Quel est le meilleur moyen pour les gouvernements locaux de mettre en œuvre des politiques de zonage inclusives? Cela dépend de ce que vous voulez réaliser.
Des centaines de villes et de comtés au cours des dernières décennies ont adopté une forme de zonage inclusif, un ensemble de politiques qui obligent ou encouragent les promoteurs de logements abordables à réserver certaines unités à un prix abordable.
Lors d'une conférence organisée lundi par la Réserve fédérale américaine à Minneapolis, les décideurs, les développeurs et les défenseurs ont écouté des experts qui ont discuté de la gamme d'options de zonage inclusif testées par les gouvernements locaux et qui ont donné les meilleurs résultats.
Jenny Schuetz, membre de la Brookings Institution, a déclaré Jenny Schuetz, une politique unique en son genre. Cela entrave également l'étude du zonage inclusif de manière intégrale, car différents marchés adoptent des politiques différentes à des moments différents pour des raisons différentes.
"Voulez-vous seulement construire autant d'unités abordables que possible, maximiser le nombre d'unités à des prix inférieurs à ceux du marché? … L'intégration économique est-elle un objectif important? "Quel est le groupe de revenu que vous essayez de cibler?", A demandé Schuetz. "Ce sont des questions importantes à poser car il peut parfois exister des compromis entre la réalisation de ces objectifs et la manière dont vous avez conçu le programme."
Différentes politiques ont eu des impacts très différents, a déclaré Heather Schwartz, chercheuse à RAND Corp. et co-auteur d'une étude de 2012 évaluant 11 régimes de zonage d'inclusion. Une politique de Denver adoptée en 2002 a abouti à la construction de 77 nouvelles unités à partir de 2010, tandis qu’une politique de 2005 à Santa Fe avait créé plus de 600 nouvelles maisons à la fin de la décennie. La politique de zonage d'inclusion la plus ancienne du pays, adoptée dans le comté de Montgomery, dans le Maryland, en 1973, a généré plus de 13 000 nouveaux logements depuis sa promulgation.
Les programmes différaient également beaucoup en ce qui concerne les types de quartiers dans lesquels ils ont construit de nouveaux logements et ceux qui étaient abordables, a déclaré Schwartz.
"Vous devez découvrir qui vous essayez de servir et quel problème vous essayez de résoudre, et cela dépend vraiment des conditions locales de votre marché du logement", a-t-il déclaré.
Les chercheurs ont découvert que les villes n’allouent pas le temps et les ressources en personnel nécessaires à l’administration de régimes de zonage d’inclusion complexes, ni même à la tenue de registres pour évaluer si les programmes atteignent leurs objectifs. À Chicago, la troisième plus grande juridiction du pays, il y a deux employés, parmi les trois qui gèrent le programme de la ville, a déclaré Anthony Simpkins, sous-commissaire de Chicago.
Certaines études ont montré que le zonage inclusif peut décourager le développement privé, en particulier sur les marchés du logement qui semblent endormis, mais sur les marchés chauds, les villes ont constaté que le développement se poursuivait sans relâche. Lorsque Chicago a élargi son programme, connu sous le nom d'ordonnance sur les exigences abordables (ARO), les développeurs ont averti que cela dévasterait le marché du logement de la ville.
"Lorsque nous avons créé l'ARO, la communauté du développement privé a déclaré sans ambages:" vous allez étouffer le développement. Si vous faites cela, vous ne construirez jamais un autre immeuble d'appartements à Chicago, a déclaré Simpkins.
Les orateurs ont également souligné les multiples inconvénients de tout schéma de zonage inclusif. Les programmes requièrent beaucoup de personnel et de temps pour leur fonctionnement et prennent souvent plusieurs tours d'itération avant que les villes ne voient les résultats qu'elles souhaitent. Étant donné que le zonage inclusif crée des logements abordables ainsi que des projets au prix du marché, il ne fonctionne que sur le marché sous-jacent et sera réduit lorsque le marché se refroidira.
De plus, dans la plupart des villes, les logements abordables créés sont réservés aux locataires ou aux acheteurs qui perçoivent 80% du revenu moyen de la région, voire davantage, et font peu pour les résidents à faible revenu.
"Ce n'est même pas notre principal outil pour créer et préserver des logements abordables, il semble tout simplement être le plus sexy", a déclaré Simpkins. "C’est ce sur quoi les gens se concentrent, et parfois vous devez faire un effort pour rappeler aux gens que si cela est nécessaire, par exemple, 30% des unités IMA sont des unités de la taille de la famille, le BRA peut ne pas être l’outil ce dont nous avons besoin pour créer ces unités ".
Les ordonnances d'inclusion peuvent être volontaires ou obligatoires, mais Schwartz encourage les villes à rendre leurs codes obligatoires en fonction des résultats de leurs recherches.
"Les volontaires ont produit aussi peu que pas d'unités ou très peu", a-t-il déclaré. "Plusieurs des 11 programmes que nous considérions comme des volontaires n'ont rien produit et sont devenus obligatoires."
Le choix du obligatoire ou du volontaire dépend également du code de zonage sous-jacent. Lors d'une séance de commentaires lors de la conférence, la présidente du conseil municipal de Minneapolis, Lisa Bender, a déclaré que la politique de la ville, en cours d'élaboration, devra être obligatoire car la ville a déjà assoupli ses codes de zonage au point qu'il serait difficile. Offrir des incitations significatives aux développeurs pour s’inscrire.
"Nous pourrions rendre la construction plus difficile, puis tirer parti de notre marché pour une politique de zonage inclusive, mais cela ne semble pas très logique, car nous nous engageons dans cette direction depuis 20 ans", a-t-il déclaré. il a dit.
En général, les villes ont plus de succès lors de la conception de systèmes plus simples, sont plus faciles à comprendre et à gérer, et sont très claires quant aux objectifs recherchés et non recherchés par la politique, a déclaré M. Schwartz.
"Restez simple, soyez très clair sur vos objectifs et ne vous dispersez pas en essayant de servir tous les enseignants, car vous vous retrouverez avec un programme très complexe et gonflé qui peut être très déroutant et déprimant", a-t-il déclaré.
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