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Commentaires préparés:
Opérateur
Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2019 d'UMH Properties. (Instructions pour l'opérateur) Gardez à l'esprit que cet événement est en cours d'enregistrement. C'est maintenant un plaisir de vous présenter votre hôte, Mme Nelli Madden, directrice des relations avec les investisseurs. Merci Mme Madden, vous pouvez commencer.
Nelli Madden – Directeur des relations investisseurs
Merci beaucoup, opérateur. Outre les 10 questions que nous avons déposées hier auprès de la SEC, nous avons présenté une présentation d'informations complémentaires non auditées du premier trimestre. La présentation d'informations supplémentaires, ainsi que notre 10-Q, sont disponibles sur le site Web de la société à l'adresse umh.reit.
Je tiens à rappeler à tous que certaines déclarations faites au cours de la téléconférence qui ne sont pas des faits historiques peuvent être considérées comme des déclarations prospectives au sens de la loi intitulée Private Securities Litigation Reform Act of 1995. Les déclarations prospectives que nous faisons dans cet appel sont basées sur notre les attentes actuelles et impliquent divers risques et incertitudes. Bien que la société estime que les attentes reflétées dans tout énoncé prospectif sont basées sur des hypothèses raisonnables, la société ne peut fournir aucune garantie que ses attentes seront satisfaites. Les risques et incertitudes pouvant entraîner une différence significative entre les résultats réels et les attentes sont détaillés dans la publication des résultats de la société au premier trimestre de 2019 et dans les documents déposés auprès de la Securities and Exchange Commission. La société nie toute obligation de mettre à jour ses déclarations prospectives.
En outre, lors de l'appel d'aujourd'hui, nous discuterons de mesures financières non conformes aux PCGR. Les rapprochements de ces indicateurs financiers non conformes aux PCGR avec des indicateurs financiers comparables conformes aux PCGR, ainsi que des termes explicatifs et des avertissements, sont inclus dans notre publication des résultats, nos informations supplémentaires et nos historiques de la SEC.
Cela dit, j'aimerais présenter à la direction aujourd'hui, Eugene Landy, président; Samuel Landy, président et chef de la direction; Anna Chew, vice-présidente et directrice des finances; et Brett Taft, vice-président.
Je suis maintenant heureux de passer l'appel au président et directeur exécutif de l'UMH, Samuel Landy.
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Merci beaucoup, Nelli. Nous sommes heureux de publier nos résultats pour le premier trimestre clos le 31 mars 2019. Après huit années consécutives de croissance à deux chiffres, les revenus locatifs et assimilés ont augmenté de 12% par rapport à 2018. Les ventes ont augmenté de 44%. % dans le trimestre. La communauté NOI a augmenté de 9%. La demande de vente et de location de nos maisons reste solide. Les flux de trésorerie liés aux opérations normalisés par action diluée pour le premier trimestre de 2019 se sont établis à 0,17 USD, contre 0,18 USD en 2018. Cette diminution est principalement imputable à la réduction des revenus de dividendes de notre portefeuille de titres.
Les résultats de nos propres biens continuent de démontrer la force de notre plan d’affaires. Au cours du trimestre, le NOI du même immeuble a augmenté de 4,7%, en raison principalement de la hausse du taux d'occupation, tandis que l'occupation du même bien s'est améliorée, atteignant 83,1% ce trimestre, contre 81,9% à la même période de l'année précédente. Notre taux de location moyen des sites à la fin du premier trimestre est de 447 $, contre 434 $ l’année précédente, ce qui représente une augmentation de 3%. Notre taux moyen de location de maison pour la même période est de 753 $, contre 732 $ l'année précédente, ce qui représente une augmentation de 2,9%. Notre même ratio de dépenses immobilières pour le premier trimestre était de 45,5%, contre 44,5% en 2018.
En général, les communautés occupées à 90% ou plus peuvent fonctionner avec un taux de dépense aussi faible que 30%, lorsque l’eau et les égouts sont mesurés séparément; et avec un taux de dépenses de 50% s’ils ne sont pas mesurés séparément. Dans la mesure où nos dépenses dépassent ces taux, nous augmentons stratégiquement les dépenses afin d'améliorer l'exploitation de notre propriété et de générer des revenus et des bénéfices futurs. En investissant dans nos communautés, en ajoutant des logements locatifs et en vendant des maisons (ph), nous obtiendrons ces résultats.
Nous sommes particulièrement encouragés par la force de nos opérations de vente. Nos ventes de maisons pour le trimestre se sont améliorées de 44%, ce qui représente les meilleures ventes du premier trimestre de l’histoire de la société. Au cours du trimestre, nous avons vendu un total de 66 maisons à un prix moyen de 55 000 $, comparativement à 54 maisons à un prix moyen de 47 000 $ l’an dernier. Les ventes se sont régulièrement améliorées au cours des quatre dernières années. Nous sommes optimistes sur le fait que les ventes de cette année auront un impact positif sur notre bénéfice par action. Les GSE mettent en œuvre leurs programmes pilotes d’achat de prêts pouvant avoir un impact significatif sur la capacité de nos clients à obtenir un financement.
Notre programme d'expansion progresse comme prévu. Nous pensons que nous aurons l'autorisation de développer 335 sites en 2019, 825 sites en 2020 et 377 sites en 2021. L'importance de pouvoir développer de nouveaux sites et de nouvelles communautés ne peut être sous-estimée. Nous avons commencé plusieurs extensions cette année. J'espère pouvoir faire le point sur ces projets tout au long de l'année.
Notre pipeline d’acquisitions reste inchangé. Nous avons deux communautés qui comptent 1 200 sites sous contrat pour un prix d'achat total de 45 millions de dollars, ce qui représente un coût par site de 37 600 dollars. Ces communautés ont un taux d'occupation mixte de 63%. Ces deux communautés devraient fermer au cours du deuxième ou du troisième trimestre de cette année. Le marché des achats reste concurrentiel, mais nous continuons d'explorer toutes les opportunités d'acquisition. Nos acquisitions de l'année précédente répondent à nos attentes et nous pensons qu'elles contribueront de manière positive à nos résultats d'exploitation cette année.
Depuis de nombreuses années, notre plan d’affaires visant à acquérir des communautés à valeur ajoutée sur des marchés en forte croissance démographique nous a permis de créer un portefeuille exceptionnel. Depuis 2010, nous avons acquis 83 communautés contenant environ 13 600 sites d’origine (ph). Au cours de la même période, nous avons augmenté nos revenus de location d’environ 357%. Ces chiffres représentent la création de valeur à long terme de notre plan d'entreprise. Notre plan d'entreprise continue également de fournir un vecteur de croissance organique que nous continuerons d'utiliser pour augmenter encore nos bénéfices. La plupart de nos postes vacants ont été acquis de manière stratégique au sein de ces communautés à valeur ajoutée. Tout en continuant d'investir et d'améliorer ces communautés, nous continuerons à remplir les sites vacants générant une création de valeur significative.
Pour chaque 100 points de base d'amélioration de l'occupation de notre loyer mensuel moyen de 440 $, avec un ratio de frais d'exploitation de 45%, nous avons généré une valeur de 10 millions de dollars à un taux maximal de 6,5%. En appliquant cette formule à tous nos sites vacants, nous pouvons générer une valeur supplémentaire de 165 millions de dollars au niveau de la communauté. Notre équipe travaille chaque jour pour débloquer cette valeur. Nous sommes bien placés pour une excellente année 2019.
Après la fin du trimestre, nous avons amélioré notre solidité financière en émettant quatre millions d’actions de notre action privilégiée perpétuelle de série C à 6,75%, qui ont généré un bénéfice net d’environ 96,6 M $. Ce capital sera investi dans notre cœur de métier, ce qui devrait générer une croissance future des bénéfices.
Et maintenant, Anna vous fournira plus de détails sur nos résultats du trimestre.
Anna T. Chew – Vice-président, directeur financier et comptable, trésorier
Merci sam. Les fonds d’exploitation de base ou les flux de trésorerie liés aux opérations de base se sont élevés à 6,1 millions de dollars, soit 0,16 dollar par action diluée au premier trimestre de 2019, contre 6,4 millions de dollars ou 0,18 dollar par action diluée pour la même période de l’exercice précédent. Les flux de trésorerie liés aux opérations normalisés qui excluent les gains réalisés sur la vente de titres et d’autres éléments non récurrents se sont élevés à 6,5 millions de dollars ou 0,17 $ par action diluée au premier trimestre de 2019, contre 6,3 millions de dollars ou 0,18 $ par action diluée l’année précédente. .
Les revenus locatifs et les produits connexes pour le trimestre se sont établis à 30,6 M $, comparativement à 27,3 M $ pour l'exercice précédent, ce qui représente une augmentation de 12%. Cette augmentation est principalement attribuable aux acquisitions de collectivités, à l’ajout de logements locatifs et à la croissance de l’emploi. Le résultat opérationnel net de la communauté a augmenté de 9% au cours du trimestre, passant de 14,5 millions de dollars en 2018 à 10,9 millions de dollars en 2019.
Notre indice des charges d'exploitation normalisées est passé de 46,8% à 48,2%. L'augmentation des dépenses peut être attribuée aux dépenses saisonnières, au volume des ventes de logements locatifs et à la croissance de notre personnel au niveau communautaire. Nous investissons dans notre personnel et avons augmenté les effectifs de marketing, des ventes et de la communauté afin de nous assurer que notre équipe de première ligne dispose des ressources humaines nécessaires pour gérer notre croissance. Nous avons également payé des primes plus élevées en raison de l’occupation de 182 sites supplémentaires au cours du trimestre. Nous nous attendons à ce que le ratio de dépenses diminue, car les nouveaux revenus générés au cours du premier trimestre ont compensé la hausse des dépenses. Lorsque nous avons intégré notre structure de capital, nous avions une dette d'environ 444 millions de dollars à la fin du premier trimestre, dont 329 millions de dollars étaient des emprunts hypothécaires contractés au niveau local et 115 millions de dollars étaient des emprunts. 76% de notre dette totale est à taux fixe. Le taux d’intérêt moyen pondéré de notre dette hypothécaire était de 4,3% à la fin du premier trimestre de 2019, contre 4,2% l’année précédente et 4,3% à la fin de 2018. L’échéance moyenne pondérée de notre dette hypothécaire était de 6 ans à la fin du trimestre comparé à 6,7 ans il ya un an.
À la fin du trimestre, UMH disposait d'un capital préférentiel à perpétuité d'un montant total de 289 millions de dollars. Nos actions privilégiées, combinées à une capitalisation boursière de 551 M $ et à une dette de 444 M $, ont généré une capitalisation boursière totale d'environ 1,3 G $, soit une augmentation de 14% par rapport à année Du point de vue du crédit, notre dette nette par rapport à la capitalisation boursière totale était de 34%. Nos titres de créance nets à la capitalisation boursière totale s'élevaient à 26%. Notre dette nette par rapport au BAIIA ajusté était de 6,9 fois et notre dette nette par rapport au BAIIA ajusté de 5,2 fois. Notre couverture des intérêts était de 3,2 fois et notre couverture des frais fixes était de 1,6 fois.
Du point de vue de la liquidité, nous avons terminé le trimestre avec une trésorerie et des équivalents de trésorerie de 7 millions de dollars. 25 millions de dollars disponibles dans notre marge de crédit et 12 millions de dollars disponibles dans notre ligne de crédit renouvelable pour le financement de la vente de maisons et l’achat de stocks. Nous avions également 109 millions de dollars dans notre portefeuille de FPI et 32 millions de dollars en prêts sur marge. Ce portefeuille représente environ 9,8% de nos actifs non amortis. Bien que le marché des FPI ait connu une forte volatilité au cours des 12 derniers mois, à long terme, ces titres ont généralement une performance comparable à celle de l'immobilier sous-jacent. Nous limitons notre portefeuille à 15% au maximum de nos actifs non amortis.
Comme Sam l’a mentionné à la fin du trimestre, UMH a encore augmenté nos liquidités et renforcé notre flexibilité financière ainsi que notre bilan en émettant quatre millions d’actions de nos actions privilégiées à dividende cumulatif, rachetables, à capital de série C à 6,75%, pour un revenu net d’environ 96,6 USD. des millions Nous avons l’intention d’utiliser le produit à des fins générales, notamment l’achat de maisons préfabriquées à des fins de vente ou de location à bail (ph) à des clients, l’extension de nos communautés existantes et l’acquisition de propriétés supplémentaires. Nous anticipons l'accumulation continue de gains de pression une fois ce capital pleinement déployé. Grâce à notre solide situation financière, nous sommes prêts à poursuivre nos initiatives de croissance.
Et maintenant, laissez-moi remettre Gene avant de l'ouvrir aux questions.
Eugene W. Landy – Fondateur et président du conseil d'administration.
Merci Anna Notre mission, UMH, a toujours été de fournir des logements abordables. Nous sommes maintenant le septième plus grand exploitant de communautés de logements préfabriqués au pays. Notre portefeuille comprend 118 communautés et 21 500 sites d'accueil développés. Nous possédons et exploitons un portefeuille irremplaçable de communautés de logements préfabriqués. Nos collectivités et nos marchés dans lesquels nous exerçons des activités continuent de manifester une forte demande de logements abordables.
En conséquence, nos mesures opérationnelles sont très bonnes. Au fil des ans, nous avons investi dans plusieurs instruments financiers, y compris les FPI, afin de fournir des liquidités pour des acquisitions éventuelles et de générer des rendements importants lorsque d’autres possibilités de placement ne sont pas disponibles. Depuis 2010, nous avons généré un dividende de 46,5 M $ et un bénéfice réalisé de 18,7 M $.
Historiquement, nous avons été très satisfaits du rendement de notre portefeuille de titres. Au cours des 12 derniers mois, les marchés ont été volatils, ce qui a entraîné d’importants changements dans la valeur du portefeuille. Nous n'allouerons pas de capital supplémentaire pour l'achat de titres et nous serons en mesure de réduire le portefeuille, car nous pouvons trouver des opportunités d'investissement dans notre activité principale ou à d'autres fins commerciales, y compris le remboursement possible de nos actions privilégiées de série B de 8% en 2020.
Maintenant, nous serons heureux de répondre à vos questions.
Questions et réponses:
Opérateur
(Instructions d'opérateur) Et notre première question est de Rob Stevenson de Janney. S'il vous plaît aller de l'avant.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Bonjour les gars. Sam, qui a commenté plus tôt ses commentaires sur la mesure de l'eau et des eaux usées, combien de ses 21 500 sites ne sont pas mesurés séparément pour l'eau et les égouts à l'heure actuelle et quel est le plan pour cela?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Oui je ne sais pas Je demanderai à Daniel s'il a le numéro.
Daniel Landy – Assistant du président
Je n'ai pas le nombre total de sites pouvant être mesurés, mais il est certain qu'il y a encore une communauté que nous prévoyons de mesurer et ceux-ci continueront à réduire les coûts. Il reste donc quelques communautés et je pense que nous prévoyons de mesurer environ huit communautés à l’avenir, dont certaines dans la région du Tennessee, ce qui réduira considérablement notre part des dépenses d’exploitation.
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Par conséquent, il y a encore beaucoup à faire, mais nous continuons de le faire et c'est le coût variable le plus important que nous puissions réduire.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Y a-t-il des zones où cela n'est pas autorisé?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Je pense que nous avons résolu cette situation partout où nous ne pouvions pas, où les lois ne nous permettaient pas de nous mesurer séparément, nous avions un changement et maintenant nous pouvons le faire. Oui, nous sommes d'accord avec ça.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Bon. Et puis, les actifs dans lesquels vous ne faites pas actuellement, faites-vous une sorte de vol (ph) de type proportionnel dans le loyer mensuel du site ou, fondamentalement, vous savez, si je laisse l'eau couler ou si je me douche pendant très longtemps? Le jour est que je ne paye pas plus que mon voisin qui finit par utiliser beaucoup moins?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
C'est correct. C'est pourquoi nous devons résoudre le problème. Eh bien, dans les communautés que nous avons acquises et qui n'ont pas été mesurées séparément, il est possible d'économiser beaucoup d'argent en le mesurant séparément et nous y travaillons. Oui
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Bon. Et ensuite, quel est le delta entre l'acquisition de ces deux acquisitions dont vous avez parlé au deuxième ou au troisième trimestre? Est-ce quelque chose où le vendeur essaie de calculer quelque chose pour 1031? Est-ce que cette diligence raisonnable de votre part lorsque vous avez besoin de voir certaines choses avant de fermer? Qu'est-ce qui change l'heure dans ces offres?
Brett Taft – Vice-président
Oui, donc ça faisait partie d'un … c'est Brett ici, au fait. Cela faisait partie d'un portefeuille de quatre communautés. Nous avons fermé deux de ces communautés à la fin de l'année dernière et nous travaillions avec le fournisseur pour offrir une flexibilité. Ils devaient trouver 1031 propriétés de remplacement pour ce faire. Nous avons donc fait preuve de diligence au début du processus. Cela a ouvert à nouveau récemment. Nous n’avons pu entamer le processus de prise de prêts qu’en mars, nous avons donc pris beaucoup de retard pour les fermer. Cela dit, nous faisons maintenant des hypothèses de prêt. Il n'y a aucun élément de diligence en attente et vous ne faites que terminer le processus de prise du prêt. Il est difficile d’établir une date exacte à laquelle ils seront fermés, mais cela devrait se faire à la fin du deuxième trimestre ou du troisième trimestre ou du troisième trimestre.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Bon. Et puis, ils ont acheté 153 logements locatifs au premier trimestre, ce qui est inférieur à leurs 8 ou 10 trimestres. Y at-il quoi que ce soit qui y ait conduit? Était-ce juste le bon moment pour obtenir des choses, des produits et les configurer sur les sites, quelque chose à lire qui était environ la moitié de ce qu'ils ont fait au quatrième trimestre?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Eh bien, nous sommes en hiver et nous établissons des maisons au quatrième trimestre dont nous avons besoin pour terminer le premier trimestre. Ce faisant, les gains d'occupation devraient atteindre 800 unités à l'horizon 2019, soit 800 nouveaux logements locatifs. Alors oui, c'était … vu le nombre de maisons installées, le début semble lent, mais nous avions plus d'unités à remplir à partir du quatrième trimestre.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Bon. Quand vous parlez de "19, je veux dire," vous avez un peu dépassé les 900 ", 19 vous attendez-vous à faire au moins ce montant ou peut-être plus toute l'année?
Brett Taft – Vice-président
Non, j'allais également ajouter à votre première question. L'année dernière, au premier trimestre, nous avions construit 165 maisons, ce qui représente moins de 200 logements par trimestre, ce qui équivaut à 800, de sorte que le marché Je devrais récupérer. et nous devrions pouvoir atteindre ces 800. L'année dernière, il a mentionné que nous en avions 900, dont environ 100 étaient directement liés à l'acquisition. J'ai donc retiré ces 100 et utilisé le nombre 800 de l'année dans notre portefeuille actuel.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Ok parfait Et puis le dernier de ma part. Donc, compte tenu des commentaires de Gene sur le portefeuille de titres, la variation au premier trimestre était essentiellement due au rebond du cours des actions. N'avez-vous rien ajouté et n'a-t-il pas progressé?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
C'est correct.
Eugene W. Landy – Fondateur et président du conseil d'administration.
C'est correct. Nous voulons détenir les titres aux prix courants, nous aimerions les avoir payés avec le prix actuel, mais nous recevons les rapports trimestriels des sociétés et des achats, et nous restons conformes à nos attentes, mais nous ne prévoyons pas augmenter le portefeuille. . Et nous avons des besoins en capital pour les agrandissements, les unités locatives et les acquisitions, qui s’élèvent à 100 millions par an. Il n’est donc pas prévu d’élargir le portefeuille de titres, et nous pouvons même le réduire.
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC – Analyste
Bon. Merci les gars, je l'apprécie.
Opérateur
Notre prochaine question vient de Jim Lykins de DA Davidson. S'il vous plaît aller de l'avant.
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. – Analyste
Bonjour à tous. Premièrement, une autre question sur le portefeuille de titres. Comment devrions-nous penser au revenu de dividendes en ce moment? Je sais qu'il y a eu des problèmes avec CBL et OPI. Peut-il être encore plus bas au deuxième trimestre ou devrions-nous commencer à voir les revenus de dividendes commencer à augmenter?
Eugene W. Landy – Fondateur et président du conseil d'administration.
Je pense qu’en plus, le revenu de dividendes de plus de 10 millions et je pense que nous sommes passés de 2,5 à 3 millions et c’est un facteur dans toutes les réductions de dividendes annoncées, toutes les réorganisations et la dite suspension temporaire. Donc, dans tous les cas, le taux d'exécution actuel peut légèrement augmenter, car une partie du portefeuille fonctionne très bien et peut augmenter le dividende. Mais l'année dernière, d'un trimestre à l'autre, le taux de dividende a augmenté. Lorsque nous atteindrons le prochain trimestre, il y aura – il y aura la même diminution des dividendes pour l'année, mais on verra bien – la comparaison sera que nous aurons un revenu de dividende moins important au cours de ce trimestre.
Anna T. Chew – Vice-président, directeur financier et comptable, trésorier
Jim, puisque nous n'augmentons pas le portefeuille, nous n'augmentons pas considérablement le revenu de dividendes. Nous en faisions un – nous étions à 1,9 million au premier trimestre. Nous espérons que Q2 est d'un montant similaire.
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. – Analyste
Bon. Donc, cela ne va pas empirer avec ce que nous avons vu avec toute la douleur qui vient de CBL et OPI, non?
Anna T. Chew – Vice-président, directeur financier et comptable, trésorier
Nous croyons que oui.
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. – Analyste
Bon. Lors du changement de vitesse, vous devez procéder à deux acquisitions avant la clôture des deuxième et troisième trimestres. Pouvez-vous nous donner une idée du moment où, aux deuxième et troisième trimestres, vous prévoyez les deux fermetures à des fins de modélisation? Et aussi avec le produit de la volonté privilégiée, je suppose, environ 45 millions de dollars pour ces deux acquisitions, je sais que vous avez parlé ou que vous avez mentionné que la partie (ph) sera investie dans l’activité principale. Je me demande également si une partie de ces bénéfices ira à d'éventuelles acquisitions ou si cette différence de 55 millions de dollars ira à l'entreprise principale.
Brett Taft – Vice-président
Oui, voici Brett. Je ne peux donc vraiment pas offrir un meilleur temps que celui que nous avons déjà. J'espère qu'ils seront fermés à la fin du deuxième trimestre, mais il est fort possible qu'ils soient entraînés au troisième trimestre. Vous avez mentionné le prix d'achat de 45 millions. En fait, je pense que nous avons besoin d’environ 20 millions d’argent pour conclure cet accord. Donc, ce n'est pas que nous finançons le prix d'achat intégral avec le nouveau tarif préférentiel. Il y a des hypothèques que l'on suppose, donc ce processus a été lent. Cela dit, nous n'avons pas ces deux nouvelles propriétés. Deux autres propriétés figureront dans notre portefeuille. Ils ne sont pas sous contrat pour le moment, mais nous avons une lettre d'intention exécutée par les deux parties et nous travaillons pour obtenir le contrat maintenant. Nous devrions être sous contrat dans les prochaines semaines. Parce qu'ils ne sont pas sous contrat, je ne veux pas entrer dans trop de détails, mais ce sont deux propriétés sur le marché de Pittsburgh, environ 285 sites avec des prix compris entre 11 et 12 millions. Il n'y a pas de dette en place maintenant.
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. – Analyste
Bon.
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Et Sam ici. Seulement en termes de besoins en capital des privilégiés, nous achèterons au moins 32 millions de logements locatifs. Dans nos ventes, nous finançons 50% de la vente, ce qui pourrait atteindre 10 millions de dollars. Nos projets d’agrandissement nécessiteront au moins 30 millions de dollars. Et nos améliorations en capital sont d'environ 15 millions. Cela représente donc 87 millions de dollars.
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. – Analyste
Bon. Et une dernière de moi. Les frais généraux ont perdu environ 0,5 million de dollars de façon séquentielle. Quelle que soit la façon dont nous devrions penser à cela pour le reste de 2019, comment se présente cette tendance jusqu'à présent au deuxième trimestre?
Anna T. Chew – Vice-président, directeur financier et comptable, trésorier
Je pense que Q1 était un peu léger sur lui. Je pense qu’à l’avenir, cela augmentera un peu. Certaines dépenses salariales ont diminué, mais je pense qu’elles vont légèrement augmenter. Je pense que cela pourrait être à peu près le même qu’en 2018.
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. – Analyste
Bon. Très bien, merci à tous.
Anna T. Chew – Vice-président, directeur financier et comptable, trésorier
Merci
Opérateur
Notre prochaine question est de Merrill Ross, de Boenning. S'il vous plaît aller de l'avant.
Merrill Ross – Boenning et Scattergood, Inc. – Analyste
Merci et bonjour. Vous avez mentionné pour la deuxième fois, Sam, le programme de prêts fictifs de GSE. Et je suis curieux de savoir si vous pensez que cela réduira le montant des loyers, en d’autres termes, sera-t-il suffisamment abordable pour que les locataires préfèrent acheter au lieu de louer et si cela aurait un impact sur leur programme de location?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Ainsi, ce qui fonctionne à merveille pour nous, c’est que tout le monde sur le terrain est formé pour identifier les besoins du client. Et si le client reste pendant trois ans ou moins, nous vous recommandons de louer, bien que vous obteniez chaque année une augmentation de 4%, économiser de l'argent et disposer de votre flexibilité. Ils n'ont pas à lier leur capital. Ils n'ont pas à faire face aux difficultés de la revente d'une maison. Ensuite, lorsque nous identifions une personne comme une personne qui reste trois ans ou moins, il est locataire et la demande est incroyable. Nous allons garder les unités de location que nous avons. Nous ajouterons 800 unités de location par an.
Si nous identifions une personne qui cherche un logement depuis plus de trois ans, il s’agit d’un acheteur et l’amélioration des taux d’intérêt financiers pour l’achat de maisons préfabriquées rendra l’achat accessible à un plus grand nombre de personnes. Le principal obstacle à l’achat réside dans le fait qu’une personne a 10% de moins et qu’elle remplit les conditions requises pour bénéficier du prêt. Par conséquent, la réduction des taux d’intérêt crée davantage de qualifications, augmente l’emploi et augmente les revenus. Ensuite, la croissance phénoménale de nos ventes continue de s'accélérer.
Merrill Ross – Boenning et Scattergood, Inc. – Analyste
Et quand vous regardez les 66 maisons vendues, sont-elles concentrées dans une région particulière ou sont-elles plus uniformes et pensez-vous que les acheteurs sont principalement des personnes âgées qui cherchent à réduire leur taille ou des employés qui déménagent?
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Eh bien, nos ventes au comptant ont été de 1,84 million contre 633 000 l’année précédente, ce qui indiquerait que les ventes à partir de 55 ans ont augmenté d’environ 400 000 parce qu’elles sont généralement des acheteurs au comptant. Et nos ventes totales sont passées de … eh bien, les ventes en finances sont passées de 1,7 à 2,5 millions de dollars, ce qui indique que les ventes de logements pour travailleurs ont augmenté encore plus. Mais les deux grandissent très bien. Et quelque chose d’intéressant et, vous le savez, à seulement une heure et demie de New York se trouve Monticello, à New York, où ils ont construit le casino dans le parc aquatique, et notre expansion s’est terminée avec une occupation à 100%. Ainsi, New York a réalisé 737 000 ventes, ce qui est excellent pour New York et la croissance de nos ventes par rapport à l’année précédente a été phénoménale. Le Tennessee reste très fort avec une augmentation de ses ventes de 44% et de ses ventes de 45%.
Ainsi, le secteur immobilier de la population active va exactement comme nous prévoyons d’acheter à Elkhart, dans l’Indiana, où le taux de chômage était de 22% et de moins de 4% maintenant. Nous constatons une croissance des ventes dans presque toutes les régions, et le New Jersey constitue la seule véritable exception. Et je suppose que cela est dû au manque d’endroits pour la vente de maisons et nous travaillons actuellement à la préparation de lots afin d’augmenter nos ventes là-bas.
Merrill Ross – Boenning et Scattergood, Inc. – Analyste
Excellent Merci
Opérateur
(Instructions pour l'opérateur) Et notre prochaine question est de Craig Kucera de B. Riley FBR. S'il vous plaît aller de l'avant.
Craig Kucera – B. Riley FBR – Analyste
Oui merci. Je voulais revenir au commentaire sur les acquisitions que vous n'avez pas annoncées. S'agissait-il de 11 à 12 millions chacun ou au total?
Brett Taft – Vice-président
Total
Craig Kucera – B. Riley FBR – Analyste
OK génial. Quand je vois que vos 28 acquisitions les soutiennent par rapport au même magasin, il semble qu’ils perdent réellement. En fait, ils ont perdu environ 300 000 NOI ici au premier trimestre. Selon votre commentaire, Sam: vous vous attendez à ce qu'ils génèrent des résultats positifs pour l'année à peu près à mesure que nous progressons dans l'année, ils seront finalement au moins équilibrés ou modérément positifs.
Samuel A. Landy – Président, directeur exécutif et directeur
Je vais le donner à Brett pendant une seconde. Avant.
Brett Taft – Vice-président
Oui, alors nous parlons des acquisitions de 2018 et elles sont dans de meilleures conditions qu’avant, ce sont des propriétés plus stabilisées. Mais avec toute acquisition, il y a des améliorations que nous aimons faire immédiatement. Une partie de cela est l'élimination des déchets, l'élimination de la maison. Malheureusement, une partie de cela consiste à expulser les locataires qui ne paient pas de loyer. Y la mayoría de estas comunidades se cerraron en realidad en el tercer y cuarto trimestre del año pasado, por lo que todavía estamos en esa fase inicial de recuperación. Espero que cumplan con nuestras expectativas en 2019. Deberían volver al lugar donde fueron adquiridos y luego comenzar a proporcionar un crecimiento significativo en el futuro. Pero la demanda sigue siendo muy, muy fuerte en esas propiedades y nos sentimos entusiasmados, entonces.
Eugene W. Landy – Fundador y Presidente de la Junta.
Quiero animar a todos a ir a nuestro sitio web. Colocamos en nuestro sitio web videos de aviones no tripulados de nuestras comunidades y estos videos de aviones no tripulados de las comunidades muestran comunidades realmente hermosas. Y nuestra política es mejorar las comunidades, y el valor de nuestra empresa depende del valor de nuestros productos. Y cuando hacemos estas adquisiciones, calculamos que habrá una cantidad sustancial gastada, algunas se capitalizaron, otras fueron gastos y se necesitan tres años para hacerlas llegar a donde queremos. Pero estamos muy orgullosos de nuestro programa de adquisición. Hemos comprado estos productos para obtener importantes descuentos en el valor actual y todos están progresando de manera excelente.
Craig Kucera – B. Riley FBR – Analista
Je l'ai. Así que, quiero decir, están ocupados en un 79%, supongo que lo que estás diciendo es que va a ser un poco más en el lado de los gastos y eso se está quemando gradualmente porque creo que tu misma tienda no está demasiado alto que esto. ¿Es realmente solo una especie de limpieza y luego tal vez ver un poco de mejora y ocupación en el alquiler?
Brett Taft – Vice-président
Correct. Sí, y también es la temporada de invierno, así que no podemos comenzar a correr tan duro como pudiéramos si los adquirimos en la primavera, obviamente. Así que estamos empezando a llegar casas ahora. Debemos comenzar a ver mejoras en la ocupación y una reducción en los gastos relacionados con los gastos estacionales, por lo tanto.
Craig Kucera – B. Riley FBR – Analista
Bon. Y en lo que respecta a la preferencia que usted planteó recientemente, entiendo que tiene necesidades comerciales principales, todas las diversas expansiones y la adición de viviendas de alquiler, y no, pero supongo que, ¿cuál es el uso inmediato? Quiero decir, ¿va a utilizar eso para pagar en la línea o es simplemente como efectivo efectivo y luego se invertirá en el negocio a lo largo del tiempo o cómo debemos pensar en eso?
Anna T. Chew – Vicepresidente, Director Financiero y Contable, Tesorero
Inmediatamente, lo que hicimos y lo que continuaremos haciendo es pagar las líneas así como las líneas de plan completo (ph). De esa manera, cuando tengamos la necesidad de incluir la compra de viviendas de alquiler, incluidas las adquisiciones, podremos volver a tomar la línea. Así que no nos gusta sentarnos con mucho dinero en efectivo a la mano. Podemos prestarlo en nuestras líneas. Tenemos, por lo que podemos al menos quemar algunos fondos a medida que usamos el efectivo. Siempre decimos que tiene que recaudar dinero cuando puede, porque cuando lo necesita puede que no sea capaz de recaudarlo, por lo que es el motivo por el que elegimos el preferido en este momento.
Samuel A. Landy – Presidente, Director Ejecutivo y Director
El costo general, la diferencia entre el costo de los fondos y lo que pagó debe resultar, si no desplegamos el dinero y solo pagamos el préstamo.
Anna T. Chew – Vicepresidente, Director Financiero y Contable, Tesorero
Correct.
Samuel A. Landy – Presidente, Director Ejecutivo y Director
El costo total sería de $ 3 millones por año.
Anna T. Chew – Vicepresidente, Director Financiero y Contable, Tesorero
Correct.
Samuel A. Landy – Presidente, Director Ejecutivo y Director
Pero obviamente vamos a poner ese dinero a trabajar. But just reducing those lines of credit at this point, if stayed exactly where you were for 12 months, the total cost would be about $3 million.
Eugene W. Landy – Founder and Chairman of the Board
We have a very strong balance sheet now. I'm observing other REITs deleveraging, one particularly REIT deleveraged by $1 billion, reduced their income net $50 billion, did it on purpose just for the purpose of deleveraging. Another one deleveraged by a $1.9 billion which was $75 million $80 million. And companies are more valuable the safer they are. In real estate, sometimes a $1 million worth of income is worth $10 million and sometimes worth $20 million. The trend seems to be that the value of the company, the safer, the stronger bulwarks you have, the more the public values the company. So we've paid off almost all our debt.
Anna T. Chew – Vice President, Chief Financial and Accounting Officer, Treasurer
All of it (ph) .
Eugene W. Landy – Founder and Chairman of the Board
We have unused bank lines. We have mortgage capabilities that are tremendous. In fact, what we like about the preferred stock is somewhere down the road we're going to go to the government sponsored entities and refinance a lot of our communities so we will have tremendous borrowing power. So we're trying to create financial strength and stability in the company. And the preferred was an amazing job on the part of our staff and our attorneys and the investment bankers. It was done very quickly with top institutions in the country and we're very proud that we could raise a $100 million so quickly from some of the so many good institutions.
Craig Kucera – B. Riley FBR — Analyst
Todo bien. Merci
Opérateur
This concludes our question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Samuel Landy for any closing remarks.
Samuel A. Landy – President, Chief Executive Officer and Director
Thank you, operator. I would like to thank the participants on this call for their continued support and interest in our company. As always, Gene, Anna, and I are available for any follow-up questions. We hope to see you at Nareit's REITweek event in June and we look forward to reporting back to you after our second quarter. Merci
Opérateur
La conferencia ya ha concluido. Merci d'avoir assisté à la présentation d'aujourd'hui. Maintenant, vous pouvez vous déconnecter.
Duration: 38 minutes
Llamar a los participantes:
Nelli Madden – Director de Relaciones con Inversores
Samuel A. Landy – President, Chief Executive Officer and Director
Anna T. Chew – Vice President, Chief Financial and Accounting Officer, Treasurer
Eugene W. Landy – Founder and Chairman of the Board
Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott LLC — Analyst
Daniel Landy – Assistant to the President
Brett Taft – Vice-président
James O. Lykins – D.A. Davidson & Co. — Analyst
Merrill Ross – Boenning and Scattergood, Inc. — Analyst
Craig Kucera – B. Riley FBR — Analyst
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Transcripción impulsada por AlphaStreet
Este artículo es una transcripción de esta llamada de conferencia producida para The Motley Fool. Si bien nos esforzamos por nuestro Foolish Best, puede haber errores, omisiones o inexactitudes en esta transcripción. Al igual que con todos nuestros artículos, The Motley Fool no asume ninguna responsabilidad por el uso que usted haga de este contenido, y le recomendamos encarecidamente que realice su propia investigación, incluso escuche la llamada y lea los archivos SEC de la compañía. S'il vous plaît voir notre Términos y Condiciones para obtener detalles adicionales, incluidos nuestros Descargos de Responsabilidad Obligatorios con Capitalización.