Que signifient les taux d'intérêt européens bas pour l'immobilier de luxe – Finance Curation

Les coûts du service de la dette dans de nombreuses régions du monde sont de plus en plus chers, à l'instar des banques centrales d'EE. UU L'Asie et le Moyen-Orient commencent à augmenter les taux d'intérêt, mais il existe une région où les prêts sont devenus moins chers ces dernières années: l'Europe.

La Banque centrale européenne (BCE) a maintenu les taux d’intérêt bas à négatifs, tandis que d’autres ont commencé à augmenter, et plus récemment ont laissé les taux d’intérêt sur les opérations principales de refinancement, la facilité de crédit marginal et la facilité. dépôt à 0%, 0,25% et -0,40%. respectivement. Après sa réunion d'avril, la banque a déclaré que les taux resteraient à ces niveaux tout au long de 2019, mais le marché s'attend à une rétention encore plus longue, peut-être jusqu'en 2021.

Cela a des implications pour l’immobilier de luxe dans la région, même s’il aura des performances différentes sur chaque marché distinct. Que devraient donc faire les acheteurs de biens immobiliers haut de gamme en ce qui concerne la décision de la BCE et comment pourraient-ils agir en conséquence?

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Ce n'est pas bien défini

Des taux d'intérêt bas signifient une dette peu coûteuse et entraînent généralement une hausse des prix des logements. En général, cela indique un bon moment pour investir, en particulier si l’environnement à taux bas devrait se maintenir. Mais toutes les implications varient d'un marché à l'autre. L'Union européenne est composée de 19 membres qui utilisent l'euro et la relation entre les décisions de la banque centrale et les prêts hypothécaires est plus complexe en Europe qu'ailleurs.

"Le canal de transmission de la politique monétaire, des marchés, des taux d'intérêt, essentiellement du marché obligataire, au marché immobilier est beaucoup plus faible en Europe qu'aux États-Unis", a déclaré Frederik Ducrozet, stratège en actions mondiales. Banque privée suisse Pictet. "C'est beaucoup plus compliqué en Europe, c'est très différent d'un pays à l'autre."

Et, bien sûr, s’agissant de l’immobilier de luxe, l’endettement n’est parfois même pas nécessaire, du moins pas pour les acheteurs dont la valeur nette est très élevée et qui peuvent effectuer des achats en espèces.

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"Une grande partie de l'immobilier de luxe repose en réalité sur le capital plutôt que sur la dette", a déclaré Hugo Thistlethwayte, directeur de Savills International Residential. "La dette est toujours examinée car elle peut être pratique [to use], mais est rarement la force motrice derrière lui ".

Cependant, les taux bas affectent plus que les marchés du crédit immobilier et du refinancement. Ils ont tendance à augmenter les prix des maisons en général et à stimuler l’immobilier en tant que classe d’investissement, y compris l’immobilier de luxe. En outre, de nombreux acheteurs, y compris les personnes fortunées mais peu fortunées ayant un revenu gagné, et ceux du marché principal, continueront à avoir recours à une partie de la dette.

Ce qu'il faut savoir

Si vous souhaitez tirer parti d’une dette peu coûteuse, n’oubliez pas que les prêts hypothécaires à long terme et à taux fixe sont plus courants dans certains pays que dans d’autres. Chaque marché est légèrement différent, mais l'Allemagne et la France ont des termes à durée déterminée plus longs que ceux de l'Espagne et du Royaume-Uni, par exemple.

"Si les taux d'intérêt commencent à baisser, votre capacité à les corriger maintenant ne sera plus qu'une unité, car elle sera fixe pendant 30 ans", a déclaré M. Thistlethwayte.

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Toutefois, si vous prenez des risques, vous pouvez parier que la BCE n'augmentera pas les taux à court terme et optera pour un taux variable, inférieur à un taux fixe.

"Vous courez le risque que les taux augmentent, mais s'ils ne montent pas, vous payez moins", a déclaré Claus Vistesen, économiste en chef à la zone euro de la Macroéconomie du Panthéon.

Les acheteurs qui ont une plus grande aversion pour le risque, en particulier ceux des marchés où les taux fixes à long terme ne sont pas une option, peuvent craindre une hausse des taux. Bien que la BCE ait peu de chances de réagir rapidement, l’immobilier est un investissement à long terme et les taux ne peuvent rester bas ou négatifs pour toujours. (Les taux négatifs signifient que les déposants doivent payer pour déposer de l'argent dans une banque, au lieu de recevoir des intérêts). Dans ce cas, envisagez de choisir un bien qui peut être monétisé si nécessaire, soit en le louant, soit en augmentant sa valeur par le biais de rénovations. et des améliorations au fil du temps.

"Ils se dirigeront vers un monde de plus grand intérêt au cours de la prochaine décennie; Cela signifie probablement que la croissance du capital sera plus lente et que, par conséquent, il veut surperformer le marché ", a déclaré Liam Bailey, responsable de la recherche mondiale chez Knight Frank." Les opportunités à valeur ajoutée sont un excellent moyen d'essayer de surmonter le moyenne, parce que la moyenne pourrait ne pas être très excitant. "

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Il a également souligné l'évolution de la demande vers les marchés urbains tels que Madrid, Barcelone, Paris et Berlin, où les propriétaires peuvent conclure des contrats de location à court terme ou du type Airbnb pour atténuer les coûts futurs de la dette. (Cela est plus faisable sur certains marchés que sur d’autres: le Royaume-Uni, par exemple, a augmenté les taxes sur les timbres pour les investisseurs qui achètent pour le loyer au cours des dernières années).

Où acheter

Les experts soulignent que l'Espagne et le Portugal sont des marchés attrayants pour les investissements, où les prix se redressent encore après l'effondrement de l'immobilier en 2008.

"Ces marchés ont été complètement détruits", a déclaré Vistesen.

Donc, si vous cherchez à acheter une maison de vacances dans un endroit chaud, vous en aurez probablement plus pour votre argent que la France, par exemple. Et, alors que les hypothèques ont moins de chances de s'y installer, les perspectives de croissance de la région devraient compenser l’impact des hausses futures des taux d’intérêt.

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"Les marchés espagnol et portugais devraient connaître une croissance relativement forte au cours des 12 à 24 prochains mois", a déclaré M. Bailey de Knight Frank.

"Les autorités municipales des marchés européens tentent d'attirer de plus en plus d'investisseurs mondiaux sur leurs marchés", a-t-il ajouté. "Ils y voient un moyen de stimuler les projets de régénération et de rendre les économies urbaines plus dynamiques, en encourageant les riches investisseurs étrangers."

Il y a cependant certaines choses à garder à l'esprit.

"Souvent, une situation longue et continue des taux d'intérêt peut stimuler une activité de développement susceptible de générer une offre excédentaire et une chute des prix vers la fin du cycle", a déclaré Zoltan Szelyes, responsable de la recherche immobilière mondiale à Credit. Suisse

Et si les bulles commencent à se former, vous ne pouvez pas compter sur une intervention de la BCE.

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"Ils n'iront jamais apprivoiser une bulle des prix des actifs dans aucun pays, ils en tiennent toujours compte, mais au moins cela n'a jamais été un facteur important dans leur décision", a déclaré M. Ducrozet de Pictet. "Ils auraient probablement dû se resserrer davantage à cause de ce qui s'est passé en Espagne et ils ne l'ont pas fait."

"Je pense que vous devez rechercher les bulles, et celles qui ont grandi le plus longtemps sont probablement là-haut", a déclaré M. Thillslethwayte de Savills.

En Ibérie, les principales villes telles que Lisbonne, Madrid et Barcelone ont été les premières à se remettre de la crise. Thistlethwayte a déclaré être un "grand partisan" de villes secondaires telles que Valence et Séville, tout en mettant en garde contre d'autres capitales européennes telles que Paris, Londres et Amsterdam.

M. Thistlethwayte a précisé que deux projets de construction novateurs à Savills étaient en cours à Rome, tandis que Milan devient "un peu plus à la mode" avec davantage de richesse en mouvement vers le centre de la ville. Ces villes, a-t-il dit, méritent d'être considérées.

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Il a également souligné le potentiel de l'Allemagne et a déclaré que les investisseurs commençaient à y voir des propriétés résidentielles comme une classe d'investissement plutôt que comme un simple lieu de vie. Le coût des emprunts en Allemagne signifie que de nombreux occupants qui louent traditionnellement envisagent d'acheter à leur place. Francfort et Berlin connaissent une demande nationale et internationale.

Considérez l'image plus grande

Les taux d'intérêt ne sont pas les seuls facteurs qui affectent le logement sur tout le continent. Dans le sud de l'Europe, par exemple, de nombreux pays ont mis en place des exonérations fiscales et autres incitations destinées aux personnes fortunées, susceptibles d'avoir un impact encore plus grand sur le marché.

Au cours de la dernière décennie, plusieurs pays ont mis en place des systèmes Golden Visa, qui permettent aux étrangers d'accéder à l'espace Schengen s'ils investissent dans l'immobilier. Le Portugal a également introduit une taxe de résidence non habituelle pour encourager les citoyens étrangers fortunés à émigrer dans ce pays. Dans le même temps, l'Italie est en train de mettre en place un soi-disant impôt uniforme sur le revenu des retraités ou des retraités étrangers.

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Et puis il y a le Royaume-Uni, où les investisseurs immobiliers sont plus préoccupés par le Brexit et la livre sterling que par les taux.

"Nous savons à Londres que les prix du luxe haut de gamme ont baissé, en raison du Brexit, car certains de ces investisseurs ne viennent plus", a déclaré M. Vistesen de Pantheon. "Ils ne sont pas sensibles au taux d'intérêt, ils veulent juste être sûrs de pouvoir réellement vendre à nouveau ou même de vivre en ville, ce dont ils ne sont pas sûrs."

Selon M. Thistlethwayte, l'avenir du marché immobilier londonien "dépend de ce que vous pensez qu'il va se passer avec la livre sterling, … ce qui se passera avec le Brexit, quelle capacité a [London] "Je dois continuer à générer de l'argent en tant que centre financier, et cela dépend vraiment de quel côté de l'argument du Brexit il appartient."

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Les conditions resteront dans un avenir prévisible

Où et comment investir dans l'immobilier européen dépend de plusieurs variables: vos objectifs à long terme pour l'immobilier, dans quelle catégorie de luxe vous investissez-vous, si vous devez utiliser des dettes, votre appétit pour le risque et même votre opinion sur le Brexit? . Vous devez également tenir compte des environnements fiscal et réglementaire divergents et des pratiques en matière de prêts hypothécaires sur chaque marché avant de prendre une décision.

Mais une chose semble certaine: les taux d’intérêt de la région seront bas dans un avenir proche.

"Même si les taux vont probablement augmenter à un moment donné, nous devons réaliser que nous vivons dans un environnement de faible croissance et de faible inflation", a déclaré M. Szelyes du Credit Suisse.

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Donc, si vous songez à acheter une propriété sur le continent, le moment est venu de le faire.

"L'environnement macroéconomique est favorable", a déclaré Vistesen. "La politique de la BCE en est en grande partie responsable, car elle dit:" Regardez, nous ne ferons rien pendant une longue période, achetez donc votre maison en Espagne, si vous pouvez trouver un bon prix. : Nous n'allons pas tirer au cours des six prochains mois avec une forte augmentation des taux d'intérêt. "C'est un élément important de cela."

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