Fonds de placement immobilier de Cominar (OTCPK: CMLEF) Résultats de la conférence du premier trimestre de 2019 le 6 mai 2019 à 11h00.
Participants de l'entreprise
Sylvain Cossette – Directeur exécutif
Heather Kirk – directrice des finances
Marie-Andrée Boutin – Vice-présidente exécutive, Stratégie et opérations de vente au détail
Participants de la téléconférence
Fred Blondeau – Partenaires Echelon Wealth
Jonathan Kelcher – Valeurs Mobilières TD
Matt Logan – RBC Marchés des Capitaux
Jenny Ma – BMO
Mike Markidis – Desjardins
Pammi Bir – Scotia Capitaux
Sumayya Hussain – CIBC
Matt Kornack – Banque Nationale des Finances
Brad Sturges – Valeurs IA
Opérateur
Bonjour, Mesdames et Messieurs, et bienvenue à la conférence téléphonique sur l'annonce des résultats du premier trimestre de Comin. À ce stade, n'oubliez pas que toutes les lignes sont en mode d'écoute uniquement. Mais après la présentation, nous organiserons une séance de questions-réponses. [Operator Instructions] Notez également que cet appel est enregistré le lundi 6 mai 2019.
J'aimerais maintenant passer la conférence à Sylvain Cossette.
Sylvain Cossette
Merci Cindy. Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique d'aujourd'hui, dans laquelle nous analyserons nos résultats financiers et les faits saillants du premier trimestre de 2019. La présentation de cet appel est publiée en anglais et en français dans la section de téléconférence de notre site Web.
Conformément à nos principes de divulgation, l'accès à cet appel est ouvert aux analystes financiers, aux investisseurs, au public et aux médias. La période de questions sera ouverte aux analystes financiers. Avant de commencer, je voudrais attirer l’attention de chacun sur l’avis concernant les déclarations prospectives figurant à la page 2 de la présentation.
Heather Kirk, notre chef des finances, est avec moi aujourd'hui. Les membres de notre équipe de direction, Alain Dallaire; Marie-Andrée Boutin; Michael Racine; Jean Laramée; et Wally Commisso sont également ici avec nous.
Les initiatives récentes visant à améliorer l'efficacité de notre plateforme ont eu un effet positif au premier trimestre, car l'emploi sur site a augmenté les loyers de renouvellement en accélérant la croissance organique dans la partie supérieure de la ligne directrice et en réduisant les dépenses en immobilisations. Notre référence demeure axée sur la création de valeur pour les participants par le biais d'initiatives visant à positionner Cominar pour sa croissance à long terme.
P1 2019 en vedette. La croissance du bénéfice net d'exploitation dans la même propriété de 1,9% se situe dans la partie supérieure de notre fourchette prévue et la tendance à l'amélioration se poursuit au cours des derniers trimestres. L'accélération accumulée en 2018 s'est maintenue au premier trimestre et nous continuons à nous efforcer d'améliorer notre profil de croissance grâce à des initiatives d'optimisation des coûts et de maximisation des revenus, ainsi qu'à une meilleure culture des ventes.
Nos taux d'occupation engagés et sur site ont augmenté respectivement à 93,8% et 89,7%. L'occupation engagée est maintenant de 30 points de base au-dessus de notre taux d'occupation moyen historique de 93,5% et est à son plus haut niveau depuis le premier trimestre de 2015. Nous restons concentrés sur la conversion de l'occupation engagée en loyers rémunérés à l'occupation.
Au premier trimestre de 2019, nous avons constitué des provisions pour un montant de 74 millions de dollars à un taux de capitalisation moyen stabilisé de 6,4% à des prix conformes à nos valeurs IFRS. Nous continuons de viser des provisions d'environ 201 millions de dollars pour 2019.
Notre concentration sur le contrôle des coûts et la discipline en matière d'affectation des fonds propres ont entraîné une diminution substantielle des dépenses en immobilisations de 47% par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent, qui s'est chiffrée à 29,9 M $ pour le premier trimestre de 2019.
Je vais maintenant passer à une mise à jour de nos activités de location. Tout d’abord, à la page 5, notre taux d’emploi engagé s’est amélioré, passant de 31 décembre 2018 à 93,8%, 90 points de base par rapport au 31 décembre 2018. L’emploi sur site a également augmenté de 280 points de base 89,7% au 31 mars 2019.
Au cours du premier trimestre de 2019, nous avons amélioré notre taux de fidélisation, passant de 43,9% au premier trimestre de 2018 à 49,3%. Nous avons rénové 2,5 millions de pieds carrés de baux expirés et, en outre, nous avons signé un nouveau contrat de location significatif d’un million de pieds carrés. Ensemble, nous avons achevé les rénovations et les nouveaux baux totalisant 3,5 millions de pieds carrés, ce qui représente 70% de notre superficie locative d’ici 2019.
En ce qui concerne la page 7. Le secteur industriel a enregistré le taux d’occupation le plus élevé avec 95%, pratiquement inchangé par rapport au trimestre correspondant de 2018, suivi du commerce de détail avec 93,5%, 50 points de base plus une année sur l'autre et un bureau doté d'une 92,3%, une augmentation significative de 230 points de base année après année. Notre occupation sur site était de 89,7% au premier trimestre, soit une augmentation de 50 points de base par rapport au quatrième trimestre de 2018 et une augmentation de 280 points de base par rapport à l'année précédente.
L'occupation sur site de notre portefeuille de bureaux a augmenté de 130 points de base par rapport au quatrième trimestre, tandis que le secteur industriel a progressé de 30 points de base et le commerce de détail a diminué de 10 points de base. Par région, notre portefeuille de la ville de Québec est demeuré ferme et stable, avec une occupation garantie de 95%, tandis que le portefeuille de Montréal était loué à 93,5%, soit 120 points de base de plus qu'au premier trimestre de 2018. L’amélioration la plus significative a été enregistrée dans notre portefeuille d’Ottawa, qui est maintenant de 92,3%. Loué, soit une amélioration matérielle de 190 points de base par rapport à l’année précédente.
Nous passons à la page 9. Au premier trimestre de 2019, notre taux de location net moyen pour les rénovations a augmenté de 3%, grâce à une forte augmentation de 8,6% du portefeuille industriel, avec une augmentation de 9,6% du marché des Québec et 8,2% sur le marché de Montréal. Dans le portefeuille de bureaux, les loyers en cours de rénovation ont augmenté pour atteindre 2,1%, soit une augmentation égale de 2,4% sur les marchés de Montréal et du Québec et de 0,6% sur le marché d'Ottawa. Bien que les revenus de la vente au détail continuent d'être affectés par un environnement de location plus difficile, nous avons enregistré une augmentation de 0,4% des loyers dans notre portefeuille de vente au détail, avec des augmentations de 6% et de 5,5% dans les marchés partiellement rémunérés de Québec et d'Ottawa. Pour une baisse de 3% sur le marché montréalais.
Nous passons à la page 10. En ce qui concerne nos sept magasins Sears, six magasins et un entrepôt, totalisant environ 670 000 pieds carrés, nous avons signé des baux de 125 000 pieds carrés, soit 19% de la superficie totale et 38% du loyer. précédent Nous sommes en pourparlers avancés sur 186 000 pieds carrés ou 28% de la superficie totale avec 190 000 pieds carrés supplémentaires en discussion. Au cours des deux derniers mois, nous avons augmenté notre espace lors des discussions avancées ou préliminaires de 43 000 pieds carrés et avons réduit l’espace non soumis aux discussions de 54 000 pieds carrés. Nous restons concentrés sur la conversion de nos discussions et négociations de baux en baux signés.
À la page 11, nos immeubles de placement destinés à la vente ont diminué pour s'établir à 135 millions de dollars au premier trimestre de 2019 et totalisent environ 900 000 pieds carrés, dont 73% sont des immeubles commerciaux et 27%, des bureaux. Au cours du trimestre, nous avons vendu des propriétés pour un revenu brut de 74 millions de dollars. Après le trimestre, nous avons finalisé la vente d’une propriété supplémentaire de 8,8 millions de dollars. Notre objectif actuel demeure la vente d'environ 300 millions de dollars d'immeubles en 2019, et le produit de cette vente servira à financer le remboursement de nos échéances d'obligations non garanties.
Passons à la page 12. Au 800 Palladium Drive, à Ottawa, Ford Canada sera le principal locataire de 55% d'un projet de développement de bureaux de 100 000 pieds carrés, qui abritera son centre de recherche et développement pour les véhicules à conduite autonome. Le projet, qui devrait être achevé à l'automne 2020, dispose d'un budget d'environ 24 millions de dollars avec une performance spécifique au coût d'environ 10%. Bien que nous ne priorisions pas les dépenses de développement pour le moment, cette extension pour un locataire actuel de notre projet de campus Palladium garantit que nous répondons à nos besoins en termes d'extension de locataire tout en maintenant l'occupation.
En ce qui concerne notre projet de développement Ilot Mendel de 500 000 pieds carrés situé sur l'autoroute 40 à Québec, à côté du nouveau magasin IKEA, nous avons commencé la construction des magasins Decathlon de 50 000 pieds carrés dont l'ouverture est prévue à l'automne 2019. • Des opportunités de densification et de rezonage pour d'autres types de propriétés autres que la vente au détail qui recherchent la meilleure utilisation possible de cet actif.
Heather va maintenant discuter de nos résultats financiers.
Heather Kirk
Merci Sylvain. À la page 13, le bénéfice d'exploitation de 181,9 millions de dollars pour le premier trimestre de 2019 a diminué de 12,9% par rapport au premier trimestre de 2018. Le résultat opérationnel net de 86,7 millions de dollars a diminué de 13,8% en glissement annuel. Cette diminution est le résultat d'une augmentation de 1,9% de notre résultat d'exploitation net du même bien, combinée à une diminution de 29,9 millions de dollars du résultat net lié aux biens vendus en 2018 et 2019.
Les flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre ont diminué de 6,8 millions de dollars pour s'établir à 46,9 millions de dollars. Cette diminution est principalement attribuable à la diminution du résultat net d'exploitation résultant de la vente d'un portefeuille de 95 propriétés non essentielles en mars 2018, partiellement contrebalancée par une diminution de 7,1 millions de dollars des charges financières.
Par part, les flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre ont diminué de 0,03 USD pour s'établir à 0,26 USD et à 0,29 USD pour le premier trimestre de 2018. En excluant le versement d’une indemnité de départ d’un million de dollars versée au premier trimestre de 2019 après le départ d’un membre de la haute direction, Les FPA auraient été de 47,9 millions de dollars et les FFO par part seraient restés les mêmes.
Les FPEA pour le trimestre ont diminué de 8,8 M $ d’un exercice à l’autre en raison de la diminution des flux de trésorerie liés aux opérations, d’une augmentation de 1,3 M $ de la provision pour loyers et d’une augmentation de 1,1 M $ des dépenses en immobilisations au titre de l’entretien. Pour le trimestre, les FPEA ont diminué de 0,05 $ à 0,18 $ par part, comparativement à 0,23 $ pour le premier trimestre de 2018. En excluant les indemnités de départ en 2019, les FPEA auraient été de 34,6 millions de dollars et les FPAE par part de 0,19 $. ce qui implique un ratio de paiement AFFO de 94,7%, une amélioration de 108,7% il y a un an.
Passons aux pages 14 et 15. Pour le premier trimestre, notre résultat d'exploitation net du même immeuble a augmenté de 1,9% pour atteindre 88,4 millions de dollars. Nous sommes heureux d’avoir continué à accélérer notre croissance organique au premier trimestre de 2019 et à continuer de miser sur le renforcement de la performance opérationnelle.
La croissance du NOI du même immeuble au premier trimestre est due à une forte augmentation de 8% du portefeuille industriel et flexible, soutenue par une augmentation de 2,2% du portefeuille de bureaux, partiellement compensée par une diminution de la 2,3% pour le commerce de détail. L'augmentation reflète une augmentation de l'occupation de la même propriété de 230 points de base. L'augmentation concerne tous les types d'immeubles, dont 320 points de base pour le portefeuille industriel et flexible, 150 points de base pour le portefeuille de bureaux et 190 points de base pour le secteur de la vente au détail.
Nous passons à la page 16. Notre ratio d’endettement était de 54,7% à la fin du trimestre, inférieur à 55,3% à la fin de 2018 et supérieur à 51,8% à la fin du premier trimestre de 2018. Notre ratio d'endettement était de 10,6 fois à la fin du premier trimestre de 2019, contre 10,3 fois à la fin de l’année et 8,6 fois à la fin du premier trimestre de 2018.
La variation d'une année sur l'autre de notre ratio d'endettement et de notre ratio dette / EBITDA a été affectée par la vente du premier trimestre de 2018 de biens immobiliers d'une valeur de 1,1 milliard de dollars. Notre ratio de couverture des intérêts était de 2,35: 1. Notre groupe d'actifs non engagés s'élevait à 2,8 milliards de dollars, ce qui représente 1,53 fois notre dette non assurée. L'indice des actifs non engagés est resté inchangé par rapport à la fin de l'année, mais a baissé par rapport à 1,68 fois l'an dernier.
À la page 17, nous n’avons pas d’emprunts hypothécaires importants à échéance 2019 et seulement 81 millions de dollars d’emprunts hypothécaires à échéance 2020. Nous avons un profil d’échéance progressive avec 16% en moyenne de notre dette avec une échéance annuelle au cours des cinq prochaines années. fiscal. Nous avons des obligations non garanties de 600 millions de dollars échues en 2019, dont une tranche de 300 millions de dollars échue à la fin du mois de juin et une deuxième tranche au début du mois de décembre, que nous paierons avec une combinaison de nouveaux prêts hypothécaires, de revenus de disposition et de loteries dans notre marge de crédit.
À la fin du trimestre, nous disposions de 371 millions de dollars de liquidités, 11 millions de dollars de trésorerie disponible et un montant inutilisé de 360 millions de dollars dans notre marge de crédit. Après la fin du trimestre, nous avons clôturé des provisions de 8,8 millions de dollars et des emprunts hypothécaires de 100 millions de dollars, ce qui porte notre situation de trésorerie à 505 millions de dollars.
À la page 18, nos plans de financement sont toujours en cours. Nous sommes satisfaits des progrès que nous avons accomplis dans notre plan de refinancement visant des échéances non garanties de 600 millions de dollars cette année. Après le trimestre, nous avons reçu l’approbation de crédit de nos prêteurs à bail pour une marge de crédit non garantie de 400 millions de dollars destinée à remplacer nos installations existantes et une ligne de garantie optionnelle d’un montant maximal de 300 millions de dollars pour une capacité totale de crédit maximale de 700 millions.
Du côté des prêts hypothécaires, après le trimestre, nous avons lancé un prêt hypothécaire de 100 millions de dollars sur 10 ans provenant du centre commercial du Quartier Laval avec un coupon de 3,7%. Nous sommes également sur le point de conclure un financement de 25 millions de dollars sur cinq ans dans un portefeuille industriel de la ville de Québec, avec une marge de 180 points de base sur les cinq années du gouvernement de la Chine.
En ce qui concerne notre programme de financement hypothécaire élargi pour 2019, nous avons reçu des propositions de plusieurs prêteurs et nous sommes en train de négocier des feuilles de temps pour obtenir des fonds de plus de 200 millions de dollars. Nous prévoyons que ces financements seront financés au moyen de dates de clôture échelonnées jusqu'au troisième trimestre. . Nous espérons utiliser les ressources du financement hypothécaire, ainsi que la disponibilité dans notre ligne de crédit, qui n’est actuellement pas disponible, ainsi que les fonds disponibles pour financer l’expiration de nos obligations non garanties.
Nous sommes également heureux d’annoncer que nous avons renforcé notre équipe des finances en embauchant Antoine Tronquoy au poste de directeur exécutif des marchés financiers ce trimestre. Beaucoup d'entre vous l'ont peut-être rencontré dans son ancien poste de directeur financier d'Inovalis REIT. Antoine apporte beaucoup de profondeur dans les domaines du financement immobilier et des marchés financiers, et nous sommes ravis qu'il ait rejoint l'équipe.
Enfin, passons à la diapositive 19. Nos dépenses d’investissement au premier trimestre de 2019 ont été réduites de 29,9 millions de dollars, soit une baisse de 47% par rapport au premier trimestre de 2018. Tous nos postes de dépenses en immobilisations ont diminué, à coûts de maintenance, où nous adoptons une approche plus conservatrice des réserves.
Je passe maintenant le micro à Sylvain.
Sylvain Cossette
Merci Heather. Je voudrais saisir cette occasion pour remercier tous nos employés, ainsi que nos administrateurs, pour leur contribution au cours du dernier trimestre.
Je passe maintenant le microphone à l'opérateur pour la période de questions.
Séance de questions et réponses
Opérateur
[Operator Instructions] Et votre première question sera de Fred Blondeau à Echelon Wealth Partners. S'il vous plaît aller de l'avant.
Fred Blondeau
Merci et bonjour. Peut-être une question pour Heather pour commencer. Il semble que les choses aient changé en termes de NOI de la même propriété. Quelles sont vos attentes pour le reste de l'année? Et seulement, si vous pouvez peut-être pour l'année prochaine?
Heather Kirk
Je dirais que nous sommes toujours convaincus que nous pouvons livrer un NOI pour la même propriété dans la plage que nous avons analysée ci-dessus, à savoir de 1% à 2%.
Fred Blondeau
Bon. C'est juste. Et pouvez-vous nous donner un peu plus de détails sur vos attentes concernant le secteur de la vente au détail en termes de NOI dans le même magasin?
Marie-Andrée Boutin
Oui, c'est l'appel de Marie-Andrée. Désolé. En ce qui concerne le commerce de détail, nous espérons maintenir la fourchette dont Heather vient de parler, qui se situe entre 1% et 2% du NOI.
Fred Blondeau
Pour le segment de la vente au détail?
Heather Kirk
Oui, pour le commerce de détail, si nous pouvions atteindre un niveau fixe d’ici la fin de l’année, je pense que ce serait réaliste. Nous essayons de ne pas aller trop loin sur nos skis en termes d'attentes. C’est un bon trimestre que nous considérons toujours comme négatif, mais meilleur que ce que nous avions prévu au budget. Cela nous donne donc un peu de confiance. Mais je pense que nous devons être réalistes en ce qui concerne l'environnement opérationnel. Bien que nous allons surveiller de près.
Fred Blondeau
Absolument. Et en termes de création de valeur grâce à l'intensification et aux opportunités de développement que vous avez mentionnées dans le rapport de gestion, je peux voir les ventes d'actifs. Mais est-il juste de dire qu’un nouveau développement est probablement hors de question pour le prochain, du moins pour les 12 ou 18 prochains mois?
Sylvain Cossette
Oui, Fred, c'est vrai. Nous procédons actuellement à une analyse détaillée des opportunités d’intensification afin de déterminer les droits aériens possibles, mais nous sommes tout à fait conscients de ne pas nous lancer dans le développement.
Fred Blondeau
Droite. Enfin, en ce qui concerne la restructuration et les opérations, à quel stade en êtes-vous en ce moment? Et y at-il eu des éléments non récurrents au premier trimestre autres que la cession de licenciement d’un million de dollars?
Heather Kirk
Aucun article à la fois autre que la séparation.
Fred Blondeau
Bon. Avez-vous quelque chose pour le reste de l'année? Ou avez-vous fini assez à ce stade?
Sylvain Cossette
Non, je pense que vous pouvez vous attendre à plus d'articles tout au long de l'année. Nous procédons actuellement à un processus d'optimisation supérieur à nos coûts, qui inclut tous les coûts, y compris le capital humain.
Fred Blondeau
Tellement parfait. Merci
Opérateur
Merci La prochaine question sera posée par Jonathan Kelcher, de la TD. S'il vous plaît aller de l'avant.
Jonathan Kelcher
Merci bonjour Droit du côté de l'arrangement. Dans les 134 millions de dollars que vous avez conservés en vente, ce type de taux maximum serait-il similaire aux 74 millions de dollars que vous avez vendus jusqu'à présent cette année?
Heather Kirk
Nous nous attendons à ce qu'ils puissent être un peu plus élevés que cela. Mais oui, je dirais un peu au nord de ce que nous avons livré ce trimestre.
Jonathan Kelcher
Bon. Et en termes de temps de fermeture pour ce genre de Q2, Q3?
Heather Kirk
Oui, je dirais que nous allons en faire une partie au deuxième trimestre et que nous avançons dans les négociations en ce sens. Mais je dirais que les 135 millions de dollars seraient en partie comme si vous mettiez moitié – cette année, 100 millions de dollars au deuxième trimestre et le reste au deuxième trimestre, je pense que ce sont des attentes réalistes.
Jonathan Kelcher
Bon. Et puis, d’une manière générale, quand on se retrouve avec 300 millions de dollars pour cette année, serait-il juste de dire que c’est la fin d’une sorte de dispositions spécifiques?
Sylvain Cossette
Non, nous continuons à regarder notre portefeuille. Comme je l'ai mentionné plus tôt au cours de la période de questions, nous cherchons à nous débarrasser des droits aériens afin de pouvoir les éliminer au fur et à mesure. Et nous analysons également d'autres actifs sur la manière dont nous pouvons bloquer ou créer de la valeur. Cela pourrait être une combinaison de ventes directes ou de coentreprises. Mais nous avons – nous voyons d’autres dispositions alors que nous avançons principalement vers 2020.
Jonathan Kelcher
Bon. Et ce serait de taille similaire à 2019?
Sylvain Cossette
Je pense qu'il est prématuré à ce stade d'entrer dans la taille. C'est … nous sommes en train de faire cette analyse, donc je ne le ferais pas. Je ne saurais vous dire si cela pourrait être important ou conforme aux 300 millions de dollars.
Jonathan Kelcher
Bon. Et alors seulement dans les renouvellements de bail. Vous attendez-vous à des niveaux similaires dans le reste de l'année pour ce qui est à venir? Jusqu'où est-il comparé à …
Heather Kirk
Parlez-vous de l'augmentation des loyers ou du pourcentage de la phase totale qui a été …
Jonathan Kelcher
Augmentation des loyers
Heather Kirk
Je pense que nous serons dans la même fourchette et que vous verrez le même type de pilotes pour lesquels vous obtenez un gain nettement supérieur sur le front industriel.
Jonathan Kelcher
Bon. Merci Je vais le retourner.
Opérateur
Merci La prochaine question sera posée par Matt Logan à RBC Capital Markets. S'il vous plaît aller de l'avant.
Matt Logan
Merci et bonjour.
Heather Kirk
Bonjour.
Matt Logan
Étant donné que le FPI a une apparence différente, obtenez-vous des expositions au commerce de détail uniquement, avez-vous un objectif pour le portefeuille par segment ou par zone géographique?
Heather Kirk
Pas spécifiquement Je pense que nous adoptons une approche plus active par actif. Bien sûr, nous aimerions le voir baisser. Je pense que certains des actifs que nous voulons nous assurer de les avoir stabilisés avant d'envisager de placer quelque chose sur le marché. Mais nous ne traitons pas cela d'une partie du gâteau et d'une perspective d'allocation spécifique. De plus, jetez un coup d'œil à l'ensemble du portefeuille et identifiez les actifs qui, selon nous, ont le plus grand potentiel de détention, ainsi qu'un peu de temps avant de cristalliser les bénéfices ou de passer à autre chose.
Sylvain Cossette
Si nous pouvons alléger un peu la vente au détail, nous verrons cela. Comme Heather l'a mentionné, c'est un actif par actif.
Matt Logan
Cela a du sens pour moi. Et en ce qui concerne vos ventes de droits aériens, pouvez-vous nous donner un exemple du type de propriétés que vous voyez et comment pouvons-nous voir comment elles évoluent?
Sylvain Cossette
Eh bien, la nature des propriétés, qui sont plus favorables ou prédisposées à ce type d’activité, serait celle qui est proche des stations de location. Donc si vous regardez …
Heather Kirk
Courrier Champlain.
Sylvain Cossette
Le courrier de Champlain en est un, la gare centrale en est un autre. En outre, nous avons des centres commerciaux tels que Rockland, pour lesquels nous discutons actuellement des variations de zonage avec la ville, mais nous aimerions voir ce que nous pouvons y faire. Par conséquent, ce sont nos centres commerciaux haut de gamme ou nos actifs proches de REM ou d’autres villes, l’équivalent.
Matt Logan
Et pour certains de ces centres commerciaux, s'agirait-il d'une sorte de coin du parking? Ou est-ce que cela pourrait nécessiter une démolition au centre?
Sylvain Cossette
Varie Certains se trouvent dans un coin du parking et d'autres ne font que mettre une superstructure sur ce qui existe.
Matt Logan
Et seulement, pourriez-vous nous rappeler quelle est l’exposition dans le secteur de la vente au détail à ces centres commerciaux fermés?
Heather Kirk
Le pourcentage de – je devrai communiquer avec vous avec le nombre spécifique. En termes de centres commerciaux fermés par rapport au total des points de vente?
Matt Logan
Oui, ou simplement en pourcentage du portefeuille général, soit / ou.
Heather Kirk
Actif toute l'année: je préfère vous donner un chiffre qui est désactivé. Je vais vous envoyer un email avec le calcul.
Matt Logan
Sans préoccupations. Je suis au courant de ça. C'est tout pour moi. Merci beaucoup.
Opérateur
Merci La prochaine question sera de Jenny Ma à BMO. S'il vous plaît aller de l'avant.
Jenny ma
Merci Bonjour.
Heather Kirk
Bonjour.
Marie-Andrée Boutin
Bonjour.
Jenny ma
En ce qui concerne les actifs destinés à la vente, je tiens simplement à confirmer qu’il existe très peu d’hypothèques à un moment donné.
Heather Kirk
Correct.
Jenny ma
Bon. Et donc, vous avez 75 millions de dollars et environ 135 millions de dollars dans le livre. Je me demande donc si cette différence par rapport aux 300 millions de dollars pour le reste de l’année est une question de savoir si vous ne demandez pas vraiment où vous voulez le vendre comme disponible à la vente? Ou avez-vous une idée de ce à quoi pourrait ressembler cette composition du solde des actifs destinés à la vente?
Heather Kirk
Nous avons une idée précise de ce que c'est. C'est simplement qu'il y a des déclencheurs spécifiques que nous devons surmonter à l'avenir en termes d'embauche de courtiers et de choses du genre avant qu'ils puissent être officiellement ajoutés au compte pour la vente dans le bilan.
Jenny ma
Bon. Alors, est-il juste de dire que l'objectif de 2019, au moins, a été dépassé par le portefeuille en termes de ce qu'il veut faire pour cette année et qu'il y aura ensuite une autre étape pour 2020?
Heather Kirk
Correct.
Sylvain Cossette
Correct.
Jenny ma
OK génial. Et je voulais poser des questions sur le NOI annuel de 16 millions de dollars qui doit commencer. Ce nombre semble rouler et je vois qu'il a commencé des baux et que de nouveaux contrats signés sont ajoutés. Je veux simplement avoir une idée de la façon dont cette déclaration d'intention pourrait être menée, si elle est relativement souple au cours des cinq prochains trimestres ou s'il y a une sorte de gonflement dans ce chiffre.
Heather Kirk
Tout va bien. Si nous examinons un peu ce que nous attendons, je suppose, comme je l’ai déjà dit lors du dernier appel, je me concentre davantage sur le numéro de réseau, qui est le NOI de la même propriété. Et je pense que si nous regardons la prévision que vous allez faire pour le NOI de la même propriété jusqu’à la fin de l’année, nous nous attendons à ce que vous constatiez une légère reprise au T4 et plus collecté.
Jenny ma
Bon. Tout va bien. Et puis, en ce qui concerne l'augmentation de la réserve de dépenses d'entretien qu'il a faite, quelques questions. Premièrement, la fourchette de 5 millions de dollars représente-t-elle un taux d'exécution décent à l'avenir? Et puis le numéro deux, juste un peu plus de couleur dans certains détails et qu'est-ce qui l'a amené à faire une estimation plus prudente du capEx de maintenance, étant donné qu'il fonctionne à un taux légèrement supérieur à celui de l'année dernière?
Heather Kirk
En regardant simplement le type de travail que nous faisons, nous pouvons justifier que ce taux constitue une valeur ajoutée et, oui, je pense avoir adopté une approche plus conservatrice. Et je pense que cela dépendra d'un quart à l'autre de la nature des dépenses que nous faisons. Donc, pour ce que nous avons dépensé ce trimestre, c’était ce que nous pensions être le bon nombre. Donc, je pense que c'est une attente raisonnable de l'avoir dans ce genre de gamme. Peut-être que vous le verrez monter un peu au fur et à mesure.
Jenny ma
Bon. Et ce changement a vraiment été conduit par certaines classes d'actifs? Ou était-ce plus général?
Heather Kirk
Non, seulement de manière générale, analysez réellement l’évaluation de la dépense et de la nature de la dépense et s’il est judicieux de considérer cette maintenance. Comme vous le savez, il y a beaucoup de place pour l'interprétation. Nous essayons donc de faire en sorte d'être conservateurs.
Jenny ma
Bon. Enfin, la dernière question concerne les prêts hypothécaires. Il semble donc que vous disposiez de 200 millions de dollars supplémentaires. Est-ce qu'il y a une possibilité pour, je suppose, d'augmenter ce volume étant donné que nous sommes dans le cycle de la dette et le genre de taux favorables que nous obtenons? Parce que, je suppose, vous utilisez ces facilités de crédit pour payer une partie des obligations de juin, mais vous essayez seulement d’équilibrer l’utilisation de celle-ci temporairement avec le blocage de certaines dettes avec des taux vraiment avantageux.
Heather Kirk
C’est une bonne question, et je pense que le problème est que lorsque vous ajoutez des hypothèques à des taux avantageux, vous en profitez, sauf si vous payez autre chose. Malheureusement, nous n’avons pas une quantité importante d’hypothèques à payer, puis c’est une compensation avec l’achat d’obligations le paiement de ce genre de prime.
Donc, si nous travaillons pour le mieux, la réponse courte est de pouvoir augmenter le nombre de prêts hypothécaires et de les accélérer à des prix attractifs. Le prix devient un peu moins intéressant, car nous devrions payer une amende pour acheter des séries d'obligations futures. Nous examinons donc en quoi consiste ce point de friction. Mais pour le moment, je pense que nous sommes à l'aise avec le fait que nous n'avons pas de tirage au sort sur la marge de crédit.
Jenny ma
Bon. Et une idée du taux de la nouvelle ligne de crédit?
Heather Kirk
Probablement non. En réalité, il est légèrement meilleur que ce que nous avions reçu auparavant, mais pas de différence matérielle.
Jenny ma
Ok, ça sonne bien. Merci beaucoup.
Opérateur
Merci La prochaine question sera de Mike Markidis chez Desjardins. S'il vous plaît aller de l'avant.
Mike Markidis
Salut. Bonjour à tous. Heather, je pense qu'au dernier trimestre, vous aviez parlé d'un investissement en capital total compris entre 185 millions et 200 millions de dollars, sans compter le développement pour l'année. Juste par curiosité si vous avez une perspective ou une mise à jour que nous pouvons mettre dans ce chiffre pour cette année.
Heather Kirk
Non, nous gardons la même chose pour le moment, la même chose à propos de la diminution de 25% à 30% et des chiffres que vous avez cités. Cela dit, nous diminuons considérablement année après année. Et nous sommes aussi un peu dans notre budget, alors nous allons regarder, mais je pense que c'est toujours le nombre.
Mike Markidis
Bon. 800 Palladium, qui est dans la présentation de son appel, et si je l’avais manqué, à moins que cela ne me manque, cela ne se trouve pas dans les révélations sur le rapport de gestion en développement. Alors, est-ce quelque chose qui est encore en construction ou est-ce en partie ou où cet actif serait-il traité?
Sylvain Cossette
Nous allons commencer la construction cet été sur cet actif.
Mike Markidis
Bon. Y luego el último para mí, solo en su número de ocupante en lugar de comprometido. Tienes 719,000 que se muestran en proceso de reurbanización. Solo tenía curiosidad si puedes darnos un poco más de color en lo que se relaciona exactamente.
Heather Kirk
Principalmente el espacio euro.
Mike Markidis
Bueno. Eso es útil. Merci
Operador
La siguiente pregunta será de Pammi Bir en Scotia Capital. Por favor adelante.
Pammi Bir
Merci Buenos días. Solo volviendo a las ventas de la oficina por un minuto, tengo curiosidad por saber qué tipo de compradores está viendo. ¿Y cómo describirías el apetito?
Sylvain Cossette
Hasta ahora hemos mantenido el tamaño de la cartera: los activos que vendemos en un paquete más pequeño. Así que estamos impulsando la liquidez en el lado de compra a través de eso y estamos viendo un apetito razonable en el lado de compra. Así que creo que la clave es no tener carteras de gran tamaño puestas a la venta.
Heather Kirk
Así que hay muchos jugadores privados, algunos de ellos locales, algunos fuera de Quebec también. Es una especie de composición.
Sylvain Cossette
Varie Puedo ser un local puramente regional para la región del activo y algunos son simplemente más provinciales. Es un buen corte transversal.
Pammi Bir
¿Y el apetito ha cambiado en absoluto en los últimos, bueno, supongo que en los primeros meses de este año en relación con el año pasado solo dado dónde han ido los costos de la deuda?
Heather Kirk
Creo que es bastante estable y sin cambios. No diría que ha habido un cambio dramático en el apetito.
Pammi Bir
Bueno. Solo mirando el balance general, haciendo algunos progresos aquí. Pero, ¿se ven a sí mismos obteniendo menos del 50% en los próximos dos años para el final del próximo año o el 2020 en comparación con – dónde esperan estar para el final del 2019?
Heather Kirk
No creo que estemos por debajo del 50% para fines de 2020. Sería genial si pudiéramos. Para fines de este año, creo que estaremos de acuerdo con las disposiciones que tenemos en las obras. Seremos unos pocos puntos básicos, un par de cientos de puntos básicos de disminución. Pero diría que el 53% podría estar en el estadio. Creo que eso es más realista.
Y luego el pronóstico para 2020 sigue siendo lo que mencioné anteriormente. No hemos puesto un alfiler en lo que es nuestro programa de disposición. Claramente, eso va a ser una gran parte de la conducción de ese número de valor de libros de deuda a bruto.
Pammi Bir
Bien, bien. Y volviendo a las preguntas en lugar de comprometidas. ¿Qué piensas sobre dónde termina esto a finales de este año?
Heather Kirk
Ningún cambio respecto a lo que estábamos hablando en el último trimestre, por lo que en los bajos $ 300 millones.
Pammi Bir
Bueno.
Heather Kirk
Y gran parte de eso vendrá, de hecho en general, creo que verás que hemos estado, para finales de año ya hemos visto que muchas cosas ya han pasado en la industria, pero ese es el estadio. .
Pammi Bir
Bueno. Eso es útil. Solo una última, no quiero meterme mucho en la maleza, pero creo que en términos del alquiler de línea recta del último trimestre creo que mencionó $ 1.8 millones como una cantidad anualizada para el año, pero el Q1 parece estar bajando. que eso. ¿Alguna actualización de cómo se verá ese número?
Heather Kirk
Tenemos un poco de una reversión en Q1. Así que déjame revisar dos veces aquí. Creo que quizás seamos un poco, espere, un poco más bajo, tal vez alrededor de $ 1.5 millones, y eso es más realista que los $ 1.8 millones del trimestre más ligero de este trimestre.
Pammi Bir
¿Y ahí es donde has empezado nuestro para el 2019? ¿O es eso, entonces los $ 1.5 millones son una tasa de ejecución anualizada?
Heather Kirk
Sí. Así que para el total del año, $ 1.5 millones.
Pammi Bir
Bueno. Bueno. Muchas gracias.
Operador
Merci La siguiente pregunta será de Sumayya Hussain en CIBC. Por favor adelante.
Sumayya Hussain
Merci En primer lugar, simplemente tomando nota de la nueva presentación de la ocupación in situ y comprometida. Y solo quiero confirmar la comparabilidad, ¿han cambiado, cómo midieron la ocupación comprometida? Y si es así, ¿cómo se calculó esa proporción previamente?
Heather Kirk
No, no hemos cambiado nada en términos de cómo se calcula. Solo queríamos aclarar cómo se calcula para que no haya habido cambios.
Sumayya Hussain
Está bien, sigue siendo el mismo. Y luego, en segundo lugar, una pregunta sobre la optimización de la cartera. Ha mencionado en el MD&A que desea centrarse en propiedades con el mayor potencial de crecimiento. ¿Se refiere al crecimiento orgánico o más al potencial de desarrollo? ¿Y si pudiera dar un ejemplo del tipo de activo que cree que es absolutamente esencial para el REIT, dada su definición de qué es el alto crecimiento?
A – Sylvain Cossette
It would be organic growth which remains the major thrust on management's part. And if we dispose of air rights and intensify sites we're looking to the after traffic in those for example in shopping centers to help us enhance sales per square foot and thus rental rate. So we look at the intensification as being complementary and feeling our ability to drive organic growth.
Q – Sumayya Hussain
Bueno. And then just lastly on TIs. You mentioned previously they're going to be a little bit elevated. But just beyond that any color on where the capital is going? Is it mostly office or mostly retail or is it just sort of evenly balanced?
A – Heather Kirk
It's pretty balanced. I mean clearly industrial doesn't — isn't really cost in a lot of anything, but it would be office and retail is I'd say…
A – Sylvain Cossette
As we go forward, I'd see as we repurpose the Sears space you're going to have more leasing costs associated to that. Our goal is to have Sears behind us by Q1 2021. And on the office side we continue to work — stuff the assets with higher vacancy for example Place Laval. So as we move through those assets you'll see leasing costs targeted to those assets.
Q – Sumayya Hussain
Bueno. Thank you.
Operador
Thank you. [Operator Instructions] And your next question will be from Matt Kornack at National Bank Financial. Por favor adelante.
Q – Matt Kornack
Hi guys. With regards to the Centre Laval, does the mortgage that you put in place there impact sort of the future development of that site or sale of it? That's one question. And also Centre Laval, I assume it's one of the larger assets in your portfolio. Could you speak to what the encumbrance is of sort of your top 10 largest properties and what that would make up in terms of the total portfolio size?
A – Heather Kirk
Bueno. So starting with the first part of the question…
A – Sylvain Cossette
I'll take the first part one and Heather most likely the second part. In terms of the development of Centre Laval, we have a series of newbuilds currently. So in the short term, it doesn't really affect anything. We do have a shadowbox which is the day box there too, so time will tell us how that box moves or doesn't. But we currently are constrained by newbuilds. The asset that we — in proximity to Centre Laval where we have the same type of intensification or development opportunities marked up Centre Laval, so I think that will be an asset which should be more readily available for intensification. I don't think Heather, if we have handy or the…
A – Heather Kirk
In terms of the step-up that we'd have bigger more — it would be the bigger assets so things like CN, McGill College, those would be the bigger chunkier mortgage — mortgages.
Q – Matt Kornack
And sorry I'm just — I'm thinking in terms of the ease of putting financing on some of the larger assets, should we want to use of those to sort of get some funds out. So are there larger chunkier assets that are unencumbered at this point? Or is this a lot of the smaller properties that you…
Heather Kirk
So none of the really sort of top significant assets are unencumbered. But we are as we mentioned doing stuff with respect to moving some mortgages around and things like that. So there are opportunities to transfer mortgages from some smaller properties to larger properties where we can enhance the LTV on our existing assets. So that's more what we're looking at. And because we don't have a significant amount of — really any mortgages coming due this year, we're not really doing a lot of financing.
Matt Kornack
Bueno. Then in Centre Laval what was the LTV on that mortgage?
Heather Kirk
In the range of 65%.
Matt Kornack
65%?
Heather Kirk
Yes and that's something that we've been very happy with in terms of the negotiations we're having right now good LTVs. So very pleased with how that's moving on.
Matt Kornack
Bueno. 65% the retail asset low interest rate, that's positive. With regards to efficiencies I think there is a view that you could get some savings obviously in G&A as well as maybe in operating costs within the portfolio.
Wondering if you've seen any of that come through in Q1? I don't know how it would be easier or difficult to quantify it and then your outlook going forward in terms of the potential to get some savings?
And also margins this quarter year-over-year it looks like they were pretty stable and they've been in the downward trend for a while so that's positive. But do you think margins start to improve as you get that in-place occupancy number up?
Heather Kirk
I think yes on the margin question. As we get more revenues from a lower base and lower occupancy that will be helpful on the margin front. In terms of the G&A, if you strip out the severance costs this quarter, we definitely had lower G&A than we might have forecast. And I still think the 2.5% of revenue is in the reasonable expectation.
But I think we are definitely starting to see and making some cuts that you'll start to see flowing through the quarters. And once we kind of finalize where that shakes out we'll be happy to give you a more specific number.
Matt Kornack
Lo suficientemente justo. On the development front do you know what the total current active development is in terms of dollar value and when it comes online and a yield on that other than the $24 million for the Ottawa asset?
Sylvain Cossette
Well, the two assets we are currently just — which falls under development of the Decathlon store and 800 Palladium.
Matt Kornack
Bueno. So that totals so it's about $30 million or $40 million is that…
Sylvain Cossette
About that including capitalized costs, yes.
Matt Kornack
Bueno. And then on the same-property NOI growth I think if I remember correctly from the last call you had indicated that, that was contemplating was it a 90% in place occupancy level by the end of this year, you're at maybe 89.7%? So essentially you're assuming flat occupancy for the year?
Heather Kirk
Sí. We came in, in terms of the in-place stronger than we expected to be at, at this point in the year, so not wanting to account our chickens before they hatch. Yes, I think we're assuming that that's kind of the range of where we'll end up. Maybe it's a bit higher sort of a little bit north of — I think that the strength of the in-place occupancy in Q1 makes us more confident that we can push beyond the 90% level. So maybe 90.5%…
Matt Kornack
And is there anything material coming off that you know, of at this point, or is it just a question, you're 70% through 2019 you still have a few quarters left? It's just a question of getting that remainder or renewing some of those existing leases?
Sylvain Cossette
You mean if leasing coming off, we have 110 O'Connor which we mentioned on an earlier call which is roughly…
Matt Kornack
…Yeah.
Sylvain Cossette
…189,000 square feet, and that comes off end of November. So we are just in releasing on that, but that comes off at year-end.
Matt Kornack
And that was the federal government that was maybe…
Sylvain Cossette
..Yeah.
Matt Kornack
…goes same but any…
Sylvain Cossette
..Yeah.
Matt Kornack
…repositioning opportunity as well there or…
Sylvain Cossette
Sí. We're going through the analysis of what that building, can support in terms of, if can keep this a B building to a, B+ or an A-, we're trying to see what we need to do to drive the best rental rate and the leasing velocity.
We are having discussions currently on space on that building. So we're just trying to land on the standard for the building.
Matt Kornack
Bueno. And if you do redevelop it, Heather, would you potentially take that out of your same-property numbers? I know that some REITs do that. Or would it be in your forecast at this point?
Heather Kirk
No. It would come out like it's a full-scale redevelopment of the whole building from scratch. So it's not quite a ground-up development. But it's immaterial if it would go into development income out of the SP, NOI.
Matt Kornack
And then the last question for me. You mentioned the 6% plus stabilized cap rate on some of the asset sales. But was one of those assets not vacant and for a fairly sizable amount of it? Or was it about a low cap rate relative to some higher ones that you sold for smaller assets?
Heather Kirk
No, that definitely had an impact. So if you looked at the blend it did take the blend down relative to what it would have been, without that one vacant industrial building.
Matt Kornack
Bueno. And I assume there aren't too many more, Picassos as the article that was in the press stated out there?
Heather Kirk
We're still looking for them.
Matt Kornack
Okay, sounds good. Thanks guys.
Operador
Thank you. Next question will be from Brad Sturges at IA Securities. Por favor adelante.
Brad Sturges
Heather, just with the 1% or 2%, same-property growth, and the release renewal rate or spread of 3% is that something you're baking in terms of being able to maintain or even improve?
Heather Kirk
Sorry I'm not sure, I understood the question.
Brad Sturges
In terms of renewal rates on your leasing spreads right now, 3% during the quarter I just want to get a sense of expectation of if that's the trend you can maintain, I guess for looking out to these opportunities to release the rest of the year?
Sylvain Cossette
Sí. I think industrial we expect to remain very strong. And we're showing the same type of movement on office. And as Marie-Andrée said, she's working through the retail side with optimism. So we expect that trend to try to continue through the year.
Brad Sturges
With the $200 million of mortgage financing looking at your post-quarter, is that a similar type of LTV of around 65% for that mortgage portfolio? And then what type of average interest rate would you be looking to obtain for a 5- to 10-year money with that out pool assets or mortgages?
Heather Kirk
In terms of the interest rates it’s always hard to tell, because we don't fix the rate until we're close to closing. So if you can tell me what the final yields are going to be, we'll be able to give you a closer idea.
But I think you'll see that the spreads are in the same range as what we've achieved on the mortgages that we've announced, so ranging in that $180 million to $200 million kind of range. And I think, I maybe forgetting some other…
Sylvain Cossette
The LTV…
Heather Kirk
The LTV yeah I think, yeah we'll be — we are doing well on the LTV. And part of it has been we've chosen — we've put out a very large pool of financing opportunities. And we're definitely picking those that tick the boxes that are important to us. And one of them is loan-to-value. So, I think you should see that in that — in a similar kind of 60% to 65% range.
Brad Sturges
Perfecto. Thank you.
Operador
Thank you. And at this time, Mr. Cossette, we have no other questions. So I would like to turn the call back over to you.
Sylvain Cossette
Thank you. And I look forward to speaking to each one of you at our next conference call for the next quarter. So thank you very much. And have a nice day.
Operador
Thank you. Ladies and gentlemen, this does indeed conclude your conference call for today. Once again, thank you for attending. And at this time, we do ask that you please disconnect your lines. Enjoy the rest of your day.