De nombreux propriétaires de résidences secondaires, en particulier ceux du secteur de la location de vacances à temps plein, cherchent à acheter une autre propriété, mais sont soumis à des directives de financement strictes. Les mêmes défis, même à des taux d’intérêt bas, accablent les premiers investisseurs qui cherchent à se lancer.
Christine Karpinski, auteur de "Comment louer des propriétés de vacances par leur propriétaire et réaliser un profit avec la maison de vacances de vos rêves", présente des observations financières:
Oui, emprunter moins cher … mais c'est aussi beaucoup plus difficile. Le temps de l'argent facile est terminé. En fait, vous savez probablement déjà qu'il n'est pas facile d'obtenir des prêts dans l'économie après la crise du logement. Si vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour la maison de vacances que vous souhaitez, soyez prêt à économiser davantage: le taux actuel pour les immeubles de placement est compris entre 20% et 30%.
Associations de propriétaires et les associations de construction sont sous le microscope. Les prêteurs examinent ces associations de plus près que jamais. Lorsque les membres ne pouvaient pas payer leur cotisation mensuelle lors de la crise du logement, de nombreuses associations de propriétaires sont restées dans le rouge. Les prêteurs sont conscients de ces problèmes et ne veulent pas prêter d'argent pour un immeuble ou une propriété où il n'y a pas d'argent pour s'en occuper.
Attendez-vous à ce que les évaluateurs soient plus stricts qu’auparavant. C’est vraiment une chose douce-amère pour l’acheteur car cela signifie que le montant de l’évaluation sera plus précis (c’est-à-dire non gonflé) qu’il aurait pu être il ya des années.
Les autres modes de financement alternatifs comprennent les prêts hypothécaires inversés, les comptes de retraite individuels, l’immobilisation commerciale différée et le financement des vendeurs.
Historiquement, un prêt hypothécaire inversé a permis aux propriétaires plus importants de convertir une partie de leur valeur nette en fonds libres d'impôt sans avoir à vendre la maison, à renoncer à leur titre ou à accepter un nouveau versement hypothécaire mensuel. Cependant, l'argent peut être utilisé pour n'importe quelle raison. Les hypothèques inversées sont offertes aux personnes de 62 ans et plus qui sont propriétaires de leur maison. Le montant maximum d'argent reçu est basé sur l'âge, les taux d'intérêt en vigueur et l'évaluation d'une maison en cours. Les fonds obtenus de l'hypothèque inversée sont considérés comme exempts d'impôt.
Les règles régissant l’achat de biens immobiliers avec un compte de retraite individuel sont spécifiques et diffèrent considérablement de celles régissant les loyers classiques et les résidences secondaires. Par exemple, vous ne pouvez pas acheter une résidence secondaire avec un IRA et l'utiliser en partie pour votre usage personnel, bien que vous puissiez le louer à des personnes non liées pour le reste de l'année. Et, un IRA ne peut pas acheter un actif immobilier et ensuite avoir une personne "disqualifiée" (membre de la famille) l'utiliser pendant qu'il est dans l'IRA. L'achat doit porter sur un immeuble de placement et non pour un usage personnel, jusqu'à la retraite. Ensuite, le particulier peut s'installer dans la propriété et payer la taxe comme s'il effectuait un versement sur un compte conventionnel.
Un échange d’impôts différés, communément appelé échange selon la Section 1031 de l’IRS, est en réalité un achat et une vente à longue distance. La transaction est effectuée uniquement comme une vente à vous-même, à votre agent immobilier et aux parties associées au contrat. Cependant, tant que vous suivez les règles d'échange avec soin, l'IRS "sanctionnera" la transaction et vous permettra de la caractériser comme un échange plutôt que comme une vente. Par conséquent, vous êtes autorisé à différer le paiement de l’impôt sur les gains en capital.
Un échange a lieu lorsque vous échangez un bien immobilier autre que votre maison ou résidence secondaire contre un autre bien immobilier "similaire" que vous avez eu à des fins commerciales, commerciales ou d'investissement. La définition similaire est très large. Vous pouvez céder et acquérir un intérêt sur un bien immobilier autre qu’une maison ou une résidence secondaire. Par exemple, vous pouvez échanger un terrain brut contre un bien à revenus, une maison en location pour un multiplex ou une maison en location pour un commerce de détail.
La clarté des échanges était une bonne nouvelle pour une lectrice qui a déclaré qu'elle envisageait désormais d'échanger un ancien dépanneur contre une maison sur un terrain de golf.