Transcription des résultats de Monmouth Real Estate Investment Corp (MRN) T2 2019 – Finance Curation

Source de l'image: The Fool Motley.

Monmouth Real Estate Investment Corp (NYSE: MNR)
T2 2019 appel de profit
Mai 10 de 2019, 10h00 ET

Bonjour et bienvenue à la téléconférence sur les résultats du deuxième trimestre de la Monmouth Real Estate Investment Corporation. Tous les participants seront en mode écoute seulement. (Instructions pour l'opérateur) Gardez à l'esprit que cet événement est en cours d'enregistrement. C'est maintenant un plaisir de vous présenter à votre hôte, Mme Susan Jordan, vice-présidente des relations avec les investisseurs. Merci, madame Jordan. Vous pouvez commencer

Merci beaucoup, opérateur, en plus du 10-Q déposé hier auprès de la SEC, nous présentons une présentation trimestrielle d'informations complémentaires sans vérification. Cette présentation d’informations complémentaires avec le 10-Q est disponible sur le site Web de la société à l'adresse mreic.reit.

Je tiens à rappeler à tous que certaines déclarations faites au cours de la téléconférence qui ne sont pas des faits historiques peuvent être considérées comme des déclarations prospectives au sens de la loi Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Les déclarations prospectives que nous faisons dans cet appel sont basées sur nos attentes actuelles et impliquent divers risques et incertitudes. Bien que la société estime que les attentes reflétées dans tout énoncé prospectif sont basées sur des hypothèses raisonnables, la société ne peut garantir que les attentes seront satisfaites. Les risques et incertitudes pouvant entraîner une différence significative entre les résultats réels et les attentes sont détaillés dans le rapport sur les résultats de la société au deuxième trimestre de 2019 et dans les documents déposés auprès de la Securities and Exchange Commission. La société nie toute obligation de mettre à jour ses déclarations prospectives.

Cela dit, j'aimerais vous présenter la direction aujourd'hui; Eugene Landy, président; Michael Landy, président et chef de la direction; Kevin Miller, dirigeant principal des finances; et Richard Molke, vice-président de la gestion d'actifs.

Je suis maintenant heureux de passer l'appel au président et chef de la direction de Monmouth, Michael Landy.

Merci, Susan Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous. Nous sommes heureux de discuter de nos résultats pour le deuxième trimestre clos le 31 mars. Après le bénéfice record du dernier trimestre, nos FPAA par action de 0,21 $ ce trimestre représentent une baisse de 4,5% par rapport à l'année précédente et une diminution séquentielle de 8,7%. La baisse séquentielle des fonds provenant de projets ajustés par action est attribuable à une réduction du revenu de dividendes provenant de notre portefeuille de titres et à l’impact de notre placement en actions pour octobre, combinés à des actions supplémentaires levées conformément à notre plan de réinvestissement des dividendes.

Cette diminution, année après année, des FPAA par action est imputable à l’impact de notre offre de capital en octobre, combiné au capital supplémentaire obtenu conformément à notre plan de réinvestissement des dividendes, ainsi qu’à une légère augmentation des postes vacants au sein de notre portefeuille. Nous prévoyons que la combinaison de l'agrandissement de notre immeuble récemment achevé et de notre portefeuille d'acquisitions considérablement plus important contribuera positivement à notre bénéfice au cours des prochains trimestres.

Du point de vue du portefeuille, au cours des deux premiers trimestres de l'exercice 2019, nous avons augmenté notre superficie locative brute de 628 000 pieds carrés, ce qui représente une augmentation de 9% par rapport à l'année précédente. Cela a été possible grâce à l’acquisition de six nouvelles propriétés de catégorie A, d’un coût total de 285,8 millions de dollars. À la fin du trimestre, notre portefeuille comptait 113 propriétés et 21,8 millions de pieds carrés rentables, géographiquement diversifiés dans 30 États.

Notre taux d'emploi était de 98,9%, ce qui représente une réduction de 30 points de base par rapport à l'année précédente. Notre échéance moyenne pondérée à la fin du trimestre est passée de 7,8 ans pour la même période à 8 ans, ce qui représente une augmentation de 3%.

À compter du 1er mars; nous avons achevé l'agrandissement d'un bâtiment de 155 000 pieds carrés pour un coût total du projet de 8,6 millions de dollars dans l'une de nos propriétés située à Cincinnati, dans le MSA. Cette expansion de l'immeuble a entraîné une augmentation de 821 000 $ du loyer annuel de l'immeuble, ce qui a porté le loyer annuel total à 2,1 millions de dollars. En outre, le bail a été prolongé pour une durée de 15 ans, expirant en février 2034.

Nous obtiendrons le bénéfice du taux d’exécution total de cette expansion au cours du prochain trimestre et au-delà. Comme il a été mentionné, notre portefeuille d’acquisitions a considérablement augmenté pour atteindre 245,9 millions de dollars au cours du trimestre, soit le double de notre portefeuille comme indiqué au premier trimestre. Nous avons maintenant cinq projets de développement sur mesure qui représentent 1,9 million de pieds carrés et dont la durée moyenne pondérée du bail est de 13,7 ans, actuellement ou en construction. Suivant notre modèle d'entreprise, tous ces projets sont soumis à des baux à long terme pour les locataires de qualité supérieure. Sur ces cinq propriétés, deux de 772 000 pieds carrés sont louées pour 15 ans à FedEx Ground et une autre de 613 000 pieds carrés est louée pour 15 ans à Amazon. Les deux autres propriétés, d’une superficie de 503 000 pieds carrés, sont louées à Toyota et Magna Automotive.

D'un point de vue temporel, nous prévoyons clôturer deux de ces acquisitions pour un montant d'environ 107 millions de dollars, ce qui représente 963 000 pieds carrés ou environ 50% de nos stocks actuels au cours du présent exercice. On s’attend à ce que les trois projets sur mesure restants, qui représentent 138,9 millions de dollars, soit environ 925 000 USD, s’achèveront au cours de l’exercice financier 2020. Pour tirer parti de l’attrait actuel des taux d’intérêt actuels, nous avons déjà obtenu un financement très favorable pour deux projets. de ces acquisitions. Les conditions de financement combinées de ces deux acquisitions comprennent un montant de 69,5 millions de dollars et des bénéfices représentant 65% du coût total. Ces prêts ont un taux d’intérêt moyen pondéré de 4,27%. Une hypothèque est un prêt à amortissement automatique de 15 ans et l'autre est un prêt à amortissement de 18 ans, ce qui représente une durée moyenne pondérée de 17,3 ans. Ces acquisitions sur mesure constituent des actifs industriels de pointe bien placés et constitueront d’excellents ajouts à notre portefeuille de grande qualité.

Comme toujours, ces acquisitions futures font l’objet d’une vérification diligente satisfaisante et nous prévoyons de clore ces transactions une fois celles-ci terminées et traitées. Concernant le panorama général du marché industriel de l’EE. UU., Après la solide performance de l'an dernier, 2019 a connu un bon début avec une absorption nette positive d'environ 26 millions de pieds carrés au premier trimestre.

Cela porte la séquence d’absorption positive nette à 36 trimestres ou 9 années consécutives. Selon le rapport du marché industriel du premier trimestre de Cushman et Wakefield, le taux de vacance moyen au niveau national reste proche des creux historiques à 4,9% actuellement, ce qui représente une amélioration de 10 points de base par rapport à l'année précédente. Cette augmentation de la demande entraîne une augmentation moyenne des loyers de 6,41 $ le pied carré, ce qui représente une augmentation de 4% par rapport à la même période de l'année précédente.

Il existe actuellement aux États-Unis environ 309 millions de pieds carrés de nouveaux bâtiments industriels, ce qui représente une augmentation de 24% par rapport à l'année précédente. De même, l’année dernière, environ deux tiers de cette nouvelle offre est un développement spéculatif. Malgré la faiblesse à l'étranger, l'économie américaine continue d'afficher une vigueur considérable, avec un taux de chômage de 3,6% en avril, ce qui constitue le niveau le plus élevé des 50 dernières années.

Le PIB réel du premier trimestre affichait un taux annualisé de 3,2%, tiré principalement par la hausse des exportations et des investissements en stocks, après la croissance du PIB réel de 2,2% au trimestre précédent. Comme vous le savez bien, la demande d'espace industriel est fortement corrélée à la croissance du PIB et la bonne quantité du premier trimestre est un indicateur positif pour la poursuite de ce qui est maintenant la plus forte expansion de propriété industrielle jamais enregistrée.

Permettez-moi maintenant de céder la parole à Rich afin que nous puissions fournir plus de détails au niveau de la propriété, ainsi que nos progrès concernant le bail.

Richard P. Molke – Vice-président de la gestion d'actifs

Merci, Mike En ce qui concerne notre portefeuille immobilier, notre taux d'occupation était de 98,9% à la fin du trimestre, ce qui représente une diminution de 30 points de base par rapport à l'année précédente et aucune modification séquentielle.

Comme mentionné précédemment, notre échéance moyenne pondérée des contrats de location est passée de 7,8 ans à 8,0 ans à la fin du trimestre. Notre loyer moyen pondéré par pied carré a augmenté de 5,4% pour atteindre 6,23 $ à la fin du trimestre, comparativement à 5,91 $ l’année précédente. Notre revenu moyen pondéré est inférieur de 3% à la moyenne nationale lorsque nous demandons un revenu de 6,41 $ le pied carré, ce qui représente un bon potentiel de croissance du revenu incorporé.

En ce qui concerne le crédit-bail, au cours de l'exercice 2019, il était prévu que douze contrats de location représentant environ 1,5 million de pieds carrés ou 7% de notre superficie locative brute arrivent à expiration. Huit des douze contrats de location arrivant à échéance, représentant 1,2 million de pieds carrés ou 80% de la SLB expirée, ont été renouvelés ou cédés, donnant lieu à une durée de location moyenne pondérée de 7,2 ans et à une augmentation de 2,4% du taux de location basés sur les PCGR et une diminution de 5,7% de la trésorerie. Sept de ces huit baux, représentant environ 1,1 million de pieds carrés, étaient des renouvellements de bail. Les quatre baux restants qui expirent cette année n'ont pas été renouvelés.

Comme indiqué précédemment, l'un des quatre contrats de location qui n'ont pas été renouvelés est notre installation vacante actuellement de 92 000 pieds carrés située à Charleston, en Caroline du Sud, qui a été louée à FedEx Ground. FedEx n’a pas été renouvelé dans cette installation, car elle a été remplacée par notre nouvelle installation de 265 000 pieds carrés située à proximité. La nouvelle installation de 265 000 pieds carrés est louée à FedEx Ground pour une durée de 15 ans jusqu'en juin 2033. De plus, notre installation de 105 000 pieds carrés située à Buffalo (New York), louée à FedEx Ground jusqu'en août, ne sera pas renouvelée car elle a été remplacée par notre installation de 339 000 pieds carrés récemment construite. La nouvelle installation de 339 000 pieds carrés a été louée à FedEx Ground pour une période de 15 ans jusqu'en mars 2031. Les deux autres contrats concernent notre petite installation de 60 000 pieds carrés située à Richmond, en Virginie, anciennement louée par United Technologies et par un petit Nous louions 2000 pieds carrés dans notre centre commercial situé à Somerset, dans le New Jersey. Notre seule vacance supplémentaire est une installation de 81 000 pieds carrés à la MSA de Pittsburgh, devenue vacante à partir de l'exercice 2018. Ces cinq immeubles, totalisant 339 000 pieds carrés et représentant 1,6% de notre superficie locative brute totale, sont commercialisés. activement et nous espérons avoir plus à partager avec vous dans les salles suivantes.

Et maintenant, Kevin vous fournira plus de détails sur nos résultats financiers.

Kevin S. Miller – Directeur financier

Merci Rich. Les fonds de fonctionnement de base pour le deuxième trimestre de l'exercice 2019 s'élevaient à 19,6 millions de dollars, soit 0,21 $ par action diluée. Ceci compare les flux de trésorerie liés aux opérations de base pour la même période il y a un an de 16,8 millions de dollars ou 0,22 $ par action diluée, ce qui représente une diminution de 4,5% par rapport à l'année précédente. Les fonds ajustés pour l’exploitation ou les FPAA se sont établis à 19,2 M $, ou 0,21 $ par action diluée, au dernier trimestre, comparativement à 16,8 M $ ou à 0,22 $ par action diluée il ya un an, ce qui représente également une diminution de 4,5%. par rapport à la période de l'année précédente.

Ces diminutions sont imputables à l'impact de notre offre de 9,2 millions d'actions en octobre dernier et à l'émission de 1,5 million d'actions conformément à notre plan de réinvestissement des dividendes, ainsi qu'à une augmentation des postes vacants dans notre portefeuille. Compte tenu de notre important flux d’acquisitions de 245,9 millions de dollars, nous prévoyons d’accroître considérablement notre bénéfice par action à l’avenir.

Les revenus de location et de remboursement pour le trimestre se sont établis à 39,3 M $, comparativement à 34,3 M $, ce qui représente une augmentation de 14% par rapport à l’exercice précédent. Le bénéfice d'exploitation net s'est établi à 32,5 millions de dollars pour le trimestre, reflétant une augmentation de 15% par rapport à la même période de l'année précédente. Cette augmentation est due aux revenus supplémentaires liés aux six immeubles industriels achetés depuis l’année précédente. Le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires s'est établi à 23,8 M $ pour le deuxième trimestre, comparativement à 7,4 M $ pour le deuxième trimestre de l'exercice précédent, ce qui représente une augmentation de 222%.

Cette augmentation importante de notre résultat net attribuable aux détenteurs d'actions ordinaires est due à la modification de la règle comptable dans laquelle les gains et pertes latents sur nos investissements en titres sont désormais reflétés dans notre compte de résultat. Avant l’adoption de cette modification de la règle comptable, les gains et les pertes non réalisés sont comptabilisés en tant que variation des capitaux propres. Comme nous l'avons mentionné lors de notre appel aux trimestres précédents, cela entraînerait parfois de fortes fluctuations à la hausse et à la baisse de notre résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires.

L’augmentation de 222% du résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires ce trimestre est principalement due à la diminution de 15,6 M $ de la perte latente sur notre portefeuille de titres. Compte non tenu de l’effet de cette modification de la règle comptable, le résultat net attribuable aux porteurs d’actions ordinaires aurait été de 8,3 millions de dollars, ce qui représente une augmentation de 11,6% par rapport au trimestre de l’année précédente.

Nous continuerons à publier nos résultats de base sur les flux de trésorerie liés aux opérations et les résultats de transaction ajustés, exactement comme nous l’avons toujours fait, car ces mesures permettent d’éliminer ces fluctuations non monétaires non récurrentes et un indicateur supplémentaire de notre performance récurrente. En ce qui concerne les mêmes mesures de propriété pour le trimestre en cours, notre bénéfice net d’intérêt pour la même propriété a diminué de 1,4% selon les PCGR et de 0,8% en trésorerie. Ces légères diminutions du NOI du même bien s'expliquent principalement par une diminution de 90 points de base de l'occupation du même bien à 98,7%.

L'un des nombreux atouts d'un portefeuille industriel de grande qualité loué à des locataires de premier ordre est que nous recevons de nombreuses demandes d'expansion immobilière. Au cours des cinq dernières années, nous avons réalisé 18 agrandissements de propriétés pour un coût total de 70,3 M $. Ces expansions ont entraîné des prolongations de baux allant de 10 à 15 ans et des retombées économiques avec un effet de levier moyen de 10%. Cependant, comme nous éliminons les agrandissements d'immeubles de notre même portefeuille d'immeubles, les mêmes résultats de nos immeubles sous-estiment la performance globale de notre portefeuille.

À la fin du trimestre, notre structure du capital était composée d'environ 884 millions de dollars de dette, dont 754 millions de dollars correspondaient à une dette hypothécaire à taux fixe au niveau de l'immeuble et 130 millions de dollars à des emprunts. 85% de notre dette totale est à taux fixe avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 4,1%. Nous avions également 299 millions de dollars de capital privilégié à perpétuité à la fin du trimestre. Notre dette totale plus nos actions privilégiées, combinée à une capitalisation boursière de 1,2 milliard de dollars, donne une capitalisation boursière totale d'environ 2,4 milliards de dollars à la fin du trimestre.

Du point de vue du crédit, nous continuons d’être capitalisés de manière prudente avec notre dette nette à la capitalisation boursière totale de 35,8%. Notre dette nette plus nos actions privilégiées pour une capitalisation boursière totale de 48,2%, notre couverture en charges fixes à 2,4X et notre dette nette à l'EBITDA ajusté à 6,4X. Du point de vue de la liquidité, nous avons terminé le trimestre avec une trésorerie et des équivalents de trésorerie de 16,4 millions de dollars. Nous avions également 90 millions de dollars disponibles dans notre marge de crédit, ainsi que 100 millions de dollars supplémentaires potentiellement disponibles dans la fonction accordéon. De plus, nous avions des titres négociables de FPI d'une valeur de 177,4 millions de dollars à la fin du trimestre, ce qui représente 8,5% de notre actif total non apprécié.

Et maintenant, laissez-moi le rendre à Michael, avant de lancer l’appel à questions.

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Merci, Kevin En résumé, compte tenu des fondamentaux solides du secteur industriel, nous restons très optimistes quant aux perspectives de notre portefeuille immobilier et au potentiel de croissance des bénéfices futurs associés à la réussite et à la continuité de l'exécution de notre portefeuille d'importantes acquisitions. Maintenant, nous serons heureux de répondre à vos questions.

Opérateur – Président et directeur exécutif

Nous allons maintenant commencer la session de questions et réponses. (Instructions pour l’opérateur) La première question de ce jour est celle de Frank Lee avec BMO. S'il vous plaît aller de l'avant.

Frank Lee – Président et directeur exécutif

Salut les gars. Il est bon de voir que vous avez terminé l’agrandissement du bâtiment dans l’Ohio au cours de ce trimestre et que vous pouvez obtenir un loyer et des conditions supplémentaires. Pouvons-nous voir une sorte de projet d'expansion supplémentaire qui commence cette année?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Oui, nous avons en moyenne 5,2 à 1 terrains par bâtiment, nos 113 propriétés disposent donc de suffisamment d’agrandissements. Je pense que Kevin a mentionné dans les commentaires préparés que, rétrospectivement, nous avons réalisé des agrandissements de 70 millions de dollars au cours des cinq dernières années, soit 18 agrandissements. Nous n'avons rien à signaler sur cet appel. Je vais le donner à Rich, peut-être qu'il pourrait ajouter un peu plus de couleur. Mais les dépenses représentent un réel avantage pour notre portefeuille. C’est une source continue d’échéance d’un contrat de location, qui est actuellement de 8,5 ans, et elle est encore plus étendue du fait de l’obtention de ces extensions. Par conséquent, lorsque vous disposez d'un flux de trésorerie comme le nôtre garanti par des locataires de qualité supérieure, vous obtenez la durée moyenne pondérée du contrat de location. Ce ne sera pas court. Et à cause des terres supplémentaires, vous ferez mieux que cela. Rich, quelque chose qui se prépare dans un front d'expansion que vous souhaitez partager en ce moment?

Richard P. Molke – Vice-président de la gestion d'actifs

Non, nous parlons toujours mais rien de définitif.

Frank Lee – Vice-président de la gestion d'actifs

Bien merci. Et puis maintenant aussi avec le livre des valeurs. 8,5% d’actifs amortis et se rapproche de la limite qu’il s’est imposée à 10%. Comme, que pensez-vous et où est le livre des valeurs aujourd'hui?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Nos pensées sont les suivantes. Nous sommes vraiment ravis de notre portefeuille. Nous avons environ un billion de milliards, tous complètement nouveaux, prêts à être mis en service, environ 50% pour l’exercice 2019 et les 50% restants ressemblent au second semestre de l’exercice. . 2020. Ensuite, comme nous avons la possibilité d'allouer des capitaux à notre activité principale, nous aimerions placer le portefeuille à un niveau inférieur. Nous allons réaffecter le capital du portefeuille de titres à la clôture de ces opérations et, par conséquent, je vois qu'il diminue, et une fois que nous le réduirons, j'aimerais le réduire. Nous avons un portefeuille d’environ 180 millions de dollars et, compte tenu des gains de certaines participations et des pertes d’autres, nous pourrions avoir accès à environ 100 millions de dollars au coût en capital actuel, sans prendre de bénéfices réalisés ni de pertes réalisées. Nous allons donc examiner de près le portefeuille, les marchés ont été volatils et de nombreux éléments se distinguent du marché en général. Mais notre activité principale est la location nette d’un seul preneur industriel en location longue durée à des preneurs de premier ordre. Nous avons maintenant un billion de milliards de dollars devant nous, nous pouvons donc affecter le portefeuille à ce fonds et le réduire à 5% de l'actif brut.

Frank Lee – Président et directeur exécutif

Bon. Merci

Opérateur – Président et directeur exécutif

La prochaine question est de Rob Stevenson avec Janney. S'il vous plaît aller de l'avant.

Rob Stevenson – Analyste

Merci Bonjour les gars. Quand j'ai parlé plus tôt des actifs vacants qui sont commercialisés, est-ce qu'ils sont commercialisés pour la vente ou la location?

Richard P. Molke – Vice-président de la gestion d'actifs

Ils sont toujours commercialisés pour les deux, mais au trimestre de printemps, nous avons eu beaucoup d’activités à l’avant du bail. Nous sommes donc très heureux de pourvoir à certains postes vacants à court terme et d’avoir une tendance d’occupation plus élevée.

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Juste pour partager notre philosophie à ce sujet, Rob, si je pouvais sauter… merci Rich. Si je pouvais juste sauter. Idéalement, nous sommes une petite entreprise comptant plus de 113 propriétés et arrondies à 22 millions de pieds carrés. Nous voulons garder tous nos atouts. Nous recevons des appels non sollicités pour acheter des propriétés chez nous, il y a donc une forte demande. C'est un marché de vendeurs mais nous cherchons à nous développer. Donc, idéalement, nous occupons nos locataires avec cinq locataires vacants, mais nous créons ce réseau le plus vaste possible et, si nous le commercialisons, nous pourrions également le commercialiser pour le crédit-bail et obtenir la meilleure offre au bout des doigts.

Rob Stevenson – Analyste

Bon. Et puis, en ce qui concerne les quatre non-renouvellements cette année, dont l'un inoccupé au premier trimestre, ai-je raison?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

C'est correct.

Rob Stevenson – Analyste

Et puis, FedEx est le mois d’août, puis celui de Richmond dans le secteur de la vente au détail et le petit locataire, quand ces contrats expirent-ils?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Tous ont expiré, à l'exception de FedEx sur le marché de Buffalo.

Rob Stevenson – Analyste

Bon. Et quelle est l'importance du loyer trimestriel ou annuel de cet actif à des fins de modélisation?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Pour des raisons de modélisation, le FedEx Cheektowaga a été transféré d’un autre bâtiment au nôtre, mais les loyers au-dessus du marché sont, Rich, corrigez-moi si je me trompe, c’est environ 2 $ de plus que le marché.

Richard P. Molke – Vice-président de la gestion d'actifs

Juste autour de là.

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Oui, donc c'est … nous allons réduire les dépenses, mais nous avons un bon intérêt et nous espérons obtenir un crédit de qualité investissement solide là-bas.

Rob Stevenson – Analyste

Bon. Et puis, le dernier pour moi, Kevin les a fabriqués. Je veux dire, le portefeuille de titres a augmenté au cours du trimestre. S'agissait-il uniquement d'une augmentation du prix des actions de FPI ou avez-vous acheté quelque chose au cours du trimestre?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

C'est une combinaison des deux. Il s’agit d’une augmentation des achats non réalisés d’environ 15 millions de dollars et d’environ 16 millions de dollars.

Rob Stevenson – Analyste

Toute nouvelle position là-bas?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Non

Rob Stevenson – Analyste

Bon. Donc, les 16 millions de dollars qui ont été déployés à deux postes existants?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

C'est correct.

Opérateur – Président et directeur exécutif

La prochaine question est de Michael Carroll, de RBC Marchés des Capitaux. S'il vous plaît aller de l'avant.

Michael Carroll – Analyste

Merci Mike, pouvez-vous parler un peu, je suppose, vous avez dit vouloir ramener le livre de valeurs à 5% de l'actif brut? Quel est le moment dans ça? Je veux dire, sera-t-il plus un financement de contrepartie quand il fermera son canal principal, et ensuite il continuera à réduire le portefeuille d'actions? Avez-vous déjà commencé à le faire?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Non, c'est la première chose. Comme vous l'avez dit, nous avons devant nous une piste avec cinq acquisitions d'une valeur de 0,25 milliard de dollars, dont la moitié devrait s'achever au cours de cet exercice et celle du second semestre à la fin de 2020. Et c'est le calendrier que j'imagine prendre relativement le portefeuille en baisse.

Michael Carroll – Analyste

Et 5% est-il un nouvel objectif? Je veux dire, une fois que vous avez atteint ce niveau, allez-vous rester là-bas ou comment pensez-vous à ce sujet?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Oui, je pense que nous voulons voir et voir comment les choses se passent. La meilleure partie d'un portefeuille de titres est la flexibilité qu'il apporte au bilan. Cela nous a bien servi pendant longtemps, depuis la fin des années 90, le portefeuille à rendement accumulé a généré un revenu de dividendes supérieur à 50 millions de dollars et des bénéfices réalisés supérieurs à 30 millions de dollars. Donc, cela a été une bonne chose – et ce n’est que depuis 2010. Cela a donc été un bon complément à notre équilibre global. Mais nous sommes devenus un leader industriel du jeu pur où il crée une distraction et par conséquent, les aspects négatifs peuvent l'emporter sur les aspects positifs. Mais lorsque nous l'abaissons à cinq, nous verrons comment il se comporte.

Michael Carroll – Analyste

Bon. Et ensuite, que pensez-vous de la réaffectation de ce portefeuille? Je veux dire, est-ce que tu le fais tous les trimestres? Je sais que dans certaines des participations, il y a eu des nouvelles négatives concernant leurs dividendes. Je veux dire, comment vous voyez-vous avec ça?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Eh bien, nous sommes des investisseurs à long terme qui analysons les problèmes à court terme. Une grande partie de notre portefeuille est orientée vers le secteur de la vente au détail. En fait, nous avons très tôt adopté le secteur industriel, nous avons bénéficié des dépenses de consommation, nous sommes passés du commerce traditionnel au commerce électronique et le chapitre suivant, à notre avis, sera davantage une relation symbiotique entre les détaillants et les briqueteries. ciment Et sur la base des fermetures de mon magasin, il y avait environ 6 000 ouvertures de magasins en 2019. Nous avons donc une vision à long terme et nous ne nous attendions pas à une reprise trimestrielle. Pourtant, certains de nos magasins de détail ont déjà Ils sont très forts. Rentable et certains sont très faibles. Donc, nous devrons continuer à observer, mais je pense que la chose la plus importante à comprendre est que la société a besoin d’une taille plus petite pour avoir le portefeuille de valeurs, c’est un excellent complément et, dans une certaine mesure, nous le dépassons.

Michael Carroll – Analyste

Bon. Et ensuite, vous pourrez parler un peu de votre portefeuille FedEx aujourd'hui? Après les changements attendus ou le déménagement de FedEx dans des installations plus modernes, combien d’installations que vous louez actuellement? Considérez-vous les installations modernes dans lesquelles FedEx souhaite être installées par rapport aux installations plus petites qui souhaitent s’installer dans certaines de ces grandes propriétés?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Oui, notre âge moyen de construction moyen pondéré dans le groupe FedEx et dans le groupe non FedEx est d'environ 8,5 ans. Et puis, en regardant le cube FedEx, il est encore plus jeune. Par conséquent, la majeure partie du portefeuille a migré vers un traitement hautement automatisé de plus de 15 000 colis par heure, au cours duquel FedEx a réalisé des investissements importants dans ces immeubles. Par conséquent, je ne vois pas la tendance dans laquelle ils quittent le bâtiment le plus ancien de certains marchés et que nous les conservons sur le marché, mais nous les préservons en leur fournissant un espace plus grand et meilleur. Je pense que nous avons déjà apporté l'essentiel de ce changement et que vous n'en verrez pas beaucoup dans l'avenir.

Opérateur – Président et directeur exécutif

La prochaine question est de Michael Mueller avec JP Morgan. S'il vous plaît aller de l'avant.

Michael Mueller – Analyste

Quelques questions ici. Tout d’abord, pouvez-vous nous donner de la couleur à 5,7%? Je pense que c'était un différentiel de revenu négatif, c'était juste un immeuble, c'est une base large et quel est le résultat final?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Oui, il s’agissait en grande partie d’un bâtiment, United Technologies, à Carrollton, au Texas. Et l’idée est que nous adoptons à nouveau une vision à long terme et qu’il s’agit de propriétés nettes louées à un seul locataire pour des locataires de qualité supérieure. Et en travaillant avec ce locataire pour obtenir le bail sur le marché et le conserver dans l'immeuble pendant cinq ans, ils investissent maintenant beaucoup dans cette installation. Ils aspirent à rester à long terme. Par conséquent, je pense que le marché est très concentré en différentiels de crédit-bail et que ce chiffre augmente considérablement par rapport aux petites paires louées net et que, par conséquent, d'importants différentiels de crédit-bail sont nécessaires pour compenser l'augmentation des différentiels de crédit-bail. taxes, l'augmentation de l'assurance et l'augmentation des dépenses d'exploitation. Nous sommes en leasing net. Par conséquent, nous ne le faisons pas: ce sont des pommes avec des oranges lorsque nous comparons les différentiels de bail. Pero nuestro proceso de pensamiento en el que realmente redujo los diferenciales de arrendamiento este año fue trabajar con nuestro inquilino y vivir para luchar un día más con ellos y están muy contentos con él y están haciendo inversiones sustanciales en el edificio mientras yo dijo. Y veremos qué pasa dentro de cinco años de esa renovación. Rich, cualquier cosa que quieras agregar?

Richard P. Molke – Vicepresidente de Gestión de Activos

Ahora, esa es la filosofía y sí, no tenemos ninguna otra disminución significativa de efectivo.

Michael mueller – Analyste

Je l'ai. Bon. Y luego, en los dos edificios de FedEx donde los contratos de arrendamiento no se renovaron, usted dijo que uno estaba a $ 2 por encima del mercado en Buffalo, ¿qué hay del otro? Y luego supongo que ¿cuál es el contexto en el color en términos de por qué está por encima del mercado? ¿Qué sucedió en el mercado donde supongo que los alquileres bajaron?

Bueno, ese está por encima del mercado porque lo expandimos y para recuperar el costo, lo expandimos tres veces, Rich ha señalado. Por lo tanto, los alquileres superaron el mercado para recuperar el dinero en la expansión del edificio, recuperamos todos nuestros costos por hacer que el edificio fuera mucho más grande y ahora tenemos que bajar al mercado. ¿Algo más, Rich?

Richard P. Molke – Vicepresidente de Gestión de Activos

Por lo tanto, Charleston está justo en el mercado y se ha ampliado y lo que hay que recordar con estos dos edificios es que hay cerca de 100,000 metros con 18 acres de terreno. Por lo tanto, son altamente configurables y en el futuro pueden servir muchos usos, tienen capacidades de expansión y nos sentimos realmente bien con ellos.

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Si pudiera robar el trueno de Rich muy rápido; por lo tanto, tenemos un 98.9% de ocupación, el peor escenario posible con la cancelación del contrato de Cheektowaga será de 98.4%, y existe una buena demanda en las cinco propiedades vacantes. Por lo tanto, nuestro sentido es la ocupación va a ir más alto en el futuro.

Michael mueller – Analyste

Lo tengo, ok Y la última pregunta para mí; Creo que le diste esto en el (inaudible); Supongo que para ti habría sido la llamada del último trimestre hacia el primer trimestre aquí. Entonces, dirigiéndonos al tercer trimestre, ¿cuál es la tasa de generación de ingresos por dividendos para el trimestre en función de cuándo tiene en cuenta que supongo que la suspensión de CBL y el tipo de recorte?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Entonces, teniendo en cuenta todo lo que se ha anunciado y todo lo que ocurrió, va a ser similar a la tasa de ejecución del último trimestre. Va a ser alrededor de una tasa de ejecución de $ 3.5 millones trimestralmente alrededor de una tasa de ejecución de $ 14 millones al año y debido a que creció, la cartera creció un poco. Por lo tanto, estamos en camino de mantener $ 3.5 millones en dividendos trimestrales, incluido todo lo que se ha anunciado.

Opérateur – Président et directeur exécutif

La siguiente pregunta es de Craig Kucera con B. Riley FBR. Por favor adelante.

Craig Kucera – Analyste

Bonjour. Puede que me haya perdido esto, pero ¿cuál es el rendimiento inicial promedio en el proceso de adquisición como estamos hoy?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Es tan competitivo, solíamos ser tan granulares y contarte todo lo que sucede transacción por transacción y con fines competitivos. Quiero mantener mis tarjetas más cerca del chaleco en el futuro, pero diré que el bajo promedio es de 60. califique en nuestra cartera de cinco propiedades construidas para adaptarse a un vencimiento de arrendamiento promedio ponderado de 13.7 años, $ 245.9 millones en adquisiciones. 1.9 millones de pies cuadrados. Bon. Jean debería saltar en este punto porque sé que es difícil para él solo tener los labios apretados y probablemente quiera agregar. Entonces, le daré la vuelta a Eugene, recibirás una respuesta a lo que vas a decir y te pondrás al día en cualquier otra cosa.

Eugene W. Landy – Président et directeur exécutif

Solo quería señalar que la tasa de límites máximos es demasiado importante, pero los diferenciales también son importantes. Y estamos obteniendo algunas de las tasas de interés más bajas, los plazos más largos, los grandes porcentajes para que el negocio sea un buen negocio en este momento y estemos haciendo más y más negocios con inquilinos con grado de inversión. Los contratos de arrendamiento son más largos en algunos casos 15 años. Entonces, entre las tasas de financiamiento y de capitalización es un negocio muy rentable.

Craig Kucera – Analyste

Ok genial. I guess with Amazon's announcement to shift Prime to one day shipping, are you seeing any shift in the market yet as far as maybe where properties are being constructed or any acceleration in new development?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Well I'll answer the question this way. What e-commerce is finding is that cumulative sales are going up exponentially but cumulative shipping costs are going up at an even greater rate. So, it's getting less and less profitable to answer that last mile part of the equation. So, they need to build — they're going to keep going and keep growing and Amazon's about half of the $500 billion in U.S. e-commerce sales. They're going to need more sortation centers. They're going to need a lot of facilities to handle returns. There's oversized goods that nobody envisioned people ordering to be delivered to their homes. So, therein lies what we believe to be the answer that traditional brick-and-mortar retail has to converge wit e-commerce and be part of the equation in how these goods in a profitable manner get distributed. But clearly, Amazon is investing heavily in engaging in building out their network. But I will bring up that 80% of the FedEx network is business to business, only 20% is business to consumer. 100% of Amazon's distribution is business to consumer or consumer to consumers. So they're serving two different purposes. And for FedEx is network, Amazon is about 1% of total sales.

Opérateur – Président et directeur exécutif

The next question comes from Merrill Ross with Boenning & Scattergood. Please go ahead.

Merrill Ross – Analyste

Merci Bonjour. Historically, as we see this year with the two move outs, FedEx moved when they wanted a larger facility despite the fact that, you mentioned Mike they've put a ton of money into those properties. So, is that — you suggest that each of the properties in your pipeline will have expansion capacity in order to kind of retain that tenant fee longer than the initial lease terms, you mentioned 13 years, with ability to grow alongside them? That's one question. And the second question is, in relation to Amazon in particular, is it possible that ultimately the properties that you operate for — own for them and lease to them would have a more flexible use in the future if they try to convert them to like warehouse pickup locations for those large items in particular that you mentioned?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Sí. Todo bien. So, the first part of your question, looking at our pipeline, the land to building ratio of our pipeline is greater than our whole portfolio even though our portfolio is pretty ample land to building at 5.2 to 1. The pipeline is 7 to 1. So, yes, Merrill absolutely when these strong Fortune 100 companies take on a new build to suit property for a 15-year term they are baking into their equation 15 years from now, how much bigger are they going to be. And they're trying to factor in additional capacity because nobody wants to move. It's very costly to move. That's the last thing they want to do. So, the only time we lose tenants with a portfolio such as ours primarily it's because they've outgrown the building and we can accommodate their growth. So, whenever there's land available contiguous to one of our properties we try to buy it because we don't want to lose these tenants for for lack of capacity. As far as the uses, the automation, the state-of-the-art of the robotics and the sortation equipment in the building keeps evolving. And so, that's another reason why they're doing additional lease term to amortize the tens of millions of dollars required to automate these facilities warrants and additional lease terms. So, if your question was upon move out, are the buildings easily configurable for additional tenants, I'll let Rich answer that part.

Richard P. Molke – Vice President of Asset Management

Yes, these are — as they come off you can just see the amounts of activity that we get and that's bodes well for the amount of uses that we can service going forward with these.

Opérateur – Vice President of Asset Management

The next question comes from Barry Oxford with D.A. Davidson. Please go ahead.

Barry Oxford – Analyste

Merci beaucoup. Mike, just kind of building on that cash mark-to-market, what do you see in the portfolio kind of going forward over the next few quarters that we might see from a cash mark-to-market out of portfolio?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

I'm not sure, I understand the question, are you telling about our property portfolio or you telling about securities portfolio?

Barry Oxford – Analyste

No, the property. Say when the leases roll over we had a kind of — net negative 5.7 that Mike alluded to. But what do you see going forward on a mark-to-market basis on the leasing that you have rolling?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Tout va bien. So, I guess the one thing I always point to in answering that question is our Company presentations are on our website and Slide 25 shows all our lease maturities and how much is expiring on any given year as a percentage of GLA and as a percentage of annual base rent. And then looking at that we don't a lot of leases rolling in '20 and they're at an average rent rounding up of $5.50 a square foot. I think in our prepared remarks you heard the weighted average asking rent in the U.S. right now is $6.41. So, the prospects for cash roll ups, that's a broad brush analysis looking at the whole nation. But certainly there's good potential for embedded rent growth. And then that slide goes on through 2034 and looking at all the ensuing years I don't see a year where we have substantial above market rents. The high is 2026 the rents start hitting the $7 range. But prior to that they're all substantially lower and who knows what rents are going to be in 2026 and our lease maturities go out to 2034.

Barry Oxford – Analyste

Droite. Je vous ai. Okay. Merci And then, Mike you want to close on about $107 million before your fiscal year end. Is that going to be more your fiscal 4Q or 3Q when we're trying to model that out? Or what's the difference?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Sí. I think that I'd be conservative, let's say fourth quarter.

Barry Oxford – Analyste

Okay. And Mike, last question on a big picture question, when we look at the China trade wars and the potential of this — to slow port container traffic, would you anticipate that to have an effect on the industrial market or not necessarily?

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Well, I'll turn it over Eugene first, I definitely have some thoughts but — go ahead.

Eugene W. Landy – Chairman & Executive Director

We don't expect that the trade war is something everyone's worried about but at the end of the time both countries need each other very, very badly. We get merchandise at the lower cost, China get valuable trade, the dollars against reinvesting back in the United States. I have always been an advocate of international trade. Nothing lifts the well-being of the entire world population than trade. And trade has grown exponentially for the four, five decades I've been in the business, and there are billions and billions of people in India and China and the rest of the world. We can see nothing but the increased need for facilities and infrastructure. We need to modernize our ports, we need to modernize our warehouse, we need to modernize our roads. And the volume of business we do today, 40 years ago wasn't even dreamed of. And we anticipate over the next 40 years the volume will be huge. So, we don't worry about the negotiations in Washington today. It's very short-term and long-term the prospects for transportation and distribution are excellent. It creates wealth that the companies specialize in certain items and they produce extra items at the very lowest cost. And so, we trade back and forth and as the wealth of the world increases. So, Monmouth feels very optimistic about the need for warehouse space and being part of this wonderful system.

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Well, it's hard to answer that. The only thing I'll add is, our portfolio in America is tilted toward the locales that are business friendly. And what Eugene is saying is that trade will move to where it's less regulated and it's more hospitable for commerce to take place without any hindrances. You saw what happened with a major company in New York and you're seeing that throughout the U.S. and its pro-business states, and if you look at our portfolio we purposely positioned our assets where things are more accommodating for free capitalism and goods to move. And so, whether the supply chain shifts to Southeast Asia or Mexico it will still be a growing population, a growing American economy.

Opérateur – Président et directeur exécutif

This concludes our question-and-answer session. I would now like to turn the conference back over to Susan Jordan for any closing remarks.

Susan Jordan – Vice President of Investor Relations

Gracias, operador. I'd like to thank everyone for joining us on this call and for their continued support and interest in Monmouth. As always, we're available for any follow-up question. We will be presenting at NARI (ph) 3-week conference next month in New York and we hope to see some of you there. We look forward to reporting back to you after our third quarter. Merci

Opérateur – Vice President of Investor Relations

This conference has now concluded. Thank you for attending today's presentation. The teleconference replay will be available in approximately one hour. To access the replay please dial U.S. toll free 877-344-7529 or international toll 1-412-317-0088. The conference ID number is 10128987. Thank you again, and please disconnect your lines.

Questions et réponses:

Duration: 46 minutes

Appelez les participants:

Susan Jordan – Vice President of Investor Relations

Michael Landy – Président et directeur exécutif

Richard P. Molke – Vice President of Asset Management

Kevin S. Miller – Directeur financier

Eugene W. Landy – Chairman & Executive Director

Frank Lee – BMO Capital Markets

Rob Stevenson – Janney — Analyst

Michael Carroll – RBC Capital Markets — Analyst

Michael Mueller – J.P. Morgan — Analyst

Craig Kucera – B. Riley FBR — Analyst

Merrill Ross – Boenning & Scattergood — Analyst

Barry Oxford – D.A. Davidson — Analyst

More MNR analysis

All earnings call transcripts

Más de The Motley Fool

<p class = "toile-atome toile-texte Mb (1.0em) Mb (0) – sm Mt (0.8em) – sm" type = "text" content = "Cet article est une transcription de cette conférence téléphonique réalisée pour The Motley Fool. Pendant que nous nous efforçons d'obtenir notre meilleur stupide, il peut y avoir des erreurs, des omissions ou des inexactitudes dans cette transcription. Al igual que con todos nuestros artículos, The Motley Fool no asume ninguna responsabilidad por el uso que usted haga de este contenido, y le recomendamos encarecidamente que realice su propia investigación, incluso escuche la llamada y lea los archivos SEC de la compañía. S'il vous plaît voir notre Termes et conditions for additional details, including our Obligatory Capitalized Disclaimers of Liability." data-reactid="262">Cet article est une transcription de cette conférence téléphonique réalisée pour The Motley Fool. Pendant que nous nous efforçons d'obtenir notre meilleur stupide, il peut y avoir des erreurs, des omissions ou des inexactitudes dans cette transcription. Al igual que con todos nuestros artículos, The Motley Fool no asume ninguna responsabilidad por el uso que usted haga de este contenido, y le recomendamos encarecidamente que realice su propia investigación, incluso escuche la llamada y lea los archivos SEC de la compañía. S'il vous plaît voir notre Termes et conditions for additional details, including our Obligatory Capitalized Disclaimers of Liability.

<p class = "toile-atome toile-texte Mb (1.0em) Mb (0) – sm Mt (0.8em) – sm" type = "text" content = "Transcriptores de tontos de Motley Il n’a aucune position dans les actions mentionnées. Le Motley Fool n'a aucune position dans aucune des actions mentionnées. Le Motley Fool a un politique de divulgation." data-reactid="263">Motley Fool Transcribers no tiene ninguna posición en ninguna de las acciones mencionadas. Le Motley Fool n'a aucune position dans aucune des actions mentionnées. Le Motley Fool a une politique de divulgation.

Transcription des résultats de Monmouth Real Estate Investment Corp (MRN) T2 2019 – Finance Curation

Questions et réponses:

Appelez les participants:

Laisser un commentaire Annuler la réponse