Contenu:
- Commentaires préparés
- Questions et réponses
- Appelez les participants
Commentaires préparés:
Opérateur
Salutations et bienvenue à la conférence sur les résultats d'American Homes 4 Rent First Quarter 2019. À l'heure actuelle, tous les participants sont en mode d'écoute seulement. Une brève séance de questions-réponses suivra la présentation officielle. (Instructions pour l'opérateur) Pour rappel, cette conférence est en cours d'enregistrement.
J'aimerais maintenant passer la conférence à votre hôte, Stephanie Heim. S'il vous plaît aller de l'avant.
Stephanie G. Heim – Vice-président exécutif des avocats et secrétaire adjoint
Bonjour. Merci de vous joindre à nous pour notre première conférence téléphonique sur les résultats financiers pour le premier trimestre de 2019. Aujourd'hui, je suis ici avec Dave Singelyn, directeur exécutif; Jack Corrigan, directeur des opérations; et Chris Lau, directeur financier de American Homes 4 Rent.
Pour commencer, je dois vous informer que cet appel peut inclure des déclarations prospectives. Toutes les déclarations, à l'exception des déclarations de faits historiques incluses dans cette conférence téléphonique, sont des déclarations prospectives soumises à une série de risques et d'incertitudes qui pourraient entraîner une différence importante entre les résultats réels et ceux projetés dans ces déclarations. Ces risques et autres facteurs susceptibles d’avoir une incidence défavorable sur nos activités et nos résultats futurs sont décrits dans nos communiqués de presse et dans nos dossiers auprès de la SEC. Toutes les déclarations prospectives ne sont publiées qu’aujourd’hui, le 3 mai 2019. Nous n’assumons aucune obligation de mettre à jour ou de réviser les déclarations prospectives, que ce soit à la suite de nouvelles informations, d’événements futurs ou autrement.
Notre communiqué de presse sur les résultats inclut un rapprochement avec les PCGR des mesures financières non définies par les PCGR présentées dans le présent appel. Il est à noter que nos résultats d’exploitation et nos résultats financiers, y compris les mesures définies par les PCGR et les mesures non définies par les PCGR, sont détaillés dans notre ensemble d’informations sur les avantages et avantages. Vous pouvez trouver ces documents, ainsi que les rapports de la SEC et la lecture audio de cette conférence téléphonique sur notre site Web à l'adresse www.americanhomes4rent.com.
Sur ce, je passe l'appel à notre directeur général, David Singelyn.
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Merci Stéphanie Bonjour et bienvenue à notre conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre de 2019. Avant de commencer, j'aimerais lire une annonce que j'ai envoyée aux membres de l'équipe d'American Homes 4 Rent ce matin. B. Wayne Hughes, notre fondateur et président du conseil d’administration, prendra sa retraite après la réunion annuelle de la semaine prochaine. Wayne est une légende du secteur immobilier. En 1972, il a fondé Public Storage, l'une des plus grandes fiducies de placement immobilier du pays. Il a occupé le poste de directeur exécutif jusqu'à sa retraite en 2002 et son mandataire jusqu'en 2012. Wayne a également trouvé American Commercial Equities, une société immobilière privée qui possède des immeubles commerciaux et des immeubles de bureaux en Californie et à Hawaii.
Il y a huit ans, en mai 2011, Wayne m'a proposé d'acquérir et de gérer des maisons de location unifamiliales. Wayne a acheté les premières maisons à Las Vegas en mai. Et ce concept dans ces maisons a été le début de ce qui est maintenant connu sous le nom de American Homes 4 Rent. La vision et le leadership de Wayne ont permis à American Homes 4 Rent de devenir un leader du secteur de la location unifamiliale. Aujourd'hui, nous possédons près de 53 000 logements locatifs unifamiliaux qui offrent des logements de qualité à 200 000 résidents. Bénéficiant d'un chiffre d'affaires annuel de plus de 1 billion de dollars, l'industrie entame son prochain chapitre avec le développement et la construction de maisons unifamiliales. Tamara Gustavson, fille de Wayne Hughes, restera membre du conseil d'administration et poursuivra l'héritage de la famille Hughes et des avocats de la société. La vision, les conseils et le leadership de Wayne seront perdus, mais je lui suis reconnaissant de ses conseils et de son soutien durant nos années formatrices. Nous vous souhaitons le meilleur et un succès continu.
Ensuite, quelques commentaires supplémentaires avant de passer aux résultats du premier trimestre. Notre réunion annuelle et le conseil d'administration trimestriel auront lieu la semaine prochaine. Lors de ces réunions, le conseil des fiduciaires nommera un nouveau président, déclarera et annoncera les distributions du premier trimestre.
Maintenant, allons vers nos gains. Je suis satisfait de nos résultats du premier trimestre, notre portefeuille s’est bien comporté, nos programmes d’investissement sont en bonne voie et notre bilan est solide. Comme toujours, je voudrais remercier tous les membres de notre équipe AMH pour leur travail et leur concentration. Comme je l’ai mentionné lors de notre dernier appel, nous continuons d’affiner et d’améliorer notre plate-forme d’exploitation et notre exécution commerciale. La base de nos efforts repose sur quatre piliers: excellence opérationnelle, croissance constante et efficace, solidité financière, flexibilité et service à la clientèle supérieur.
De l'excellence opérationnelle. Nous avons eu un bon début d'année. Les flux de trésorerie liés aux opérations de base se sont établis à 0,27 USD par action, en hausse de 11,6% par action et par part depuis le premier trimestre de l’année dernière. Nous continuons de constater et de connaître une forte demande de loyers. Notre occupation dans le même ménage au 31 mars était de 96,7% et notre nombre moyen de jours occupés pour le premier trimestre de 2019 était de 95,5%, comparativement à 94,8% au premier trimestre de l'année dernière. Notre coût total d'entretien d'une maison, y compris les dépenses facturées et capitalisées, s'élevait à 487 $ par maison au premier trimestre de 2019, ce qui était inférieur au coût de notre premier trimestre de 2018.
N'oubliez pas que, même si nos coûts sont réduits année après année, les coûts de cette année incluent une extension de notre programme de maintenance préventive visant à réduire les dépenses liées à la maintenance à long terme et à améliorer la satisfaction des résidents. Grâce à la solide croissance des revenus et à la réduction des coûts liés au maintien d'une maison, notre marge NOI sous-jacente de 64,5% pour le même trimestre au premier trimestre de cette année était de 70 points de base de plus que l'année dernière. Jack discutera plus en détail des détails de nos opérations du premier trimestre plus tard au cours de l'appel. À l'approche de la saison des baux de printemps, nous maintenons en moyenne 95,8% de jours occupés dans le même ménage pour le même mois en avril, soit une augmentation de 60 points de base par rapport à avril 2018, ainsi qu'une marge. de loyer de près de 5%.
Notre deuxième pierre angulaire est une croissance constante et croissante. Cela commence par le développement d'AMH, notre programme de développement interne. Nous pensons que la possibilité de concevoir des maisons à louer stratégiquement améliore les avantages de notre portefeuille diversifié. À un niveau élevé, nous construisons des maisons en utilisant des installations techniques de grande valeur, esthétiques et conçues pour offrir une durabilité et un coût de maintenance inférieur. Ces nouvelles maisons incluent des fonctionnalités personnalisées basées sur notre expérience opérationnelle et les commentaires des résidents.
Nous construisons actuellement des zones de forte demande dans notre empreinte existante et obtenons des rendements supérieurs d'environ 100 points de base pour les ménages en développement AMH et de 50 points de base pour les maisons acquises dans le cadre de notre programme National Builder. Jack aura plus d'informations sur notre activité d'investissement plus tard au cours de l'appel.
Notre troisième pierre est notre meilleur équilibre en son genre. Depuis notre création, nous avons maintenu un bilan solide qui fournit une grande liquidité pour financer notre croissance au coût le plus avantageux. Aujourd'hui, nous disposons des capitaux nécessaires pour financer l'activité d'investissement de cette année sans avoir à accéder aux marchés des capitaux. Chris fournira plus de détails sur la structure du capital et les activités financières récentes plus tard au cours de l'appel.
Et notre quatrième pierre repose sur notre engagement à fournir un service à la clientèle supérieur tout au long du cycle de vie du résident. Nous constatons des taux de participation plus élevés dans nos sondages auprès des résidents ayant des niveaux de satisfaction élevés dans tous les domaines de services. Par exemple, les résultats de notre enquête de maintenance interne montrent un niveau de satisfaction supérieur à 95%, et nos évaluations sur Google sont restées solides et ont augmenté année après année. Nous avons toujours investi dans notre équipe grâce à un programme d’entraînement récurrent. Nous avons ajouté des membres de l'équipe dans des zones sélectionnées pour renforcer la banque. Les avantages de ces efforts sont une amélioration positive du taux de roulement des résidents et une réduction des problèmes de résidents en augmentation. Depuis le premier trimestre de 2017, nous avons constaté une amélioration de plus de 380 points de base de nos derniers taux de rotation sur 12 mois.
Dans l’ensemble, nous sommes très satisfaits de notre bon début d’année et nous sommes d’avis que nous sommes bien placés pour la saison des baux du printemps. Nos équipes administratives locales ont tout le personnel et travaillent dans tous les cylindres avec un leadership fort. Nous restons confiants dans nos plages de guidage et dans la capacité de l'équipe à exécuter de manière cohérente nos objectifs opérationnels pour l'année.
Et maintenant, j'appelle Jack.
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Merci, Dave, et bonjour à tous. Comme Dave l'a mentionné, à commencer par la croissance des revenus, nous avons connu un bon début d'année en 2019 pour notre portefeuille Même-Maison au cours du premier trimestre. Nous avons obtenu un pourcentage moyen de jours occupés de 95,5%, soit 70 points de base de plus qu'au premier trimestre. trimestre de 2018. Le revenu mensuel moyen a augmenté de 3,2%, ce qui s'est traduit par une augmentation trimestrielle du revenu de base de Same-Home de 4,2%.
Retour aux charges d'exploitation. Les charges opérationnelles de base pour le premier trimestre de 2019 ont augmenté de 2,1% d'une année sur l'autre, principalement en raison d'une augmentation de 4,8% des impôts fonciers, ce qui était conforme à nos attentes et partiellement compensée par des baisses. en frais de R & M, de facturation et de gestion immobilière. Le coût d'entretien de notre maison pour le premier trimestre de 2019, y compris les coûts de R & M et de facturation, ainsi que les dépenses en immobilisations récurrentes, s'est élevé à 487 $, un peu moins que l'an dernier. Bien que les pressions inflationnistes se poursuivent, cette baisse est imputable à une meilleure rétention des effectifs et à la diminution des stocks de logements vacants, combinée à des niveaux de dépenses supérieurs à la moyenne de l'an dernier.
Pour rappel, les coûts d'entretien d'une maison cette année incluent des coûts plus élevés liés à l'entretien préventif, car notre programme s'est étendu d'année en année. En résumé, ce fut un début d’année opérationnel fort. Nous sommes sur la voie des attentes que nous avons présentées le trimestre dernier. Nous avons une dynamique positive au printemps, avec une moyenne moyenne de 95,8% pour le même logement en avril, soit une augmentation de 60 points de base par rapport à l'année précédente et les écarts des loyers combinés d'avril. de 4,9%, une augmentation d'environ 20 points de base par rapport à l'année dernière
Revenir à la croissance. Comme Dave l'a mentionné, nous mettons davantage l'accent sur nos programmes de création de revenus, car ils représentent la meilleure opportunité ajustée au risque pour une croissance accélérée. Cette initiative ajoute de nouveaux actifs qui sont en demande et offre de meilleures économies à court et à long terme. Au cours du premier trimestre de 2019, nous avons ajouté 320 maisons pour un investissement total, y compris les rénovations, d'environ 85 millions de dollars. 101 de ces maisons ont été ajoutées pour un total de 26 millions de dollars grâce à nos programmes de location intégrés. D'ici 2019, nous sommes toujours sur le point de récupérer entre 300 et 500 millions de dollars de stocks dans les maisons, et environ 80% devraient provenir de notre canal de construction de logements locatifs et du reste de nos autres canaux. Nous nous attendons à ce que ces ajouts soient pondérés vers la fin du second semestre de 2019. En outre, comme indiqué ci-dessus, nous prévoyons d'investir entre 200 et 400 millions de dollars supplémentaires dans notre processus de développement pour les livraisons de l'année à venir.
Revenons aux dispositions. Nous continuons à élaguer notre portefeuille de manière stratégique lorsque cela se justifie pour des raisons opérationnelles et à recycler le capital en opportunités offrant de meilleurs rendements à long terme. À la fin du premier trimestre, nous avions environ 1 800 maisons à vendre, ce qui devrait générer un bénéfice net compris entre 350 et 400 millions de dollars au cours de l’année et de l’année suivante. Au cours du premier trimestre, nous avons vendu 180 maisons avec un bénéfice net de 33 millions de dollars.
Maintenant, je passe l'appel à Chris.
Christopher C. Lau – Directeur financier
Merci, Jack Dans mes remarques d’aujourd’hui, je vais aborder brièvement nos résultats d’exploitation du premier trimestre, les mettre à jour dans notre bilan et nos activités sur les marchés des capitaux et enfin, vous donner notre point de vue actuel sur les prévisions pour 2019. Cependant, avant d’entrer dans notre Résultats d’exploitation, je voudrais vous informer de certaines modifications des PCGR relatives à la nouvelle norme de comptabilisation des contrats de location.
Comme nous en avons discuté au cours du dernier trimestre et d'une manière compatible avec le reste du secteur de l'immobilier, nous avons adopté une nouvelle norme de comptabilisation des contrats de location plus tôt cette année. Pour rappel, la principale différence dans la nouvelle norme de comptabilisation des contrats de location réside dans le fait qu’une plus grande proportion de nos coûts de location internes sont désormais inclus dans les frais de gestion immobilière plutôt que capitalisés. Comme indiqué au cours du dernier trimestre, les mesures non conformes aux PCGR applicables de l’année précédente dans le dossier d’information supplémentaire ont été présentées de manière conforme afin de refléter de manière similaire la nouvelle norme de comptabilisation des contrats de location.
De plus, dans le cadre de la nouvelle norme sur la comptabilisation des contrats de location, nous souhaitons vous informer de deux changements notables dans nos informations actuelles sur les PCGR. Premièrement, nos revenus précédents provenant de locations de maisons unifamiliales, de taux de propriétés de maisons unifamiliales et de rétrofacturation des locataires seront désormais présentés comme revenus uniques et autres revenus de biens immobiliers unifamiliaux. Cette modification s’appliquera aux périodes de l’année en cours et de l’année précédente dans notre relevé GAAP.
Deuxièmement, les dépenses pour créances irrécouvrables, qui étaient auparavant incluses dans les charges d’exploitation de la propriété aux fins des PCGR, seront désormais incluses dans notre nouveau revenu, loyers et autres revenus appartenant à une seule famille. Notez que notre calcul de la créance irrécouvrable reste totalement inchangé, le reclassement des postes dans les états financiers établis selon les PCGR ne s’appliquant qu’à la période en cours. Pour clarifier, dans nos états financiers GAAP pour 2019, les dépenses pour dettes irrécouvrables seront présentées dans les loyers et autres revenus appartenant à une même famille, tandis que pour les dettes irrécouvrables de 2018, elles seront maintenues dans les charges opérationnelles de propriétés.
Toutefois, il convient de noter que ces deux modifications n’ont aucune incidence sur nos informations à fournir complémentaires ni sur nos indicateurs financiers existants qui ne sont pas conformes aux PCGR. Conformément aux informations précédentes, notre ensemble d’informations supplémentaires continuera de séparer les éléments de notre produit liés aux produits dans les charges irrécouvrables des rapprochements applicables à nos nouveaux indicateurs GAAP au verso du document.
Cela dit, je vais passer à nos résultats d’exploitation. Pour le premier trimestre de 2019, nous avons généré un bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires de 16,3 millions de dollars, ou 0,05 $ par action diluée. Cela se compare à un bénéfice net de 5,8 millions USD ou 0,02 USD par action diluée pour le premier trimestre de 2018. En outre, pour le premier trimestre 2019, les flux de trésorerie liés aux opérations étaient de 95,7 millions USD, soit 0,27 USD par part partagée. par rapport à 83,2 millions de dollars, soit 0,24 $ par FFO par unité partagée pour le même trimestre de l’exercice précédent, pour la nouvelle norme de comptabilisation des contrats de location.
Les flux de trésorerie liés aux opérations ajustés se sont établis à 86,9 millions de dollars au premier trimestre de 2019, par rapport à 74,7 millions de dollars au premier trimestre de 2018. Sur une base par action, les flux de trésorerie liés aux opérations ajustés se sont établis à 0,25 $ par part partagée pour les trois premiers mois de l'exercice précédent. 2019, comparativement à 0,22 $ par unité partagée d’OPA pour le premier trimestre de 2018.
Je vous donnerai ensuite une brève mise à jour de notre bilan et de l’activité récente sur les marchés des capitaux. En janvier, nous avons finalisé notre deuxième offre d’obligations non garanties portant sur 400 millions de dollars, soit 4,9% des obligations de premier rang non garanties, échéant en 2029. Les gains nets ont été utilisés en partie pour payer 250 millions de dollars qui étaient en circulation dans notre ligne de crédit. crédit renouvelable, laissant environ 150 millions de dollars du produit net restant pour financer une partie de notre programme d’acquisition et de développement pour 2019, ainsi que pour les besoins généraux de l’entreprise.
À la fin du premier trimestre, nous avions une dette totale de 3 milliards de dollars, un taux d’intérêt moyen pondéré de 4,3% et une échéance moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 13,5 ans. Notre dette nette par rapport au BAIIA ajusté était de 4,9 fois, et la dette plus les actions privilégiées par rapport au BAIIA ajusté, de 6,9 fois. Et pour rappel, nous n’avons pas d’échéance de la dette autre que l’amortissement normal du capital pour les trois prochaines années.
En ce qui concerne les liquidités et les sources de financement à l’avenir, à la fin du premier trimestre, nous avions 155 millions de dollars d’encaisse sans restriction au bilan et notre ligne de crédit renouvelable de 800 millions de dollars n’était pas disponible. Nous générons des flux de trésorerie non distribués annuels d’environ 250 millions de dollars et nous prévoyons que notre programme de cession générera environ 200 millions de dollars de capital recyclable cette année, ce qui se traduira par une base extrêmement solide pour continuer à accroître notre plateforme et notre portefeuille, en particulier sans nécessité. de capital externe supplémentaire en 2019.
Enfin, revenons à notre orientation. Le premier trimestre a été exécuté correctement sur presque tous les fronts opérationnels, laissant notre opinion sur les résultats de l’ensemble de l’année 2019 inchangée et les principales saisons de leasing et de facturation restant à venir. Nous maintenons nos fourchettes d’orientation pour l’année 2019 communiquées précédemment pour la performance du portefeuille d’OPF central et pour le même ménage, qui sont détaillées à la page 20 du supplément. Et nous continuerons à fournir des mises à jour tout au long de l’année.
Et avec cela, cela conclut nos commentaires préparés, et nous allons maintenant passer à l'appel de vos questions. Opérateur?
Questions et réponses:
Opérateur
Merci Maintenant, nous allons mener une session de questions et réponses. (Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de la ligne de Jason Green avec Evercore. Veuillez poursuivre avec votre question.
Jason Green – Evercore – Analyste
Bonjour. Une question pour vous sur le développement. Selon vous, sur les 80% d’acquisitions en cours de développement, quelle proportion en est-il dans le développement de dommages au bilan par rapport à l’association avec les constructeurs de maisons?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Tout va bien. Je dirais que, sur environ 1 200 maisons que nous prévoyons d’arriver, notre nouvelle construction de 1 000 d’entre elles se fera par le biais de notre bilan et du développement d’AMH.
Jason Green – Evercore – Analyste
Bon. Et donc. géographiquement, pouvez-vous vous développer sur les marchés sur lesquels se concentre la construction à louer?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Il est axé sur plusieurs marchés, la plupart des marchés que nous avons développés sur la côte ouest, notamment Seattle, Salt Lake City, Boise et Las Vegas, pourraient en laisser de côté. Et puis, sur la côte est, Charlotte, Atlanta, Nashville, Jacksonville, tous les marchés de la Floride, je pense que cela couvre tout.
Jason Green – Evercore – Analyste
Bon. Et puis, le dernier de ma part. Vous avez dit que vous bénéficiez d'une prime de 100 points de base dans les développements, étant donné le lourd travail supplémentaire effectué ce matin, quels sont les coûts de construction dus à ce chiffre?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Le coût des matériaux de construction a en fait diminué au cours des six à neuf derniers mois, le nombre a monté en flèche pendant un certain temps, puis a encore diminué. En termes de coût de la main-d'œuvre, ils augmentent probablement de l'ordre de 4% à 5%.
Jason Green – Evercore – Analyste
OK merci.
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Merci Jason
Opérateur
Merci Notre prochaine question vient de la ligne de Nick Joseph avec Citi. Veuillez poursuivre avec votre question.
Nick Joseph – Citigroup – Analyste
Merci Peut-être que juste pour garder un œil sur cela, je sais que beaucoup de livraisons sont chargées dans le backend, mais le développement en est-il jusqu'à présent comparé aux attentes en termes de coût global par rapport au budget puis à l'échéance? livraison?
Christopher C. Lau – Directeur financier
Oui, en ce qui concerne le coût direct de la compilation verticale et de la compilation horizontale lorsque nous sommes conformes à ce que nous avions initialement budgétisé, nous avons probablement sous-estimé (difficulté technique) un nombre moins important alors que nous développons la plate-forme et augmentons le nombre de maisons. que nous construisons, alors un problème à long terme. Par conséquent, nous utilisons probablement environ 4% et 4,5% des coûts logiciels. Et je pense qu’une fois que nous y serons, le bon moment des livraisons se situera entre 2,5% et 3%.
Nick Joseph – Citigroup – Analyste
Merci Et puis, le délai de livraison est comme prévu jusqu'à présent?
Christopher C. Lau – Directeur financier
Oui, un peu plus lent en raison de la pluie, mais assez proche de ce à quoi nous nous attendions.
Nick Joseph – Citigroup – Analyste
Merci Et passé en revue les rendements, mais du point de vue de la demande des résidents, le bail a-t-il augmenté pour ceux qui ont déjà respecté leurs engagements par rapport au reste de leur portefeuille stabilisé? En d'autres termes, il a parlé de la performance de la prime, est-ce qu'elle est davantage axée sur les coûts ou est-ce que le loyer et la marge en dépendent?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Ils sont les deux. Mais, en général, nous les louons au-dessus ou au-dessus de notre revenu pro forma. Mais nous n'augmentons pas vraiment les loyers du loyer initial. Par conséquent, je pense que nous aurons un peu d’espace pour aller de l’avant.
Nick Joseph – Citigroup – Analyste
Merci
Christopher C. Lau – Directeur financier
Merci, Nick
Opérateur
Merci Notre prochaine question vient de la ligne Shirley Wu avec la Bank of America Merrill Lynch. Veuillez poursuivre avec votre question.
Shirley Wu – Bank of America Merrill Lynch – Analyste
Bonjour les gars. Merci d'avoir pris la question. Par conséquent, dans les coûts de R & M et de redressement, il a mentionné des coûts légèrement plus élevés pour les mesures préventives. Alors, pourriez-vous nous donner un peu de combien cette augmentation est pour cette année et ce qui est fait pour la maison?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Eh bien, je vais parler du programme. Je laisserai Chris donner les chiffres. À la fin de 2017, nous avons lancé ce que j'appelle la phase 2 de notre programme de maintenance interne. Il s'agit en fait de la maintenance extérieure des maisons que nous pouvons effectuer lorsque la maison est occupée ou libérée. 60% 70% sont de la peinture et des moulures extérieures, y compris les couvertures de teinture et ce genre de chose. Il y a un peu d'aménagement paysager impliqué, puis un autre entretien extérieur.
Christopher C. Lau – Directeur financier
Et puis, Shirley, c'est Chris. Probablement, la meilleure quantification qui puisse vous fournir, si vous revenez à certains de nos commentaires du dernier trimestre, est simplement un coût sur une base régulière (ph) pour maintenir l’augmentation attendue pour une année complète. Augmentation de% à 5%. Et puis, si nous parlons du dernier trimestre, la majeure partie de notre programme de maintenance préventive ira à CapEx. Et tout au long de l’année, nous constatons qu’environ 9% fonctionnent, ce qui vous permet de compresser la différence et de voir la composante liée au programme de maintenance préventive.
Shirley Wu – Bank of America Merrill Lynch – Analyste
Je l'ai. Et donc, aussi dans sa construction à louer, donc cela fait quelques trimestres depuis le début du programme. Pourriez-vous parler un peu de ce que vous avez appris depuis le début et y a-t-il eu des changements dans l'économie d'ici, peut-être des gains d'efficacité?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Eh bien, nous avons définitivement plus d'efficacité dès que nous avons appris certaines choses. Premièrement, nous construisons avec des escaliers plus larges parce que les gens entrent et sortent des maisons et que les dégâts sont moins importants si vous passez par un escalier un peu plus large. Nous avons placé des portes plus résistantes dans les vestiaires et nous avons gardé toutes les connexions d’eau au rez-de-chaussée afin que l’eau ne pose pas de problème, mais cela n’affecte pas toute la maison.
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Et Shirley, c'est Dave. Je pense que ce que nous avons appris aura plus d’avantages à réduire nos coûts futurs d’entretien que la réduction immédiate des coûts de construction actuels. Par conséquent, les éléments mentionnés par Jack nous permettront de convertir les propriétés plus rapidement et efficacement et d’avoir moins d’entretien. Par conséquent, plus les portes sont larges, meilleurs sont les matériaux de qualité qui nous seront bénéfiques à l'avenir.
Shirley Wu – Bank of America Merrill Lynch – Analyste
Je l'ai. Merci pour la couleur.
Opérateur
Merci Notre prochaine question vient de la ligne de John Pawlowski avec Green Street Advisors. Veuillez poursuivre avec votre question.
John Pawlowski – Green Street Advisors – Analyste
Merci Dans la construction à louer pour une période plus longue, l'investissement total de 600 millions à 800 millions de dollars est-il toujours l'objectif?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Oui, c'est Dave. Oui, c'est correct Pour que tout soit clair, il est divisé en deux éléments. Cette année, nous aurons des livraisons de 400 à 500 millions de dollars et nous investirons dans le processus de construction dans les années à venir, passant de 200 à 300 millions de dollars. Mais ces chiffres, compris entre 600 et 800 millions de dollars, restent la fourchette cible.
John Pawlowski – Green Street Advisors – Analyste
Bon. Et encore une fois, plus que ces 600 à 800 millions de dollars, est-il toujours exact que toutes les parcelles de terrain ont déjà un droit?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Oui, Jack?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Au moment où on leur demande, ils ont le droit, alors nous pouvons passer sous contrat et, mais nous ne fermerons pas la terre tant qu'ils n'auront pas le droit.
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Tout dans notre balance a le droit.
John Pawlowski – Green Street Advisors – Analyste
Bon. Et de ces 600 à 800 millions de dollars, quel pourcentage de vos routes sont consacrées à la construction de canalisations d'égout et à la mise en valeur des terres?
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Probablement, et je ne connais pas exactement ce nombre. Mais ma meilleure hypothèse serait quelque part dans les deux tiers.
John Pawlowski – Green Street Advisors – Analyste
Bon. Le dernier de ma part. S'agissant des opérations, compte tenu des problèmes de rétention des employés sur le terrain de l'année dernière, à mesure que la haute saison de crédit-bail se développe, comment nos changements seront-ils développés par rapport à l'année précédente?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
J'espère qu'ils s'amélioreront. L’une des choses que nous avons accomplies a été intégrée à une certaine redondance. Nous avons donc ce que nous appelons un équipement localisé qui, si nous facturons dans une région, nous avons la possibilité d’envoyer l’équipe jusqu’à ce qu’elle se stabilise. encore une fois.
John Pawlowski – Green Street Advisors – Analyste
Je l'ai. Merci
David p. Singelyn – Directeur exécutif
John, l’autre avantage des changements, c’est le fait que nous avons une forte occupation. Nous avons continué avec de meilleures statistiques de rétention qui ont permis de réduire les délais et nous devons être en très bonne forme pour la saison de location.
John Pawlowski – Green Street Advisors – Analyste
Bien merci.
David p. Singelyn – Directeur exécutif
Oui
Opérateur
Merci Notre prochaine question vient de la ligne Hardik Goel de Zelman & Associates. Veuillez poursuivre avec votre question.
Hardik Goel – Zelman & Associates – Analyste
Salut les gars. Merci d'avoir pris ma question. J'en ai juste un sur la cadence de l'investissement que vous effectuez dans votre compte, les investissements internes spécifiquement dans le loyer. Dans quelle mesure est-il difficile ou plus facile de trouver le type de terrain qui soit intéressant pour votre abonnement et comment rivalisez-vous avec les constructeurs sur ces marchés qui sont probablement rentables pendant de nombreuses années? Comment votre abonnement entre-t-il en concurrence avec le vôtre? Si vous pouviez me donner un peu de couleur, je vous en serais reconnaissant.
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Oui, je veux dire, nous sommes … et je pense que les constructeurs ont du mal à trouver des terrains aménagés, bien que cela soit devenu plus facile au cours des six derniers mois. En cuanto a la eficiencia, en realidad pensamos que somos más eficientes porque no tenemos órdenes de cambio que están construyendo de acuerdo con nuestras especificaciones y nuestras especificaciones no están cambiando porque no hay propietarios que digan, Quiero este piso o esta pared o esta otras opciones. Así que pensamos que en realidad somos más eficientes como constructores que los constructores de viviendas nacionales.
David p. Singelyn – Director Ejecutivo
Hardik, es Dave. Déjame añadir solo un par de cosas. Uno es, somos hoy, y esto pasa por ciclos. Hoy en día, estamos viendo más lotes terminados disponibles para nosotros por parte de los constructores de viviendas, ya que no tenemos algunas de las mismas consideraciones económicas que tienen con el lado de salida del negocio. Sabemos quién va a ser dueño de la propiedad, y eso no es una variable para nosotros. En economía, una de las cosas que tenemos como beneficio sobre los constructores de viviendas, no tenemos un componente de ventas y marketing en nuestra estructura de costos. Por lo tanto, nuestros costos son más favorables que los suyos para un producto terminado porque no tenemos todos los componentes de costos que ellos tienen.
Hardik Goel – Zelman & Associates – Analista
Eso es útil. Y aprecio eso. ¿Diría usted también que tiene un costo de ventaja de capital?
David p. Singelyn – Director Ejecutivo
Sí, lo haría, pero creo que la forma en que se planteó la pregunta es que, una vez que se complete el costo de la construcción, creo que también tenemos una ventaja. Hay un costo de capital con nuestro grado de inversión y el hecho de que la mayoría de nuestros activos son activos que generan ingresos. Sí, es un perfil de riesgo muy, muy diferente al de un constructor de casas.
Hardik Goel – Zelman & Associates – Analista
Je l'ai. Sí, me refiero a la pregunta original sobre operaciones. Así que respondiste mi pregunta allí. Merci
David p. Singelyn – Director Ejecutivo
Gracias, Hardik.
Opérateur
Merci Nuestra siguiente pregunta viene de la línea de Ryan Gilbert con BTIG. Por favor proceda con su pregunta.
Ryan Gilbert – BTIG – Analista
Oye. Merci les gars. Solo en la guía de ingresos en la misma tienda de 2019, creo que tiene sentido no hacer cambios a medida que nos acercamos a la temporada de arrendamiento de primavera. Pero tal como lo dijo hoy, el número del primer trimestre llegó en el extremo superior del rango, las estadísticas de arrendamiento de abril parecen sólidas. Entonces, supongo, ¿qué necesitaría ver en el mercado en el transcurso de 2019 que lo llevaría al extremo inferior de la guía o incluso al punto medio de la guía donde se sienta hoy? Entonces, ¿qué necesitaría ver en el mercado o hay algún cambio en la composición de la cartera de la misma tienda en la que deberíamos estar pensando?
David p. Singelyn – Director Ejecutivo
Ryan, es Dave. Creo que ya casi respondiste la pregunta en la pregunta. Es a principios de año, tuvimos un muy buen primer trimestre. Nosotros, como Jack y yo indicamos, April continúa esa misma trayectoria, pero nuestra guía no es un número, es un rango, y estamos muy cómodos con esos rangos. Y nos queda mucha temporada de arrendamiento en 2019, y continuaremos revisándola. Y a medida que avancemos un poco más en el año, haremos comentarios sobre la orientación. Pero hoy, estamos manteniendo los rangos.
Christopher C. Lau – Directeur financier
Y Ryan, es Chris. Solo para señalar otra cosa en el trimestre, al pensar en la composición de nuestro crecimiento de ingresos en el 1T, tenga en cuenta que 70 puntos básicos de eso es la recuperación de la ocupación en los días ocupados de un promedio más bajo en un trimestre del año pasado, que comenzará Para normalizarnos más a medida que avanzamos a lo largo del año. Así que tenlo en cuenta también de forma trimestral.
Ryan Gilbert – BTIG – Analista
Claro, por supuesto, aunque su promedio de días ocupados en abril también subió 50 puntos básicos, ¿cuál es un resultado muy sólido?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Tienes razón.
Ryan Gilbert – BTIG – Analista
¿Continuó disminuyendo la facturación en abril?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Fue ligeramente más bajo que el año pasado, pero no materialmente.
Ryan Gilbert – BTIG – Analista
Bon. Y luego, solo uno más en las reparaciones y mantenimientos y reducciones en la gestión de la propiedad. ¿Hay alguna manera de cuantificar o esperar qué tanto de la disminución en esos números se debió a una menor rotación y mayor ocupación en lugar de simplemente no tener algunos gastos elevados en el primer trimestre del año pasado?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Es difícil separar cuánto de esto se debe al efecto de giro de este año. Puedo decirle que puedo señalarle algunos de los números de los que hablamos en el último trimestre en los que notamos que teníamos alrededor de $ 2 millones aproximadamente en inversión cosmética el año pasado en la primera llamada, cuatro meses del año que Corrió hasta abril. Así que puedes usar eso para volver a los números de manera direccional, pero no es el tipo de cantidad perfecta.
David p. Singelyn – Chief Executive Officer
Ryan, just — I mean, just to reiterate what you had said, just — we've had nine quarters where turnovers were coming down, and turnover is a benefit not only to the revenue line but you hit it right on. It is a benefit to our expense line as you don't have to refresh the home. And that's a very, very important trend that we are seeing and that should benefit us on both the top — and top line as well as expense controls going forward.
Ryan Gilbert – BTIG — Analyst
Okay, great. Thanks very much.
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Thanks, Ryan.
Opérateur
Merci Our next question comes from the line of Douglas Harter with Credit Suisse. Please proceed with your question.
Douglas Harter – Credit Suisse — Analyst
Merci Just touching on the strong occupancy improvement that you've seen in April. Can you just talk about how you're balancing occupancy versus pushing for more rent at this point?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Yeah, I think we have a pretty good balance where — in terms of renewals where maybe slightly above inflation and right now 4% range, and then we tried to get market rents when we release something that's been vacant. We haven't seen a material decline in the marketing period. So, I think we're kind of just hitting it right. But we're also moving into the period where we can raise rates a little bit more because of the demand. And so I would expect something similar to prior years in terms of releasing rates, and renewal rates are still very strong at about 4%.
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
And Doug, it's Dave. Let me just add one thing. We mentioned April were in the 5% area, but as Jack indicated — and as I indicated earlier, there is a balance between retention and — in getting these things leased because it impacts both the top line and the expense line. And we are getting higher than inflationary numbers now, and maybe we are pushing it a little bit more than we did first quarter as evidenced by 5%. But we are going to be very measured in our rate management not to impact negatively the retention that may impact — will impact revenues and expenses.
Douglas Harter – Credit Suisse — Analyst
Brillant. Thank you for that answer.
Opérateur
Merci Our next question comes from the line of Jade Rahmani with KBW. Please proceed with your question.
Jade Rahmani – KBW – Analista
Thanks very much. Want to see if you can comment on home purchase trends, has there been any change in demand or retention rates based on the slowdown in home sales? And also if you could comment on move-outs to buy if that's lower than a year ago?
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Jack, do you want to take that?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Sí. It appears to be slightly lower than a year ago. I think we got as high as one point as the high 30%, maybe even up to 40% of our move-outs were related to buying a house, it's closer to 30% now, so that — that may be helping with retention. I would think that it is. Repeat the rest of your question.
Jade Rahmani – KBW – Analista
No, I think that was it. I mean, if you're seeing any change in demand trends and acceleration or strengthening in demand based on the slowdown in the housing market — in the home purchase market that we've seen?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Sí. But on the other hand, we're disposing off houses and they're selling pretty fast. So — and a lot of them at list or better. So I'm not sure that the demand for housing on the buy side or the rent side is really subsided,
Jade Rahmani – KBW – Analista
Bon. And just wanted to comment or ask about strategically how do you consider M&A and if your increased build-to-rent strategy changes that calculation. Obviously most of the large portfolios are older on average than yours. There is a company front yard residential that has an activist in the stock calling for strategic changes. So just wondering if how you consider M&A relative to build-to-rent?
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Jade, it's Dave. I don't think the build-to-rent plays into the calculus. If it's the right opportunity at the right price, no different than a year ago, two years ago, we will consider it. But as we have mentioned in the past, we do have a target tenants that we are looking for which takes us to a target type of property. And there are portfolios out there that (ph) mattered and some that are a little more challenging for us to acquire. But the build-for-rent component is just a growth channel for us. It's one of many, and I don't think that has an impact as to whether we would entertain M&A. M&A is quality of assets to price and really where our capital is trading at the given time.
Jade Rahmani – KBW – Analista
As a follow-up, can you give a little color on the NOI margin differential between the new homes and your existing portfolio?
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
The newer homes will have probably a little higher NOI margin that really depends on the property tax rate in the — but if you're talking about homes in the same area, same property tax rate should have a higher margin because your maintenance expenses in the first 10 years are going to be lower than you would on a house that we bought.
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Yeah, the margins really driven higher. It is higher. It's driven by a little bit of premium rent and definitely lower maintenance costs. The rest of the line items are pretty consistent.
Jade Rahmani – KBW – Analista
Thanks very much.
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Sí.
Opérateur
Merci Our next question comes from the line of Ronald Kamdem with Morgan Stanley. Please proceed with your question.
Ronald Kamdem – Morgan Stanley — Analyst
Oye. Thanks for the time. Just a couple of quick ones. The first one was just maybe can you talk about all day, maybe the ancillary revenue opportunity for the company in terms of how you guys are thinking about it, what's the low hanging fruit, and when should we think about that something to look forward to coming through?
Christopher C. Lau – Directeur financier
I mean, on the ancillary revenue, there is a few pieces, there is couple of things that are running through our rent today. There is some additional pent up — not pent, but had opportunities. We are getting additional PAT revenue that we hadn't seen before. And so, the ancillary revenue, there is a little bit out there, but it's not going to be the driver of your revenue line. It's still going to be rent is the driver, that's the primary component, that's — the lion's share of the revenue line is going to be your annuity of rent.
Ronald Kamdem – Morgan Stanley — Analyst
That's great, that's helpful. And then, maybe on the technology front, maybe just talk a little bit about, I think, you guys are piling a little bit more of some of the mobile apps or the self-guided tours. How is that progressing and is there any other sort of technological efficiencies you could see for the company?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Technology is a key to our success, it has been from day one. You cannot manage 53,000 homes in the infrastructure — with the infrastructure that we have and the number of personnel that we have unless you're leveraging technology. We are continually enhancing the technology. We have technology improvements over the last year and during 2019 in the logistics side that's improving our in-house maintenance programs and intake processes or maintenance cost coming in. So that leads to better execution and more efficient execution on maintenance.
With respect to home building, which is still relatively new for us, there is continued enhancements in that area that should benefit us into 2020 and in later years and making that process more efficient as well.
Ronald Kamdem – Morgan Stanley — Analyst
Brillant. Last question from me, it was just — just if we could take that back. If I look at the market performance so far year-to-date, maybe is there any markets that are maybe perform better than you would have expected or any markets that are lagging, and sort of a follow-up to that would be, what are some of the markets that if you could, you're trying to get more presence in and maybe what are some of the markets where you may be looking to reduce? Merci
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Yeah, this is Jack. A lot of the Western markets are outperforming, Phoenix, we're getting really strong releasing rates in Las Vegas and they post a very highly occupied Salt Lake City, Boise, Seattle, all the raw markets where we're acquiring land and planning to build and grow in as far as markets that we're getting out of, we've really only gotten out of tertiary markets, ones with, I think, the biggest market that we're getting out of is Oklahoma City. I think we had about 400 homes there.
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
And, Ron, if you want the detail of the markets that we're looking to exit out of or just the properties in general that we're disposing off, you can get that on Page 18 of the supplemental. The couple of smaller markets behind Oklahoma City that we're exiting out of would be Corpus Christi, Augusta, Georgia, and then the Central Valley of California. But you can also — you can see it on page 18 in the sup.
Ronald Kamdem – Morgan Stanley — Analyst
Brillant. Thanks so much, guys.
Opérateur
Merci Our next question comes from the line of Buck Horne with Raymond James. Please proceed with your question.
Buck Horne – Raymond James — Analyst
Merci Buenos días. On the AMH developments, just one last one here on locations, how would you characterize the locations you're building in, maybe whether it's average distance from the existing portfolio or some other metric? And kind of what are the challenges or synergies with managing those new locations versus the existing portfolio?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
We're not going on the outskirts of the city. We're building right in our footprint. So, really the only difficulties that we've seen is when we built larger developments and having the right cadence of deliveries for absorption, and it's kind of — at least for the initial sell-up, it's kind of a hybrid between a large apartment complex and our regular marketing. So we've had to adapt a little bit there, but I think we've kind of figured that out now, and our larger developments are leasing up. Just we need probably a better cadence on, and that's what we're doing, planning our cadence on deliveries so that get absorbed as they're delivered.
Buck Horne – Raymond James — Analyst
Okay, that's helpful.
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Hey, Buck, it's Dave. We're in our core markets. We're not going into new markets, inside our footprint. And many of them are inside the area where we're finding small developments on the new developments. They may be right at the edge of the market, but they are contiguous to other homes that we have recently purchased that are doing very, very well. So they are really in our markets. So we're not building any new areas from that standpoint.
Buck Horne – Raymond James — Analyst
Great, that's very helpful. Merci And on the homes of the disposition pipeline, what are you seeing in terms of portfolio buyer interests, are these — are the buyers you're looking at them on a stabilized cap rate basis, how are they pricing those assets and what kind of buyer interest are you seeing in the market?
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
We're seeing — we're marketing to book buyers when they are occupied. And then as they become vacant through natural attrition, then we market just through the traditional MLS channels, and we definitely are seeing the small portfolio buyers in, I think, our biggest one that we have under contract is about 200 homes.
Buck Horne – Raymond James — Analyst
And are they looking, is there a cap rate range that there was price or is it more of a price per unit kind of thing?
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
It's a combination of cap rate and market value.
Buck Horne – Raymond James — Analyst
Todo bien. Thanks guys.
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Thanks, Buck.
Opérateur
Merci Our next question comes from the line of Drew Babin with Robert W. Baird & Company. Please proceed with your question.
Analyste – — Analyst
Buenos días. This is Alex on for Drew. Our renewal notice is today being sent out of that 4% rate bump, you quoted a few questions back, and just curious generally how much pushback are you receiving from tenants?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Well, we get some pushback questioning and we have pretty good renewal agents that explain that property values are increasing at greater than that level and property tax rates are going up. And so, overall, we're able to achieve that, would probably go out slightly higher than 4% and back off if we need to a little bit.
Analyste – — Analyst
Je l'ai. That's pretty helpful. And then, on the expense side, it looks like HOA fees now continue to trend upward quite significantly, curious if that's being driven by certain markets or is that more of a broader industry trend as you develop in our buying homes and newer nicer neighborhood, should we expect HOA fee growth to kind of continue?
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Yeah, I'm going to — I was expecting that question earlier. So, I kind of prepared an answer. We've experienced some inefficiencies in our HOA process. It's been a very manual process. We have — we deal with 12,000 different Homeowners Associations that have different ways of communicating, and it's been very — anyway, our prior process was fairly inefficient resulting in above-normal levels of late fees and penalties. It's not a material component of our cost structure, and we're in the process of addressing the issue through the automation of the process. We expect to see some continued impact through 2019. But once the process is fully automated and we're through reconciling all the accounts, we expect it to be much more efficient going into 2020.
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Drew, it's Dave. This kind of goes back to a prior question on technology. This is one of the areas that technology is going to assist us in, the cost are admittedly a little higher than they should be right now, and we would see that as that technology rolls out throughout the year to — we would see significant benefits from that technology as it rolls out later this year. So that's where we are on that.
Analyste – — Analyst
Compris And then, one last question for Chris on the balance sheet. Where does 6.9 times leverage today when you include preferred land on your guide as the internal range? Obviously you are really well capitalized, but is that 7-ish times a good run rate going forward where you guys feel comfortable?
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
Very much so. As we've laid out before kind of the two internal targets that we have is one on a net debt to EBITDA basis and one on the debt including preferred shares basis. On a net debt to EBITDA, our kind of comfort zone is 5.5 times or below. And then on a debt including preferred kind of at a 7.5 times or below, so we're comfortably within the range that we like to see.
Analyste – — Analyst
Brillant. Thanks for taking my questions.
Opérateur
Merci We have reached the end of the question-and-answer session as well as the conclusion of today's call. Thank you for your participation. You may disconnect your lines at this time and have a wonderful day.
Duration: 53 minutes
Llamar a los participantes:
Stephanie G. Heim – Executive Vice President of Counsel & Assistant Secretary
David P. Singelyn – Chief Executive Officer
John E. Corrigan – Directeur des opérations
Christopher C. Lau – Directeur financier
Jason Green – Evercore — Analyst
Nick Joseph – Citigroup — Analyst
Shirley Wu – Bank of America Merrill Lynch — Analyst
John Pawlowski – Green Street Advisors — Analyst
Hardik Goel – Zelman & Associates — Analyst
Ryan Gilbert – BTIG — Analyst
Douglas Harter – Credit Suisse — Analyst
Jade Rahmani – KBW – Analista
Ronald Kamdem – Morgan Stanley — Analyst
Buck Horne – Raymond James — Analyst
Analyste – — Analyst
More AMH analysis
Transcripción impulsada por AlphaStreet
Este artículo es una transcripción de esta llamada de conferencia producida para The Motley Fool. Si bien nos esforzamos por nuestro Foolish Best, puede haber errores, omisiones o inexactitudes en esta transcripción. Al igual que con todos nuestros artículos, The Motley Fool no asume ninguna responsabilidad por el uso que usted haga de este contenido, y le recomendamos encarecidamente que realice su propia investigación, incluso escuche la llamada y lea los archivos SEC de la compañía. Por favor vea nuestro Términos y Condiciones para obtener detalles adicionales, incluidos nuestros Descargos de Responsabilidad Obligatorios con Capitalización.