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À mesure que ces tendances évoluent sous nos yeux, les détaillants de toutes sortes sont obligés d’adapter leurs modèles commerciaux ou de trouver un autre type de travail. Les investisseurs intelligents dans l'immobilier commercial réagissent en réutilisant des entrepôts, des terrains vacants et des espaces commerciaux existants pour s'adapter à la nouvelle dynamique du secteur. Et tandis que les centres commerciaux zombies et les projets de développement à grande échelle et à usage mixte dominent les gros titres, les investisseurs individuels et les acteurs de niche peuvent en bénéficier tout autant que les grands.
Nous présentons ici cinq tendances émergentes dans l’espace commercial et les stratégies d’investissement correspondantes dans l’immobilier commercial pour rester en tête.
1) Age d'expérience
Avec pratiquement n'importe quel produit sur la Terre maintenant à portée de clic, les détaillants doivent attirer les clients vers les magasins physiques avec engagement et divertissement. Selon les mots d’un analyste du FPI qui s’est entretenu avec le Wall Street Journal, "La tendance du centre commercial a changé. Ce qui n’a pas changé, c’est le désir humain de socialiser. " Des marques réputées telles que Lego et Apple aux nouveaux arrivants comme Casper et Bonobos, les magasins à succès impriment maintenant une expérience et un partenariat positif avec une marque.
À moins que Apple ne vous appelle pour être votre prochain locataire, recherchez un entrepôt ou un espace modulable dans les quartiers modernes ou à la mode, à la recherche de structures avec de bons os pour un plan ouvert. Investir des capitaux dans les systèmes: grande quantité d’énergie et nouvelle plomberie. Avec une abondance de lumière naturelle, une coque chaude bien située pourrait être le lieu idéal pour le prochain parcours de mini-golf urbain ou un parc d'attractions numérique comme le Two Bit Circus à Los Angeles.
Si la rénovation à grande échelle est hors de votre budget, envisagez un locataire non traditionnel pour un espace traditionnel. Beam and Anchor est plus qu'un marché aux puces de meubles dans un entrepôt de Portland. Les propriétaires ont créé un lieu de rencontre pour les artisans locaux, qui a été complété par des ateliers et un espace similaire à un incubateur. Les entreprises créatives comme celles-ci paient souvent plus de loyers que les locataires industriels traditionnels et elles apporteront probablement des améliorations au bâtiment du propriétaire, ce qui ajoute de la valeur même après le départ du locataire.
2) boom de la santé et du bien-être
Le marché mondial de la santé et du bien-être se situe autour de 1 billion de dollars et a doublé en seulement 10 ans. Les employeurs américains dépensent plus de 14 milliards de dollars par an en programmes de bien-être et il existe maintenant près de 4 000 applications de pleine conscience et de méditation, selon le Global Wellness Institute.
Même si les investisseurs immobiliers ne peuvent pas tirer profit des ventes d’applications, il existe des moyens de jouer le boom de la santé et du bien-être social avec des bâtons et des briques. Les locataires en forme physique, tels que les studios de yoga et les gymnases CrossFit, correspondent souvent à plusieurs catégories de zonage et exigent un minimum de construction payé par le propriétaire. Concentrez-vous sur les quartiers commerçants de niveau supérieur avec un bon accès (transports en commun, accessibilité pour les piétons ou un grand parking) et évaluez les locataires pour vous assurer que l'opérateur a fait ses preuves.
Un conseil de prudence: les Bikrams ou ensembles de yoga "chauds" peuvent avoir des adeptes similaires à ceux des Zélotes, mais une chaleur extrême peut causer des problèmes de tenure: tout le monde ne veut pas partager ni sentir la sueur de ses voisins.
3) la révolution des transports
Bien qu’elles n’aient pas trouvé le moyen de réaliser un profit en procédant de la sorte, des sociétés comme Uber, Lyft, Bird et Scoot ont changé la façon dont les gens se déplacent. Les développeurs et les villes s'empressent de réorganiser les relations de stationnement. Nous entendons même de nouvelles rumeurs sur ces intrépides qui tentent de commercialiser des voitures volantes.
Peu d'investisseurs immobiliers se rendent compte que l'une des options pour jouer cette tendance croissante est de rester longtemps au stationnement. Cela peut sembler contre-intuitif, car, selon Forbes, Uber est en train de tuer le monde du stationnement. Il est vrai que le stationnement pour les restaurants, les discothèques et les hôtels n’est pas une activité en pleine croissance, mais les exploitants de traversiers, les motocyclistes et même les titans de l’autopartage Uber et Lyft ont un besoin pressant de stationnement pour leurs flottes. Cette demande est idéalement satisfaite à proximité des centres de population, tout en restant suffisamment éloignée du noyau urbain pour permettre la recherche de loyers abordables. Considérez l'espace dans la cour qui peut être facilement pavé et sécurisé, ou couvrez même les entrepôts de colonnes espacées plus larges que le parking typique de Whole Foods, dans lesquelles il est impossible de naviguer.
4) Changer la dynamique de l'alimentation urbaine
En parlant d’entreprises non rentables qui changent la façon dont les Américains vivent dans les zones urbaines, des entreprises comme DoorDash, Grubhub et Zume transforment radicalement les modes de consommation alimentaire. Et grâce aux loyers élevés, aux coûts de main-d'œuvre élevés et à la concurrence pour les services de livraison, les fournisseurs de produits alimentaires cherchent des moyens de vendre leurs produits au-delà du restaurant habituel. Les gourmands règnent désormais sur le marché, car les aliments biologiques et locaux ont une prime sur leurs parents riches en hormones.
Les cuisines commerciales, souvent situées dans des espaces de stockage urbains convertis, peuvent être des locataires rentables, mais les coûts de construction sont énormes. Envisagez de vous associer à un opérateur connu et de négocier un contrat de location de revenus partagés en échange du fardeau de l'investissement en capital. Mieux encore, impliquez votre communauté locale, comme les fondateurs de The Basement in Reno, qui ont transformé un bureau de poste centenaire en un lieu de cueillette et de vente au détail de produits alimentaires.
5) Le nouveau "click and mortar"
Déposez "l'effet Halo" sur votre prochain cocktail, puis faites une pause pour prendre effet. Faisant référence à l'impact des magasins traditionnels sur le trafic Web d'une marque, les détaillants se rendent compte que l'emplacement physique peut augmenter les ventes en ligne. Les marques Internet, d’abord, les marques traditionnelles, telles que Casper, Warbly Parker et Bonobos, ont été les pionnières du concept «avancé», dans lequel les clients peuvent expérimenter des produits dans un espace physique, faire des achats en ligne immédiatement, puis partir les mains vides
Étant donné que les entreprises considèrent souvent ces lieux comme une dépense de marketing, elles peuvent être moins sensibles au prix en matière de location. Les investisseurs en immobilier commercial doivent se concentrer sur des emplacements de vente au détail de grande visibilité et de grande visibilité ou sur un espace flexible et pratique offrant un bon accès aux transports. Les entreprises de vente au détail établies adoptent généralement une approche plus corporative de l'immobilier. Par conséquent, demandez à vos courtiers en représentants de locataires de comprendre les exigences d'espace et les conditions économiques acceptables.
Eli Randel est le vice-président des opérations et de la stratégie de Crexi. Les opinions exprimées ici sont celles de l'auteur et non celles du groupe ALM Real Estate Media.