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Avantages d'investir dans les REIT
Sous sa forme la plus simple, un fonds de placement immobilier (FPI) est un instrument de placement qui collecte l’argent des investisseurs pour l’achat de biens immobiliers. Pour ma part, je ne pourrais pas courir et acheter un centre commercial aujourd'hui si je le voulais. Ce n’est qu’une des raisons pour lesquelles les FPI peuvent constituer un tel véhicule d’investissement pour l’investisseur de détail moyen.
Les FPI ont été créées pour permettre aux petits investisseurs de participer directement aux rendements plus élevés générés par l'immobilier. Les FPI de grande qualité et à forte capitalisation offrent de nombreux avantages aux investisseurs, à commencer par leur capacité démontrée à générer des gains en capital à long terme et des revenus fiables grâce à leurs distributions supérieures au marché et efficaces sur le plan fiscal, pour la location stable de baux à long terme. Les taux de croissance des dividendes pour les FPI de qualité et à forte capitalisation ont toujours dépassé l’inflation.
Les FPI constituent une catégorie d'actifs différenciés qui, par le passé, avaient une corrélation moins étroite avec les catégories d'actifs traditionnelles des titres à revenu fixe et des titres. Ils peuvent servir de source de protection, de diversification du portefeuille et de liquidité. L'ajout de placements immobiliers publics à un portefeuille offre des avantages en termes de revenu, une diversification et une couverture contre l'inflation. En outre, ils peuvent offrir un risque de liquidité moindre par rapport aux investissements privés.
Les FPI ont généralement généré de meilleurs rendements corrigés du risque que les actions mondiales et les titres à revenu fixe pendant pratiquement toutes les périodes d'occupation à long terme. L’ajout de FPI de qualité aux portefeuilles d’actions et de titres à revenu fixe augmente le rendement total des investisseurs et réduit les risques.
En règle générale, les FPI doivent avoir au moins les trois quarts de leurs actifs investis dans des biens immobiliers et doivent également tirer au moins les trois quarts de leurs revenus de location, paiements d’intérêts, ventes de biens immobiliers ou d’autres sources provenant des biens immobiliers eux-mêmes. . Ils doivent également verser la majeure partie de leur revenu sous forme de distributions, ce qui est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs sont attirés par les FPI, en particulier dans les comptes de retraite enregistrés où ils n’ont pas à payer d’impôts.
Cependant, comme ils paient beaucoup en distributions, il peut être difficile pour eux de financer la croissance; effectivement, ils ne peuvent financer la croissance que de trois façons. La première consiste à vendre d'anciennes propriétés et à en acheter de nouvelles. Bien que cela ne se traduise pas nécessairement en croissance, cela se produit souvent. Le second est de prendre en charge la dette: les FPI ont tendance à être très lourdes et donc très sensibles aux taux d’intérêt. La troisième consiste à émettre du capital, ce qui revient à diluer les porteurs de parts. La plupart des FPI feront une combinaison des trois.
Les FPI offrent des distributions stables, reposant sur des revenus locatifs stables à long terme. Les FPI doivent distribuer aux participants au moins 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes, ce qui est nettement supérieur à la plupart des autres actions. Et en ce qui concerne les taux de croissance de la distribution pour la qualité, les FPI à grande capitalisation ont toujours dépassé l’inflation. Une partie des distributions versées par les FPI peut constituer un rendement du capital non imposable, ce qui non seulement réduit le coût de base du porteur de part et le revenu imposable de ce porteur dans l’exercice au cours duquel le dividende est reçu. Il y a aussi des taxes différentes sur cette portion jusqu'à la vente de l'immobilisation. (Théoriquement, un participant peut obtenir une base de coûts négative si les unités sont conservées pendant une période suffisamment longue).
Ces attributs des FPI se sont maintenus au fil du temps et dans différents environnements économiques, notamment la crise financière mondiale de 2008-2009. Les FPI constituent un élément précieux d’un portefeuille de placements diversifié.
L'immobilier commercial fait partie intégrante d'un portefeuille véritablement diversifié. Mais tous les biens immobiliers ne sont pas créés égaux. Les propriétés ancrées dans les supermarchés sont basées sur les besoins et fournissent des produits essentiels à la vie quotidienne. Le commerce de détail basé sur les besoins fournit une composante de revenu conservatrice à votre portefeuille et constitue un pur jeu d'inflation sous la forme d'une hausse des prix des produits alimentaires.
Nous investissons dans les FPI pour obtenir un revenu stable et prévisible. Nous n'attendons pas autant de gains en capital. Mais cette année est une exception. Les décisions du Conseil de la Réserve fédérale et de la Banque du Canada de suspendre la hausse des taux d’intérêt ont influé sur le sort de tous les titres sensibles aux taux d’intérêt, y compris les FPI.
Bien que les investisseurs prudents recherchent traditionnellement un revenu, les FPI affichent parmi les meilleurs rendements du marché au Canada en 2018. L'indice S & P / TSX REIT a généré un rendement total de 6%, distributions incluses. alors que le rendement total de la majorité L’indice composite S & P / TSX a chuté de 10% au cours de la même période.
Les FPI canadiennes ont également bien performé en 2019, la deuxième meilleure performance de tous les sous-secteurs de la TSX cette année, surpassant uniquement les mesures technologiques. L'indice immobilier limité de S & P / TSX a augmenté de près de 17% depuis le début de l'année. C’est une avancée impressionnante dans quatre mois pour un secteur qui n’est pas sujet à de grands changements, sauf dans des circonstances extrêmes. Les attentes d'un éventuel renversement du taux d'intérêt par la Banque du Canada ont entraîné la création d'actions génératrices de revenus, telles que les services publics et les FPI, le retour aux listes d'achat des investisseurs et le dynamisme de ces deux secteurs. considérablement.
Il y a de bonnes raisons de croire que cette tendance à la hausse se poursuivra, mais à un rythme un peu plus lent. L'économie canadienne reste molle et la Banque du Canada a indiqué qu'elle ne prévoyait pas reprendre les hausses de taux à court terme. En fait, nous pourrions assister à une réduction de la Banque du Canada d’un quart de point ou plus si la situation ne s’améliore pas.
Le président des États-Unis, Donald Trump, a exercé des pressions sur la Fed pour réduire les taux. Il pense que les promenades de l'année dernière ont été une erreur. Le président veut une économie forte avant les élections de 2020. Les réductions de taux stimuleraient davantage les investissements et les recrutements d'entreprises et donneraient un coup de pouce aux marchés boursiers. Tout cela laisse à penser que le climat des FPI devrait rester favorable pendant au moins les deux prochaines années.
La Réserve fédérale et la Banque du Canada ont augmenté leurs taux respectifs à plusieurs reprises en 2018, quatre fois pour la Réserve fédérale et trois fois pour la Banque du Canada; toutefois, les FPI ont toujours offert l’un des meilleurs rendements du secteur. Cette performance positive au cours d'une année aussi difficile pour les actions canadiennes était particulièrement surprenante en raison de la hausse des taux d'intérêt. On s’attendait à ce que les hausses de taux entraînent une vente massive de FPI négociées en bourse.
Cependant, je pense que les investisseurs sont venus voir le secteur sous un angle différent. Au lieu de se concentrer principalement sur les taux d'intérêt sous-jacents, ils mettent désormais davantage l'accent sur les fondamentaux économiques des FPI, avec la croissance économique et les indicateurs plus importants de la performance de l'offre et de la demande qui régissent la performance des FPI que les variations des taux d'intérêt. , à condition que les changements soient gérés progressivement et non progressivement. inattendu
Propriétés de choix REIT: Un sponsor aligné, une équipe de direction forte, une performance stable
La FPI Choice Properties (TSX: CHP.UN) (OTC: OTC: PPRQF) a été créée par Les Compagnies Loblaw limitée en 2013. Elle est arrivée sur le marché cette même année grâce à un accord d'alliance stratégique avec Loblaw qui accorde à la FPI:
- Le droit de première offre dans les propriétés conservées de Loblaw;
- Le droit de participer aux acquisitions du centre commercial Loblaw; et
- Le droit de participer à tout développement de Loblaw.
La stratégie de Choice Properties est de créer de la valeur en améliorant et en optimisant son portefeuille grâce à des acquisitions majeures, un développement stratégique et une gestion active des actifs. Le locataire principal de Propriétés de Choix est Les Compagnies Loblaw limitée, le plus important détaillant au Canada. L'alliance solide de REIT avec Loblaw la positionne bien pour la croissance future. Le père de Loblaw, George Weston Limited (TSX: GWL), détient environ 65% du capital de Choice Properties REIT.
Révélation Je suis / nous sommes depuis longtemps CHP.UN. J'ai écrit cet article moi-même et exprimé mes propres opinions. Je ne reçois pas de compensation pour cela (sauf pour une partie de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.