Transcription modifiée de la conférence ou de la présentation des résultats de TMHC.N 1er mai 19 décembre 12 h 30 GMT – Finance Curation

Compte tenu de l'environnement du quatrième trimestre, il est important d'observer l'accélération du rythme des ventes au cours du trimestre. En janvier, il y a eu une légère reprise séquentielle dans le rythme de décembre, mais nous avons vraiment commencé à constater une accélération en février, puis nous avons continué à constater une reprise en mars avec le rythme des 2A. Il est également intéressant de noter que notre taux d'annulation pour le trimestre a progressé de près de 700 points de base par rapport au quatrième trimestre et à 13,3% au premier trimestre, ce qui est conforme à nos normes historiques.

Enfin, en termes de ventes, nous avons constaté que la vigueur du marché se maintiendrait en avril et nous prévoyons que notre rythme sera globalement conforme à nos transitions historiques de mars à avril, avec une certaine modération mensuelle.

Les fermetures pour le trimestre ont été de 1 938, soit 25% de plus que l'année précédente et légèrement au-dessus de la limite maximale de nos prévisions pour le trimestre. À la fin de l’appel, nous prendrons un peu de temps pour traiter des informations spécifiques sur chacun des marchés, mais je dirais que la force de nos fermetures était principalement due à nos trois divisions en Californie: Phoenix, Denver, Houston; et les deux divisions dans les Carolines.

La marge brute pour les fermetures de logements, y compris les intérêts capitalisés, s'est établie à 18,2%, ce qui est également au-dessus de la limite supérieure de notre fourchette de prévisions pour le trimestre, avec une combinaison d'impacts favorables sur les fermetures précédentes du trimestre. deuxième trimestre.

La marge EBT s'est établie à 7,4% pour le trimestre ou à 7,8% après ajustement pour tenir compte des coûts de transaction AV du trimestre. Au fur et à mesure que notre intégration de AV Homes progresse, nous nous attachons à obtenir les gains d’efficacité nécessaires pour augmenter nos marges et atteindre nos moyennes historiques.

Lorsque nous analysons les synergies réalisées jusqu’à présent et les gains d’efficacité, projet par projet, nous avons encore beaucoup de confiance en ce qui concerne le taux de synergie actualisé que nous avons obtenu de 40 millions de dollars au dernier trimestre.

Au cours des deux dernières années, nous avons parlé ouvertement des avantages de gagner l’échelle mondiale de l’entreprise, ce qui, à notre avis, combiné à notre concentration très concentrée pour la première fois, notre première participation et plus de 55 segments améliorent notre positionnement concurrentiel sur chacun des marchés. où nous construisons et, finalement, conduisons à une meilleure rentabilité et à une génération de flux de trésorerie

Au premier trimestre, ces 3 secteurs ont représenté près de 90% de nos clôtures, soit une amélioration d’environ 500 points de base par rapport au trimestre de l’année précédente.

Nous avons exécuté cette stratégie avec 4 acquisitions au cours des 4 dernières années. De toute évidence, le plus gros véhicule audiovisuel était à la fin de l’année dernière, ce qui a vraiment complété notre activité abordable pour le premier achat et pour plus de 55 acheteurs.

Nous sommes heureux de constater que cette stratégie commence à porter ses fruits dans nos résultats d’exploitation, car nos ventes et nos clôtures au premier trimestre ont toutes deux établi des hauts historiques pour la société dans une marge assez large. De plus, nous sommes heureux de constater que si rapidement après l’acquisition de l’AV, nous avons atteint un minimum au premier trimestre de nos frais d’administration et de vente correspondant à 11,5% du chiffre d’affaires de la construction de logements.

Maintenant que j’ai mis en évidence les résultats de Taylor Morrison pour le trimestre, j’aimerais revenir en arrière et réfléchir à ce que nous pensons être sur le marché et à ce que nous voyons d’un point de vue général. Comme nous l'avons mentionné dans notre appel du quatrième trimestre, un certain nombre de facteurs qui se sont réunis au cours du second semestre de 2018 ont amené les acheteurs potentiels à adopter une approche attentiste plus que par le passé. Certains de ces facteurs ont commencé à s'atténuer au premier trimestre. Les deux qui ont probablement attiré le plus l’attention sont le récent changement de trajectoire des taux hypothécaires et l’orientation générale du marché boursier.

Le taux de trésorerie à 10 ans a été considérablement réduit depuis novembre dernier et se situe maintenant à 2,5%. Et bien que les taux hypothécaires ne soient pas toujours liés au taux de trésorerie à 10 ans, nous avons également observé des tendances à la baisse similaires avec cette mesure.

Les acheteurs ont été cotés à plus de 5% en novembre de l'année dernière et, lors de notre dernier appel en février, les taux fixes à 30 ans sont tombés à environ 4,5%. Depuis lors, ils ont encore été réduits à un peu plus de 4%, ce qui représente un vent favorable pour l’industrie.

En fait, lorsque nous calculons les économies annuelles réalisées sur les paiements hypothécaires pour notre client moyen, ce dernier économisera environ 2 400 $ par an par rapport au même emprunt contracté en novembre ou en décembre dernier.

Afin de maximiser nos opportunités de conversion dans un environnement de taux plus bas, nous avons converti notre réduction de taux de 2 à 1 par rapport au trimestre précédent en un programme négocié à l'échelle nationale permettant une réduction de taux permanente de 3,75. %.

Nous avons eu beaucoup de succès avec ces programmes qui dirigent le trafic vers nos communautés. Le trafic Web a augmenté de plus de 24% d’année en année et le trafic Web est peut-être aussi important ou plus important, ce qui est un indicateur important pour l’entreprise, avec 32% d’année en année.

En tirant parti du trafic global, nous avons constaté une réduction des incitations à la vente par rapport au premier trimestre de 2018, qui a accru une partie de notre marge immobilière au cours du trimestre. Nous croyons que le dynamisme de la bourse au cours du dernier trimestre a également contribué à notre trafic. La moyenne industrielle de Dow a atteint un minimum de 52 semaines à la mi-décembre et, comme tout le monde le sait bien, cette augmentation a connu une augmentation assez constante depuis cette période, qui a récemment clôturé à un sommet historique.

Sur certains marchés, les consommateurs sont particulièrement sensibles à la volatilité des marchés boursiers, notamment les employés du secteur de la technologie en Californie du Nord qui ont des pourcentages de patrimoine personnel plus élevés liés à la rémunération à base d’actions et plus de 55 acheteurs en Floride. Nous estimons qu'environ 20% de hausse des marchés boursiers au cours des derniers mois ont eu un impact positif sur l'esprit financier général du consommateur et créé un regain d'énergie dans le plancher des ventes.

Nous croyons que l'économie en général reste ferme. Le chômage reste au plus bas historique. Les niveaux de création d’emplois sont sains et la croissance démographique et la création de logements restent solides.

Comme nous en avons discuté ces derniers trimestres, notre conviction sur les perspectives saines de la construction de logements est étroitement liée à la plupart des marchés qui n’ont pas encore été construits à près de 25%. En outre, les vents démographiques semblent favorables avec les forts taux de migration des baby-boomers des États du Midwest et de l’Est vers le Cinturón del Sol et le plus grand groupe de la génération du millénaire qui entre dans une phase de vie qui indique une préférence pour propriété d'une seule famille.

Avant d'appeler Dave, j'aimerais parler rapidement d'un problème d'hypothèque qui a retenu l'attention récemment. L'annonce de la FHA sur la manière d'ajuster votre tableau de bord total des prêts hypothécaires en fonction de l'état de santé général de votre livre. La FHA a publiquement déclaré qu’elle pensait pouvoir influer de 4% à 5% sur certains emprunts hypothécaires par an. Comme vous pouvez l’imaginer, l’impact sur les acheteurs de Taylor Morrison est encore plus réduit, compte tenu de notre combinaison plus réduite de prêts de la FHA d’origine et la qualité de crédit relative plus élevée des acheteurs de la FHA que nous avons.

Au premier trimestre, 6% des prêts hypothécaires fermés de Taylor Morrison étaient de la FHA, ce qui représente moins de 3% de nos fermetures totales. Lorsque la FHA a annoncé ces modifications, TMHF a examiné ses prêts en cours et a découvert que moins de 1% de ces facteurs dépendaient de multiples facteurs pouvant nécessiter un abonnement manuel. Mais compte tenu de la qualité générale des prêts, nous avons pu obtenir leur approbation conformément aux nouvelles directives. Aucun prêt n'a été refusé depuis ce changement.

Nous apprécions l’avantage que nous avons avec notre équipe de services financiers interne qui aide nos clients dès le début du processus d’achat, en veillant à ce qu’ils disposent des programmes financiers adéquats pour répondre à leurs besoins à court et à long terme. Nous sommes fiers de rester à la pointe des changements dans le secteur du crédit hypothécaire et continuerons à surveiller les nouveaux développements, mais nous pensons que l'impact potentiel de ce changement n'est pas pertinent.

Je passe maintenant l'appel à Dave pour l'examen financier.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Vice-président exécutif et directeur financier [4]

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Merci Sheryl et bonjour à tous. Pour le premier trimestre, le bénéfice net s’élevait à 51 millions de dollars et le bénéfice par action à 0,46. Les produits totaux se sont chiffrés à 925 millions de dollars pour le trimestre, y compris des produits de construction de maisons de 900 millions de dollars. Ces deux chiffres représentent 23% de plus qu’au trimestre correspondant de l’année dernière.

La marge brute des fermetures de logements en vertu des PCGR comprend les intérêts capitalisés, l’impact de la comptabilisation des achats et l’impact du regroupement des fermetures audiovisuelles a été de 18,2%. Ce chiffre a dépassé nos prévisions pour le premier trimestre, les marges des maisons vendues et fermées au cours du trimestre ayant été meilleures que prévu en raison de la réduction des mesures d’incitation utilisées et prévues et des avantages d’une combinaison géographique favorable. Plus précisément, nous avons constaté une bonne progression de la marge dans l’ensemble de la région Ouest au cours du trimestre, alors que le taux de marge des quatre divisions avait augmenté d’une année sur l’autre. Sur la base de la marge brute totale, nous avons atteint 18,6%.

En passant aux services financiers, nous avons généré des revenus d’environ 16 millions de dollars pour le trimestre et un bénéfice brut d’un peu plus de 5 millions de dollars, ce qui correspond à un taux de marge de 33,2%. Lorsque nous avons examiné notre acheteur TMHF, le score FICO moyen était de 752 au cours du trimestre, ce qui représente le niveau le plus élevé depuis plusieurs années.

Nous sommes fiers de la qualité du crédit des acheteurs Taylor Morrison à tous les niveaux de prix, il est donc bon de le voir continuer à augmenter progressivement.

Les frais de vente et d'administration exprimés en pourcentage du revenu provenant de la fermeture de logements s'élevaient à 11,5%, ce qui représentait un effet de levier de 40 points de base par rapport au premier trimestre de 2018. L'ajout de l'AV nous permet de renforcer l'effet de levier. de la première ligne.

La marge EBT était approximativement conforme à nos résultats du premier trimestre de l’année dernière, lorsque nous avions comptabilisé les frais de transaction de 4 millions de dollars survenus au cours de ce trimestre à la suite de l’acquisition de AV.

Les impôts sur les bénéfices ont totalisé environ 17 millions de dollars pour le trimestre, ce qui représente un taux d'imposition effectif de 24,7%.

Pour le trimestre, nous avons dépensé environ 255 millions de dollars en achats et développement de terrains. À la fin du trimestre, nous avions environ 55 000 lots détenus et contrôlés. Le pourcentage de lots immobiliers était d'environ 79%, le reste étant sous contrôle.

Comme nous en avons discuté lors de notre appel du quatrième trimestre, nous prévoyons de ramener ce pourcentage de lots de propriété plus près de notre moyenne historique.

En moyenne, notre réserve foncière disposait d’environ 5,4 années d’approvisionnement à la fin du trimestre, sur la base de 12 mois de fermetures finales, ce qui inclut un impact AV tout au long de l’année. Du point de vue de l'oléoduc terrestre, nous nous concentrons presque exclusivement sur la sécurisation des terres d'ici 2021 et au-delà. À la fin du trimestre, notre portefeuille comptait 4 835 unités d’une valeur de vente d’un peu moins de 2,4 milliards de dollars. Par rapport à la même période de l’année dernière, cela représente une augmentation d’environ 10% du nombre de parts et de la valeur des ventes de ces parts.

En outre, nous avions 2 117 spécifications totales à la fin du trimestre, ce qui inclut 561 spécifications finies. Au cours de notre appel téléphonique du quatrième trimestre, nous avions évoqué le fait que nos niveaux de spécifications étaient un peu plus élevés que la normale, mais cela nous positionnerait pour une forte saison de ventes au premier trimestre et au printemps. Cela a bien fonctionné jusqu'à présent avec notre division qui a vendu plus de 1 200 spécifications brutes au cours du trimestre et nous continuons à remplacer ces stocks en fonction de la demande du marché.

Du point de vue des liquidités, nous avons terminé le trimestre avec plus de 676 millions de dollars de liquidités disponibles. 172 millions de dollars de ces liquidités étaient disponibles et le reste provient de notre revolver d’entreprise de 600 millions de dollars, à l’exclusion des lettres de crédit normales qui ont été émises à leur égard. À la fin du trimestre, nous avions un solde renouvelable de 35 millions de dollars et notre ratio d’endettement net sur fonds propres était de 44,3%. Ce chiffre est plus élevé que l'an dernier en raison de la transaction AV, mais nous prévoyons que cet indice tombera à moins de 40% à l'avenir.

Au cours du trimestre, notre conseil d'administration nous a autorisés à acheter jusqu'à 100 millions de dollars d'actions. Au premier trimestre, nous avons acquis 4,3 millions d’actions pour un montant d’environ 77 millions de dollars, soit un prix de rachat moyen de 17,93 $. En avril, nous avons acquis 1,4 million d’actions supplémentaires pour un peu moins de 27 millions de dollars jusqu’à vendredi 26, au prix moyen de 18,63 $. Cela nous laisse environ 49 millions de dollars restants dans notre autorisation actuelle de 100 millions de dollars. Cela reste l’un des piliers de notre stratégie d’allocation du capital, compte tenu des rendements intéressants obtenus en rachetant nos actions à un prix inférieur à la valeur comptable sous-jacente par action.

Je vais finir par partager notre guide Q2. Pour le trimestre, nous prévoyons que le nombre de communautés sera stable ou légèrement inférieur sur une base séquentielle. Les fermetures prévues pour le trimestre sont prévues entre 2 225 et 2 425. On s'attend à ce que la marge brute des fermetures domiciliaires définies par les PCGR, y compris la comptabilisation des intérêts capitalisés et des acquisitions, se situe dans une fourchette moyenne à élevée de 17%. Le taux d'imposition effectif devrait être d'environ 25% et le nombre d'actions diluées, d'environ 108 millions.

Pour l'ensemble de l'année, nous prévoyons que le nombre de fermetures se situera entre 9 500 et 10 000. Le nombre de nos communautés se situera entre 365 et 375. Notre taux d'absorption en 2019 devrait correspondre à notre performance de 2018. La marge brute de la clôture de logements en vertu des PCGR est attendue, y compris les intérêts capitalisés et La comptabilité des achats se situe dans une fourchette moyenne à élevée de 17%. Nous nous attendons à ce que nos dépenses d’administration et de vente exprimées en pourcentage des produits de la construction de logements se situent dans une fourchette de 10% à 10%. Les revenus de la coentreprise devraient se situer entre 11 et 13 millions de dollars et nous prévoyons un taux d'imposition effectif d'environ 25%. Les dépenses consacrées aux terrains et à la mise en valeur devraient s’élever à environ 1 200 millions de dollars pour l’année et nous prévoyons que le nombre de nos actions diluées pour l’année sera d’environ 108 millions.

Merci, et maintenant je vais rappeler Sheryl.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – présidente, présidente et chef de la direction [5]

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Merci, Dave Avant de passer aux questions et réponses, je vais passer quelques minutes à couvrir les dernières nouvelles sur la tendance et l’activité des consommateurs sur chacun de nos principaux marchés. Lors du dernier appel, nous avons mentionné que notre région de l’Ouest avait bien résisté lors du ralentissement de l’automne, en particulier à Phoenix et dans la région de la Baie, et que la dynamique relative s’était maintenue au cours du premier trimestre. Les fermetures dans les 4 divisions occidentales ont augmenté de près de 25%, ce qui a entraîné une augmentation cumulée de 30% des fermetures dans la région.

Dave a déjà mentionné une solide performance de la marge de construction de logements dans chacune de ces 4 divisions. Bien que les commandes totales aient légèrement diminué au cours du trimestre pour la région, Phoenix et la Californie méridionale ont enregistré des augmentations à deux chiffres, mais les ventes de Bay ont enregistré une baisse interannuelle, principalement en raison du rythme soutenu de la société au premier trimestre de l’année. passé Cependant, la Baie livrera ses commandes en 2019 conformément à nos attentes.

La région Est a connu un fort premier trimestre après avoir connu plus de modération que les autres au quatrième trimestre. Les ventes et les fermetures au premier trimestre ont augmenté respectivement de 14% et 22%. Cette force a été portée par Charlotte, Raleigh et North Florida, qui regroupe nos divisions d'Orlando et de Jacksonville.

Bien que nous ayons constaté une certaine volatilité au quatrième trimestre de nos activités dans le sud-ouest de la Floride, nous avons constaté une bonne reprise, suivant la même trajectoire que celle mentionnée précédemment, avec une amélioration de mois en mois. Grâce à une activité solide de plus de 55 ans, le sud-ouest de la Floride a été en mesure de suivre le rythme du premier trimestre de l’année dernière.

Dans la région centrale, les commandes ont augmenté d’environ 6% en raison de la forte croissance enregistrée à Austin et à Dallas, et Dallas a bénéficié de l’ajout de communautés audiovisuelles.

Les fermetures dans la région ont augmenté de près de 26%, les contributions les plus importantes ayant été apportées par Denver, Houston et Dallas.

Comme mentionné dans les appels précédents, nous savons que nous avons beaucoup de travail à faire dans le portefeuille de produits AV Dallas, ainsi que dans le prix et la taille du produit, mais nous constatons rapidement les avantages de la forte concentration de l'équipe. Nous avons également constaté une vigueur continue à Austin, où notre équipe continue de maximiser les opportunités présentées en combinant une économie forte et des positions communautaires clés dans des sous-marchés souhaitables.

Donc, avant de terminer, je voudrais parler un peu plus de notre approche pour traiter les problèmes environnementaux, sociaux et de gouvernance dans le cadre plus large de nos opérations commerciales. Nous estimons qu'il est très utile d'examiner notre performance dans ces domaines afin de générer une valeur durable à long terme pour nos actionnaires. C'est pourquoi nous avons publié notre premier rapport sur la responsabilité d'entreprise lors du Jour de la Terre. Nous y partageons nos efforts pour intégrer des valeurs durables dans notre façon de gérer notre entreprise, nous renvoyons nos communautés par le biais d’activités volontaires et caritatives, nous structurons nos pratiques de gouvernance, nous gérons notre main-d’œuvre et nous mobilisons nos principaux intervenants.

Au fur et à mesure que Taylor Morrison élargit et affine ses objectifs de performance et ses indicateurs de performance ESG, nous nous engageons à communiquer nos progrès de manière transparente et constante pour nous assurer que nos actionnaires ont une compréhension claire de notre société et de sa stratégie. Un point clé qui distingue Taylor Morrison de l’industrie est la formation d’un partenariat stratégique avec la National Wildlife Federation. Cette organisation estimée conseille nos équipes terrestres sur les meilleures pratiques de conservation de l’habitat tout en offrant des possibilités de participation des membres de l’équipe, des clients et de nos communautés, ce qui nous aide à nous positionner dans une industrie en tant que leader du secteur. l'industrie dans la gestion de l'environnement.

Je tiens à remercier les membres de l’équipe Taylor Morrison de tout le pays pour leur remarquable premier trimestre. Je suis tellement confiant dans sa capacité à prospérer dans n'importe quel environnement et je sais que 2019 sera une année inoubliable.

Sur ce, je voudrais ouvrir l’appel aux questions. Opérateur, veuillez donner des instructions à nos participants.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de Michael Rehaut de JPMorgan.

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Michael Jason Rehaut, JP Morgan Chase & Cie, Division de la recherche – Analyste principal [2]

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Ma première question concernait la trajectoire à long terme, comme vous le voyez pour Taylor. De toute évidence, Sheryl a passé en revue certaines des acquisitions en cours de mise à jour chez AV Homes, et cela a été une période occupée pour vous. Cela dit, j’étais intéressé si vous examiniez votre empreinte actuelle aujourd’hui, si l’occasion se présente à vous. De toute évidence, de nombreux concurrents ont également grandi, certains des plus gros ont grandi ou continuent de croître en particulier. Comment voyez-vous les deux prochaines années, en supposant un contexte de marché immobilier stable comme étant la dynamique de croissance plus lente dans laquelle nous nous trouvons? Comment voyez-vous vos propres opportunités de croissance organique? Je pense qu’il a historiquement été encadré par un taux de croissance annuel de 5% à 10%. Je ne sais pas, c'est peut-être un peu mieux à certains moments. Mais est-ce la bonne façon de penser? Mais seulement, en général, où voyez-vous l’opportunité d’un point de vue organique?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – présidente, présidente et chef de la direction [3]

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Oui, bonne question, Michael. Je dirais qu'il n'y a rien de vraiment nouveau que nous ayons parlé de 3 chambres. Nous examinons la trajectoire à long terme. Nous attendons toujours quelque part autour des chiffres du milieu d'un seul. Nous discutons depuis un certain temps de l’importance de l’échelle sur les marchés locaux. C’est ce qui motive notre stratégie avec l’acquisition du marché local pour continuer à construire cette échelle. Nous pouvons donc vraiment être un leader et un talent pour la première fois. . vérifiez le terrain et assurez-vous que nous contrôlons la capacité d’obtenir des échanges sur le site et de les y maintenir.

Nous continuerons à observer une croissance organique, comme Dave le décrivait souvent dans notre allocation de capital, et nous continuerons à rechercher des opportunités d’acquisitions dans les domaines où elles nous semblent stratégiques et fournissent une croissance significative à l’organisation. La dernière chose qui mérite d’être mentionnée, c’est l’intérêt constant que nous accordons à notre approche du barreau avec les millénaires dans le premier segment d’acheteurs, le premier segment d’acheteurs professionnels et plus de 55 ans. , tant chez les consommateurs de plus de 55 ans que chez les consommateurs que nous servons dans nos communautés de vie actives les plus luxueuses et les plus actives pour adultes.

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Michael Jason Rehaut, JP Morgan Chase & Cie, Division de la recherche – Analyste principal [4]

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Brillant. Deuxièmement, peut-être pour Dave, mais évidemment, Sheryl intervient s'il vous plaît si vous avez des idées. Pour le moment, demandez plus d'informations sur le guide afin que le rythme des ventes ou de l'absorption soit à peu près stable année après année. Évidemment, au premier trimestre, vous avez subi une chute: nous avons une estimation d’environ 17% de votre taux d’absorption, et c’était à peu près le même dans toutes les régions. Mais du point de vue global de la société pour toute l’année, il est évident que la compensation est beaucoup plus facile à mesure que nous nous approchons de la fin de l’année. Mais c’est l’un de vos plus petits quartiers d’ordre. Je me demandais donc si vous compenseriez la différence d'une année à l'autre, principalement au quatrième trimestre, ou si vous constatiez une croissance plus positive avant les deuxième ou troisième trimestres?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – présidente, présidente et chef de la direction [5]

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Comme mentionné, nous avons eu une réduction du rythme d'année en année, mais c'était assez attendu, Michael, et je pense que c'est la raison pour laquelle il était conforme au consensus, car nous avons eu certaines de nos comparaisons les plus solides au premier quart. au deuxième trimestre. Nous sommes donc ravis du succès des ventes du premier trimestre, qui s'est poursuivi jusqu'en avril. Je veux dire, il s’agit probablement d’une annulation de 8 heures, mais il semblerait qu’en avril nous aurions fait un pas de 2,5. Donc, en considérant les week-ends du 3,5 avril avec la semaine sainte par rapport aux 5 week-ends du mois de mars, je suis également ravi de cela.

Alors d’abord, dans la salle, nous savions que nous avions des compétitions très difficiles. Je pense que quand on regarde le rythme, il faut regarder le rythme en fonction des motivations. Certaines communautés vont pousser très fort le pas, nous continuons à travailler avec les incitatifs et nous nous assurons d'aller de l'avant. Et puis les autres, nous protégerons car, d’un point de vue de la marge, cette terre ne peut être remplacée. Quand j'observe le type de trajectoire des ouvertures et des fermetures pour le reste de l'année, je m'attends en fait à une bonne résistance dans les nouvelles positions, compensant une partie de la traînée de fermeture. Mais notre volonté sera de rester très agressif du point de vue du rythme tout au long de l’année.

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Michael Jason Rehaut, JP Morgan Chase & Cie, Division de la recherche – Analyste principal [6]

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Y, obviamente, aún así, ¿su trayectoria de margen bruto incorpora algo de esa agresividad desde un punto de vista de incentivos?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Presidente, Presidente y CEO [7]

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Por supuesto.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Vicepresidente Ejecutivo y Director Financiero [8]

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Si lo hace Quiero decir que estamos dejando un poco de espacio para utilizar incentivos que ayuden a lograr ese ritmo. Y estamos muy enfocados en convertir los activos y conducir los rendimientos.

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Operador [9]

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Nuestra siguiente pregunta es de Paul Przybylski de Wells Fargo.

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Paul Allen Przybylski, Wells Fargo Securities, LLC, División de Investigación – Analista Asociado [10]

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Me preguntaba en su comunicado de prensa, usted habló sobre el segmento adulto activo que está ganando impulso. Me preguntaba si la actividad allí se extiende más allá de la temporada de venta tradicional. ¿Y si está viendo alguna diferencia en el rendimiento entre el precio más bajo, AV, comunidades de adultos activos y sus comunidades de adultos activos de Taylor Morrison más tradicionales?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Presidente, Presidente y CEO [11]

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No, creo y la buena noticia, Paul, es que en realidad estamos viendo fuerza. Era una bala más lenta, como mencioné en el cuarto trimestre, particularmente en el suroeste de Florida. Pero realmente vimos ese impulso en Florida al comenzar el primero del año, y lo vimos tanto en las comunidades heredadas de Taylor Morrison como en las comunidades de AV y eso estaría a nuestro precio. Estoy muy emocionado de que esto suceda a lo largo de este año, presentando algunos nuevos puestos de adultos activos y más asequibles en otras partes del país. Pero es un enfoque fuerte para la organización porque creo que conoce un alto porcentaje de nuestros lotes en general, aproximadamente un tercio de nuestros lotes atenderá a ese grupo de consumidores. Y nos vamos para allá.

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Paul Allen Przybylski, Wells Fargo Securities, LLC, División de Investigación – Analista Asociado [12]

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Bueno. Y luego, en la integración de AV, mencionó que todavía está cómodo con los $ 40 millones en sinergias. ¿Cuánto de eso ha sido capturado hasta ahora? ¿Y cómo se rompe eso entre el margen bruto y los gastos de venta?

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Vicepresidente Ejecutivo y Director Financiero [13]

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Sí. Entonces, para todo el año, quiero decir, nuestra estimación fue de aproximadamente 2/3 de los gastos generales, aproximadamente 1/3 de eso en otras categorías: hipotecas, seguros, reembolsos nacionales. Hemos capturado muchos de los, llámelos, los gastos generales de la oficina. Estamos viendo que ha llegado ahora. Eso nos está ayudando desde un punto de vista de SG&A. Un montón de otras cosas vendrán, lo llaman el resto de este año, y deberíamos estar en una tasa de ejecución anualizada para nuestro estimado de $ 40 millones en 2020.

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Operador [14]

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Nuestra siguiente pregunta es de Alan Ratner de Zelman & Associates.

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Alan S. Ratner, Zelman & Associates LLC – MD [15]

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Felicidades por un cuarto fuerte. Genial escuchar el fortalecimiento del mercado aquí. Tan alto nivel para ti Sheryl. Supongo que en los objetivos de sinergia que quedan en el camino es muy alentador. Pero ustedes están a unos 8 meses de cerrar el trato ahora. And I'm just curious if you look back or you kind of dig in there, is there anything on the scale side that the markets may be aware, you've seen the greatest increase in scale? Is there anything you've been surprised that as far as the benefits are concerned, maybe not just the tangible synergies, but things like dealing with land sellers, dealing with the trades, anything you can kind of share for us where you feel like the business is really improved or changed given the increase in scale you've gotten from the deal?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [16]

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Sí. It's a great question, Alan. And I'd say there's been a lot of very positive movement and some to our surprise, but I think we had actually planned for a good part of it. It was just hard to quantify some of that, for example. We knew that as we scaled up the business, we would rebid on the national. That was for the first we saw come through. The national rebates come through the business, very, very quickly. We started on that literally the day we announced the deal. I think the opportunity that we've been pleased with and we'll continue to, I think, see some more movement is on the local scale, and it's not just on the AV synergies. It's about — it's something that — some tangibles, some not, but as you think about rebidding our communities even in the Taylor Morrison legacy business, it's getting the advantage of the cost on the overall scale, not just in the new AV business or maybe we have them catch up to where our costing was.

I think availability of trades and being able to really give the trade some visibility of what the next 6 months, I mean we've really entered into strong partnerships with our trades across the organization on production planning to allow them to better plan for their business. And I'll tell you that's where scale really does matter. So I think it's really been at the field level, and I think we continue with the strength in the Taylor Morrison culture and the scale of the business, continue to attract some very strong talent. Obviously, we got some wonderful talent in the acquisition within AV, and as we're continuing to scale up, it's allowing us from recruiting standpoint to really go into the market and look at great talent.

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Alan S. Ratner, Zelman & Associates LLC – MD [17]

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Very helpful, Sheryl. And second question, if I could. You mentioned a few of the tailwinds during the quarter that really benefited the business lower rates, the stock market. As you look up and down your buyer pool, what would you say was the most evident as far as buyer behavior as a result of these tailwinds? Did you see buyers maybe choosing to do more option and upgrades or buy a bigger house and maybe they could have afforded 3, 6 months ago given the move in rates? Or was it more kind of drawing some of those more marginal buyers into the market that maybe couldn't have qualified or just were a little bit worried about devoting such a high percentage of their income to housing?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [18]

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Sí. And yes, Alan, really across the board. I think we saw it really everywhere, and I think that's what made it so nice because as we said in fourth quarter and sometimes it's better to be lucky, we really believe that this was more of a psychological thing for our buyers, that's an affordable thing because also macro factors hadn't changed. For example, you heard us talk well — for well over 2 years now about our buyers ability to buy a larger house. And that's really been evidenced through the fact that they could afford a rate on the FHA site around 300 basis points and on the conventional side around 500 basis points more than what they're qualifying for today. So even though they could afford, there was a lot of other noise in the fourth quarter, be it stock market, be it government shutdowns, all the things that we don't want to talk about anymore that really kind of drove the kind of a psychological impact.

So what we've seen is this renewed energy on the sales floor and certainly, at the most affordable price point, absolutely it put folks back into the market. That's a smaller piece of our business because when you look at our first-time buyer, it tends to be a smaller percent of that 1/3 of the business is — are the consumers that are really scratching their land homeownership, but it did allow them to get back into the game. And then I think it gave more confidence to the professional first-time buyer. But having said that, there's some interesting new stats around millennials gaining financial fitting and their growth in income has really allowed them not to have to pull, on down payment assistance and they're in the best job environment. So I think through all these factors that are working in our favor and in fourth quarter, I think it was exactly the opposite, but in totality, it's just giving the consumer significant more confidence.

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Operator [19]

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Our next question comes from Scott Schrier from Citi.

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Scott Evan Schrier, Citigroup Inc, Research Division – Senior Associate [20]

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Nice to see a good quarter and having the confidence to put out some guidance. I want to ask another question about your comments about some of those savings as a result of the interest rates. Do you view this as an opportunity in certain markets to push price? Or is it more of a good way to keep the momentum in sales going? We've heard some commentary about a lot of inventory on the ground in certain markets. So if you could speak to that dynamic with respect to some of your markets and demographics, that would be helpful.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [21]

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Sí. I think it's a little bit of both, but I would say generally more pace. We're taking some cautious price increases. And I think Dave's number was about 40% of our community.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [22]

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Yes, 40%.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [23]

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Which not real difference than prior quarters, right Scott, but the difference is how big were those price increases you'd like to gift the consumers in backlog, little equity there, but they're small. And if we have to pick moving pace or price candidly, we're going to pivot to pace, but I'd still say that it's very much on a community-by-community basis.

There are some communities new to market that we start a little lower that we get some momentum rolling and then we start moving some price. We also have some market that continue to be very strong like a Austin, a Phoenix, and we're probably moving price a little bit more in those markets, but still albeit at small levels. So if I had to pick one, I would say pace. But once again, with 40% of the communities gaining some price movement, I think that's good.

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Scott Evan Schrier, Citigroup Inc, Research Division – Senior Associate [24]

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And then I want to ask about your gross margin guidance following a strong quarter, which you discussed in your comments, some of the activity out West. Looks like we're going to expect pretty consistent margins throughout the year. And I'm curious if you can talk a little bit about some of the drivers, what types of mix changes do you expect through the year versus what's happening on the cost side and the incentive side.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [25]

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Sure, Scott. I think when we look at the year, some of this is going to be dependent on how the spring season finishes up, so we'll see how that unfolds. But if we look at the drivers, couple the benefits, obviously, we're getting the benefit from purchase accounting, but that will start to decrease each quarter throughout the year. And we shall also see some lower input costs most notably in lumber and OSB in the second half of the year just given where pricing has gone or costs have gone on those commodities.

Probably, the headwinds for us, we have a little bit of a mix drag from the AV acquisition. That product is generally at an overall lower-margin rate than the legacy TM and it takes us about 18 months to normally bring those margin levels up to kind of the company average. We'll look at discounting incentives to help drive pace as Sheryl mentioned. That will be based on market conditions. And then lastly, certain input costs, things like trade, labor, tariffs, probably some little bit of risk there, probably more so on the tariffs. We anticipate some volatility there, mainly in steel, due to the continued threats of additional tariffs.

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Operator [26]

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Our next question comes from Jack Micenko from SIG.

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John Gregory Micenko, Susquehanna Financial Group, LLLP, Research Division – Deputy Director of Research [27]

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So just wanted to start with maybe your spec strategy going forward. Can we first get your finished spec levels from a year ago? And just share thoughts on how you're thinking about spec strategy with AV in the mix, especially as we consider one of your peers having a lot more inventory in the ground this year than years prior?

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [28]

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Por supuesto. Yes, when we look at what we're targeting today, it's about 4 to 5 — sorry 5 to 6 in process and finished specs per community. That's up from where we were probably a year ago, more about 4 to 5. And that's largely driven by the addition of AV. It's a little bit higher spec business for us, and we like that. In the first quarter, we ended up with about 5.7 specs, 4.2 of those were in process, 1.5 were finished. So we were pretty successful driving through our spec inventory in the first quarter we sold as we mentioned about 1,200 specs. So we were able to drop that down to roughly 6.3 is what we had in the fourth quarter. So I think as we go forward, you're going to see us kind of sit more in that 5 to 6 specs per community range.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [29]

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And I think to your question about the amount of inventory out there. You're absolutely right. As we came into the new year, there were some builders with very heavy inventory, which has guided their behavior through the first quarter. I think generally, the discounts we've seen in the marketplace and this is on average. Builders have really put their dollars to work with inventory. And I think they see movement in that inventory, but it hasn't been wholesale discounting across new builds as well. So very — market, actually more important. Very community specific on the kinds of pressure that we're seeing based on the inventory at some of our larger peers.

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John Gregory Micenko, Susquehanna Financial Group, LLLP, Research Division – Deputy Director of Research [30]

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Bueno. Lo tengo. And then just on the flat sales pace guide. Could you maybe just walk us through your assumptions if we were to break that down by legacy Taylor Morrison versus AV, just to get a sense for improvements or pressures there year-over-year?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [31]

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We actually don't provide it. We're not providing that detail because we've blended the 2 businesses and the AV signs are gone, and it's all Taylor Morrison. I would say that generally, we're working to get the AV paces to the — it depends on the market but to the legacy TM paces. So I would look at them relatively consistently because once again we have all consumer groups being served in those markets. I think if we look at pace in totality, obviously, we're guiding to an annual pace of what we saw in the first quarter, and we're going to — as I mentioned earlier, we're going to look at our incentives to make sure that we can garner that pace. But I would say it's pretty even across the brands.

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Operator [32]

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Our next question comes from Carl Reichardt from BTIG.

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Carl Edwin Reichardt, BTIG, LLC, Research Division – MD [33]

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David, just to clarify on the margin guide for the year. I think you mentioned that you're kind of assuming there's going to be some incentive use. I don't know if you're just assuming that's seasonal or not. If that's right, let's assume that you didn't have to raise incentives in any meaningful way. What would kind of the margin guide be? What are you assuming in terms of the aggressiveness of incentives in your guide?

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [34]

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Yes, I mean, you'll definitely be at the higher end of what we're guiding to. We're saying mid- to high 17%. So we're allowing us a little bit of room to deliver on that pace, but it would definitely be on that — the higher end.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [35]

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And I think some of that, Carl, is also when I look at the number of closeouts that we have for the year just to make sure that those don't linger on. We felt a little bit of lingering through the first quarter, which is why our community count was a little higher than expected. And we're closing as many communities as we're opening this year, and we need to get through those quickly. So we're making sure that we're prepared for that.

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Carl Edwin Reichardt, BTIG, LLC, Research Division – MD [36]

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Bueno. You've just answered my next question, Sheryl.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [37]

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(inaudible)

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Carl Edwin Reichardt, BTIG, LLC, Research Division – MD [38]

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That was — you anticipated. So let me ask another one. So as you're looking at your land spend this year and the kind of lots you're buying, can you talk about how the mix of assets you look at for 2021, which is what you said you're buying for, will differ from your sort of legacy land assets, especially sort of that move to the barbell? If you could put some numbers on that, that will be very helpful.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [39]

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I don't know if I can give you numbers. I don't know that I would have those on my fingertips. And — you can have the best of plans, but what you actually get to the finish line could give you some movement there, Carl. But what I would tell you is that the divisions are absolutely focused on 2 or 3 key things. One is the affordable kind of millennial, the first-time buyer and really, the first-time buyer in all buckets, the 55-plus. And those are — you'll see that manifest itself in some smaller active adult communities, not just the legacy large ones that you've seen. A smaller percentage would go to the buyer. There are some markets that we will still see that, but it's a smaller piece of the overall land spend.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [40]

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Probably, the one thing I'd add there is as Sheryl said, we'll see the mix change, years of supply will probably stay roughly there, but we're trying to move a little bit more towards options versus owned. So kind of get back to our levels that we had maybe pre-AV. And I think you'll see that kind of pan out over the next several quarters and probably couple of years.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [41]

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That's important, Dave, and thank you because I also forgot to mention that when I say what the divisions are focused on, the other things are focused on is really, as Dave mentioned, the options, which is the size of the land deal. So even as we look at potentially 55-plus lifestyle community, how do we secure that loan, how do we structure it? But in totality, we're seeing the number of lots that we would control in an individual land deal has moved down. And I think we'll continue to do so.

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Operator [42]

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Our next question comes from Matthew Bouley from Barclays.

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Matthew Adrien Bouley, Barclays Bank PLC, Research Division – VP [43]

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I wanted to ask about the competitive environment and kind of how that's evolving here. Maybe, Sheryl, it will be interesting to hear kind of regionally or key markets. Anything worth highlighting, perhaps, where you've seen that greater competitiveness persisting? And then, which kind of markets have started to, I guess, more normalize?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [44]

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Yes, let me kind of walk through real quickly because as I think about it, each of the market depends if you're talking about competition and the Salesforce competition in the land market, but I think you're seeing overall, this market sentiment. Phoenix, if I start there, Phoenix demand and traffic is still very strong at all price points, but it's a very competitive marketplace. When I look at the overall communities that are in the marketplace and the growth year-over-year, it's generally held flat in Phoenix at about 550. But cycle times are running longer in Phoenix than they have, which is creating a lot of angst for the consumers. So I think Phoenix would be one of those hypercompetitive.

As I look at the Californias, hard to bucket them all together, but I think Sac continues just having a healthy season, so no real news to report there. Bay is probably worth to call out given a lot of the kind of media noise it's gotten lately. But the competition appears to be holding pricing pretty well in those markets. We're seeing strengths really at all price points. We actually just opened a community in Mountain House in February in the first quarter with only 6 or 7 weeks reporting, we put almost 20 sales on the Board. So we're continuing to see really strong movement in Northern Cal. When I move to Southern Cal, it was definitely the slowest of the businesses to move through the first quarter. January and February were not as robust as we've seen in the past years but March was really quite strong. I mean, the buyers there are definitely feeling more cautious during the spring selling season. A lot of it, I think, is around the optics we talked about in Q4 with the press because that's continued in Southern California and fluctuating rate. But in March, we really did see all consumer groups come back to the market.

The Chinese buyers are still a little scarce, but they're there. They're just there probably at a price point under $1 million in supply. It's actually holding pretty good at about 3 months. So as I move through the rest of the country, Denver continues to be very, very strong. I'd say there's a lack of affordable housing and so that is creating a lot of angst for the consumer, and we've continued to see pricing move very strong in that marketplace. As I go to Texas, that's some really nice recovery in the business and that's really across the board really regardless of price point in some market. We've spent a lot of time talking about Dallas and that market continues to be very submarket specific. In Houston, I'm really delighted to see kind of year-over-year growth in just about every metric. And then Austin continue strong. And then I think we talked a little bit about Florida already. We really saw the 55-plus consumer come back as we moved our way through the first quarter. And Las Vegas would be the — Chicago holding stead. The Carolinas and Atlanta. Atlanta, that's probably worth to call out. We've seen some great strength there over the last probably 8 weeks with sales really picking up. And last year, many might remember that we pulled a number of new communities kind of off the shelf to rework product from the legacy business, and we're going to see some nice community count growth as we move through the year, and we're really seeing that start to pay off in orders on the sales floor.

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Matthew Adrien Bouley, Barclays Bank PLC, Research Division – VP [45]

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Bueno. Sheryl, I really appreciate all that detail. And then just one for Dave. I think you mentioned still some purchase accounting benefit in the quarter. Is there any I guess quantification there? And how should we expect the purchase accounting impact or, I guess, benefit to be over the next couple of quarters?

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [46]

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Yes, for this quarter, for Q1, the benefit was offset by the lower margin drag from the AV business. They are roughly about 60 basis points. And I think you'll see the drag kind of sit there around 60 basis points for the next several quarters. The purchase accounting benefit will probably drop by about 20 basis points for each of the next couple of quarters.

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Operator [47]

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Our next question comes from Nishu Sood from Deutsche Bank.

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Nishu Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Director [48]

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I wanted to just go back to the community count question. I think you mentioned a few things but just wanted to kind of revisit that. So in the mid-February, you were looking at, I think, 350 to 360 community count. Came in much stronger than that. You mentioned some AV impact that there was pretty strong community count growth across your regions. What specifically drove the delta versus your expectations? You had pretty good demand, so I expect your closeouts were anticipated. So just wanted to revisit that, please.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [49]

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No, it really was the closeouts. We did have strong demand, but it was really when you look at the way we count community count Nishu, it's when you have less than 5 sales, I believe, to book you — is when the community falls off. And I think we just had in certain communities and that was probably about 7 or 8 communities, we ended up with 6 sales or 6 upsells remaining and so those still became part of our community count.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [50]

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And we often say community count is probably the hardest thing that we guide on between trying to get the timing of the closeout as well as trying to predict when new communities are coming online just due to some of the delays that we've seen either on the development side or through the municipalities.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [51]

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It's a catch twenty-two that you need to because I — as much as I wish we had those few sales to build a count — community count difference, I'd rather that be the answer than the fact that we didn't get a lot of communities opened, but that really wasn't the case.

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Nishu Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Director [52]

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Lo tengo. Lo tengo. And — okay, so that's helpful. That kind of helps me with the — my second question as well. Obviously, everyone looks at the absorption pace. So it sounds like if it was slower-than-expected closeouts obviously based on the definition that you were laying out that it probably wouldn't have been a boost to absorption, and so the absorption pace was probably little bit better even than the numbers would have indicated. Am I kind of thinking about that correctly?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [53]

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I'm not sure because I think if you'd closed out that, your community count would be lower, with sort of adjusting your pacing Nishu. If you could have actually significantly because if I'd gotten one more sale in 9 communities, it would have — I would have dropped off 9 committees only for 9 sales. I would have actually…

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [54]

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That would have boosted. I mean you're getting a pace both on the numerator and the denominator of the calculation.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [55]

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Oui

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Nishu Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Director [56]

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Espere. No, no, I think we're saying the same thing. If you would — if the community counts came in stronger than expected because let's say, you brought forward openings and maybe even had some grand opening sales event…

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [57]

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You know that I brought them. I don't want to accept that because that's very hard.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [58]

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My point was just it's hard to predict. Yes, we don't — we normally don't accelerate the openings.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [59]

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So really what it is is, you ended up with more communities based on potentially it could have been one sale per community drove a community and inflated community count in my opinion.

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Operator [60]

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Our last question comes from Alex Barrón from Housing Research.

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Alex Barrón, Housing Research Center, LLC – Founder and Senior Research Analyst [61]

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Sí. So I was looking back a couple of years and it seems like your orders typically are a little bit less than second quarter than first quarter. Do you think this year might be an exception to that?

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [62]

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No. I think that, that seasonal trend would be — well, it depends if you're talking pace or your talking total orders…

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Alex Barrón, Housing Research Center, LLC – Founder and Senior Research Analyst [63]

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Just absolute units.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [64]

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Yes, absolute units. When I look at absolute units just given — I think, our paces are going to be down just given the strong comp we have, but I think absolute orders will be up given the acquisition.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [65]

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If you look at overall mix — look at our mix penetration, yes, you normally see it to be slightly lower with Q3, Q4 roughly about the same.

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Alex Barrón, Housing Research Center, LLC – Founder and Senior Research Analyst [66]

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Bueno. And great. And then as regards to the margins, I'm not sure if I didn't hear or maybe missed it. If you guys comment on what the incentives represented maybe as a percentage of ASP versus a quarter ago or a year ago?

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [67]

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Sure, when we look at Q1, the deliveries we had, we were in line with our incentive level in Q4, but that was, we're a bit lower versus Q1 of last year.

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Alex Barrón, Housing Research Center, LLC – Founder and Senior Research Analyst [68]

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A bit lower or even in percentage wise.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [69]

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Lower year-over-year.

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C. David Cone, Taylor Morrison Home Corporation – Executive VP & CFO [70]

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Lower year-over-year. Incentives were a little bit lower year-over-year in Q1.

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Operator [71]

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Merci This concludes our Q&A session. At this time, I like to turn the call over to Sheryl Palmer, Chairman and CEO, for closing remarks. Please go ahead.

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Sheryl D. Palmer, Taylor Morrison Home Corporation – Chairman, President & CEO [72]

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Well, I just want to thank everyone for joining us this morning to share our first quarter results. We're quite pleased with the outcome and was delighted to share with the market, and we look forward to talking to you next quarter. Merci

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Operator [73]

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Thank you, ladies and gentlemen, for attending today's conference. This concludes the program. You may all disconnect. Bonjour.