L'achat et la possession de biens immobiliers est une stratégie d'investissement passionnante, qui peut être satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les propriétaires immobiliers potentiels peuvent utiliser l'effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total à l'avance, puis en acquittant le solde, majoré des intérêts, au fil du temps. Alors qu’une hypothèque classique nécessite généralement un premier versement de 20% à 25%, dans certains cas, il suffit d’un premier versement de 5% pour acheter une propriété. Cette capacité à contrôler l'actif au moment de la signature des papiers englobe à la fois les biens immobiliers et les propriétaires, qui peuvent à leur tour obtenir une deuxième hypothèque sur leur maison pour effectuer des paiements initiaux sur des propriétés supplémentaires.
Points clés
- Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les propriétaires immobiliers potentiels peuvent utiliser l'effet de levier pour acheter une propriété, en payant une partie de leur coût total à l'avance, puis en acquittant le solde, majoré des intérêts, au fil du temps.
- Les quatre principaux moyens par lesquels les investisseurs peuvent gagner de l'argent par le biais de l'immobilier sont les suivants: 1) devenir propriétaires d'immeubles locatifs, 2) négocier l'immobilier (également appelé Flipping), 3) les groupes d'investissement immobilier et 4) fiducies de placement immobilier (FPI).
Les investisseurs peuvent utiliser la propriété de quatre manières différentes:
1. Donc vous voulez être propriétaire
Idéal pour: Les personnes ayant des compétences de bricolage et de rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.
Ce qui est nécessaire pour commencer: Un capital substantiel est nécessaire pour financer les coûts de maintenance initiaux et couvrir les mois vacants.
Avantages: Les immeubles locatifs peuvent fournir un revenu régulier tout en maximisant le capital disponible grâce à un effet de levier. En outre, de nombreuses dépenses associées sont déductibles d’impôt et toute perte peut compenser les gains provenant d’autres investissements.
Inconvénients: Sauf si vous embauchez une société de gestion immobilière, les immeubles locatifs ont tendance à être en proie à des maux de tête constants. Dans le pire des cas, des locataires scandaleux peuvent endommager des biens. En outre, dans certains climats du marché locatif, un propriétaire doit soutenir les postes vacants ou demander moins de loyer pour couvrir les dépenses, jusqu'à ce que les choses changent. D'autre part, une fois que l'hypothèque a été entièrement payée, la majorité du loyer devient tout profit.
Bien entendu, le revenu de location n'est pas le seul objectif du propriétaire. Dans une situation idéale, une propriété est appréciée au cours de l’hypothèque, laissant au propriétaire un bien plus précieux qu’il ne l’avait commencé.
Selon les données du US Census Bureau UU., Les prix de vente des maisons neuves (indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont régulièrement augmenté en valeur de 1940 à 2006, avant de chuter pendant la crise financière. Heureusement, les prix de vente ont repris leur hausse, dépassant même les niveaux d'avant la crise.
Source: Enquête sur la construction, Bureau de recensement des États-Unis.
2. Groupes d'investissement immobilier
Idéal pour: Les personnes qui veulent avoir un bien locatif sans avoir à le faire fonctionner.
Ce qui est nécessaire pour commencer: Un coussin de capital et un accès au financement.
Avantages: C'est une approche beaucoup plus pratique de l'immobilier qui fournit toujours un revenu et une plus-value.
Inconvénients: Il existe un risque de vacance avec les groupes d'investissement immobilier, qu'il soit réparti dans l'ensemble du groupe ou qu'il soit spécifique au propriétaire. De plus, les frais de gestion généraux peuvent être inclus dans les retours.
Les groupes d'investissement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des immeubles locatifs. Dans un groupe d'investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d'immeubles ou de condominiums, puis permet aux investisseurs de les acheter par l'intermédiaire de la société et de rejoindre le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’espaces de vie autonomes, mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère toutes les unités collectivement, gère la maintenance, publie les offres et interroge les locataires. En échange de l'exécution de ces tâches administratives, l'entreprise prélève un pourcentage du loyer mensuel.
Le contrat de location d'un groupe d'investissement immobilier standard porte le nom de l'investisseur et toutes les unités se joignent à une partie du loyer pour se protéger contre les vacances occasionnelles. À cette fin, vous recevrez un revenu même si votre unité est vide. Tant que le taux de vacance pour les unités groupées n'augmente pas trop, il devrait y en avoir suffisamment pour couvrir les coûts.
Bien que ces groupes soient théoriquement des moyens sûrs d’investir dans l’immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes taux que l’industrie des fonds communs de placement. De plus, ces groupes sont parfois des investissements privés dans lesquels des équipes de gestion peu scrupuleuses trompent les investisseurs de leur argent. Une diligence raisonnable diluée est donc essentielle pour obtenir les meilleures opportunités.
3. Négoce immobilier (également connu sous le nom de retournement)
Idéal pour: Les personnes ayant une expérience significative dans l'évaluation et le marketing immobilier.
Ce qui est nécessaire pour commencer: Capital et la capacité de faire ou de superviser les réparations si nécessaire.
Avantages: Le commerce immobilier a une période plus courte au cours de laquelle capital et effort sont liés dans une propriété. Mais selon les conditions du marché, les rendements peuvent être importants, même à plus court terme.
Inconvénients: Le commerce immobilier nécessite une connaissance approfondie du marché ainsi que de la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir inopinément, laissant les opérateurs à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.
Le commerce immobilier est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Tout comme les day traders sont un animal différent d’acquérir et de conserver des investisseurs, les traders immobiliers sont différents des propriétaires d’achat et de crédit-bail. Exemple: les courtiers immobiliers cherchent souvent à vendre de manière rentable les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en seulement trois ou quatre mois.
Les ailerons de la propriété pure souvent n'investissent pas dans l'amélioration des propriétés. Par conséquent, l'investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour obtenir un profit sans aucune modification ou éliminer la propriété du litige.
Les ailerons qui ne peuvent pas décharger rapidement une propriété peuvent poser problème, car ils n’ont généralement pas assez d’argent pour rembourser l’hypothèque d’une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues de boules de neige.
Il existe un autre type de flipper qui rapporte de l'argent en achetant des propriétés à des prix raisonnables et en ajoutant de la valeur lors de leur rénovation. Il peut s’agir d’un investissement à plus long terme, dans lequel les investisseurs ne peuvent se permettre d’acheter qu’une ou deux propriétés à la fois.
4. Les fiducies de placement immobilier (FPI)
Idéal pour: Les investisseurs qui recherchent une exposition à l’immobilier sans passer par une transaction immobilière traditionnelle.
Ce qui est nécessaire pour commencer: Capital d'investissement.
Avantages: Les FPI sont essentiellement des actions versant des dividendes dont les principales participations sont des biens immobiliers commerciaux dotés de baux à long terme générant des liquidités.
Inconvénients: Les FPI sont essentiellement des actions, de sorte que l’effet de levier associé à l’immobilier locatif traditionnel ne s’applique pas.
Une FPI est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) utilise l'argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles à revenus. Les FPI sont achetés et vendus dans les principales bourses, comme toute autre action. Une société doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes pour conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, tandis qu’une société régulière paierait des impôts sur leurs bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non leurs bénéfices après impôt sous forme de dividendes.
À l'instar des actions ordinaires qui rapportent des dividendes, les FPI constituent un investissement solide pour les investisseurs en bourse qui souhaitent un revenu régulier. Par rapport aux types d'investissement immobilier mentionnés ci-dessus, les FPI permettent aux investisseurs de participer à des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qu'il est généralement impossible d'acheter directement pour des investisseurs individuels. Plus important encore, les REIT sont très liquides car ils sont échangés. En d'autres termes, vous n'aurez pas besoin d'un agent immobilier ni d'un transfert de titre pour vous aider à retirer votre investissement. En pratique, les REIT sont une version plus formalisée d’un groupe d’investissement immobilier.
Enfin, lorsqu'ils examinent les FPI, les investisseurs doivent faire la distinction entre les FPI du capital possédant des immeubles et les FPI des hypothèques qui fournissent un financement pour l'immobilier et qui s'aventurent dans des titres adossés à des créances hypothécaires. Les deux offrent une exposition à l'immobilier, mais la nature de l'exposition est différente. Une FPI de capital est plus traditionnelle car elle représente la propriété immobilière, alors que les FPI hypothécaires sont axées sur les revenus de financement de prêts hypothécaires immobiliers.
La ligne du bas
Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour profiter de leur temps jusqu'à ce que l'opportunité de vente soit parfaite, il est possible de développer un programme d'investissement solide en payant une part relativement faible de la valeur totale d'une propriété. à l'avance. Mais comme pour tout investissement, il y a des avantages et un potentiel dans l'immobilier, que le marché en général soit en hausse ou en baisse.
Comment gagner de l'argent dans l'immobilier