Trump Tower est aujourd'hui l'un des bâtiments de luxe les moins désirables à New York. – Finance Curation

Par Shahien Nasiripour | Bloomberg

Trump Tower, qui était autrefois le joyau de la couronne de l'empire immobilier Donald Trump, compte désormais parmi les propriétés de luxe les moins souhaitables à Manhattan.

Le bâtiment de 36 ans est devenu une forteresse depuis la conquête de la présidence par Trump, entouré de barrières en béton et les deux entrées principales partiellement bloquées. Il n'a pas été considérablement mis à jour depuis des années. Et le nom de Trump a été un grand détour dans la ville libérale de New York.

Pour quiconque a une unité dans la tour, les deux dernières années ont été brutales. Comme le montrent les registres immobiliers, la plupart des ventes de copropriétés ont entraîné des pertes après ajustement pour tenir compte de l'inflation. Plusieurs ont été vendus à plus de 20% de perte. Au contraire, dans l'ensemble de Manhattan, 0,23% seulement des maisons vendues à perte au cours des deux dernières années, selon PropertyShark, un fournisseur de données immobilières.

Il est loin du jour où l'emblème de New York a attiré des personnalités telles que Michael Jackson, Johnny Carson et Steven Spielberg. Ces jours-ci, il est surtout connu pour une réunion de la campagne Trump avec un avocat russe documentée dans le rapport de Robert Mueller sur la Russie.

Alors que certains coins de l'empire commercial de Trump ont prospéré, à l'instar de leur hôtel à Washington, DC, d'autres ont souffert de leur grande impopularité. Les parties de golf sont publiques à New York, une poignée d'immeubles qui étaient autrefois sous la marque Trump ont pris leur nom et un plan ambitieux pour lancer une nouvelle chaîne d'hôtels de niveau intermédiaire à travers le pays. .

Trump devrait fournir un instantané actualisé de sa valeur nette cette semaine, avec ses informations financières annuelles attendues mercredi. Les documents n'entreront pas dans les détails sur les revenus de Trump Organization, mais il est clair que Trump Tower souffre, en s'appuyant sur des enregistrements de titres, des enregistrements de propriétés, des listes de biens immobiliers et des entretiens avec des experts du secteur.

La partie commerciale de l’immeuble peine depuis des mois à trouver des locataires pour plus de 42 000 pieds carrés d’espaces de bureaux vacants, malgré le fait que les loyers publicitaires soient bien en deçà de la moyenne de la région, d’après les informations fournies par les courtiers et les courtiers. immobilier.

Chaque après-midi en semaine, le nombre de membres du personnel de sécurité de l'organisation Trump et du gouvernement était comparable à celui d'autres personnes à l'intérieur de l'atrium de l'immeuble.

Le taux d'occupation de Trump Tower est tombé de 99% à 83% au cours des sept dernières années, ce qui lui confère un taux de vacance deux fois plus élevé que la moyenne de Manhattan.

"Si vous recherchiez un espace de bureau, vous voudriez éviter ce bâtiment", a déclaré Edward Son, analyste de marché du Groupe CoStar jusqu'à récemment.

Le revenu net a légèrement augmenté l'année dernière, en raison de la permanence de son comité de campagne pour 2020, qui a dépensé plus de 890 000 dollars au cours des deux dernières années pour louer des locaux à Trump Tower, selon les archives de la Commission électorale fédérale.

Le bénéfice net de l'immeuble est toujours inférieur d'environ 26% à celui attendu par les banquiers lorsqu'ils ont évalué l'aptitude de Trump à obtenir un prêt de 100 millions de dollars en 2012. Néanmoins, Trump Tower génère régulièrement un profit annuel pour son homonyme. Selon les révélations de l’organisation Trump, le bâtiment a généré des flux de trésorerie nets de 10 millions de dollars l’an dernier, après prise en compte du paiement annuel des intérêts sur le prêt de 4,3 millions de dollars.

L'organisation Trump n'a pas répondu aux demandes de commentaires.

Les copropriétaires qui s'attendent à rencontrer le président ont parfois été déçus. Alors que Trump a mené sa campagne présidentielle en dehors des gratte-ciel, il n’a visité que 13 fois depuis son inauguration, selon un compte-rendu de NBC News.

Michael Sklar a vendu l'unité au 57ème étage de ses parents pour 1,83 million de dollars en octobre, après avoir dépensé 400 000 $ pour la rénovation de la propriété. Sa famille l’a acheté pour 1,4 million de dollars en 2004, soit 1,84 million de dollars après ajustement pour tenir compte de l’inflation.

"Personne ne veut dans ce bâtiment", a déclaré Sklar.

Après l'élection de Trump, vivre dans sa tour est devenu une nuisance, a déclaré Sklar. Sa mère, qui luttait contre le cancer, a pris un taxi pour se rendre à l’aéroport et l’a laissé juste devant l’entrée. Après l'élection, la sécurité obligerait son chauffeur de taxi à le laisser à quelques centaines de mètres de la porte d'entrée, ce qui nécessiterait un retour long et pénible à la maison.

"Le nom sur le bâtiment est devenu un problème", a déclaré Sklar.

Au moins 13 condos dans la tour ont été vendus depuis l'élection de Trump en 2016, selon les registres de la propriété. Pour les neuf transactions dans lesquelles les archives de la ville de New York indiquent ce que le vendeur avait initialement payé pour la propriété, huit ont été vendues avec une perte ajustée pour tenir compte de l'inflation.

En revanche, selon PropertyShark, seules 57 maisons à Manhattan ont été vendues au cours des deux dernières années avec des pertes, sur un total de 24 871 ventes à des tiers, bien que la société ne se soit pas ajustée à l'inflation.

"Le marché du luxe s'affaiblit", a déclaré Matthew Hughes, un courtier de Brown Harris Stevens basé à Manhattan. "Mais il est rare que quelqu'un possède un appartement ici pendant 10 ans et subisse des pertes."

Un agent immobilier de New York, qui ne voulait pas s'identifier en parlant de Trump, a déclaré que des clients lui avaient répété à plusieurs reprises de ne pas leur montrer des unités dans les bâtiments de Trump.

Ces jours-ci, les perplexes surclassent parfois les clients des magasins de vente au détail restants dans le bâtiment.

"C'est totalement un piège à touristes", a déclaré Barbara Res, une ancienne dirigeante de l'organisation Trump, qui a supervisé la construction du bâtiment.

Res se souvient du bâtiment avec affection et a déclaré que lors de sa construction, Trump avait recruté des célébrités pour acheter leurs condominiums et leurs marques exceptionnelles afin de remplir leur espace commercial. "C'est démodé, mais c'est un immeuble digne de respect", a déclaré Res.

Situé à seulement deux pâtés de maisons de Central Park, Trump a construit sa tour du même nom en 1983, avec une chute d’eau de 60 pieds et des monticules de marbre rose italien.

Selon les archives de la ville, le bâtiment était en avance sur son temps, a annoncé l'avocat de Trump, George Ross, dans son livre de 2005, Trump Strategies for Real Estate. "Il vient de créer le marché des résidences de luxe haut de gamme à New York", a écrit Ross.

"The Apprentice", l'émission de téléréalité de Trump sur NBC, a été filmé à Trump Tower. Son lancement en 2004 a donné au bâtiment une nouvelle importance et a aidé Trump à faire revivre ses marques personnelles et d'entreprise. En 2013, Trump a fixé la valeur de sa marque à 4 milliards de dollars, selon des états de situation financière non audités fournis par son ancien avocat personnel, Michael Cohen.

Selon la plupart des mesures, Trump Tower devrait être bien de nos jours. Il se trouve dans une partie de Manhattan connue sous le nom de Plaza District, qui doit son nom à l'hôtel Plaza situé juste à côté de Central Park, que de nombreux experts en immobilier considèrent comme le principal secteur de bureaux du pays. Les bureaux donnant sur Central Park rapportent facilement plus de 100 dollars par pied carré, a déclaré Craig Leibowitz, directeur de la recherche à New York pour JLL.

La partie du bureau de la tour Trump annonce cinq postes vacants répartis sur cinq étages. En janvier, les prix des espaces ouverts allaient de 72 à 85 dollars par pied carré et par an. Un mois plus tôt, la Trump Organization avait publié sur sa chaîne YouTube une brillante vidéo de marketing qualifiant la tour de "l'un des bâtiments de trophées les plus emblématiques de New York".

Maintenant, les prix sont indiqués comme négociables.