Dans le récent boom de la construction à Portland, les condos n'ont pas été présentés.
Bien que le nombre d'appartements à louer ait augmenté de plusieurs milliers, les promoteurs n'ont construit qu'une poignée d'immeubles en copropriété à vendre, la plupart dans des tours scintillantes dans le quartier de la Perle, à des prix se situant directement dans la gamme de luxe.
Leur absence relative a maintenu une option plus abordable sur le banc de touche, tandis que les acheteurs de maison se sont battus pour la première fois pour chacun des meilleurs réparateurs du marché.
Un projet de loi de la House of Oregon vise à rendre les nouveaux condos moins chers et plus communs. Cela se ferait en limitant l’exposition des constructeurs aux jugements relatifs aux défauts de construction.
Le projet de loi bénéficie du soutien des promoteurs et des défenseurs des biens immobiliers à faible revenu.
"Nous avons besoin d'unités plus accessibles, plus abordables, plus efficaces en termes d'espace, pour les personnes âgées qui tentent de réduire leur taille et les couples du millénaire qui essaient de démarrer ou les personnes qui souhaitent élever leurs enfants au cœur d'une quartier ", a déclaré Diane Linn. , directeur exécutif de la société à but non lucratif Proud Ground.
Mais les avocats du procès et certaines associations de copropriétés qui se sont battus pour des défauts estiment qu'ils pourraient exposer les propriétaires à des factures de réparation énormes.
"C’est une loi qui libère un développeur", a déclaré Stan Penkin, président du conseil d’administration des copropriétés dans le district de Pearl.
Le projet de loi 3432 réduirait de 10 à six ans le délai de poursuite des développeurs pour dommages causés par des défauts de construction. Cela nécessiterait l'approbation de la majorité des propriétaires avant de déposer une réclamation.
Le projet de loi exigerait également que la division du code du bâtiment de l'État durcisse les règles relatives à l'étanchéité des maisons neuves et améliore la formation des travailleurs. Afin de détecter rapidement les défauts, des inspections par des tiers seraient nécessaires avant que les maisons puissent être occupées. Et si un défaut se révèle plus tard, le projet de loi établit également une procédure permettant au constructeur de proposer des réparations avant que l'affaire ne soit portée devant les tribunaux.
"Les condos sont une excellente opportunité pour ceux qui achètent une maison pour la première fois", a déclaré le représentant Mark Meek, comté de D-Clackamas, l'un des principaux sponsors de la facture. "Nous essayons d'aller de l'avant, d'offrir de bonnes protections et de mettre en marché des logements abordables."
Un condominium typique de la région métropolitaine de Portland coûte 267 000 dollars, selon le site Web immobilier Zillow, à 137 000 dollars de moins que la moyenne des maisons indépendantes.
Mais malgré un marché immobilier en pleine ébullition, les promoteurs ont évité la construction de condominiums.
Bien que la plupart des appartements locatifs récemment construits soient construits en bois, de nombreux immeubles de copropriété récents sont construits en acier et en béton plus coûteux, principalement pour réduire les risques de défauts. Cela augmente le coût de chaque unité (jusqu'à 150 000 $, selon le cabinet de conseil EcoNorthwest) et fait de chaque construction de condos un pari financier plus risqué pour le constructeur que les appartements haut de gamme.
Ensuite, il y a la possibilité d'être absorbé par une demande jusqu'à une décennie plus tard.
La plupart des promoteurs souscrivent une assurance pour se protéger et protéger leurs sous-traitants contre une telle demande, mais la prime est incorporée dans le coût de la construction et est finalement transférée aux acheteurs.
Et pourtant, de nombreux entrepreneurs hésitent à s’impliquer dans des projets de copropriété car ils risquent de passer du temps à s’occuper des années suivantes. Lorsque Proud Ground a demandé aux constructeurs de construire un immeuble en copropriété à revenus mixtes dans le nord de Portland, de nombreux entrepreneurs ont choisi de ne pas soumissionner, a déclaré Linn, et ceux qui restaient pouvaient facturer beaucoup plus.
Entre-temps, pour les promoteurs immobiliers, les immeubles d’appartements ont été sur le point d’être une valeur sûre, laissant peu d’incitatifs pour les condos.
En conséquence, la construction de copropriétés a diminué, puisque seulement quelques centaines de logements sont commercialisés chaque année dans la région métropolitaine de Portland. Dans le même temps, la construction d'appartements locatifs est restée dans les milliers.
Le dernier grand boom des copropriétés a eu lieu au milieu des années 2000, lorsque la bulle immobilière était en plein essor. La période effrénée a entraîné une série de réclamations dans la construction de mauvaise qualité, principalement dues à des problèmes d'intrusion d'eau.
Les propriétaires du complexe de jardins Orenco à Hillsboro, par exemple, ont découvert des fuites dans une poignée d'unités. Après une inspection complète six ans après la fin des travaux de construction, les propriétaires ont découvert de la moisissure et de la pourriture sèche dissimulées derrière les façades de nombreuses unités, conséquence des défauts présents dans les 139 d’entre elles.
"C'est inquiétant", a déclaré Russell Sherrell, président de l'association des propriétaires. "Vous achetez dans un endroit, dans un beau quartier, dans une belle maison, puis vous découvrez qu'il n'a pas été construit correctement."
L’association des propriétaires a poursuivi le promoteur en justice, recouvrant un peu moins de la moitié du coût d’un effort de réparation de 4 millions de dollars. Chaque propriétaire a dû débourser environ 17 000 dollars par le biais d’une évaluation spéciale pour couvrir les dépenses.
Selon le projet de loi, le délai le plus court pour poursuivre en justice pourrait signifier que le constructeur n'aurait pas pu être tenu pour responsable, a déclaré Sherrell, et que les propriétaires auraient à payer deux fois plus et que beaucoup ne pourraient pas se le permettre.
"Je pouvais voir un mouvement massif", a-t-il déclaré.
Des associations de propriétaires comme Sherrell et l’Oregon Trial Lawyers Association, dont les membres débattent des affaires de défauts de construction, affirment qu’un délai de six ans est souvent insuffisant pour détecter les défauts qui sont souvent cachés à l’intérieur ou sous les murs. revêtement.
"Nous parlons ici de préparer les propriétaires à une situation dans laquelle leur maison est trop toxique pour être habitée et pour être vendue", a déclaré Arthur Towers, lobbyiste du groupe d'avocats du procès. "Vous avez tous ces propriétaires qui mettent toutes leurs économies dans un acompte et ont une hypothèque géante."
Les partisans du projet de loi disent que 10 ans est une ligne arbitraire qui a un coût pour l'abordabilité du logement.
"Nous pensons que ces six années sont suffisantes pour identifier tout problème grave", a déclaré Linn. "Vous devez tracer une ligne de démarcation quelque part, la ligne qui a tracé l'état a créé, à notre avis, des conséquences inattendues."
– Elliot Njus
enjus@oregonian.com; 503-294-5034; @enjus
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