La réglementation pourrait permettre aux entreprises de bénéficier plus facilement d'exemptions fiscales
Plans d'immeubles de bureaux (Crédit: iStock)
Lorsque les partenaires PTM de Michael Tillman ont acheté une propriété à Overtown en février pour construire un complexe d'appartements de 18 étages, l'entreprise est devenue l'une des premières sociétés immobilières basées à Miami à utiliser le programme Opportunity Zone.
Le programme fédéral est considéré par beaucoup comme le plus grand stimulant économique pour le secteur immobilier depuis la bourse 1031. Mais étant donné l’incertitude liée aux directives de la zone Opportunity, les promoteurs ont mis du temps à mettre des pelles sur le terrain.
Les promoteurs de bureaux étaient particulièrement prudents, car une règle stipulait qu'au moins 50% du revenu d'une entreprise devait provenir de la zone d'opportunité pour pouvoir bénéficier d'exemptions fiscales. Cela signifiait que ces développeurs auraient plus de mal à tirer parti de la possibilité d'allégements fiscaux pour attirer de nouveaux locataires.
Cependant, les nouvelles propositions lancées par le Trésor et l'IRS en avril facilitent l'admissibilité des entreprises aux avantages fiscaux de la zone d'opportunité. Et cela, à son tour, pourrait stimuler la construction de nouveaux bureaux alors que les développeurs se préparent à répondre à la demande accrue.
"Cela facilitera la qualification des entreprises et facilitera la location (bureaux)", a déclaré James Jago de Pebb Capital, qui travaille sur des projets dans les Opportunity Zones à New York et en Floride.
Quel changement?
Les règles d'avril ont clarifié l'une des préoccupations les plus pressantes des promoteurs sur la manière de refinancer une propriété et sur la durée pendant laquelle ils avaient des fonds immobiliers à acheter et à réinvestir dans les propriétés de la zone Opportunity.
Mais le plus gros changement pourrait être une disposition sur la manière dont les entreprises de la zone Opportunity peuvent être éligibles à des avantages fiscaux. Selon la réglementation initiale, les entreprises ne pouvaient être éligibles que si elles percevaient au moins 50% de leurs revenus bruts d'un commerce ou d'une entreprise provenant de la Zone.
Cela était logique pour un développement immobilier, tel qu'un projet multifamilial, où tous les revenus proviennent du projet dans la région. Cependant, cela avait moins de sens pour des sociétés telles que des éditeurs de logiciels ou des fabricants de logiciels, qui peuvent avoir des activités dispersées dans tout le pays et ne peuvent obtenir qu'une partie des revenus de la zone réelle.
En vertu des nouvelles règles proposées, une entreprise peut également bénéficier d'exonérations fiscales si 50% du salaire ou des heures travaillées proviennent de la région.
"Pour les incubateurs, les start-ups (entreprises), il y aura maintenant beaucoup d'action", a déclaré Jago.
Le programme Opportunity Zones faisait partie de la réforme fiscale du président Trump et visait à fournir des investissements dans des zones en crise, où les investissements privés étaient traditionnellement peu importants. Les promoteurs immobiliers sont rapidement tombés amoureux du programme et de grands fonds d'investissement immobilier tels que EJF Capital et RXR Realty ont cherché à lever des fonds substantiels dans la zone d'opportunité, des centaines de millions de dollars de capital et, dans certains cas, des milliards.
Les développeurs ou les investisseurs qui investissent dans une zone d'opportunité peuvent différer et éventuellement renoncer au paiement de l'impôt sur les plus-values.
John Gahan, associé du cabinet d'avocats Sullivan & Worcester, a déclaré que les nouvelles règles pourraient également augmenter le nombre d'entreprises et de projets dans lesquels les investisseurs peuvent investir.
"L'incertitude concernant la mise en œuvre et la reconstitution des fonds propres a conduit beaucoup à structurer leurs fonds en actifs (un seul lieu) par fonds", a déclaré Gahan. "Suite à ce tour d'orientation, il y aura plus de fonds avec de multiples actifs."
L'un des projets les plus importants dans une zone d'opportunité, LeFrak et SoLe Mia de Turnberry Associates à North Miami, cherche actuellement à trouver la meilleure façon d'utiliser le programme.
Le groupe de développement pourrait percevoir des revenus supplémentaires de 100 millions de dollars provenant de l’utilisation des zones d’opportunité, Bloomberg rapporté, avec son mégaprojet de 4 milliards de dollars programmé pour avoir plus de 500 000 pieds carrés de bureaux et locaux commerciaux.
L'année dernière, Richard LeFrak avait déclaré à la publication qu'il pensait que le bureau pourrait être la meilleure utilisation du programme.
D'autres immeubles de bureaux à travers le pays voient également un potentiel de réaménagement plus important. En Caroline du Nord, Grubb Properties a acheté un bâtiment de 120 000 pieds carrés au large de l’Université de Caroline du Nord, Chapel Hill, où le promoteur espère réaménager la propriété et ajouter davantage d’espaces de travail communs. Nouvelles et observateur.
Quinn Palomino, cofondateur et PDG de Virtua Partners, société de capital-investissement, dispose de quatre fonds Opportunity Zone et se concentre sur la location de maisons unifamiliales et les projets hôteliers, notamment un Springhill Suites by Marriott de 130 chambres à Avondale, en banlieue. de Phoenix.
Palomino a déclaré qu'il envisageait de construire des maisons unifamiliales dans des zones à fort potentiel, en raison de la forte demande de logements de niveau d'entrée dans tout le pays. Elle a ajouté que les développeurs recherchent des projets capables de se stabiliser rapidement et d’offrir les taux de rendement les plus élevés aux investisseurs.
"Les règles principales sont toujours valables, vous devez terminer le projet dans 30 mois, il doit être rentable", a déclaré Palomino. "Les zones d'opportunité sont une incitation qui ne modifie pas les règles de base de l'investissement."