Ville optimiste quant au résultat de l'expérience du revenu modéré – Finance Curation

L’expérience de Vancouver visant à créer des logements locatifs à des prix très modestes sera complétée par 20 propositions en préparation de 20 opportunités qui seront examinées par les autorités municipales, en supposant que certaines des idées audacieuses puissent surmonter les barrières de zonage.

Le programme pilote de logements locatifs destinés aux personnes à revenu modéré a pris fin le 1 er juillet. Il a reçu des demandes d’immeubles de 14 étages sur la rue East Hastings et d’immeubles à appartements de cinq étages à Kitsilano, Renfrew et Broadway entre les propositions. .

Au total, sept des 20 propositions ont entamé le processus de modification de zonage, avec au moins 115 des 570 appartements sur les sept qui seront loués aux tarifs indiqués inférieurs au marché MIRHPP, allant de 950 dollars par mois pour les études à 2 000 dollars. pour trois familles suites d'une chambre.

Et les loyers inférieurs au marché ne peuvent pas être rétablis à un niveau plus élevé lorsque les locataires changent, a déclaré le maire Kennedy Stewart, à propos duquel le programme de Vancouver "conduit le continent à assouplir le marché pour obtenir des logements abordables".

Stewart a qualifié les appartements de "logements de travail", dont la ville a cruellement besoin et, avec MIRHPP, semble avoir trouvé le moyen de travailler avec les promoteurs pour fournir ", mais sans fonds publics."

Dans le cadre de MIRHPP, les aménagements proposés doivent être des immeubles locatifs exclusifs, avec au moins 20% des suites destinées à des loyers inférieurs au marché pour les personnes gagnant entre 30 000 et 80 000 dollars par an.

Cependant, le problème réside dans le fait que les incitations offertes aux promoteurs (immeubles plus hauts, unités plus petites et places de parking moins importantes que celles autorisées par le zonage existant) ont donné lieu à des projets que les quartiers connaissent mal et qu’ils ont invités. se rétracter.

À Kitsilano, par exemple, le bâtiment proposé pour le MIRHPP, composé de 63 étages et de 63 unités, situé au 1805, rue Larch, a été comparé à "quitter le ghetto de Kitsilano" par la voisine Judy Osburn en raison de sa taille et de sa petite taille.

Ce sentiment est "très troublant et décevant" pour les développeurs, a déclaré David Hutniak, PDG de LandlordBC, qui est par ailleurs intéressé par le programme "qui aboutira certainement à la création de logements locatifs qui sont très nécessaires".

"Mais qui sait combien de ces projets seront réellement construits", a déclaré Hutniak.

Le conseil d'administration de Kennedy a hérité de l'expérience MIRHPP, conçue en 2017 comme la meilleure option de la ville pour encourager les développeurs à construire des loyers abordables pour les personnes gagnant entre 30 000 et 80 000 dollars par an.

Abordable est défini comme un loyer qui ne représente pas plus de 30% du revenu avant impôt d'un ménage, comme le programme Loyer 100 de Vancouver, avait été incité par le passé, ce qui entraînait des loyers trop onéreux pour ces catégories de revenus.

Les derniers projets de Rental 100, par exemple, ont rapporté des loyers de marché allant de 1 607 $ par mois pour un studio situé dans la partie est de Vancouver à 3 559 $ pour une suite familiale de trois chambres située du côté ouest.

Les locations MIRHPP depuis le début ont été fixées à un loyer initial maximum de 950 dollars par mois pour les studios, 1 200 dollars pour les appartements d'une chambre, 1 600 dollars pour les deux chambres et 2 000 dollars pour les trois chambres, selon la fiche de renseignements de la Ville.

"C'est une excellente occasion de faire quelque chose de différent" du programme Rental 100, a déclaré Cynthia Jagger, agente immobilière commerciale, directrice de Goodman Commercial, l'une des principales sociétés de location de la ville.

Comme incitation, Jagger a déclaré que MIRHPP semble être plus attrayant pour les grands promoteurs qui ont déjà des portefeuilles de propriétés et des systèmes de gestion de propriété en place pour répondre aux exigences du programme pilote en matière de gestion.

Une fois que les locataires auront opté pour des taux inférieurs à ceux du marché, les loyers seront autorisés à suivre le rythme des augmentations de loyer autorisées par la loi sur la location à usage d'habitation, qui est de 2,5% cette année, mais pas plus. ils peuvent être réinitialisés à des niveaux plus élevés lorsque les locataires changent.

Et le programme sera soumis à un test de revenu et à des indemnités afin que le paiement d'un locataire augmente légèrement avant d'être invité à emménager pour libérer un logement destiné aux locataires à faible revenu.

Jagger a ajouté que certains pourraient considérer le programme comme "un mouvement plus patrimonial" qui apporte quelque chose à la communauté.

Cependant, les loyers du marché seront pour le reste des appartements dans les bâtiments désignés par MIRHPP, ils resteront inconnus jusqu'à ce que les bâtiments réels soient plus proches de l'achèvement, a déclaré Jagger.

L'inconnu fait partie des préoccupations de Coun. Jean Swanson a parlé de l'expérience MIRHPP.

"Ce qui m'inquiète (MIRHPP), c'est qu'il n'y a rien pour les moins de 30 000 $, qui sont les personnes qui ont vraiment besoin (de logements)", a déclaré Swanson, conseiller et défenseur du logement du COPE.

Ensuite, la ville a cédé beaucoup de densité pour "obtenir un maigre 20%" d'unités abordables, a déclaré Swanson.

"Et, bien sûr, lorsque vous avez un très grand bâtiment, vous pouvez louer les étages supérieurs pour beaucoup d'argent", a-t-il déclaré. "Ainsi, l'effet de gentrification est énorme", dans les quartiers environnants.

Cependant, la MIRHPP a des partisans enthousiastes, tels que Jennifer Bradshaw, locataire et directrice du groupe de défense Abundant Housing Vancouver.

"Nous devons commencer (quelque part)", a déclaré Bradshaw.

Elle a des doutes sur le fait que de tels développements exercent une pression excessive sur la gentrification des quartiers, arguant qu'ils devraient avoir une bonne "combinaison sociale" de niveaux de revenus.

"Pour (cette partie des personnes) qui gagnent entre 30 000 et 50 000 dollars, voire 80 000 dollars, il y a une pénurie d'unités", a-t-il déclaré, "et le marché ne s'en occupera pas facilement."

MIRHPP, a déclaré Bradshaw, est une opportunité de le faire, mais sans augmenter le soutien des contribuables. Et s'il y a une forte demande, elle s'attend à ce qu'il y ait de la place pour se développer au-delà du programme pilote.

Stewart a déclaré que l'admission initiale pour MIRHPP était "écrasée", avec 55 manifestations d'intérêt pour 20 places disponibles dans le projet pilote.

"Je dirais qu'il y a une liste d'attente qui se forme, de manière informelle", a déclaré Stewart. "Cela nous donne l'occasion de peut-être pousser plus d'unités (abordables)."

Stewart ne craint pas non plus que l'opposition au changement que certains aménagements du MIRHPP apporteront aux quartiers submergera le soutien accordé aux types de logements dont la ville a besoin lors des audiences publiques.

dependner@postmedia.com

twitter.com/derrickpenner

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