Les jeunes adultes subissent beaucoup de pression de la part de leurs parents et de leurs pairs pour avoir une maison.
En général, les Canadiens ont un taux de propriété élevé de 69% et, dans la plupart des cas, les propriétaires ont vu les prix de l'immobilier augmenter considérablement au cours des dernières décennies.
Pour ces raisons, beaucoup de gens pensent que l'accession à la propriété est le moyen de gagner de la richesse, alors que le loyer est un gaspillage d'argent.
Mais les locataires gaspillent-ils vraiment de l'argent en "payant l'hypothèque de quelqu'un d'autre?"
Nous devons voir une comparaison juste du scénario location / achat pour le savoir avec certitude.
Le problème du loyer par rapport à l’achat n’est pas aussi simple que de considérer le coût du loyer mensuel par rapport au coût d’un versement hypothécaire mensuel.
Une meilleure comparaison analyse le coût réel de l’accès à la propriété, qui comprend non seulement le paiement de l’hypothèque, mais aussi les taxes foncières, les assurances et l’entretien.
Toutefois, les deux arguments manquants représentent le total des coûts irrécupérables dans chaque scénario.
Par exemple, un loyer mensuel représente un coût total irrécupérable, une dépense qui ne contribue en rien à améliorer la valeur nette du locataire.
En revanche, un versement hypothécaire ne comporte que des coûts partiels non récupérables: l’intérêt payé sur l’hypothèque.
L’autre partie réduit le montant de votre prêt hypothécaire et augmente donc votre valeur nette.
Un point gagnant pour la maison elle-même, non? Pas si vite.
Nous devons également ajouter tous les coûts supplémentaires supportés par le propriétaire (taxes foncières, assurance, entretien), en plus de l’argent versé à titre d’acompte, de droits de cession immobilière, d’assurance titres, l'inspection de la maison, etc. maison.
Il y a également un coût d'opportunité dans l'acompte et d'autres frais de clôture.
Cet argent aurait pu être investi au lieu d’être utilisé pour acheter une maison.
Prenons l'exemple d'un locataire à Toronto qui paie 2 000 $ par mois pour louer un condominium de 575 pieds carrés.
Le même condominium est indiqué pour 449 000 $.
Pour acheter le condo, notre locataire devrait payer 5%, soit 23 450 $.
Ajoutez ensuite 17 062 $ à l'hypothèque due à l'assurance de la SCHL (obligatoire sur toutes les hypothèques avec des acomptes inférieurs à 20%).
Pour un montant total de l'hypothèque de 443 612 $.
Cependant, nos coûts initiaux ne sont pas réalisés, car nous devons ajouter des taxes de cession immobilière de 10 910 $, des honoraires d'avocat de 1 000 $, une assurance titres de 449 $ et une inspection de la maison de 500 $.
Cela porte les coûts initiaux totaux à 36 309 $. Le coût d'opportunité de ce montant dans six ans à six pour cent par an est de 155 834 dollars.
Examinons maintenant les coûts mensuels irrécupérables. L’hypothèque est amortie sur 25 ans et porte intérêt à 3,5%.
Le versement hypothécaire mensuel est de 2 215 $. Sur ce versement, 1 200 dollars vont aux intérêts et 1 015 dollars aux emprunts de l'hypothèque.
Les impôts fonciers s’élèvent à 375 $ par mois. Nous tiendrons également compte de la différence entre l’assurance habitation et l’assurance du locataire, qui est de 40 $ par mois.
Nous devons prendre en compte les coûts d’entretien prévus, que nous estimons à 1% de la valeur de la propriété par an, soit 375 dollars par mois.
Le total des coûts mensuels irrécupérables (intérêts, taxes sur les biens, assurances et entretien supplémentaires) s'élève à 1 990 $.
Les coûts irrécupérables pour le locataire et le propriétaire sont presque identiques.
Le paiement mensuel total au propriétaire, y compris les taxes foncières, les assurances et l’entretien, est de 3 005 $, mais seulement 1 015 $ de ce montant permettent d’accumuler du capital dans la maison.
Revenons donc à l’argument du loyer par rapport à l’achat.
Nous devons supposer que notre locataire dispose de 1 015 $ supplémentaires dans son flux de trésorerie chaque mois pour investir. Quels sont les rendements attendus d'un portefeuille de placement équilibré de 60/40 sur 25 ans, peut-être 6%?
Prenez 1 015 USD par mois investi pendant 25 ans à raison de 6% par an et vous obtiendriez 686 627 USD. Ajoutez le coût d'opportunité de la mise de fonds et d'autres dépenses à l'avance et vous disposerez d'un portefeuille de plus de 842 000 $.
Historiquement, beaucoup de gens seraient surpris d'apprendre que la performance immobilière a été plus proche de l'inflation.
Certes, avec la hausse des prix du logement au cours des deux dernières décennies, il ne faut pas s'attendre à des gains importants de cette classe d'actifs à l'avenir. La valeur future attendue du condominium de 449 000 $ dans 25 ans, avec une croissance annuelle de 2%, est de 736 600 $.
La location est-elle vraiment un gaspillage d'argent? À peine
Ce n’est qu’un exemple qui montre comment structurer la comparaison entre le loyer et l’achat, mais peut constituer un bon argument en faveur de la location et de l’investissement de la différence du coût réel de la possession d’une maison.
La prochaine fois que vous entendez l'argument selon lequel la location rapporte de l'argent, arrêtez-vous et considérez des facteurs tels que les coûts non recouvrables et le coût réel de la possession d'une maison avant de tirer votre propre conclusion.
Robb Engen est un écrivain basé à Lethbridge, en Alberta, et un contributeur indépendant au Star. Il blogue sur Boomer & Echo. Contactez-le à robbengen@gmail.com