Transcription révisée de la conférence ou présentation des résultats du CQE du 30 avril 2007 à 13 h 00 GMT – Finance Curation

Passer aux bases du bureau. Au premier trimestre, une nouvelle offre d'environ 15 millions de pieds carrés a été ajoutée aux stocks existants aux États-Unis avec une absorption nette positive, ce qui a conduit à un taux de vacance de 50 points de base par rapport à l'exercice précédent, s'établissant à 12,5%. La vacance nationale est la plus basse depuis 2007 et inférieure de 430 points de base par rapport à la vacance maximale en 2010. J'ajouterais une note à ce nombre. Nous constatons un manque d’ampleur dans la demande d’espaces de travail. Rien qu'en 2018, les co-opérateurs ont représenté plus de 50% de l'absorption nette. La grande quantité d'espace loué aux opérateurs travaillant en équipes ces dernières années n'est pas de la même nature ni de la même teneur que les locataires traditionnels. Les opérateurs de bureaux partagés répondent à une demande marginale et leurs clients paient un supplément pour leur flexibilité. Lorsque le cycle se retournera, ils retourneront probablement cette offre sur le marché.

Nous nous attaquons à ce risque en limitant notre exposition aux prêts à risque plus élevé et, parallèlement, en concurrence avec des locataires de grande qualité, en exploitant de nouvelles installations, des suites spéciales et des options de location plus courtes.

À l’avenir, le tuyau d’alimentation reste surélevé. Avec plus de 100 millions de pieds carrés en construction dans tout le pays, les livraisons devraient augmenter au second semestre de cette année.

En ce qui concerne les marchés de capitaux immobiliers, le volume de transactions du bureau a totalisé 27 milliards de dollars au premier trimestre, soit une légère diminution par rapport à 2018 en raison de la diminution du nombre de transactions importantes et de la prudence accrue des investisseurs. Les taux de plafonds sont en général restés stables et ont légèrement augmenté dans tout le pays.

Les marchés des capitaux d'emprunt immobilier sont restés solides, avec une offre importante de divers prêteurs à des taux historiquement bas.

Retourner à EQC. Nous avons eu un solide premier trimestre. Le NOI en espèces provenant du même établissement a augmenté de 9,7%. Nous avons également finalisé la vente de notre dernier actif au centre-ville de Philadelphie, 1735 Market Street, pour un prix de vente brut de 451,6 millions de dollars. Le prix était dans la fourchette de taux de 6%.

Après la fin du trimestre, nous avons conclu la vente de Bellevue Corporate Plaza, louée à 97%, comprenant 255 000 pieds carrés de bureaux, ainsi que des droits de développement supplémentaires, pour un prix de vente brut de 195 millions de dollars.

De plus, nous continuons de travailler à la vente de Research Park à Austin, une propriété flexible de 1,1 million de pieds carrés sur 188 acres de terrain. Comme mentionné ci-dessus, nous évaluons la vente de la tour 333 à Bellevue, dans l'État de Washington, et des immeubles Green et Harris à Washington, D.C.

Depuis que nous assumons la responsabilité de la société, nous avons vendu 160 actifs pour un montant de 6,7 milliards de dollars en 66 transactions. Ce faisant, nous avons créé le caractère optionnel du fait de la conversion d’un portefeuille d’actifs sous-évalué en espèces. Aujourd'hui, nous sommes une société fondamentalement différente, dotée d'actifs de grande qualité, d'un bilan solide et d'un historique d'exécution cohérent. En raison de notre activité d'aliénation, nous avons récemment réduit notre effectif afin de refléter un portefeuille plus petit. Nous comptons aujourd'hui 32 personnes, soit moins de 72 personnes en 2015. Nous sommes reconnaissants à notre équipe, passée et présente, pour sa contribution au succès d'EQC.

Notre stratégie continuera de tenir compte de la conjoncture du marché et nous ferons preuve de patience et de discipline dans notre évaluation d'un large éventail d'opportunités d'investissement, y compris de catégories d'actifs autres que des bureaux. Un montant de 3,3 milliards de dollars en espèces était particulièrement bien placé pour combiner notre capacité et notre talent à créer de la valeur à long terme pour les actionnaires.

Sur ce, je passe l'appel à David.

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David S. Weinberg, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation [4]

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Merci David et bonjour. Je vais commencer par passer en revue notre activité de location au premier trimestre et donner une mise à jour de nos propriétés. Ensuite, je couvrirai le bail restant cette année.

Notre portefeuille de propriétés égales à la fin du trimestre comprenait 9 propriétés totalisant 3,8 millions de pieds carrés. Le portefeuille était loué à 94,4%, soit 110 points de base de moins qu'au quatrième trimestre de 2018 et 210 points de base en plus par rapport à l'année précédente. L'occupation initiale était de 93,7%, soit une réduction de 20 points de base par rapport au quatrième trimestre et une augmentation de 250 points de base par rapport à l'année précédente.

Au cours du trimestre, nous avons signé des baux de 108 000 pieds carrés, dont presque tous des travaux de rénovation. Les tarifs de location ont augmenté de 17,9% en fonction des PCGR et de 8% en espèces. La majeure partie de notre bail ce trimestre était à 109 Brookline Avenue à Boston. Nous avons rénové Dana-Farber sur une superficie de 77 000 pieds carrés. Cet actif est loué à 95%. Brookline est une grande propriété appartenant à un sous-marché très fort.

À Denver, au 17th Street Plaza, nous avons rénové 2 locataires et signé un nouveau bail portant sur un total de 15 000 pieds carrés. Cette propriété est louée à 88%. Bien que ce marché reste concurrentiel avec un taux de vacance total de 15,6%, nous continuons de constater un intérêt constant de la part des petits locataires.

Bridgepoint Square, au nord-ouest d’Austin, est loué à 87% avec une bonne activité. Capitol Tower au centre-ville d’Austin est loué à 92%. Austin réussit bien avec un taux de vacance de 9,3%.

J'aimerais terminer en commentant les 253 000 pieds carrés restants cette année, à l'exception du Bellevue Corporate Plaza. La moitié de ce nombre est constituée du bail de 129 000 pieds carrés de l'Université de Georgetown dans le Harris Building à Washington, DC, qui prend fin le 30 septembre. Nous discutons d'une extension à court terme avec Georgetown alors que nous travaillons pour occuper votre espace au cas où vous quitteriez vos fonctions. Sur les 124 000 pieds carrés restants, nous prévoyons récupérer 85 000 pieds carrés. Cela comprend BT Americas, qui quittera 59 000 pieds carrés à la fin du mois de juillet, au 109 Brookline.

Sur ce, je passe l'appel à Adam.

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Adam Scott Markman, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [5]

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Merci david bonjour. Je vais examiner nos résultats financiers pour le trimestre et ajouter une mise à jour sur les distributions requises après nos récentes ventes d'actifs.

Les fonds d’exploitation se sont établis à 0,19 USD par action, contre 0,05 USD par action au premier trimestre de 2018. La croissance des flux de trésorerie liés aux opérations a été générée, malgré une baisse de 0,08 USD par action des ventes au début du premier trimestre de 2018. La compensation pour l’effet des provisions était de 0,10 $ par action d’augmentation des intérêts et des autres revenus; 0,05 $ par action d’intérêts moins élevés; et enfin, une amélioration de 0,04 USD par action, puisque la perte d'extinction précoce de la dette qui a atteint le premier trimestre de 2018 ne s'est plus produite cette année.

Les flux de trésorerie liés aux opérations normalisés s’élevaient également à 0,19 dollar par action, contre 0,14 dollar un an auparavant. La croissance des flux de trésorerie liés aux opérations normalisés s’explique par la hausse de 0,06 dollar par action de l’intérêt, par une économie de 0,05 dollar par action sur les intérêts débiteurs et le remboursement de la dette, et malgré une diminution d’environ 0,07 dollar par action résultat des dispositions.

Le résultat opérationnel net dans le portefeuille de 9 actifs du même bien a augmenté de 7% au premier trimestre par rapport à l'année précédente. L'augmentation est due en grande partie à une occupation accrue initiée avec les contributions les plus importantes de Denver, Austin et Washington, DC

Le NOI en espèces pour le même bien s’élevait à 21,4 millions de dollars, en hausse de 9,7% par rapport au premier trimestre de l’année dernière, sous l’effet de la hausse des revenus locatifs, toujours à Denver, Austin et DC, où plusieurs locataires vos périodes de location gratuitement et ont commencé à payer le loyer et le remboursement des frais.

Le NOI en espèces pour le trimestre n'inclut pas 700 000 $ de revenus de location sous forme de loyers libres. De plus, 30 000 pieds carrés de baux ont été signés mais non commencés dans des espaces actuellement vacants et, par conséquent, pas en espèces ni dans le NOI des PCGR. Ces baux généreront éventuellement des loyers annuels de 1,4 million de dollars.

Comme nous en avons discuté dans le passé, les déménagements de locataires vont atténuer la croissance. Compte tenu de la petite taille de notre portefeuille actuel, nous connaîtrons une volatilité accrue à l'avenir. En outre, les provisions continueront d’avoir un impact significatif sur la façon dont la croissance future se présentera sous forme de NOI au fil du temps ou monétisée par le biais de la vente d’actifs.

Les frais généraux et d’administration pour le trimestre ont totalisé 12,1 millions de dollars, dont 2,3 millions de dollars au titre des licenciements en raison de notre récente réduction d’effet. Nous prévoyons des dépenses supplémentaires de 1,2 million de dollars liées au licenciement au deuxième trimestre, après quoi les frais généraux et administratifs s’élèveront à environ 9 millions de dollars par trimestre.

Passer aux provisions. Nous avons vendu 647 millions de dollars de propriétés à ce jour, y compris le Bellevue Corporate Plaza, qui a été vendu la semaine dernière. Ces ventes ont généré un bénéfice imposable supérieur d'environ 270 millions de dollars à la perte d'exploitation nette enregistrée depuis le début de l'année. En conséquence, il nous sera demandé de faire une distribution commune cette année. Le moment et le montant de la distribution dépendront de nos résultats d’exploitation et du résultat des ventes futures d’actifs, y compris Research Park, qui généreront des bénéfices imposables supplémentaires s’ils sont vendus.

Passant brièvement à la balance. Nous avons payé plus de 3 milliards USD de passifs et privilégiés, et notre dette ne représente plus que 275 millions USD, contre 3,3 milliards USD ou 27 USD par action en espèces après la vente de Bellevue Corporate Plaza la semaine dernière. .

Nous continuons à rechercher des opportunités pour lesquelles notre équipe, nos liquidités et notre solidité financière fourniront un avantage concurrentiel.

Merci Et avec cela, nous allons l'ouvrir aux questions et réponses.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de la ligne Manny Korchman avec Citigroup.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Vice-président et analyste principal [2]

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Merci pour vos commentaires précédents sur le travail en commun et vos réflexions sur les impacts sur l'ensemble de l'espace là-bas. Je me demande simplement comment les acheteurs assurent ces mêmes tendances. Vous souciez-vous quand il y a des collègues dans l'espace?

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David S. Weinberg, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation [3]

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Manny, c'est David. Je vous dirai que si vous me posez cette question il y a 6 mois, je dirais que vous ne faites probablement pas de distinction entre le travail en commun et les autres locataires, bien qu'il semble plus récent que cela ne soit plus vrai. Je ne peux pas le quantifier, mais il y a suffisamment de discussions sur le marché où je pense que les acheteurs et les prêteurs commencent à le voir de plus près.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Vice-président et analyste principal [4]

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Je l'ai. Et puis, Adam, il semble que vous ayez vendu ou reclassé vos titres négociables au bilan. Pouvez-vous nous dire ce qui se passe là-bas?

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Adam Scott Markman, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [5]

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Oui, vraiment, il n'y a pas grand chose à voir. Nous avions acheté, il y a 2 ans, des trésors de 2 ans. Ils ont atteint la maturité et sont donc efficaces.

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Opérateur [6]

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Notre prochaine question vient de la ligne de Jamie Feldman avec la Bank of America Merrill Lynch.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur et analyste principal du bureau et de la FPI aux États-Unis [7]

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Brillant. Je suppose que je reste avec le sujet du co-travail. Je suis curieux de savoir quand vous pensez à un ralentissement, à la façon dont il est résolu et à la manière dont l’espace reprend sa place et où vous pensez qu’il existe des possibilités pour les propriétaires, s’ils existent.

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David A. Helfand, Equity Commonwealth – président, chef de la direction et fiduciaire [8]

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Eh bien, juste quelques commentaires. Il a débordé tellement de travail en commun que je ne suis pas sûr de ce que je peux ajouter, mais notre expérience a montré qu'il s'agit de la troisième version du travail en commun. Les 2 premiers ne se sont pas bien terminés pour les propriétaires. Ils sont un facteur tellement important sur le marché et vous devez vraiment prendre en compte quelques problèmes. L'un d'eux est qu'il n'y a pas d'obstacle à l'entrée pour entrer dans l'entreprise et qu'il s'agit essentiellement d'un crédit de désintermédiation entre le propriétaire et son locataire. Donc, je pense que vous verrez plus de propriétaires s'impliquer dans l'entreprise. Vous commencez à voir ça. Je suppose que ce qui se passe en période de récession laisse aux gens la place qu’ils peuvent, et c’est probablement l’opération. L'espace occupé au cours des 3 ou 4 dernières années peut représenter 50% du marché avec la technologie. Nous constatons un réel manque d'amplitude dans la demande. Lorsque ces espaces de travail communs seront vidés, nous fermerons encore plus rapidement car ils peuvent le faire, en particulier dans les cas où il n’ya pas de crédit dans un contrat de location.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur et analyste principal du bureau et de la FPI aux États-Unis [9]

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Bon. C'est utile. Et puis, en termes de souscription, je suppose que vous ne voyez probablement pas beaucoup d’actifs qui travaillent ensemble. Mais dans votre propre abonnement, par exemple, que pensez-vous de la différence de taux de capitalisation entre une division du taux de capitalisation équitable entre un bâtiment de travail commun et un bâtiment de travail non partagé?

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David S. Weinberg, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation [10]

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Oui, je ne pense pas que nous le quantifions de cette façon. Je pense que lorsque nous examinons des actifs individuels, nous voyons vraiment ce bâtiment, ce marché, comment cet espace est construit et en tenant compte du scénario négatif, si cet espace revient, comment pourrions-nous gérer cela? ça.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur et analyste principal du bureau et de la FPI aux États-Unis [11]

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Bon. CA a du sens. Et puis, David, vous avez dit que vous regardiez au bureau mais que vous regardiez aussi à l'extérieur du bureau. Pouvez-vous nous donner un peu – votre avis sur la distance à laquelle le secteur aurait l'air et sur ce à quoi nous pourrions nous attendre?

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David A. Helfand, Equity Commonwealth – président, chef de la direction et fiduciaire [12]

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Oui, je pense que cela va dans le sens de ce que nous avons dit plus tôt: nous voulons créer un vaste réseau pour évaluer les opportunités pour lesquelles nous avions un avantage quelconque et où nous pensions pouvoir créer de la valeur. Je pense qu'au lieu d'entrer dans les détails, peut-être que le thème commun dont nous avons parlé lors de l'évaluation des opportunités induites par la demande, existe-t-il une croissance de la demande, existe-t-il une demande de durabilité à long terme? Et si tel est le cas, évaluez le secteur en essayant de comprendre ses fondamentaux et voyez où nous pourrions créer de la valeur.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur et analyste principal du bureau et de la FPI aux États-Unis [13]

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Où pourrais-je le faire? Comment décririez-vous votre confiance à trouver quelque chose aujourd'hui par rapport à, disons, il y a six mois?

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David A. Helfand, Equity Commonwealth – président, chef de la direction et fiduciaire [14]

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Confiance, je suis optimiste. Je suis confiant J'espère que cela a été un exercice de rationalisation du portefeuille de constitution d'une équipe et de développement des capacités. Nous sommes à travers la plupart de cela. Maintenant, nous aimerions trouver une opportunité. Et puis, je pense que nous sommes plus à l'intérieur, nous supposons que c'est toujours une activité cyclique. Nous sommes 6 mois plus proches que le tournant, ce qui me rend un peu plus optimiste.

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Opérateur [15]

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(Instructions pour l'opérateur) Notre prochaine question vient de la ligne de John Guinee avec Stifel.

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John William Guinee, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Division de la Recherche – MD [16]

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Adam, merci pour la couleur dans le dividende spécial. Pouvez-vous aller plus loin? Et la fin du jeu est une liquidation ordonnée des actifs, une sorte d'événement de fusions et acquisitions ou peut-être une acquisition de portefeuille. Pouvez-vous parler des obligations minimales / maximales des actions privilégiées dans l’un de ces scénarios? Et ensuite, en ce qui concerne le reste de la liquidation d’actifs, avons-nous des problèmes possibles en matière d’impôt sur les sociétés ou d’impôt sur les actionnaires dans l’un de ces scénarios?

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Adam Scott Markman, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [17]

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Merci john Laissez-moi commencer par la série Ds. Et vraiment, nous allons le transférer à la page qui contient les articles complémentaires de 2006 quand ils ont été archivés pour tous les détails. Mais je vais résumer, mais je veux juste que vous sachiez qu'il y a beaucoup de nuances et qu'il est important de comprendre cette nuance. Mais le détenteur des actions privilégiées a le droit de convertir à tout moment 0,52 fois sa valeur de 25 $ par action. Par conséquent, en convertissant cela en prix par action, ils ne sont pas dans la monnaie tant qu’ils ne sont pas à environ 48 $ par action ordinaire. S'ils sont négociés à 48 $, nous avons le droit de forcer une conversion, un droit d'achat sur ces actions. En dehors de cela, à mesure que nous continuons à fonctionner, ils seront simplement portés à notre bilan. Vous avez parlé de ce qui se passe si vous ne gardez pas une relation amoureuse, n'est-ce pas, une liquidation ou une fusion ou quelque chose du genre? Et sous chacun de ces scénarios, différentes choses se produisent. Mais si nous liquidons, les actions sont rachetables au pair. C'est sa valeur nominale de 25 ou 123 millions de dollars au total. Si nous fusionnons, ils survivent dans l’entité fusionnée, mais il existe un droit de conversion en raison de ce que nous appelons un changement fondamental de ces éléments complémentaires dans lequel les actionnaires peuvent convertir à un prix légèrement supérieur leur prix de 25 dollars. vraiment le résumé de haut niveau et, encore une fois, plus de détails dans les présentations. En ce qui concerne … vas-y, John, je suis désolé.

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John William Guinee, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Division de la Recherche – MD [18]

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Qu'en est-il des obligations fiscales des entreprises ou des obligations envers les actionnaires au cas où le processus de règlement continuerait?

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Adam Scott Markman, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [19]

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Il n'y a rien de notable dans cette perspective. Je pense que si vous regardez ce que nous avons fait en termes de création d’un portefeuille très petit et liquide et de conversion du passif du solde, aussi simple que le bilan d’une société cotée en bourse, notre manque de développement , notre manque de coentreprises, notre capacité à nous déplacer à partir d’ici, cette option est quelque chose que je pense que nous pouvons exécuter de manière très efficace.

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John William Guinee, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Division de la Recherche – MD [20]

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Alors, est-ce une autre façon de liquider tout le portefeuille et le dividende spécial de tous les bénéfices sur une base non imposable?

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Adam Scott Markman, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [21]

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Il y a des taxes pour les actionnaires et, comme il serait, encore une fois, cela dépend de leur base, de la manière dont cette fin a été jouée.

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John William Guinee, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Division de la Recherche – MD [22]

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Mais il n'y a pas d'impôts au niveau de l'entreprise?

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Adam Scott Markman, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [23]

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Nous continuons d’avoir notre statut de FPI et de transférer tout bénéfice à l’actionnaire.

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Opérateur [24]

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Notre prochaine question vient de la ligne de Mitch Germain de JMP Securities.

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Mitchell Bradley Germain, JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [25]

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Quelques commentaires sur le processus de vente du Bellevue Corporate Plaza, s'il vous plaît.

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David S. Weinberg, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation [26]

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Bien sûr, Mitch. Je vous dirai que c'est un atout particulier avec des opportunités uniques en termes de localisation et de développement. Il a suscité un vif intérêt de la part des développeurs de bureaux et des développeurs multi-familles du processus concurrentiel. Nous avons également reçu des offres de plusieurs groupes hautement qualifiés. .

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Mitchell Bradley Germain, JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [27]

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Ce même acheteur est-il potentiellement un acheteur potentiel de la tour 333?

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David S. Weinberg, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation [28]

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Eh bien, je pense que plusieurs des soumissionnaires seraient également intéressés par la tour 333. Et si, et lorsque nous déciderons de la vendre, nous en saurons plus à ce moment-là.

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Mitchell Bradley Germain, JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [29]

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Brillant. Et le dernier pour moi. Je sais que vous avez mentionné la tour 333 et l’une des propriétés de D.C. comme types possibles d'objectifs de vente pour le type suivant. Quelle est la différence entre ces 2 propriétés et le reste du portefeuille? Est-ce vraiment juste un problème de crédit-bail ou de location qui ralentit la vente potentielle de certains des autres actifs?

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David S. Weinberg, Equity Commonwealth – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation [30]

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Non, je le verrais bien, la raison pour laquelle nous avons identifié et nous évaluons ces 2 comme candidats les plus probables, l'un, la 333 Tower, nous avons créé toute cette valeur. Nous avons un contrat de location de 16 ans avec Amazon et ce serait le bon moment pour monétiser ce que nous avons fait. Ensuite, l’autre actif, les bâtiments Green et Harris à Georgetown, nous avons également signé un contrat à long terme avec la British School dans l’un des bâtiments. Nous travaillons avec Georgetown et l’autre. Et ce sera aussi une sorte de: je suppose que le travail sera terminé et que ce sera un bon moment pour le monétiser. Cela ne convient pas non plus à long terme, étant donné le caractère unique de ce contrat avec British School. Donc, ces 2, je dirais, sont les valeurs aberrantes. Et il ne reste que de très bonnes propriétés, toutes actives auprès de multiples locataires sur de très bons marchés, Boston, DC, Austin et Denver.

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Opérateur [31]

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Monsieur Helfand, nous n’avons plus de questions pour le moment. Je voudrais maintenant vous redonner la parole pour clore les commentaires.

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David A. Helfand, Equity Commonwealth – président, chef de la direction et fiduciaire [32]

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Merci d'être avec nous. Nous apprécions votre temps.

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Opérateur [33]

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Mesdames et Messieurs, la téléconférence d'aujourd'hui s'achève. Vous pouvez déconnecter vos lignes à ce moment. Merci pour votre participation et passez une excellente journée.