L'architecte Maoiliosa Reynolds a fourni un excellent service aux citoyens (si ce n'est à l'État) avec ses analyses de la politique du gouvernement en matière de logement et les risques de manque de construction de logements par les autorités locales. Cette semaine, sur les médias sociaux, j'ai trouvé un débat très intéressant sur le point de savoir si le niveau de l'offre de maisons neuves influe sur le prix des maisons neuves. Ce débat a été déclenché par un article écrit à l'origine dans "The Village". Reynolds a fait valoir que l'hypothèse selon laquelle l'augmentation de l'offre signifiait une réduction des prix pourrait être fausse, ce qui minerait la théorie qui sous-tend la politique de logement de l'État.
En tant qu '"homme de marché libre" ayant un intérêt pour l'économie, il m'est difficile d'accepter que l'augmentation de l'offre de n'importe quoi, alors que la demande reste relativement constante, ne pourrait que réduire le prix. Cependant, Reynolds a présenté des preuves convaincantes, fondées sur les données des organisations de la société civile, de 1975 à 2015. Cela montre que le nombre de logements achevés et le prix moyen des logements neufs sont surveillés de près pendant ces 40 ans. Ceci suggère à son tour que la relation entre l'offre et le coût est inélastique, que l'augmentation de l'offre ne réduit pas le coût (valeur) et que l'inverse peut se produire, ce qui est une dynamique normalement associée aux biens. de luxe.
Il existe de fortes opinions sur le sujet, mais je soupçonne que d’autres facteurs en jeu perturbent l’un des fondements de l’économie, à savoir que le prix dépend des niveaux de l’offre et de la demande. Je pense que le plus important est la disponibilité du crédit et du capital. Par exemple, un cas clair dans lequel les prix des maisons neuves ont suivi de près le nombre croissant d’offres, a été observé pendant la période du tigre celtique, depuis 2005 environ. L'offre de maisons neuves a augmenté pour atteindre 90 000 unités par an, tandis que les prix des maisons neuves ont continué à augmenter, jusqu'à leur collision.
La principale raison en était l’augmentation considérable de la disponibilité du crédit bancaire. La croissance démographique, la croissance de l'emploi et la prospérité économique ont entraîné la demande de logements neufs. Mais non seulement il y avait un besoin organique de logement, mais de nouvelles maisons sont également devenues de plus en plus populaires en tant que moyen de maintenir la richesse en tant qu'investissement. Et plus les prix montaient, plus le crédit devenait disponible, et ainsi de suite.
Toutefois, au cours de la même période, les coûts de location, qui constituent une mesure plus précise de la demande de logements, n’ont pas augmenté à un rythme similaire, car l’offre de logements locatifs était meilleure.
Un autre facteur est la disponibilité du "financement" par opposition au "crédit", et nous observons cette dynamique, avec le poids de l'argent entrant dans la propriété irlandaise à partir de fonds étrangers, par exemple. Les fonds voient des loyers et des pénuries fortes dans une bonne économie. Cela signifie que les rendements baissent et les prix augmentent, ce qui affecte le marché des propriétaires occupés qui se disputent les unités.
Les restrictions qui pèsent sur nos structures de gestion foncière entravent également le fonctionnement normal du marché du logement neuf, car nous ne sommes pas en mesure de définir les terrains et d’entrer sur le marché à temps pour réagir à la demande. Par conséquent, nous ne construisons pas assez de nouvelles maisons quand elles sont nécessaires et, par conséquent, les prix sont artificiellement élevés. Ce phénomène est particulièrement perceptible dans les villes où les politiques foncières sont contraires au développement, comme San Francisco, qui, combinées aux limites géographiques, permettent de maintenir les prix artificiellement élevés et nécessitent des déplacements à long terme vers le centre-ville.
À la base de tout le problème, il y a le fait que l'État n'a pas construit suffisamment de logements sociaux. Pour résoudre notre crise du logement et de la location, le gouvernement doit augmenter l'offre de logements, à partir de la base du marché, et non seulement promouvoir l'offre dans la partie supérieure et s'attendre à un effet de filet. Les prix des quelques nouveaux plans de logement disponibles en dehors du secteur privé loué ont cessé d'augmenter, ce qui est en partie dû à l'augmentation de l'offre.
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