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La semaine dernière, j’ai reçu un autre appel concernant une personne qui souhaitait investir dans une zone d’opportunité (OZ). J'ai demandé "Pourquoi?" et ils ont dit: "Pour économiser sur les impôts et gagner plus d'argent."
OK, je comprends et c’est une bonne réponse, mais quel est le plan? Comment allez-vous économiser de l'argent sur les taxes? Combien économiserez-vous? Il semble y avoir beaucoup de battage publicitaire autour des ZO, et ce pour une bonne raison. Ils pourraient être formidables, mais il faut que la situation soit correcte et correctement planifiée. À cause du battage publicitaire et des incompréhensions, je voulais partager ma compréhension de ce que sont les OZ et de la manière dont vous, en tant qu'investisseur, pouvez en tirer profit.
Une loi adoptée en 2017 autorisant le département du Trésor des États-Unis à créer des ZS. En 2018, les informations sur les incitations ont été publiées. Parce que c'est si nouveau, c'est très mal compris. L'idée est de stimuler la croissance économique de l'immobilier et de l'emploi en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs qui investissent dans des entreprises ou des biens immobiliers situés dans certaines parties de la ville. Les zones sont déterminées par l'État et approuvées par le gouvernement fédéral. Je crois comprendre que le seul avantage fiscal consiste en certains reports et en une exonération de l'impôt à long terme sur les gains en capital, et il y a quelques obstacles à franchir.
Premièrement, une personne ne peut pas investir dans un bien immobilier dans une zone d’ozone. Pour qu'un investissement soit éligible aux incitations fiscales, il doit investir dans la ZS par le biais d'un fonds d'opportunités (OF). Un OF est une entité imposée en tant que société ou société de personnes, comme une LLC, qui admet au moins 90% de ses actions en OZ. Selon l'IRS, pour qu'une entité soit considérée comme un OF, c'est tout simplement l'autocertification en déposant un formulaire auprès de l'IRS.
Les avantages fiscaux peuvent être importants. Les investisseurs peuvent différer le paiement de l'impôt sur les gains s'ils investissent dans un OF. Cela fonctionne de manière très similaire à un échange 1031, mais il n’est pas nécessaire que ce soit un échange similaire, ce qui signifie que vous pouvez liquider d’autres investissements, tels que des actions, et reporter les gains sur ceux-ci. Le report de l'impôt s'améliore encore avec les OZ car le montant que vous payez sur le gain diminue avec le temps. Si vous investissez dans une ZT et maintenez le placement pendant 5 ans, vous réduirez votre gain de 10%, ce qui réduira également vos impôts. Par exemple, si vous vendez des actions que vous convertissez en OZ pour un gain de 50 000 USD, vous réalisez après 5 ans l’imposition du gain que vous devez payer de l’impôt sur les réductions de 5 000 USD, soit un gain imposable de 45 000 USD. Si vous détenez l'actif pendant 7 ans, le gain est réduit de 5% supplémentaires. Rendre le gain imposable de 42 500 $. En 2026, vous devrez payer un impôt sur les différentes plus-values, que vous vendiez l'actif ou non. Le gros avantage réside toutefois dans le fait que vous détenez la propriété pendant 10 ans. Après 10 ans, vous ne paierez aucun gain en capital sur une plus-value de l'actif à compter du jour où vous l'avez acheté. Ainsi, si la valeur de votre investissement augmente de 100 000 dollars sur 10 ans et que vous le vendez, vous payez 0 $ en impôts.
Être obligé d'utiliser des OF pour investir dans des ZS est intéressant. D'après ce que je peux dire, c'est fait ainsi pour attirer des investissements plus importants pour un impact plus important, mais je n'ai rien trouvé qui dise que vous ne pouvez pas configurer vous-même pour investir dans une seule propriété dans une ZO. Ces avantages sont importants, mais à mon avis, cela ne fait que faire beaucoup mieux. Je n'investirais pas spécifiquement dans une ZT uniquement pour l'allégement fiscal.
Mythes des zones d'opportunité: Voici les deux mythes les plus courants sur les zones d'opportunité que j'entends:
Je peux transférer des gains en capital dans des ZS, conserver le bien pendant 10 ans et ne jamais payer d'impôt sur le gain.
Il est vrai que vous ne paierez jamais d'impôt sur les gains en capital tirés du placement initial après 10 ans, mais que vous devrez payer des impôts sur les gains acquis au cours de l'année d'imposition 2026. Les gains que vous réalisez dans une ZT sont tout simplement différents. et réduira avec le temps, mais il ne sera jamais éliminé.
Je peux acheter une location dans une OZ pour réaliser de grosses économies d'impôt.
Cela ne fonctionne pas pour deux raisons. L’un des obstacles à l’investissement OZ est la nécessité d’investir par l’intermédiaire d’un OF. Une fois que vous avez identifié un investissement, vous devez configurer une LLC, une société de personnes ou une société distincte pour investir dans cette propriété, puis informer l'IRS que votre entité est admissible en tant que OF.
Un obstacle beaucoup plus déroutant est une amélioration substantielle. Selon IRC Sec. 1400Z-2 (d) (2) (D) (I), les biens OZ qualifiés détenus par un OF qualifié doivent satisfaire à l'une des exigences suivantes:
L’utilisation initiale de la propriété de zone d’opportunité qualifiée commence par le fonds de zone d’opportunité qualifiée, ou
Le fonds de zone d'opportunité qualifiée améliore considérablement la propriété.
Si je comprends bien, si vous achetez une propriété, vous devrez en construire de nouvelles (nouvelle utilisation originale) ou apporter des améliorations majeures. La définition d '"substantiellement améliorée" a récemment été clarifiée.
Pour pouvoir bénéficier d'améliorations substantielles, vous devez apporter des améliorations qui doublent votre base (améliorations correspondant au montant payé pour l'actif) au cours d'une période de 30 mois pendant laquelle l'actif est détenu. La base soustrait la valeur du terrain, les améliorations doivent donc être égales à la valeur des améliorations uniquement. Par exemple, disons que vous achetez une location pour 100 000 dollars. Selon l’évaluateur du comté, la valeur du terrain est de 20 000 dollars. Pour avoir droit à l'incitatif fiscal, vous devrez investir 80 000 USD supplémentaires dans la propriété dans un délai de 30 jours.
Alors, quelle est la stratégie?
La stratégie évidente consiste à acheter des terres en ZS et à construire pour tenir. D'autres stratégies pour les investisseurs immobiliers pourraient devoir acheter et gratter pour construire des maisons en rangée ou des condos. Dans ces cas, vous souhaiterez conserver quelques unités en location pendant au moins 10 ans. Une autre option que je vois est que certains investisseurs créatifs tirant parti des avantages sont les unités de construction d'accesseurs (ADU). Ce sont de petits bâtiments ou des ajouts utilisés comme unités ou appartements supplémentaires. Celles-ci deviennent de plus en plus populaires avec le boom d’Airbnb dans de nombreuses régions, vous n’avez pas besoin d’être zoné pour plusieurs familles pour les construire. En raison de la réglementation sur les locations à court terme, vous devrez peut-être les louer à long terme, mais leur nombre peut toujours fonctionner. Je peux voir que si vous achetez une maison unifamiliale ayant besoin de réparations, vous pourrez peut-être prétendre à un incitatif fiscal au moment de la réhabilitation de la maison et de la construction d’une ADU.
Pour voir une carte des ZO de votre région, vous pouvez visiter le site du Trésor américain ici.
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Source by Kevin Amolsch
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