Mon mari et moi avons acheté un bien locatif et l'avons payé en espèces: voici pourquoi nous l'avons fait – Finance Curation

Luis Alvarez / Getty Imgaes

Fin 2006, mon mari et moi avons acheté notre première propriété dans le centre de l'Indiana: un ranch de trois chambres à coucher, deux salles de bains, un jardin clôturé et un garage pour deux voitures.

Nous avions 26 ans et occupions des emplois stables et n’avions aucune intention de déménager. Nous avons donc pensé que nous devions nous enraciner avant d’avoir des enfants.

La maison ne nous a coûté que 102 500 dollars, principalement parce que nous vivions dans une banlieue d’Indianapolis où le logement est bon marché. Nous avons effectué un petit acompte de 3% et financé le reste avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans portant un taux d'intérêt annuel de 6,99%, un taux décent à cette époque.

Cependant, un an plus tard, nous avions besoin d'acheter un bien locatif après avoir économisé environ 20 000 $. En fin de compte, nous avons trouvé un petit ranch en brique de 85 000 dollars avec trois chambres et une salle de bains. Nous avons payé 8 500 dollars et financé le reste avec une hypothèque à taux fixe de 30 ans, également à 6,99%.

Après cela, nous avons décidé de convertir notre maison "initiale" d'origine en une location et de passer à de plus grandes excavations: une maison de quatre chambres à coucher et trois salles de bain offrant une superficie de 2400 pieds carrés pour 158 000 $. Nous avons déposé un autre versement initial de 10 000 $, nous avons trouvé des locataires pour notre première maison et nous sommes installés dans notre nouvelle vie.

Et c'est ainsi que nous avons fini par posséder trois maisons avant l'âge de 30 ans.

Endurer la grande récession en tant que propriétaire

À bien des égards, notre temps était brillant. Étant donné que nous avons acquis nos immeubles locatifs avant l'effondrement de la maison qui avait été consolidée en 2008 et 2009, les exigences en matière de prêt n'étaient pas aussi strictes. Nous n'avions besoin que de réduire de 10% la deuxième propriété achetée, alors qu'aujourd'hui, les immeubles locatifs exigent généralement que vous payiez 20 ou 25%. Nous avons également acheté la maison dans laquelle nous avons fini par vivre cinq ans sans aucune difficulté, malgré le fait que nous possédions deux autres propriétés.

Mais lorsque la Grande Récession est arrivée, les choses ont été difficiles pendant un certain temps. Les propriétés que nous avons achetées pour 102 500 $ et 85 000 $ ont été réduites en valeur pendant des années, même si, heureusement, les loyers sont restés inchangés.

Notre plan initial comprenait l’achat de nouveaux immeubles locatifs, mais nous avons finalement décidé de ne pas acheter davantage d’immeubles pendant la récession. Rétrospectivement, nous l’aurions probablement fait si nous avions pris en compte le fait que les saisies avaient augmenté de 81% à l’échelle nationale en 2008, puis avaient atteint des niveaux record dans de nombreux domaines en 2009.

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Pour l’essentiel, nous n’avons effectué aucun changement financier majeur à partir de 2008, si ce n’est épargner pour la retraite et économiser autant que possible. Et vraiment, ça a bien fonctionné. Nos emplois dans l'industrie des pompes funèbres étaient incroyablement sécuritaires. Nous avons donc concentré nos efforts et notre temps là-bas. Nous avons également eu deux filles en 2009 et 2011, nous n’avons donc pas eu beaucoup de temps pour chercher de nouvelles propriétés.

Pourquoi et comment payons-nous un bien locatif?

Le marché de l'habitation s'est lentement rétabli dans notre région de 2010 à 2014 environ. Au cours de cette période, nos régimes de retraite et nos comptes de courtage à faibles coûts ont fortement progressé, de même qu'une appréciation continue des propriétés que nous possédions.

Mon mari a également changé de travail pendant cette période, ce qui nous a fait déménager dans une nouvelle ville à 35 km en 2014. Nous avons même rompu lorsque nous avons vendu la maison de quatre pièces dans laquelle nous vivions, ce que nous avons apprécié de considérer ce qu'il a vécu. le marché immobilier. passé

Mais nous économisions aussi beaucoup d’argent liquide pendant cette période, principalement parce que nous avions réduit nos dépenses et pris nos finances au sérieux. Cela nous a amenés à nous interroger sur les meilleurs moyens de tirer profit de nos fonds supplémentaires, bien sûr, en dehors de l'argent que nous investissions dans nos comptes de retraite et de placement.

Après avoir discuté de certaines choses, nous avons décidé d’injecter de l’argent supplémentaire dans notre hypothèque d’immobilier locatif plus petite, dont le solde était de 50 000 dollars environ à cette époque. Si nous payions davantage l'hypothèque de notre bien locatif chaque mois, nous gagnerions effectivement 6,99% de notre argent. Cela ne sonnait pas si mal.

Donc, c'est ce que nous avons fait. Nous avons commencé par payer 500 $ supplémentaires en espèces pour notre hypothèque sur l'immeuble locatif, en plus du petit excédent que nous avons reçu après que nos locataires ont couvert le paiement. Nous l'avons fait pendant environ un an avant d'augmenter nos paiements de 1 000 $ de plus par mois. Puis 2 000 $ de plus par mois.

Pour 2017, il ne restait plus grand-chose de l'hypothèque sur notre plus petit bien locatif, peut-être 30 000 $. C’est à ce moment-là que nous avons décidé de payer le reste en une somme forfaitaire importante. Nous avions accumulé une somme d’épargne pour investir dans quelque chose, pourquoi pas notre loyer? De plus, nous avions un plan qui pourrait nous aider à payer notre autre bien locatif beaucoup plus rapidement.

Si nous payions les 30 000 $ finaux sur notre hypothèque plus petite, nous pensions pouvoir faire boule de neige pour le paiement de notre loyer vers le prêt hypothécaire restant. En affectant efficacement deux loyers à un prêt, nous pourrions l’annuler plus rapidement sans dépenser d’argent supplémentaire pour nous.

Donc, c'est exactement ce que nous avons fait. Nous avons payé les 30 000 derniers dollars de l’hypothèque sur notre immeuble locatif, puis avons commencé à accumuler nos deux versements d’immeubles locatifs, qui s’élevaient respectivement à 895 USD et 850 USD par mois, pour le prêt restant. Dans le même temps, nous tirons parti de la baisse des taux d’intérêt en refinançant le prêt hypothécaire restant sur une nouvelle hypothèque de 30 ans à un taux annuel de 4,99%.

Pourquoi je suis content d'avoir payé une hypothèque

Payer une hypothèque à l'avance n'est pas pour tout le monde. Pour certaines personnes, le montant économisé en intérêts lors du paiement anticipé de l'hypothèque est égal ou inférieur à ce qui peut être gagné avec d'autres investissements à long terme, tels que des actions. Pour nous, toutefois, investir dans notre propriété locative (à partir de laquelle nous gagnons de l'argent) a plus de sens.

Depuis que nous avons payé notre première hypothèque de location, nous avons également fait l'effort de payer l'hypothèque de notre résidence principale en 2018. Cela signifie qu'il ne nous reste plus qu'une hypothèque sur trois propriétés et que nous avançons constamment vers ce prêt.

Au fil des ans, de nombreuses personnes ont demandé pourquoi nous payons une hypothèque au lieu de l'épargner pour acheter plus de propriétés. Son raisonnement se résume toujours à une chose: nous avions des liquidités à la banque que nous aurions pu utiliser pour augmenter notre richesse.

Bien que j'aie tendance à être d'accord, mon mari et moi sommes plutôt opposés au risque. Voir l'implosion du marché immobilier à travers le pays n'a pas fait grand chose en raison de notre confiance dans le marché et de sa longévité. La réalité est que beaucoup d'investisseurs ont avalé les propriétés en 2007 et 2008, juste avant que le marché de l'immobilier ne s'effondre, parce qu'ils pensaient que les bonnes années ne finiraient jamais, mais ils le font toujours.

Avoir une propriété payée signifie que nous ne serons pas au bout de la situation si une autre bulle immobilière se déclenche, ce qui sera inévitablement le cas.

En attendant, nous accumulons des liquidités, nous sommes donc prêts à acheter une autre location lorsque ce jour arrivera.

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