s'il y a eu des discussions. Seulement en termes de risque de change lié à la gestion de la société: le cash-flow quotidien de la société ou le déploiement de capital en dollars américains, y a-t-il une couleur?
Lenis Quan
Brendon, jusqu'à présent, nous couvrons notre exposition au risque de change dans une large mesure au moyen de couvertures naturelles, c'est-à-dire en contractant des emprunts hypothécaires libellés en dollars américains et / ou des traites sur notre marge de crédit pour couvrir notre exposition de ce point de vue. Je pense que si nous continuons à nous développer aux États-Unis UU., Nous pouvons examiner cela, mais à ce jour, nous utilisons la monnaie naturelle comme couverture.
Brendon Abrams
Bon. Et puis la dernière question pour moi avant de la retourner. J'ai peut-être manqué cela dans les commentaires initiaux, mais y a-t-il une mise à jour sur la propriété vacante de Louisville?
Brian Pauls
Je l'ai mentionné brièvement dans nos observations initiales. Nous avons beaucoup d'activité. Cet espace est devenu vacant à la fin de 18 ans. Comme nous, nous savions que ce serait vacant. C'était un départ prévu pour ce locataire. C'est l'un des meilleurs bâtiments de l'ensemble du portefeuille. C'est dans un grand marché.
Nous avons eu beaucoup d'activité à cet égard. Nous échangeons actuellement des propositions avec les locataires. Nous sommes convaincus qu'il sera loué en 2019 et nous sommes très satisfaits de cet actif. Donc, je suppose que la réponse courte est que nous avons beaucoup d’activité et nous espérons qu’il sera loué.
Opérateur
Notre prochaine question est de Mike Markidis de Desjardins.
Michael Markidis
Lenis, je pense que vous en avez parlé, mais je veux juste m'assurer que la sémantique est bloquée. Donc, lorsque vous dites que vous avez commencé par rapport à une transaction, y a-t-il un chevauchement entre ces 2? Ou est-ce que cela inclut, tout comme les transactions qui incluent certaines de celles qui ont commencé du côté du bail?
Lenis Quan
Ainsi, dans la région du Grand Toronto, la superposition correspond à une superficie de 18 000 pieds carrés.
Michael Markidis
Bon. Donc, c'est de minimis. Bon. Je l'ai. Bon. C'est bon à savoir. Bon. Ensuite, je crois que dans le NOI de la même propriété, vous aviez marqué un bail hérité et un loyer gratuit qui affectaient l’Ontario ce trimestre. Était-ce important? Et si oui, combien de temps avant qu'il s'inverse ou brûle?
Lenis Quan
Donc, la location gratuite est en Q1, alors c'est parti. La même croissance de propriétés en Ontario a été de 5% dans la région du Grand Toronto. Nous avons une vacance temporaire en dehors de la région du Grand Toronto. L'un est un immeuble à Cambridge, qui a été loué. Nous avons ensuite un bâtiment à Londres, qui a été libéré à la fin de l’année dernière.
Michael Markidis
Bon. En regardant de plus près certaines de vos statistiques pour le trimestre et en réalisant qu'il s'agit d'un trimestre et pas nécessairement d'une année complète. Mais j'ai remarqué que les WALT dans leurs rénovations étaient, ou des baux qui ont débuté pendant la période, je dois dire. Certains des renouvellements de son bail étaient assez courts: trois ans, trois ans seulement, et les coûts de location étaient assez élevés. Donc, je suppose qu’en premier lieu, quel était le moteur de cela? Et comment pouvons-nous nous attendre à ce que ces mesures soient déployées pendant le reste de l'année?
Lenis Quan
Oui, je dirais que le WALT pour tout ce qui a commencé au cours du trimestre était avec de nouveaux contrats, nous avons WALT pour cinq ans. Les rénovations ont duré environ deux ans. Les coûts de location associés aux deux années: une moyenne de deux années de rénovations sont assez nominales. Un grand nombre des nouveaux baux étaient disponibles dans l’Ouest canadien, reflétant des unités de type bureau ou flexible, ainsi qu’une unité plus grande vacante dans l’Ouest depuis environ neuf trimestres.
Donc, dans l’Ouest, nous nous concentrons sur l’occupation, mais nous souhaitons également investir le capital à bon escient. Nous nous concentrons donc beaucoup sur les TNS dans toutes les régions, mais en particulier dans l’Ouest.
Michael Markidis
Bon. Peut-être un dernier avant que je le retourne. Si vous examinez votre CapEx total pour le premier trimestre pour l'espace que vous avez aujourd'hui, comment le verriez-vous développé pour l'ensemble de l'année 2019?
Lenis Quan
Par conséquent, pour l'ensemble du portefeuille exprimée en pourcentage du résultat net d'exploitation, nous constatons que nos dépenses d'investissement, comme pour les coûts de location, sont inférieures à celles de 2018. Nous nous concentrerions sur l'Ouest uniquement parce qu'il était un peu plus élevé ce trimestre. J'ajouterai donc également que le pourcentage de NOI dans l'Ouest resterait stable en 2018.
Michael Markidis
Bon. Je suis désolé, alors tu ne changes pas. Je ne me souviens plus comment vous voyez votre FFO. Mais dites-vous simplement que les montants réels qui seront engagés cette année seront moins élevés en 2018?
Lenis Quan
Plus bas, oui. Correct.
Michael Markidis
Et ce serait dans une quantité équivalente de pieds carrés? Ou cela fait-il partie du problème qu'il y a moins de pieds carrés cette année?
Lenis Quan
Oui, en pourcentage du total des NOI – NOI.
Michael Markidis
Je ne comprends pas ça. Mais je … suppose que ce que je veux dire, c’est que tout cela est dû au fait que les coûts sont réduits sur une base carrée par pied carré ou est-ce parce qu’il ya moins de pieds carrés cette année?
Lenis Quan
Je pense que c'est moins en pieds carrés en pourcentage du portefeuille total.
Michael Markidis
Bon. Alors, vous attendez-vous à ce que le coût moyen en général soit similaire?
Lenis Quan
Oui
Opérateur
Notre prochaine question vient de Brad Sturges de IA Securities.
Bradley Sturges
Je pense que lorsque je pense aux acquisitions et lorsque PAULS Corp. a été impliqué pour la première fois et que Dream songeait à changer de stratégie, il y a eu une discussion sur la manière de tirer parti, je suppose, de la banque foncière de Dream et de son éventuelle utilisation, la vente. . Actifs construits à partir de Dream. Est-ce dans le pipeline d'aujourd'hui? Est-ce toujours un processus de réflexion ou une option stratégique pour la FPI?
Brian Pauls
Brad, vending, nous avons vendu dans l'actif de Nashville. C’est le seul atout qui permettrait que cela se produise de la manière que vous avez décrite. La relation PAULS Corp., la relation Dream, nous utilisons des personnes des deux organisations pour nous aider à trouver des accords. Nous sommes, nous sommes toujours à la recherche d'opportunités de développement, je pense que nous pouvons trouver des opportunités pour le faire, et nous les utilisons pour beaucoup de choses différentes.
Par exemple, nous avons un actif à Orlando qui a des zones d’expansion. Nous analysons la croissance de ce bâtiment à 65 000 pieds carrés et l’agrandissons. Nous emploierions certaines de ces personnes pour souscrire à cette opération et, éventuellement, exécuter la croissance de cet immeuble, ainsi que chercher à agrandir d'autres propriétés ou à en construire d'autres pour le compte de la FPI. Je pense donc que c’est davantage la nature de la relation que la vente d’actifs de certaines autres organisations.
Bradley Sturges
Droite. Et quand vous pensez à l’exposition au développement, cela semble plus ciblé, je suppose, sur les possibilités d’accroissement des actifs existants. Mais, ou commençons-nous à présent par votre processus de pensée, y a-t-il un changement de pensée en ce qui concerne l’ajout d’une exposition au développement au FPI, que ce soit par le biais d’une structure mezz ou par le bilan? Ou est-ce simplement que la préférence continue de rechercher une sorte d'actif stabilisé avec des opportunités d'augmenter les loyers ou d'ajouter de la valeur d'une autre manière?
Brian Pauls
Le développement est certainement sur notre radar. Cela fait un moment. Il est probable que nous le fassions par le biais d'une coentreprise avec REIT et un autre développeur. Nous examinons donc certainement cela. Et ce serait principalement par le biais d'une coentreprise, Brad, si nous le faisions.
Opérateur
Notre prochaine question est de Matt Kornack, de la Financière Banque Nationale.
Matt Kornack
Lenis, en ce qui concerne le guide de croissance NOI de la même propriété, un: il suffit de regarder votre période précédente. Il semble que vous repreniez un peu de force au premier trimestre, bien sûr, un peu plus au deuxième trimestre, mais les choses se sont un peu affaiblies au deuxième semestre de 2018. Alors, si vous êtes, si vous regardez, où? Voyez-vous le montant trimestriel à maximiser au second semestre de 2019? Et ensuite la croissance ou l’occupation du loyer du conducteur, ou même simplement les marches d’un loyer organique? Si je pouvais donner une sorte de point de vue sur la composition de ce nombre.
Lenis Quan
Bon. Je pense donc que nous aurions une croissance trimestrielle de SPNOI trimestriellement tout au long de l’année. Je pense donc que le quatrième trimestre serait le plus élevé par rapport aux trimestres précédents. Y luego los principales impulsores del crecimiento serán: la ocupación en Occidente. Tenemos contratos más el crecimiento de los alquileres en Ontario, así como también el mercado: los aumentos de los alquileres más la ocupación en Québec.
Matt Kornack
Bon. Y no hay, sonaba como si estuvieras plano en el Atlántico canadiense, pero aparte de eso, esperas un crecimiento en cada segmento de las operaciones.
Lenis quan
Eso es correcto.
Matt Kornack
Bon. Y luego, en su objetivo de apalancamiento, indicó que le gustaría estar en el rango bajo a mediados de los 40 a largo plazo. ¿Puede dar una idea de lo que es a largo plazo y cómo piensa sobre el exceso de capitalización de las adquisiciones en este momento?
Lenis quan
Como yo – creo que había dado una estadística en los comentarios preparados. Así que hemos recaudado $ 288 millones de capital destinados a $ 350 millones de adquisiciones. Por lo tanto, se ha hablado de ese capital y esas adquisiciones se han adquirido sin financiamiento. Más adelante pondríamos financiamiento, por lo que hemos bajado al 40%. Actualmente, nos gustaría desplegar nuestra capacidad de adquisición durante el resto del año. El objetivo a largo plazo es del 40%, lo que probablemente será de 18 a 2 años. Pero realmente depende de la actividad de adquisición y, obviamente, de las oportunidades.
Brian Pauls
Sí. Matt, creo que queremos tener un poco de polvo seco para ejecutar las oportunidades a medida que las encontremos. Una de nuestras ventajas competitivas es la rapidez de comercialización y la capacidad de reaccionar rápidamente ante las oportunidades. Así que queremos poder hacer eso. También queremos mantener un balance bastante sólido y estable. Así que esa es una de nuestras metas también, no solo el rendimiento por apalancamiento sino también tener un balance sólido y la capacidad de tener capacidad para adquirir o aprovechar o aprovechar las oportunidades cuando las encontramos.
Matt Kornack
Bon. Entonces, usted no prevé volver al orden del 50% del apalancamiento. Lo mantendrá en el nivel medio a alto de los 40 y luego, a mediano plazo, supongo, baje a los 40 bajos si puede seguir adquiriendo y tiene un buen costo de capital para emitir capital para comprar activos .
Brian Pauls
Correcto. Nuestro – Creo que nuestra visión a largo plazo sobre el apalancamiento se ha reducido con el tiempo. En los últimos 18 meses, creo que hemos reducido nuestro objetivo de, llamémoslo, del 50% a bajo a mediados de los 40. Y creemos que es un monto de apalancamiento adecuado para nuestro negocio a largo plazo.
Matt Kornack
Y luego, supongo que, desde ese punto de vista, desde un punto de vista de crecimiento por unidad de FFO, obviamente, hay un impacto si está desapalancándose y debería ser recompensado con un múltiplo más alto. ¿Pero tiene una idea de lo que le gustaría obtener en FFO por unidad de crecimiento anual? ¿O estás de acuerdo con mantener las cosas como están en este punto?
Lenis quan
Creo que nos gustaría, una vez que se haya desplegado el capital y estemos en un apalancamiento estabilizado, es decir, parte de ello es que queremos, estamos fortaleciendo el balance general reduciendo el apalancamiento. Estamos mejorando la calidad de la cartera para que la calidad de nuestros flujos de efectivo sea más sólida y sea un negocio más seguro. Queremos sobre – queremos estabilizar el crecimiento de FFO por unidad en el rango de 2%, 3% anual, pero tendremos un balance mucho más sólido y seguro y un negocio más seguro.
Operador
Nuestra siguiente pregunta es de Pammi Bir de Scotia Capital.
Pammi Bir
Tal vez fuera de la última respuesta, Lenis, del 2% al 3%, ¿es una cifra que usted ve como un objetivo alcanzable para 2020?
Lenis quan
Entonces, para 2019, vamos a desplegar el capital, de modo que, como todos ustedes saben, hay una especie de impacto. Nuestra FFO se estabilizará en 2020. Será un año mucho más fuerte. El 2% al 3% en realidad puede ser un poco ligero desde 19 hasta 2020, según el momento de las adquisiciones. Pero creo que a partir de 2020, ese es el aumento anual que estaríamos pronosticando.
Pammi Bir
Lo sentimos, tal vez solo para aclarar, 2020 debería ser mejor que 2 para …
Lenis quan
Sí correcto.
Pammi Bir
Mejor que el 2% al 3%?
Lenis quan
C'est bien.
Pammi Bir
Bon. Tal vez solo cambiando de marcha, si se ve fuera de la cartera del este de Canadá, ¿puede proporcionar algo de color en otras ventas de activos potenciales que se están revisando?
Brian Pauls
Claro, Pammi. Tenemos un modelo que analizamos en cada uno de nuestros activos y para determinar realmente si queremos mantener la calidad de un activo o si deberíamos intercambiarlo y comprar otros activos que se encuentren más en nuestro rango objetivo de geografía. o rango objetivo de rendimiento o rango objetivo de rendimiento justo. Así que miramos eso.
We do have one-off recycle targets in really all of our markets, and so we're looking at that constantly. I can give you examples in Alberta or in — even in Ontario that we're looking at recycling. Obviously, we're looking at that in the East as well.
So in all of our markets, I would say, probably save for the U.S., we do have recycling that we are looking at. And we're likely to kind of redeploy in the markets that we are recycling in. So for example, in the West, there's a good chance we will recycle into other assets in that same market. It will just depend on where opportunities are that we find.
Pammi Bir
And if we — again, if we exclude the Eastern Canadian assets, what would sort of be the — I guess, the potential value of some of these assets that you're referring to in Ontario and Alberta or even U.S. in aggregate?
Brian Pauls
$20 million to $30 million maybe in aggregate.
Pammi Bir
Bon. So pretty small amount, I guess, overall.
Brian Pauls
Sí Sí.
Pammi Bir
Bon. And can you…
Brian Pauls
It's really fine-tuning the portfolio of assets. I mean we're continuing to look at adding to the quality — or average quality of assets. We want that to go up with every transaction we do. We analyze it from a free cash flow standpoint, from an asset quality standpoint, from a long-term hold kind of standpoint. And those are the metrics that we're looking at.
Pammi Bir
Got it. And just on the Eastern Canadian portfolio, can you remind me if the intent is to sell the whole portfolio? Or would you consider selling parts of it?
Brian Pauls
We would consider selling parts of it. We've got interest in the whole. So how it actually executes, I don't know, but we've certainly got interest in both.
Pammi Bir
Bon. And then just maybe lastly, coming back to the market rents. You obviously had some good results in pushing rents, and I know that's a pretty big focus. But what do you see as the upper bound on the renewal spreads for the balance of this year? I think you're running at about 5% in Q1 overall, but how do you — is that likely to move higher?
Lenis Quan
I think we'd expect that to stay flat. And the spreads that we're seeing sort of region by region would be very similar. They carry on throughout the year.
Operador
And our next question is from Mike Markidis with Desjardins.
Michael Markidis
Just to follow up on Eastern Canada. And obviously, a lot will depend if you guys actually do transact on that portfolio. But if, in fact, you do and — on a substantial part or the whole, that could potentially veer your leverage into a temporary state of, I guess, not in line with your long-term target. So how are you guys thinking about that with respect to what you were talking about with respect to the earnings growth being stronger in 2020?
Brian Pauls
Sure, Mike. We've mentioned in the opening remarks our pipeline of $200 million to $300 million of pipeline. We're seeing a lot of deals. We're seeing a lot of opportunities. We're confident we'll deploy that money quickly. So we're not too worried about the short-term effects of the leverage going up and down. We know that, that will settle out in the — over the short to medium term because of the opportunities that we're seeing. So we're confident we'll deploy that.
Operador
We have no further questions. I'll now turn the call over for final remarks.
Brian Pauls
Thank you, everyone, for your time today. We look forward to seeing you at our AGM next week, and we appreciate your time. Merci
Operador
Merci And thank you, ladies and gentlemen. Con esto concluye la conferencia de hoy. Thank you for participating. You may now disconnect.