Moorestown, 10 mai 2019 (Thomson StreetEvents) – Transcription révisée de la conférence ou présentation des conférences sur les résultats financiers de Cherry Hill Mortgage Investment Corp. Jeudi 9 mai 2019 à 21h00 GMT
* Jeffrey B. Lown
* Julian B. Evans
* Martin J. Levine
B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste
Salutations et bienvenue à l’appel concernant les résultats du premier trimestre de 2019 de la Société d’investissement hypothécaire Cherry Hill. (Instructions de l'opérateur)
Pour rappel, cette conférence est en cours de tournage.
J'aimerais maintenant passer la conférence à votre hôte, Michael Hutchby, contrôleur. S'il vous plaît, allez-y, monsieur.
Michael Hutchby, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Contrôleur et chef des relations internationales [2]
Nous tenons à vous remercier de votre présence aujourd'hui à la téléconférence du premier trimestre de 2019 organisée par la Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill. En plus de cet appel, nous avons présenté un communiqué de presse qui a été distribué au début de cet après-midi et publié dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web à l'adresse www.chmireit.com.
Dans le présent appel, les observations de la direction et les réponses préparées peuvent contenir des déclarations prospectives, soumises à des risques et à des incertitudes qui pourraient entraîner une différence entre les résultats réels et ceux analysés aujourd'hui. Parmi les déclarations prospectives, citons celles relatives aux intérêts créditeurs, aux prévisions financières, aux TRI, aux flux de trésorerie futurs attendus, ainsi qu’aux taux de remboursement et de remboursement anticipés, aux créances douteuses et aux mesures financières non définies par les PCGR, telles que le revenu de base et le revenu général. . Les déclarations prospectives représentent les estimations actuelles de la direction et Cherry Hill n’assume aucune obligation de mettre à jour ces déclarations dans le futur. Nous encourageons les auditeurs à examiner les discussions plus détaillées relatives à ces déclarations prospectives contenues dans les dossiers de la société avec la SEC et à la définition figurant dans les présentations financières disponibles sur le site Web de la société.
La téléconférence d’aujourd’hui est dirigée par Jay Lown, président et chef de la direction de Cherry Hill. Aussi présent dans l'appel aujourd'hui, Julian Evans, notre directeur des investissements; et Marty Levine, notre directeur financier.
Et maintenant j'appelle Jay.
Jeffrey B. Lown, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Président, chef de la direction et administrateur [3]
Merci, Mike, et bienvenue à l'appel d'aujourd'hui.
Dans l'ensemble, Cherry Hill a enregistré une solide performance au premier trimestre de 2019. Une position modérée de la Fed, mise en évidence par un changement surprise de sa position sur les hausses de taux futures, a entraîné une autre fin de trimestre volatile.
Malgré la réaction du marché après la réunion de la Fed en mars, les rendements des obligations du Trésor américain ont été rentables. UU À 10 mois, notre revenu est resté solide et notre valeur comptable est restée. Les bas tarifs prépayés au sein de nos portefeuilles MSR et RMBS ont persisté et nous avons encore une fois dépassé notre dividende trimestriel. Plus précisément, pour le premier trimestre de 2019, nous avons généré un bénéfice par action de 0,60 USD. Bien que nous prévoyions une accélération du rythme des paiements anticipés au cours des prochains trimestres, comme le veut la norme saisonnière, nous pensons que nos portefeuilles MSR et RMBS, tels qu'ils sont conçus aujourd'hui, sont bien placés pour réussir dans cet environnement de taux bas.
La valeur comptable par action a légèrement diminué de 0,2% pour s'établir à 17,54 $ à la fin du premier trimestre, déduction faite de notre dividende ordinaire. Comme beaucoup, nous avons été surpris par le renversement de la hausse des taux de la Réserve fédérale en mars. Mais nous restons agiles et nous repositionnons notre portefeuille de manière proactive tout au long du trimestre pour nous protéger contre la plus forte réduction potentielle de la valeur comptable. Julian développera ses commentaires sous peu, mais nous continuons d’examiner de près l’environnement macroéconomique mondial tout en évaluant la composition du portefeuille au cours des prochains trimestres.
Nous restons attachés à notre stratégie MSR éprouvée. Et au cours du premier trimestre, nous avons augmenté ce portefeuille d’environ 11% grâce à l’acquisition de volumes et de flux. À la fin du trimestre, le portefeuille MSR représentait environ 39% de notre capital-actions, contre 41% à la fin de 2018. De plus, nous continuons à être si sélectifs en ajoutant à nos investissements hors agences qu'ils se conforment à nos retour risque / obstacles
Sur le plan des fonds propres, nous avons finalisé notre deuxième offre d’actions privilégiées au cours du trimestre, générant des produits nets d’environ 48 millions de dollars que nous avons déployés à la fois dans les actifs liés aux services et au RMBS.
Pour le reste de 2019, nous continuerons d'être disciplinés dans la construction de notre portefeuille. Notre équipe de direction continuera à utiliser notre expérience en matière de placements collectifs pour gérer notre portefeuille de manière proactive afin de préserver notre valeur comptable et de continuer à générer des rendements attractifs pour nos actionnaires. À plus long terme, nous pensons que nous sommes bien positionnés pour réussir dans des environnements de taux d’intérêt multiples et, en définitive, créer de la valeur supplémentaire pour les actionnaires au fil du temps.
Sur ce, je transmettrai l'appel à Julian, qui traitera des aspects plus détaillés de notre portefeuille de placements et de sa performance au cours du trimestre.
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Julian B. Evans, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – DSI [4]
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Merci Jay.
Au premier trimestre, les emprunts hypothécaires, ainsi que d’autres actifs du secteur de la distribution et des indices boursiers mondiaux, ont bien performé, de même que la Fed, suivie de près par les autres banques centrales, dans une politique modérée et patiente. une politique plus restrictive, générant des taux d’intérêt et des hypothèques. à son minimum de 15 mois.
Les prêts hypothécaires ont affiché de meilleurs résultats au cours du trimestre, bénéficiant de la combinaison d’un resserrement des écarts nominaux et d’une volatilité moindre. La performance des prêts hypothécaires a également été favorisée par les solides aspects techniques de l’offre et de la demande et par l’amélioration des primes sur les prix pour des groupes spécifiques malgré la baisse des taux d’intérêt.
Pour le premier trimestre, nous affichons le revenu de l'offre privilégiée en valeurs RMBS et MSR. Après la mise en place, la composition des actions du portefeuille a légèrement changé trimestriellement.
Comme le montre la diapositive 5, les investissements liés à la fourniture de services comprenant des RSM complets représentaient environ 39% de notre capital social et environ 12% de nos actifs investissables, excluant les espèces, à la fin du trimestre. Les actifs de maintenance ont diminué en pourcentage des capitaux propres du trimestre précédent, car les évaluations de MSR ont diminué parallèlement aux taux d’intérêt, en dépit de l’achat d’actifs supplémentaires.
Parallèlement, notre portefeuille de RMBS représentait environ 52% de nos actions, quelques points de pourcentage de moins que le trimestre précédent. En pourcentage des actifs pouvant être investis, nos RMBS représentaient environ 88% des liquidités à la fin du trimestre.
Au 31 mars, MSR affichait une UPB d'environ 28 milliards de dollars et une valeur de marché d'environ 304 millions de dollars. Nous avons augmenté notre portefeuille de taux de rendement moyen d'environ 11% par rapport au trimestre précédent, grâce à la rentabilité des revenus du capital. Au cours du trimestre, notre portefeuille de RSM a continué de bien se comporter, les tarifs prépayés étant restés bas. À l'approche des mois de printemps et d'été, nous prévoyons une hausse des taux de remboursement anticipé en raison de la saisonnalité et de la baisse des taux hypothécaires.
Notre taux de rendement moyen conventionnel et notre gouvernement, le CPR, se situaient en moyenne à environ 6% et 9,1%, respectivement, au premier trimestre. Les vitesses de MSR conventionnelles ont augmenté de 5,2% au trimestre précédent, alors que les taux de gouvernement MSR ont diminué de 10,3% au cours de la même période. Les portefeuilles MSR et RMBS ont tous deux bénéficié des tarifs prépayés liés à la composition des garanties de portefeuille.
Au 31 mars, le portefeuille de RMBS s’élevait à environ 2,2 milliards de dollars, contre 1,8 milliard de dollars au trimestre précédent, la valeur de nos actifs en RMBS s’est accrue avec la baisse des taux d’intérêt. De plus, nos actifs en RMBS ont augmenté à mesure que nous déployions le produit du placement privilégié, comme indiqué à la diapositive 7. Trimestriellement, la composition du portefeuille de RMBS a changé au fur et à mesure du déploiement du capital. La position des titres à 30 ans s’élève à 78%, contre 74% au 31 décembre. Et les actifs restants représentaient 22%.
Au cours du trimestre, nos spreads en RMBS ont été ajustés et les primes de prix du groupe spécifié se sont améliorées, la Fed ayant adopté, au cours de deux réunions du FOMC, une politique neutre et éliminé le potentiel d'ajustements de taux en 2019. .
Au premier trimestre, la composition des sûretés du portefeuille de RMBS a continué de bien se comporter, avec une moyenne mensuelle approximative de 5,68% pour le CPR, soit une légère hausse par rapport au trimestre précédent, et s'est poursuivie avec les meilleurs taux de Paiement anticipé ajouté Fannie Mae. Comme les taux sont restés bas pour 2018, nous avons commencé à constater des taux plus rapides en raison de la baisse des taux d'intérêt et des emprunts hypothécaires.
Au cours des prochains mois, les taux devraient augmenter en raison de la baisse des taux hypothécaires et de la saisonnalité.
Pour le premier trimestre, nous avons publié un NIM RMBS de 1,25%, contre 1,31% pour le quatrième trimestre. La diminution du NIM est imputable à la hausse des coûts de financement, partiellement compensée par la composition du portefeuille, ainsi qu’à l’amélioration du coût de l’amortissement basé sur les taux de remboursement anticipé. À court terme, nous nous attendions à ce que le NIM évolue en raison de la baisse des taux hypothécaires, des coûts de financement fluctuants et de la saisonnalité du marché de l'habitation, dont certains seront compensés par la partie reçue de notre portefeuille de swaps.
À la fin du trimestre, le portefeuille global fonctionnait avec un effet de levier d’environ 4,7 fois et un écart de duration légèrement positif. Nous avons terminé le trimestre avec un écart de portefeuille global positif de 0,22 an, un changement significatif par rapport au trimestre précédent. L'écart de duration du portefeuille s'est approché de 0 en raison du risque géopolitique mondial et des incertitudes commerciales, ainsi que de la clarté limitée de la Réserve fédérale. Pour rendre le portefeuille global plus neutre, nous avons réduit nos positions de change de payeur et ajouté des couvertures de change au portefeuille. Le rebond continu des taux d’intérêt et des prêts hypothécaires ayant une durée courte, ils ont donc transformé le portefeuille de RMBS en une couverture partielle du portefeuille de la RSM. Pour compenser l’impact de la réduction de la durée des prêts hypothécaires, des swaps de séquestres. [hedge] Le portefeuille, principalement des swaps à 10 ans. Nous continuerons d’évaluer et de modifier le portefeuille au besoin.
Je vais maintenant appeler Marty pour notre discussion financière du premier trimestre.
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Martin J. Levine, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – secrétaire, trésorier et directeur financier [5]
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Merci julian
Notre perte nette de PCGR applicable aux porteurs d'actions ordinaires pour le premier trimestre s'est établie à 22,6 millions de dollars, soit 1,36 dollar par action en circulation moyenne pondérée, tandis que le revenu intégral attribuable aux porteurs d'actions ordinaires, qui comprend la valeur de marché de nos RMBS maintenus à la vente s’élève à 8,8 millions de dollars, soit 0,53 dollar par action.
Notre bénéfice principal était de 10 millions de dollars, soit 0,60 dollar par action.
Comme Jay l'a mentionné, notre valeur comptable au 31 mars 2019 était de 17,54 $, soit une diminution de 0,04 $ par action au 31 décembre, -18, ou 0,2% après déduction du dividende du premier trimestre.
Nous utilisons divers instruments dérivés pour atténuer les effets de la hausse des taux d’intérêt sur une partie de nos futurs emprunts.
À la fin du premier trimestre, nous avons conservé des swaps de taux d’intérêt, des swaptions, des TBA et des contrats à terme sur obligations du Trésor, ainsi que des options de vente sur des contrats à terme sur obligations du Trésor, pour lesquels le notionnel combiné s’élevait à 1,9 milliard de dollars.
Aux fins des PCGR, nous n'avons pas choisi d'appliquer la comptabilité de couverture à nos dérivés sur taux d'intérêt. Et par conséquent, nous comptabilisons la variation de la valeur estimée en tant que composante du gain ou de la perte nette sur les dérivés de taux d’intérêt.
Les charges d’exploitation se sont chiffrées à 2,8 M $ pour le trimestre, dont environ 538 000 $ étaient liées à nos filiales de FPI imposables.
Le 5 mars 2019, nous avons déclaré un dividende de 0,49 USD par action ordinaire pour le premier trimestre, versé le 30 avril. De plus, le 15 mars 2019, nous avons déclaré un dividende de 8,2% sur nos actions privilégiées de série A de 0,5125 $ par action, ainsi qu'un dividende de 0,36667 $ sur nos actions privilégiées à taux fixe et à taux variable remboursables de série B à 8,25%. payé le 15 avril 2019. Notre objectif demeure de distribuer des dividendes trimestriels réguliers de la totalité ou de la quasi-totalité de notre revenu imposable aux porteurs de nos actions ordinaires et dans la mesure autorisée par notre conseil d'administration.
Maintenant, je voudrais appeler Jay à nouveau.
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Jeffrey B. Lown, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Président, chef de la direction et administrateur [6]
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Merci Marty.
À ce stade, nous ouvrirons l'appel aux questions. Opérateur?
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Questions et réponses
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Opérateur [1]
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(Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de la ligne de Tim Hayes avec B. Riley FBR.
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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [2]
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Bon travail en développant le portefeuille MSR. Mon premier tour sur le marché MSR. Il semble que le MSR ait marqué environ 8 points de base ce trimestre, après avoir écrit 7 le trimestre précédent. Je sais que vous avez mentionné que les TPC sont restés bas. Mais pouvez-vous simplement parler de déplacer des éléments autour de la valeur du RSM si le dépôt de garantie qui a reconnu les résultats du trimestre précédent était en jeu ce trimestre?
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Raymond Slater, [3]
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Oui, bien sûr. C'est Ray. En ce qui concerne le coup d’état en détention, ce n’est vraiment pas un facteur de ce trimestre. Ce trimestre était vraiment autour des vitesses prépayées. De toute évidence, nos taux trimestriels réels se sont bien comportés, mais tous les modèles suggèrent une grande partie de l’origine de 2018, qui était un taux plus élevé par rapport à ce que nous avons aujourd’hui, les avances ont été perçues, en particulier pendant l’été. Donc, ce genre de facteur dans les valeurs du marché.
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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [4]
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Je vois Bon. C'est utile. Et ensuite, combien d'acquisitions MSR étaient volume / débit?
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Raymond Slater, [5]
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C'était environ 2 billions de dollars et le reste était coulant.
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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [6]
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Bon. 2 millions de dollars en vrac. Et corrigez-moi si je me trompe, mais je ne le pense pas, je pense que cela fait plusieurs trimestres que vous avez exécuté une transaction massive. Je me demande simplement à quoi les offres ressembleront aujourd'hui sur le marché aujourd'hui, il y a peut-être 6 mois, si vous voyez plus d'opportunités là-bas et d'où viennent ces opportunités.
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Raymond Slater, [7]
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Bien sûr. Les marchés de vrac maintiennent toujours une bonne offre. Il y a certainement des portefeuilles qui datent. Beaucoup d'entre eux ont été plus grands. Alors appelez-les plus de 10 milliards de dollars. Nous n’avons pas vu autant de choses typiques, appelez-le, 500 à 3 milliards de dollars qui ont frappé le marché aussi souvent que nous l’avions fait à la même période l’année dernière. Mais il y a certainement beaucoup d'offre qui arrive par gros blocs.
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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [8]
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Bon. Et – ça va. Et Ray, vous avez mentionné que les actifs constituent toujours une bonne offre. Ainsi, malgré le rebond des taux, ne voyez-vous pas beaucoup plus de l’opportunité intéressante qui se présente là-bas?
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Raymond Slater, [9]
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Oui, je pense qu'une partie de ceci est lié à la configuration de niveau une fois que nous voyons que les impressions réelles arrivent. Il est possible que des personnes retardent la publication de leurs portefeuilles immédiatement après ce qu’elles ont connu en matière de tarification aux T3, T4 avant le rallye. Je pense donc que c'est un facteur important. Et les acheteurs ont été impatients de s'approvisionner en petites quantités.
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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [10]
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Bon. Compris Et puis, Ray ou Jay, est-ce que cela pourrait être une question pour Julian, mais peut-être, sérieusement, pouvez-vous quantifier la performance que vous voyez dans les groupes de spécifications aujourd'hui par rapport à la MSR?
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Jeffrey B. Lown, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Président, chef de la direction et administrateur [11]
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Oui, Julian le prendra probablement.
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Julian B. Evans, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – DSI [12]
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En termes de groupes de spécifications, je veux dire, je pense que sur une base à effet de levier, nous voyons n'importe où, je veux dire, entre 9% et environ 12% du type de rendement sur une base à effet de levier. Je dirais également que si vous incluez des organisations autres que des agences, elles représentent environ 9% à 11% et la TRD environ 10%, appelons-le, de 14%, le tout dépendant de votre financement. regarder là
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Jeffrey B. Lown, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Président, chef de la direction et administrateur [13]
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Bon. Sur le [return] En face, je vais laisser Ray.
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Raymond Slater, [14]
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Oui, je veux dire, en termes non limités, nous parlons d’un seul chiffre moyen à élevé. Et puis, en fonction de votre effet de levier, vous pouvez l'obtenir dès le milieu de l'adolescence.
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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [15]
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Bon. Je l'ai. C'est utile. Et puis encore un de moi pour l'instant. Vous vous souvenez de moi? Avez-vous un programme de rachat exceptionnel? Et dans quelle évaluation seriez-vous intéressé à utiliser cela potentiellement, si vous en avez un?
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Jeffrey B. Lown, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Président, chef de la direction et administrateur [16]
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Non. Actuellement, nous n'en avons pas en place. Nous en avons discuté avec le conseil d'administration. Je n'ai pas de bonne réponse pour vous quant à un nombre précis de quand et comment nous allons le mettre à sa place. Mais c'est une chose à laquelle nous avons pensé.
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Opérateur [17]
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(Instructions pour l'opérateur) Mesdames et Messieurs, nous avons atteint la fin de la période de questions et réponses, et j'aimerais rappeler l'administration aux fins de clôture.
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Jeffrey B. Lown, Société d'investissement hypothécaire Cherry Hill – Président, chef de la direction et administrateur [18]
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Merci beaucoup aujourd'hui de votre participation à l'appel d'aujourd'hui et espérons pouvoir vous tenir au courant de nos résultats du deuxième trimestre. Bonne nuit
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Opérateur [19]
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Ceci conclut la conférence d'aujourd'hui. Vous pouvez déconnecter vos lignes à ce moment. Merci pour votre participation.