Alexandria Real Estate Equities, Inc (NYSE: ARE) Conférence sur les résultats du premier trimestre de 2019, le 30 avril 2019 à 15h00. ET
Participants de l'entreprise
Paula Schwartz – Relations Investisseurs
Joel Marcus – Fondateur et président exécutif
Stephen Richardson – Directeur adjoint
Peter Moglia – Co-directeur exécutif et co-directeur des investissements
Dean Shigenaga – Coprésident et directeur financier
Participants de la téléconférence
Manny Korchman – Citi
Jamie Feldman – Merrill Lynch de la Bank of America
Sheila McGrath – Evercore ISI
Tom Catherwood – BTIG
Rich Anderson – SMBC Nikko
Dave Rodgers – Baird
Opérateur
Bonjour et bienvenue à la téléconférence sur les résultats du premier trimestre d'Alexandria Real Estate Equities 2019. Tous les participants seront en mode d'écoute uniquement. [Operator Instructions] Notez également que l'événement d'aujourd'hui est en cours d'enregistrement.
En ce moment, j'aimerais prendre la téléconférence avec Paula Schwartz, chargée des relations avec les investisseurs. S'il vous plaît aller de l'avant.
Paula Schwartz
Merci et bon après-midi à tous. Cette téléconférence contient des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Les résultats réels de la société peuvent différer de ceux projetés dans les déclarations prospectives.
Des informations supplémentaires sur les facteurs susceptibles d'entraîner un écart important entre les résultats réels et ceux présentés dans les déclarations prospectives figurent dans les rapports périodiques de la société déposés auprès de la SEC.
Et maintenant, j'aimerais passer l'appel à Joel Marcus, président exécutif et fondateur. S'il te plaît, vas-y Joel.
Joel Marcus
Merci Paula et bienvenue à tous dans le premier trimestre de 2019. Steve Richardson, Peter Moglia et Dean Shigenaga m'accompagnent aujourd'hui. Le premier trimestre de 2019 était probablement aussi proche d'un trimestre parfait qu'Alexandrie depuis longtemps, même si nous avons eu d'excellents trimestres.
Mais en plus des résultats des bénéfices stellaires, nous avons eu des résultats de location stellaires qui seront discutés dans les mêmes résultats du même magasin. Et je tiens à remercier toute l’équipe et à veiller à ce que nous nous concentrions sur la poursuite de notre passion incessante de promouvoir notre mission de santé humaine au quotidien, avec une excellence opérationnelle, dans un environnement dépourvu d’égalité et avec une intégrité très importante.
Lors de l'inauguration de l'un de nos derniers développements, la maison de recherche située sur la côte ouest de Vertex Pharmaceuticals, Jennifer Ferguson, mère de deux enfants atteints de mucoviscidose, a remarqué le design unique d'Alexandrie dans ce bâtiment et a déclaré: que ce bâtiment sera plus que de l'acier et du béton. C'est un traitement qui sauve des vies pour mes enfants. Il est surprenant de penser à ce qui se passe ou à ce qui se passe dans ce bâtiment. Et c’est ce que nous pensons de tout ce que nous faisons tous les jours et prenons très au sérieux notre position et notre mission.
Le premier trimestre marquait également le 25e anniversaire de la création de la société lorsque nous avons procédé à la clôture de la série A, le 5 janvier 1994, je pense, de 19 millions de dollars avec la famille et les amis. Notre croissance a été méthodique et cohérente, et nous essayons d'apprendre chaque jour et chaque semaine et chaque mois et tous les ans à devenir une société de première qualité, dotée d'un capital de marché total proche de la fin du premier trimestre. les 22 000 millions de dollars.
Nous avons l’une des bases de clientèle les plus solides de l’ensemble du secteur des FPI, avec 50% du revenu locatif annuel des sociétés de qualité ou à grande capitalisation cotées. Notre durée moyenne pondérée du bail restant est d'environ huit ans et demi. Les locataires de haute qualité avec un bail à long terme et des marches annuelles fortes sont certainement bons.
Je souhaite également faire quelques commentaires, et je pense que dans le communiqué de presse, nous avons mis en lumière cette épidémie d'opioïdes et le problème de la surdose. Santé et condition physique: c'est la crise de la santé et de la sécurité de nos vies. Nous avons rejoint 50-50 avec Verily, la filiale d'Alphabet spécialisée dans les sciences de la vie, et nous en discuterons dans un instant. Aux États-Unis, 115 décès par jour de plus que ceux qui meurent chaque année ou plus meurent chaque année que pendant toute la guerre du Vietnam. Et je pense qu'il est assez clair que nous ne pouvons pas, en tant qu'entreprise axée sur la mission, nous concentrer sur la santé humaine de manière inactive et, par conséquent, nous n'avons pas besoin d'un appel critique à l'action.
Avec une entreprise sincère, nous avons été les pionniers dans un modèle de soins complets avec Verily dans un environnement sûr sur le campus, caractérisé par une réhabilitation, une vie sobre, une réunification familiale et une transition communautaire. L’objectif est d’aider les gens à se remettre d’une dépendance et à mener une vie plus saine tout en revitalisant la communauté.
Nous espérons que l’échelle des composants de ce modèle générera des résultats supérieurs et sera un modèle pour le reste du pays. Et restaurer la santé et le bien-être de la communauté est une bonne affaire en toute sécurité.
Nous avons choisi Dayton Ohio, qui a le taux de mortalité par habitant le plus élevé de toutes les villes des États-Unis. UU Beaucoup d’entre vous savent peut-être et beaucoup d’entre vous ne connaissent pas plus de brevets par habitant dans la première moitié du 20e siècle; ils ont été développés à Dayton, domicile des frères Wright, au nombre des 35 villes industrielles les plus importantes d’Amérique, et ont été le site de nombreuses nouvelles entreprises. La formation dans la première moitié du vingtième siècle s'est développée à Dayton, domicile des frères Wright parmi les 35 villes industrielles les plus importantes d'Amérique et a été le site de nombreuses nouvelles entreprises formées dans la première moitié du vingtième siècle. Il s’est avéré être un pôle de transport très prospère entre Indianapolis, Columbus et Cincinnati.
De la fin des années 50 à nos jours, Dayton a perdu sa fabrication, sa fermeture, sa fermeture. NCR a fermé ses portes, le nombre d'entreprises Fortune 500 est tombé à deux et la population a diminué de moitié. Nous essayons donc, notre objectif est de créer un écosystème de récupération avec une technologie qui vise à aider les personnes à se remettre d'une dépendance aux opiacés et à mener une vie plus saine tout en revitalisant la communauté et l'équipe développe une technologie. activé Système de soins qui offrira un centre de traitement, de réadaptation, de logement et de services complets sur un campus doté de technologies de pointe.
Je souhaite aborder un instant le secteur des sciences de la vie et parler de nos cinq moteurs de la demande que nous suivons afin que le secteur des sciences de la vie reste très positif. Le financement des NIH à un sommet historique. La réglementation de la FDA reste positive. Le nouveau commissaire par intérim Ned Sharpless, issu de l'Institut national du cancer et possédant une solide expérience en recherche sur le cancer, doit maintenir un environnement propice à l'innovation.
La philanthropie de bienfaisance continue d'atteindre des sommets historiques. Les flux de capital-risque sont très importants, dépassant les 6 milliards de dollars environ au premier trimestre, dont 70% sont allés aux grappes ARE et les investissements dans la recherche et le développement dans le secteur biopharmaceutique ont été solides dans ses pipelines. Je tiens à mentionner l'un des problèmes de l'heure, à savoir l'erreur de l'assurance-maladie pour tous.
Il est intéressant de noter que si vous regardez Bernie Sanders, l'État d'origine du Vermont, ils ont en réalité essayé un système à payeur unique et ont échoué lamentablement, car ils auraient nécessité une augmentation supplémentaire de 10% de tous les impôts sur le revenu dans l'État du Vermont, ainsi que de 12% supplémentaires. pour toute la paie pour les entreprises et c'était totalement inacceptable. Ainsi, aujourd’hui, environ un tiers des personnes sont couvertes par l’assurance-maladie, deux tiers par des assurances privées et un groupe de personnes non assurées (entre 8% et 10%) a du mal à découvrir comment les intégrer au système. Et il n’a aucun sens de jeter le bébé et pas l’eau de la salle de bain, pour ainsi dire.
Par conséquent, nous ne pouvons pas avoir une solution gouvernementale qui exclut toutes les autres assurances, et Medicare peut même ne pas être la bonne agence. Et, en fait, les conversations avec les membres de CMS pensent que c’est une tâche impossible. Et l’administration des anciens combattants est un autre effort de santé très difficile administré par le gouvernement. Ce dont nous avons vraiment besoin, c’est d’une accessibilité accrue, d’un accès élargi et de la portabilité. Même aujourd'hui, le défi d'avoir des dossiers médicaux électroniques portables est un mythe. Cela n'existe tout simplement pas dans de nombreux cas.
Les coûts médicaux sont en réalité beaucoup plus élevés que les coûts de pharmacie et ceux-ci seront de plus en plus exposés. Et souvent, les coûts de la pharmacie sont intégrés au coût de l'hôpital et récemment, de nombreuses révélations ont révélé que les médicaments sont marqués 10 fois par les hôpitaux, puis incorporés dans les factures générales afin de couvrir les pertes importantes dans les services. d'urgence. Si peu de vision de ce qui se passe autour de là.
Lorsqu'on parle de la croissance future d'Alexandria, il est juste de dire qu'elle ne voit pas le ralentissement de la croissance de ses bénéfices. Nous avons accordé un cadre quinquennal pour doubler les revenus locatifs de 2018 à 2022. Et, comme vous pouvez le constater, à partir du pipeline 2019, nous disposons d’un pipeline très solide, très loué. Dans les mois à venir, nous dévoilerons des détails sur 2020 et parlerons des débuts et de la rapidité de la location. Et l’équipe a inclus aux pages 41 et 42 certaines des opportunités de développement pour 2021-2021 et 2022.
Donc, avec cela comme arrière-plan et introduction, laissez-moi donner quelques détails à Steve sur le trimestre.
Stephen Richardson
Merci Joel Bon après-midi à tous. Je voudrais me concentrer sur Alexandrie, qui surpasse tous ses groupes clés. La société est motivée par son atout le plus important, que notre meilleure équipe de sa catégorie et son modèle d'entreprise unique a atteint et continuera à exceller dans chacune de nos grappes clés. Le secteur des sciences de la vie que nous servons sous le nom de Joel vient d’être souligné et noté dans notre rapport annuel publié récemment connaît une explosion de connaissances.
Et Alexandrie est un pionnier et occupe désormais une position dominante dans la création de campus hautement attractifs et d'écosystèmes de classe mondiale dans des environnements urbains adjacents aux universités et instituts de recherche les plus productifs du secteur des sciences de la vie du pays et fournit d'excellents résultats financiers.
Je vais parcourir le marché et souligner vraiment la performance supérieure avec encore une fois des contributions importantes de chacun des marchés. À Cambridge, nos principaux campus franchisés, d’une superficie totale de 5 millions de pieds carrés, occupent désormais une position unique pour continuer à enregistrer une croissance à court terme.
Les locations ont grimpé au top 80, l’un d’eux ayant dépassé 90 millions de dollars le réseau triple. Et le taux d'inoccupation du marché de 0,2 et 3 millions de pieds carrés de demande, une augmentation par rapport aux 2,8 millions de pieds carrés enregistrés au dernier trimestre, offre une excellente occasion à Alexandria de poursuivre nouveaux revenus au cours des prochains trimestres, sans avoir à attendre plusieurs années ou plus pour capitaliser sur ce marché porteur.
La région de San Francisco a un taux de disponibilité de 1,9%, en baisse par rapport à 3% au dernier trimestre, avec une demande de 2,5 millions de pieds carrés à 2,9 millions de pieds carrés. Le contrat de location de 480 000 pieds carrés avec Pinterest chez 88 Bluxome met en évidence un autre excellent exemple des partenariats de confiance que nous avons créés avec nos locataires, car nous poursuivrons ensemble les efforts visant à sécuriser notre allocation de la Proposition M et à créer une destination pour classe mondiale, une réalisation remarquable et félicitations à toute l’équipe de San Francisco.
De plus, deux rénovations distinctes totalisant 83 000 pieds carrés avec des augmentations de loyer allant de 37% à 58%, ainsi que de modestes améliorations locatives, ont contribué de manière significative à l'augmentation record de la trésorerie de ce trimestre.
Lors du déménagement à San Diego, le marché est très sain avec seulement 5% à 6% des postes vacants dans les grappes centrales de UTC et de Torrey Pines et la demande de 1,6 million de pieds carrés a maintenant augmenté dans les 900 000 pieds carrés du dernier trimestre. . Un autre taux de rénovation important, 20% plus élevé sur 54 000 pieds carrés sur ce marché, a également soutenu les augmentations de trésorerie.
Le taux d'inoccupation à Seattle reste très bas à 2,5% et la demande a augmenté pour atteindre 611 000 pieds carrés par rapport aux 400 000 pieds carrés du dernier trimestre. Et Peter parlera de l’excellente activité de location de notre installation située au bord de la mer, 188 East Blaine, qui positionne bien la société pour la croissance future de ce groupe critique.
Enfin, l’offre de produits uniques d’Alexandria est de plus en plus importante grâce à la demande croissante, la demande passant de 277 000 pieds carrés à 392 000 pieds carrés. Le Maryland continue également à participer avec une suite de 35 000 pieds carrés lancée avec une augmentation de 35% sur un marché vacant de seulement 4,4% du marché et la demande atteint maintenant près de 300 000 pieds carrés.
En conclusion, en examinant ces marchés, notre solide avantage concurrentiel découlant de notre proposition de valeur élargie pour le secteur des sciences de la vie apparaît clairement dans les résultats financiers publiés sur chacun de nos marchés.
L'avenir de notre ligne de développement opérationnel et à court terme est très solide et nous atteignons énergiquement notre ligne intermédiaire avec une activité de crédit-bail importante, comme en témoigne le gros contrat de location conclu avec Pinterest.
Sur cette note positive, je le donne à Peter.
Peter Moglia
Merci Steve, je vais consacrer quelques minutes à l'actualiser dans notre inventaire à court terme, aux compositions récentes des bureaux de laboratoire et à une mise à jour des coûts de construction.
Comme nous l’avons noté à la page 2 du supplément, nous avons livré 1 million de pieds carrés au cours des deux derniers trimestres, dont 481 000 pieds carrés au premier trimestre. Après un retard dans notre dernier appel en raison des travaux effectués par la ville de Cambridge qui ont gêné l'installation de vitrage et du retard causé par la compagnie d'électricité qui a mis des mois à connecter l'alimentation permanente, nous avons livré 123 403 pieds carrés au 399, rue Binney. construction en janvier, juste un mois après la date de livraison pro forma.
Une autre bonne nouvelle est que nous avons porté notre rendement au comptant stabilisé à 7,2%, ce qui représente une solide augmentation de 50 points de base par rapport à notre taux initial de 6,7%. Avec les taux maximaux actuels pour le bureau de laboratoire à Cambridge, nous pensons avoir développé une marge d’accumulation de valeur supérieure de 60% en comparant notre performance actuelle stabilisée aux taux de capitalisation boursière actuels.
En tant que filiale du groupe Life Science de Alphabet, nous avons livré 139 000 m², soit 66% du bâtiment 279 East Grand de South San Francisco au premier trimestre, avec une très bonne performance de 8,1%. Le modèle actuel de la VNI de Green Street applique un taux de capitalisation nominal de 5,3% aux actifs du sud de San Francisco. Par conséquent, la différence de 280 points de base par rapport à ce point de référence fait de 279 un nouvel contributeur important à la VNI.
188 East Blaine, notre nouveau bâtiment phare situé à Lake Union, à Seattle, a livré 90 615 pieds carrés, soit 46% du bâtiment, avec un rendement initial en espèces stabilisé de 6,7%. La progression du crédit-bail constant s'est poursuivie, passant de 49% à fin 2018 à 67% à la fin du premier trimestre. Et l'offre limitée sur le marché nous a permis d'augmenter les loyers au-dessus de 60 dollars nets pour la première fois de notre histoire là-bas.
À la fin du premier trimestre, nous avons livré 56 137 pieds carrés, soit environ la moitié de la phase 1 du Alexandria Center for AgTech, également connu sous le nom de 5 Laboratory Drive dans RTP. Ce projet a été très bien accueilli par le marché et a été loué à 97% dans les 15 mois suivant le début des travaux.
Il s'agit de la dernière des huit propriétés de plus de 0,5 million de pieds carrés au service de la recherche et du développement d'AgTech. Elle renforcera notre leadership dans le secteur en proposant un projet de recherche et développement multi-services. , multifonctionnel et avec des services qui serviront de centre de gravité pour l’industrie dans RTP.
Nous avons livré 66 000 pieds carrés du Gateway Building 681 (142 400 pieds carrés) au dernier trimestre et nous restons en bonne voie pour atteindre notre belle performance de 8,5% pour cet espace de bureaux réaménagé autorisé sur notre campus de South San Francisco Gateway.
À Palo Alto, nous avons livré 48 547 pieds carrés à Alexandria Park, achevant ainsi la première phase de réaménagement avec un rendement de 6,2%, ce qui était un peu plus élevé que prévu initialement. Le locataire du prêt Workday a loué tout cet espace.
Les livraisons pour le premier trimestre se sont chiffrées à 10 250 pieds carrés dans notre immeuble multi-utilisateurs de 80 000 pieds carrés situé au 704 Quince Orchard, à Gaithersburg, dans le Maryland, où nous ciblons avec succès un groupe grandissant de jeunes entreprises.
Comme nous le faisons normalement, je vais aborder quelques compilations des ventes effectuées par le laboratoire la semaine dernière. Tous deux sont à Cambridge et plusieurs investisseurs institutionnels ont manifesté un vif intérêt, ce qui cadre bien avec l’enthousiasme des courtiers et des investisseurs face à la demande d’investissements dans les sciences de la vie et l’immobilier.
Je soulignerai également la vente à Mission Bay d’un immeuble de bureaux illustrant l’enthousiasme des investisseurs pour ce marché. En avril, le MIT a vendu 610 Main Street North, 610 Main Street South et 710 Main Street. Le prix d'achat s'élevait à 1,1 milliard de dollars, soit 1 625 dollars par pied carré, ce qui représente un taux maximum de 4,3% pour le campus d'environ 677 000 pieds carrés, ce qui inclut un parking de 650 voitures. Les propriétés font l'objet d'un bail foncier et sont ancrées par Pfizer et Novartis.
Bain Capital a vendu 1030 Massachusetts Avenue, ce qui représente la dotation de Harvard pour 128 millions de dollars, soit 1 640 $ par pied carré et un taux maximal de 4,7%. La propriété de 78 049 pieds carrés se situe au centre de Cambridge, entre Harvard et Central Square, et est entièrement louée à une combinaison de locataires du secteur des sciences de la vie, dont Astellas et Obsidian Therapeutics, issus de la biotechnologie privée.
Je terminerai ce commentaire en notant que 550 Terry Francois, un immeuble de bureaux loué de Gap à Mission Bay, d'une superficie de 289 408 pieds carrés, a été vendu par Hines en décembre pour 342,5 millions de dollars, ou 1 183 dollars par pied carré, ce qui représente 4,1% de capitalisation. La propriété est adjacente à nos propriétés situées au sud, situées au 1455-1515 Third Street et au 455 Mission Bay Boulevard, à Mission Bay.
Donc, une mise à jour rapide sur les coûts de construction. Ils sont restés stables sur nos marchés, à l'exception de Seattle, où nos projets du gouvernement du Canada en 2019 et 2020 augmenteront de 0,5% de plus que nos prévisions précédentes et, par conséquent, nous avons ajusté nos formulaires. Cela est motivé par la demande de main-d'œuvre qualifiée.
Pour notre consultant à New York, les échelles sont peut-être en croissance ou en ralentissement, mais nous les maintenons à nos niveaux actuels de 4,5% à 5% jusqu'à ce que nos prix soient plus probants. En ce qui concerne l'impact des tarifs, nous les avons inclus dans les budgets des projets en cours qui sont sous GMP et sont inclus dans nos hypothèses d'escalade pour ceux qui ne le sont pas. En plus de surveiller les escalades, nous évaluons et prenons également en compte les effets de l’augmentation des coûts du projet en raison des programmes d’efficacité énergétique et de résistance prévus, objectifs internes et objectifs de divers organismes de réglementation.
Je vais donner la parole à Dean.
Dean Shigenaga
Merci Pedro Dean Shigenaga ici. Bon après-midi à tous. Je traiterai brièvement de quatre questions clefs aujourd’hui, notamment nos résultats du premier trimestre et notre solide début d’année 2019; deuxièmement, les problèmes de comptabilité de location; troisièmement, notre portefeuille de placements à risque; et enfin, notre dernier guide mis à jour pour 2019.
Nos résultats financiers et opérationnels globaux ont été vraiment exceptionnels pour le premier trimestre et soulignent que notre équipe a connu un bon début d'année. Les faits saillants du premier trimestre comprennent un taux de location élevé et une augmentation du taux de location. 680 000 pieds carrés de baux d'aménagement et de réaménagement louables qui ont été signés.
Eh bien, à côté, plus de 510 000 pieds carrés de renouvellements de bail et de cessions de locaux louables avec des augmentations significatives des taux de location de 32,9% et de 24,3% en espèces et d'environ 50% de ce volume de location lié à des explorations contractuelles au-delà de 2019. Par conséquent, le taux de renouvellement continue d'augmenter le taux de location.
Notre stratégie commerciale unique et différenciée se concentre sur les flux de trésorerie de haute qualité de nos campus en sciences de la vie et sur la technologie collaborative dans des groupes clés d'innovation urbaine. Les propriétés de classe A situées dans des localités AAA ont généré 77% de nos revenus locatifs annuels. En outre, nous avons une liste de locataires de grande qualité qui figure parmi les chefs de file de l'industrie avec 50% de nos revenus locatifs annuels provenant d'entités à grande capitalisation notées «investment grade» ou cotées en bourse.
Nous enregistrons une croissance solide et le même résultat opérationnel net de 2,3% et de 10,2% en trésorerie pour le premier trimestre. La vigueur et la cohérence de la croissance de notre résultat net d’investissement dans le même immeuble est notamment due aux fondements positifs du secteur des sciences de la vie, au taux de location élevé et à la solide croissance du taux. de loyer et notre structure de location favorable.
Notre marge d'EBITDA ajusté était très forte à 70% et représentait une autre des principales statistiques du secteur des FPI. Comme prévu, nous avons adopté de nouvelles règles comptables pour les contrats de location à compter du 1er janvier 2019. Les points clés que je soulignerai sont les suivants: Les revenus locatifs dans notre compte de résultat consolidé incluent les recouvrements des deux locataires ainsi que le loyer de base.
Nous fournissons également des informations distinctes sur les recouvrements de locataires sur les mêmes résultats immobiliers et à la note 5 de notre formulaire 10-Q, que nous prévoyons déposer plus tard aujourd'hui ou demain. Au 31 mars 2019, notre bilan comprenait des actifs liés au droit d'usage de 240 millions de dollars et des passifs liés aux contrats de location, principalement pour nos contrats de location de terrains, dans lesquels nous sommes des locataires.
Les frais généraux et administratifs comprennent environ 1 million de dollars liés aux coûts de location internes qui, selon les nouvelles règles comptables, ne sont plus admissibles à la capitalisation.
Maintenant brièvement sur les dépenses de G & A. Je tiens simplement à rappeler à tous que nous avons une stratégie commerciale très unique et différenciée. Il est important de noter qu'avec une équipe unique, hautement expérimentée et expérimentée, il est tout simplement inapproprié de comparer une équipe et une entreprise avec la FPI moyenne actuelle.
Notre société est bien plus qu'une simple société immobilière. Notre secteur principal est le secteur immobilier, mais nous nous concentrons de manière significative sur trois autres secteurs stratégiques, à savoir les investissements à risque, le leadership novateur et la responsabilité d'entreprise, et nous sommes des chefs de file dans chacun de ces quatre secteurs. Ces verticales s’alignent bien avec l’impératif commercial stratégique de nos clients locataires.
Il est également important de savoir quand, lorsque l'on examine le coût total des frais généraux et administratifs, quelle que soit la classification, car il varie d'une FPI à une autre et cherche la meilleure mesure du fonctionnement de l'efficacité de la FPI. examiner les marges du BAIIA. Nous avons une marge de EBITDA ajusté leader dans l'industrie comme je l'ai mentionné ci-dessus à 70% aujourd'hui.
Revenir aux investissements à risque. Ce qui a commencé aux débuts de l’histoire de la société est véritablement devenu un élément unique et important de notre secteur immobilier. Nos activités de risque d’investissement vertical sont stratégiquement alignées sur notre secteur immobilier vertical. Elles sont toutes deux axées sur la collaboration avec certaines des entités les plus innovantes au monde et sur le développement de nouvelles thérapies et technologies visant à améliorer la qualité de vie des personnes dans le monde. .
Je félicite notre équipe des sciences et de la technologie. Nous possédons l’une des listes de locataires de la plus haute qualité du secteur des FPI. Notre équipe s’est révélée avoir une expérience de locataires novateurs de grande qualité. Quand je pense à un taux d’exécution des gains, j’aime toujours revenir sur ce que nous avons fait. Au cours des trois dernières années, les gains réalisés inclus dans les flux de trésorerie liés aux opérations, ajustés pour nos placements à risque, ont été d’environ 15 M $, 10 M $ et 28 M $ et ont atteint une moyenne de 8,9 M $ par trimestre au cours des trois derniers exercices. quarts.
En pourcentage de la fourchette, en tenant compte du résultat opérationnel net et des gains de risque réalisés en 2018, 97% ont été générés à partir de notre propriété immobilière unique et différenciée, et 3% de nos revenus généraux ont été générés à partir de gains réalisés dans notre placement à risque vertical.
Passons à notre balance. Comme vous le savez, nous avons commencé 2019 avec le solde le plus solide de l’histoire de la société. Notre équipe a de nouveau été occupée en matière de gestion de la responsabilité civile et a porté à sept ans notre échéance moyenne pondérée de la dette restante. Dans notre publication d'hier, nous avons annoncé l'émission suivante de billets de premier rang non garantis d'une valeur de 850 millions de dollars, assortis d'un taux d'intérêt moyen pondéré de 4,1 ans et d'une durée de 14,6 ans, y compris la section composée de billets de 30 ans à l'appui de nos initiatives générales en matière de développement durable 550 millions de dollars, soit 65% de cet accord, concernaient des obligations vertes. Nous avons retourné deux billets d’assurance d’un montant total de 300 millions de dollars à un taux d’intérêt moyen pondéré de 4,88%, y compris un billet de 7,75%. Ces remboursements ont entraîné une augmentation de notre résultat opérationnel net non engagé à 95% du résultat opérationnel net total.
Après la fin du trimestre, nous avons signé un accord visant à reporter de 2024 à 2025 la date d'échéance de notre prêt à terme non garanti, qui devrait entrer en vigueur plus tard en juin 2019.
En bref, dans les prévisions pour 2019, nous avons ramené la fourchette des prévisions à 0,10 USD, le BPA compris entre 2,65 USD et 2,75 USD et les flux de trésorerie liés aux opérations par action, ajustés de 6,90 USD à 7 USD, sans changement à mi-parcours de notre guide FFO par action. Nous augmentons également nos prévisions en matière d'augmentation des taux de location, jusqu'à 1% et 2% en espèces à mi-chemin des fourchettes.
La page 6 de notre ensemble complémentaire inclut nos hypothèses indicatives détaillées pour 2019 à titre de référence. Je vais m'arrêter là et le rendre à Joel pour l'ouvrir.
Joel Marcus
Bon. Opérateur, si nous pouvions aller à Q & A s'il vous plaît.
Séance de questions et réponses
Opérateur
[Operator Instructions] Et notre première question aujourd'hui est de Manny Korchman de Citi. S'il vous plaît, allez-y avec votre question.
Manny Korchman
Bonjour, bonjour à tous. Steve, le bail Pinterest qu'ils ont signé sur Bluxome, que se passe-t-il si vous n'obtenez pas l'affectation Proposition M ou … vous la rendez plus précise? Qu'advient-il si vous ne recevez pas cette mission cette année ou l'année prochaine?
Steve Richardson
Oui, Manny m'a laissé refaire le processus. Le plan SoMa Central a été approuvé par le conseil des autorités de surveillance en décembre 2018. Comme nous en avons discuté, quatre défis ont été présentés à ce moment-là. Ces parties continuent à travailler avec la ville et à suivre un processus cohérent avec ce que nous avons toujours dit. La communauté de valeur présente d'énormes avantages pour tous les intéressés. Donc, en fait, la ville a poursuivi de manière très positive et proactive le processus d’approbation. Nous voyons cela comme une autre étape du processus. Comme nous l’avons dit, nous espérons que deux ou trois trimestres se présenteront devant la Commission de la planification à la fin de l’été de cette année.
Nous espérons obtenir nos approbations et espérons ensuite que les poursuites seront résolues d’ici la fin de l’année. Donc, bien sûr, il y en a une hypothétique, mais cela pourrait prendre plus de temps, cela pourrait être encore un quart ou deux. Mais tout indique et nous avons vu que les choses sont retardées encore et encore, mais finalement elles seraient résolues ici. Así que Pinterest está trabajando con nosotros de la mano y esperamos tener un resultado muy exitoso aquí.
Manny Korchman
Gracias. Y tal vez al estar cerca de Boston, en NECO en el puerto marítimo, parece que lo tiene en el programa de entrega de desarrollo como un evento posterior al -2022. ¿Cuándo empezarías a construir allí? Y luego, ¿eso termina siendo un clúster o una vez o de prueba? ¿O cómo pensamos acerca de su concentración en Boston Seaport?
A – Dean Shigenaga
Sí. Así que creo que Manny en este momento, preferiríamos no hacer ningún comentario al respecto. Hay muchas partes móviles y creo que en el próximo trimestre podríamos dar un mejor color al tipo de visión que tenemos del mundo. Pero por el momento, creo que no vamos a hacer ningún comentario.
Q – Manny Korchman
Esta bien joel Como no obtuve una respuesta a esa pregunta, ¿puedo preguntar otra?
A – Joel Marcus
Por supuesto.
Q – Manny Korchman
El mercado de tecnología de salida a bolsa en este momento es bastante caliente. ¿Algún impacto en sus inquilinos o mercados o saldos de valores negociables de nuevas OPI?
A – Joel Marcus
Bueno, creo que en Pinterest, tuvimos una inversión de capital allí y eso se marcará en el mercado cuando lo reportemos, supongo que el próximo trimestre. Y supongo que fue en este trimestre, tenemos una participación en Uber, por lo que cuando se haga público eso se pondrá en el mercado. Y todavía tenemos acciones de Google, las compramos en 1998. Aunque Google bajó, el alfabeto bajó un 8% o algo así hoy, pero, por lo tanto, hemos hecho algunas inversiones altamente seleccionadas en ciertas compañías de tecnología y seguiría imaginando que la mayoría los administradores de dinero ven al sector tecnológico como uno de los sectores más positivos en la actualidad en el mercado general. Así que creo que es mejor que lo estemos viendo, las cosas son bastante sólidas y nos limitamos a una calidad muy alta, ya sea de compañías públicas de gran capitalización o de unicornios seleccionados que consideramos que tienen modelos de negocios realmente legítimos y un impacto altamente perjudicial para la economía.
Q – Manny Korchman
Gracias, Joel.
A – Joel Marcus
Sí, gracias.
Opérateur
Nuestra siguiente pregunta es de Jamie Feldman del Bank of America Merrill Lynch. Por favor, siga adelante con su pregunta.
Q – Jamie Feldman
Genial gracias Joel, gracias por el color en la aventura de Dayton con Verily. ¿Se puede hablar de esto? Quiero decir, ¿es esto algo que se puede ver haciendo múltiples empresas como esta y expandiéndose a más mercados? ¿O es esto más de una sola vez? Y luego, ¿cómo pensamos sobre la economía?
A – Joel Marcus
Sí, nuestro objetivo no era entrar en el negocio de ser un proveedor de bienes raíces para los usuarios aquí, que son los proveedores de servicios de atención médica. Esto es muy singular. Pero lo que sí sentimos fue que podíamos hacer una diferencia y pasamos mucho tiempo durante varios años tratando de encontrar el mejor lugar donde pudiéramos generar el mejor y el mayor impacto, y eso es Dayton por las razones que he enunciado. Y estamos tratando de hacer un campus único y un conjunto único de servicios basados en datos que nunca se han hecho antes desde la admisión, literalmente desde The Street hasta la colocación laboral. No solo entras, desintoxicas y sales a la calle en 28 días. Creo que, literalmente, todos esos esfuerzos fallan donde los hemos visto.
No creo que vayan a hacer muchos sitios o sitios múltiples porque ese no es nuestro negocio principal. Pero lo que sí sentimos es que este es un modelo para cada comunidad en los Estados Unidos, que está muy afectado y lo lograremos. Vamos a hacer que nuestra salsa secreta esté disponible para otras comunidades. Porque creemos que esto es algo que la industria privada y el gobierno deberían asociarse para construir realmente en todo el país. Así que estamos tratando de ser la punta de la lanza, pero no la lanza.
Q – Jamie Feldman
Bon.
A – Joel Marcus
Y nuestro – somos dueños de los bienes raíces 50-50 con Verily. Nuestro período de recuperación es de aproximadamente un período de recuperación de 25 años. Así que no es rápido. Nuestros retornos no son tan grandes como la enunciación de Pedro de nuestras otras cosas. Pero sí creo, este fue un llamado crítico a la acción donde tenemos habilidades únicas y Verily tiene habilidades únicas. Y yo, no podríamos haberlo hecho con algo que realmente nos obligó a hacer.
Q – Jamie Feldman
Está bien, eso es útil y lo aprecio. Cuando pensamos en cambiar de marcha, supongo que Dean en la página 6. Su plan de fuentes de capital. Así que parece que tienes los $ 438 millones de ventas hechas. Pero, ¿puede hablar sobre algunos de estos otros compartimientos y el momento para hacerles pagar la deuda y el capital común?
A – Dean Shigenaga
Claro Jamie. Es Dean aquí. That's basically done if you look at the bottom of the table on the right side on page 6. We did complete the issuance of our unsecured notes. In fact, upsized it opportunistically, which allowed us to retire some additional secured notes on our balance sheet. So that's been taken care of.
What we are laser-focused on and that's pretty true every year. We've always had a component of dispositions going through. So on top of the 75/125 partial interest sale, we have another at the midpoint roughly $300 million of dispositions predominantly spread over two transactions that are in process, so stay tuned there. And then I assume you're also asking about common equity. We never really disclosed when that happens, but it's an open item for us to focus in on through the remainder of the year.
Jamie Feldman
Bon. I mean, do you think asset sales could take the place of that or they have anything else in the pipeline?
Dean Shigenaga
No, I don't — not necessarily. It's possible that a little of it, but Jamie we already have $750 million at the midpoint of our asset disposition program for 2019. So it's a pretty healthy volume. As we make our way through the two key transactions that are in process, we can give you more color once we get through those too.
Jamie Feldman
Bon. And then just finally, I guess, back to Joel or anyone on the team. Appreciate your thoughts on Medicare for All, but any thoughts on just the drug pricing legislation particularly maybe the international comparison pricing? How that might impact the business and tenants, if you have any latest thoughts?
Joel Marcus
Sí. So that's actually a good question. I happen to see that in your note. We actually a group of us have actually been at Center for Medicare Services not just for pharma industry, but a wider group and we have been working pretty intensively with CMS on this issue. This issue would only cover the third of people covered by Medicare.
The international pricing mechanism is probably not the best, because the U.S. is supporting pricing to some extent overseas, which is kind of unfair. So not only the drug — or the biopharma industry, but I think payers providers and a group of people all feel like there are some alternatives that are better and those are under intense discussion with CMS as we speak.
Jamie Feldman
Bon. Gracias.
Joel Marcus
Oui
Opérateur
Our next question comes from Sheila McGrath from Evercore ISI. Please go ahead with your question.
Sheila McGrath
Sí. On the other investment bucket, I'm just wondering if we should expect this year to be a little bit more elevated because so many of the companies that you mentioned are coming public and you would look to possibly sell just to get rid of some volatility in that line item.
Joel Marcus
Sí. So I'll let Dean answer that. But I think as you probably know Sheila, on the IPO, there is a standard six months lockup for all IPOs so that despite whether we wanted to or not selling after the IPO was limited to all participants. But Dean, can give you his view on.
Dean Shigenaga
Sí. Yes Sheila, so let me comment in two areas. First, as I mentioned in my prepared commentary, our run rate for last three quarters has been actually interestingly consistent averaging $8.9 million per quarter over the last three quarters. That might give you some sense of recent activity.
To the extent that this type of environment with the types of investments we do hold, it's not unusual as to see something with a really great multiple come out. And to the extent there is one individual transaction like that, we'll exclude it from our run rate as we have historically. But hopefully, the commentary and you just look back over the last few quarters though as far as what they expect may be a better barometer, since we actually haven't provided specific guidance on that line item in our results for 2019.
Sheila McGrath
Bon. And then on the Verily announcement in Dayton. I'm sorry, if I missed this, but how much capital do you estimate that project will require? And do you envision hiring an outside operator? And then just when you say tech enabled, just curious a little more detail what that means?
Joel Marcus
Sí. Sheila, so the total investment is $20 million, split 50-50 between Verily and Alexandria. The operator is actually a consortium. We have put together a non-profit consortium. I don't want to get to details, because there is a kind of a big grand opening in public announcement kind of mid-June where the Governor of Ohio and the Mayor of Dayton will participate with us and the Verily folks.
But it is a — when you think about tech or information driven, think about if you were able to understand the all of the data, human data from or as much as you can from everyone you intake, who has been impacted by opioid addiction or overdosing, and you build a database, the treatment mechanisms can be much more individually tailored if you have a set of data that is valuable versus just giving everybody the same detox schedule. It's like cancer.
And everybody knows, everybody has a cancer patient in their family, and literally virtually there are no two cancers that are identical. It's one of the most heterogeneous sets of diseases that you can possibly imagine. And so treatment has to be really tailored for each patient, and that's what we're trying to get to. So people are treated almost like cattle. They're just brought in detoxed and thrown back on the street. That's just a recipe for disaster, and that's why we have 115 people every day dying.
Sheila McGrath
Bon. And one last quick question. Just on Launch Labs, you press released activity in Cambridge, and then another AgTech kind of Launch Labs in RTP. I was just wondering if you could update us on that product for Alexandria.
Joel Marcus
Sí. We think — I mean think about what we have said on the call, half of our revenue is generated by investment-grade tenants, and/or big cap companies. And so we also believe in the Life Science industry that you have to really be a part of the entire ecosystem, which means from seed stage to grown-up stage. A good company example that I always like to use, we were involved in the Series A start-up of Alnylam up in Cambridge with our Science Hotel product.
I think they took 4,000 or 7,000 feet. Today, they occupy hundreds of thousands of feet, and are multiple billions of dollars in market cap. So it's good to be there at the beginning, so we can pick the winners of the future, especially given the amazing progress and disruptive technologies today. So that's our goal in dealing with that product.
Sheila McGrath
Brillant. Gracias.
Joel Marcus
Oui
Opérateur
Our next question comes from Tom Catherwood from BTIG. Please go ahead with your question.
Tom Catherwood
Thanks. Good afternoon, everybody. Sticking with the question on RTP, and the AgTech Center down there, how does — how do the companies and the lease structures in the AgTech world differ from what you would be doing in Cambridge or San Francisco? Is there any material difference?
Joel Marcus
No, they don't. Tom, this is Joel. There are three products. One is lab — lab office, and then the other is greenhouse, and they're all triple net leases and the lease structure is exactly the same. We just felt that — and I think I may have mentioned. If I didn't, venture capital certainly is one indicator went from something like $8 billion over $16 billion over the last two years in the AgTech, and it didn't fall on deaf ears when we tracked those statistics to understand that more and more this world is about not only fighting disease, but it's about gaining good nutrition.
And this is an industry – especially, given the huge consolidation among the big guys. Now there's only three, and the Chinese own one of them. That's really important for what we think is a huge launch of innovation in this area. So that's why we've kind of gone after that particular niche.
Tom Catherwood
Got you. And then when we think about the — Steve I think you mentioned the 392,000 square feet of demand in RTP. Is that primarily private industry backed by those venture funds that you were talking about Joel? Or is this university-related tech transfer? Kind of how does that ecosystem round out?
Stephen Richardson
Salut. It's Steve. That's a wide breadth of companies there. So as you annunciated it, it's all of the above.
Tom Catherwood
Bon. And then…
Joel Marcus
In fact — I mean, it's much like New York. We've got I don't know 50-plus tenants in our campus in New York. Not a single one of them other than one that I can remember did research in New York before we had the campus. So the — some of the AgTech stuff in north — in the Research Triangle region as we call it — really these are new companies being seeded by venture people, sometimes institutional investors and sometimes the big majors to do things outside of the big corporations. And so a lot of these are very new companies. Some are big, big existing companies, but there's a broad range of demand that gives us comfort down there.
Tom Catherwood
Got you. Got you. Then one last one Steve. Demand in San Francisco, you mentioned that picking up at 2.9 million square feet. Is that demand concentrated in any specific submarkets? And how is it trending in your Greater Stanford cluster?
Stephen Richardson
I think we're seeing it very well distributed. You have continued demand in Mission Bay. The challenge of course is the supply constraint there. Equally strong in South San Francisco and we are seeing very positive demand down in the Greater Stanford cluster just as we anticipated. So it is broad-based in each of these core clusters, Tom.
Tom Catherwood
Excelente. Thanks everyone.
Stephen Richardson
Gracias.
Joel Marcus
Gracias.
Opérateur
Our next question comes from Rich Anderson from SMBC Nikko. Please go ahead with your question.
Rich Anderson
Thanks. Good afternoon everyone. So Joel, you mentioned the 50% number that is rental revenue from IG or large cap. What makes that the right number? I'm curious, if you see that going up, because 77% of your portfolio is defined as Class A. I don't know why, but I would think that the 15 to 77 should perhaps be closer together. Is that the wrong way to think about it?
Joel Marcus
Yes, because I mean if you look at Cambridge as an example and we are working day and night with tenants to try to direct them sometimes out of Cambridge most people want to be in Cambridge and our product is new Class A campus-like or rehab — Class A rehab and that's where they want to be. They want to be in the best locations. And you have to remember that rental expenses aren't generally the biggest part of their budget. So I think that's why you see that that split.
They're a lot of NewCos, same thing in San Francisco where they want to be in the best locations for interaction with UCSF et cetera. Going out to the burbs or to concrete tilt up buildings in lesser locations just aren't of great interest. So I think that's why you see — I don't know that there's any right answer for what our credit amount should be, but I think 50%-plus is where we've been for a long time and fairly comfortable given lease durations of what we have.
Rich Anderson
But in the extreme — and it may be for anyone in the room, the extreme case of Cambridge where you have five million square feet or more of demand and basically no availability. I mean at what point do people just acquiesce and say, okay, I got to be in Boston or some place somewhat close. And if that were to happen to increasing degree would you be willing to follow that demand?
Stephen Richardson
Well I think that relates to the question that was asked earlier about Seaport and some of the other locations. I think naturally you have to look at other locations, because doesn't matter how much capital you have there's a limited amount of land and limited amount of buildings in Cambridge. And so clearly people have to look at other locations in some fashion.
Rich Anderson
Sí. Bueno. And last for me. You're putting off these huge mark-to-markets whether you look at cash or GAAP. I'm not asking for 2020 guidance or 2021 guidance, but when you think about the sort of the geographically where assets are going to be having lease expirations. To what degree can we maintain levels in these huge ranges?
Considering the fact that where leases expire is perhaps an important component to why you're getting the type of growth that you're getting?
A – Joel Marcus
Well, I think if you just — I'll ask Steve and Peter to comment as well because they're very granular with this. But if you look at the 2020 expirations, I think 24 we've got what 1.7 million square feet of — which is about what 5.9% of the annual rental revenue.
But if you look at the rental rates on the right-hand side in the markets, many of these are well below market.
Rich Anderson
Oui
A – Stephen Richardson
Sí. Rich this is Steve. I mean when you start looking at the mark-to-market in Cambridge right about 21%, San Francisco you got Mission Bay at 18%, South San Francisco as much as 27%, San Diego and UTC 11%, Seattle about 10%. So, in each of those markets, the mark-to-market opportunity is pretty significant.
When you get into the individual sweeps that might be rolling, there may be a mix there. So that's not necessarily guidance for how it's all going to shakeout, when you roll it up. But I think across the board in those markets in particular, you can see it's pretty healthy.
Rich Anderson
Oui
A – Peter Moglia
Sí. This is Peter. I just want to add, that we're roughly a third Greater Boston, a third Bay area, and a third everywhere else. Of course there's been a great run in Greater Boston and San Francisco everybody knows about.
But I think what is going to help power — it's an extended run like we're having is that these other regions like Maryland, Research Triangle region, New York City, San Diego are also doing very well, just given what Joel, set the stage for early on with the indicators of the industry.
There are positive. They've been positive. And as we roll or re-lease in all the regions, they're just all contributing which we can't say has happened throughout our history but we're just happened in a great time where everything is clicking on truly also owners.
Rich Anderson
Okay great. Thanks and kudos on the Dayton project.
A – Peter Moglia
Thank you very much Rich.
Opérateur
Our next question comes from Dave Rodgers from Baird. Please go ahead with your question.
Q – Dave Rodgers
Yeah, maybe for Steve or Joel just on the 88 Bluxome and the Pinterest lease. Do you anticipate or is there any discussion about the recapturing the existing Pinterest space? Or would this be purely expansion?
A – Stephen Richardson
Dave, hi it's Steve. No, it is purely expansion. That was the clear intent. And that's the way this is a new expansions stand-alone lease. So they're very excited about that. And they are thoroughly enjoying their existing billing at 505 Brannan which has actually won a number of design awards. So that's an important facility for them.
Q – Dave Rodgers
Great and then on the 2020 delivery, I guess you haven't laid out in the supplement. You've got about $1.9 million square feet plus or minus, may be planned for delivery as you've got about 350,000 started under construction.
Do you anticipate delivering a larger number of maybe shells to tenants next year? Do you have the ability to kind of deliver some of these bigger buildings of 530,000 or 208,000 square foot buildings, in that kind of year to 15 or 16 month time frame? Any color on that?
A – Joel Marcus
Sí. So I said in the beginning we would give over the next couple of quarters more granular visibility into 2020, but maybe just keep it high level. I think it's pretty clear we'll be able to deliver way more than shells in 2020.
I think we've got a very robust pipeline. I think we have a lot of great activity. And will save it for another quarter but we have a lot of confidence in the 2020 pipeline. I think if you look at this year's pipeline, just think about that as continuing on into 2020.
A – Peter Moglia
And this is Peter I'll just comment a bit about, how we're able to deliver in a timely fashion. We're pretty proactive when we put these assets into our land bank. And start entitlement work almost right away if not right away. So we'll be able to come out of the ground if we're not already out of ground pretty much at any time we need to this year.
Dave Rodgers
Eso es útil. Gracias. And then maybe last one just for Dean. Given the equity forward that you've done, I think last year maybe how do you view your experience of that? And whether that's on the table again this year as well?
Dean Shigenaga
Dave, its Dean here. Every year we look at our capital line carefully. Each year is slightly different and the needs. And it's interesting it's only April. Well, it's almost May. It's a day from May and we've knocked down a good chunk of our capital needs which we're very pleased with.
The bond deal is very successful the JV sale 75/125 Binney Street was an outstanding transaction. And so over — as we go through and look forward Dave we'll provide more color. We never really get into the weeds on timing and structure.
I think it's safe to say that we'll remain disciplined in our approach and we want to be prudent and disciplined in how we go about raising capital. Eventually we'll be able to lock-in great returns on the cost to capital here whenever we get to the race.
And then it will allow us to move on to whatever else remains open on sources and uses of that point probably. We talked about our dispositions but we're working on that as well. So, surely in the year but we're firing up on all cylinders right now.
Joel Marcus
Sí. The big focus at the moment is on the two additional dispositions that Dean spoke about so that's kind of where our focus is.
Dave Rodgers
Tout va bien. Brillant. Thank you all.
Joel Marcus
Gracias.
Opérateur
And ladies and gentlemen at this time we'll conclude today's question-and-answer session. I would like to turn the conference call back over to Mr. Marcus for any closing remarks.
Joel Marcus
Bon. Muchas gracias. I appreciated and look forward to talking to on the second quarter.
Opérateur
Ladies and gentlemen, that does conclude today's conference call. We do thank you for attending. You may now disconnect your lines.