Résumé analytique
Airbnb répertorie des millions de propriétés à travers le monde, mais que signifie sa popularité pour les villes dans lesquelles il opère? Selon une nouvelle étude, cela entraînerait une augmentation des loyers. Les auteurs ont examiné les données au niveau des codes postaux sur les prix de location et les données démographiques aux États-Unis. UU En contrôlant un certain nombre de facteurs, ils ont constaté que le prix des locations locales augmentait également avec le nombre d'inscriptions Airbnb dans une ville.
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Il y a quelques années à peine, la plupart des voyageurs séjournaient dans des hôtels. Airbnb a changé cela. En 2018, la société propose plus de 5 millions de propriétés dans plus de 85 000 villes à travers le monde et sa valeur marchande dépasse 30 milliards de dollars. Seulement en 2017, les utilisateurs d’Airbnb ont réservé plus de 100 millions de nuits.
Mais que signifient la croissance et la popularité de l'entreprise pour les villes et les municipalités où elle opère? Selon Airbnb, ces villes rapportent plus d’argent, sous forme de loyers et de l’argent dépensé par les locataires lors de leurs séjours. La société souligne également qu'environ les trois quarts de ses inscriptions ne se trouvent pas dans des quartiers touristiques traditionnels, ce qui signifie que l'argent va à des communautés que l'hôtellerie ignore souvent.
Les critiques, en revanche, ont soutenu que les plateformes de partage de la maison telles que Airbnb augmentent le coût de la vie pour les locataires locaux. Il n'y a pas beaucoup de preuves pour appuyer cette affirmation d'une manière ou d'une autre, bien qu'une étude centrée sur Boston ait révélé qu'une augmentation du nombre d'inscriptions Airbnb dans ce pays était associée à une augmentation des loyers. Il n’est pas difficile de voir pourquoi l’idée pourrait être plus large: en facilitant les locations à court terme, Airbnb pourrait faire en sorte que certains propriétaires modifient leurs propriétés locatives à long terme, qui sont destinées aux résidents locaux, aux locations à court terme, qui Ils sont destinés aux visiteurs. Les villes et les villages ont un nombre limité de logements, ce processus augmenterait donc les taux de location au fil du temps.
En raison des preuves empiriques limitées, nous avons décidé d'aller plus loin. Les résultats de notre analyse sont dans un document de travail. Nous commençons par collecter des données provenant de trois sources: (1) des informations grand public, d’Airbnb, sur l’ensemble des propriétés Airbnb aux États-Unis. UU (Il y en a plus d’un million) et les hôtes qui les offrent; (2) les informations du code postal Zillow sur les tarifs de location et les prix des logements sur le marché immobilier américain; et (3) les données de code postal de l’American Community Survey, une enquête en cours menée par le Bureau du recensement des États-Unis, qui comprend le revenu médian par ménage, la population, les taux d’emploi et les niveaux d’éducation. Nous combinons ces différentes sources d’informations pour étudier l’impact d’Airbnb sur le marché du logement.
Cependant, mesurer cet impact n'est pas facile. Le principal défi est que, bien entendu, le marché du logement est affecté par des facteurs autres que Airbnb, tels que la gentrification et les tendances économiques. Dans notre étude, nous avons contrôlé ces facteurs et, en outre, nous avons utilisé une technique connue sous le nom de variables instrumentales pour isoler la partie des coûts de logement due uniquement à des modifications de l'offre d'Airbnb.
En termes simples, nous affirmons que si un code postal est "touristique", ce qui signifie qu'il compte de nombreux restaurants et bars, et si la connaissance d'Airbnb augmente, ce que nous mesurons en utilisant l'index de recherche Google du mot clé "Airbnb" L'augmentation de l'offre d'Airbnb dans ce code postal est probablement due à une augmentation de la demande de location à court terme via Airbnb, plutôt qu'à la conjoncture économique locale.
Dans cette hypothèse, nous montrons qu’une augmentation de 1% des inscriptions Airbnb est associée à une augmentation de 0,018% des tarifs de location et à une augmentation de 0,026% des prix des maisons. Bien que ces effets puissent sembler minimes, considérons que la croissance annuelle moyenne d’Airbnb est d’environ 44%.
Cela signifie que, globalement, la croissance des échanges de maisons via Airbnb contribue à environ un cinquième de l'augmentation annuelle moyenne des loyers aux États-Unis et à environ un septième de l'augmentation annuelle moyenne des prix du logement aux États-Unis. États-Unis. Inversement, les changements démographiques annuels dans le code postal et les tendances générales des villes contribuent pour environ les trois quarts à la croissance totale des loyers et aux trois quarts de la croissance totale des prix du logement.
Ces résultats montrent qu'Airbnb a un impact sur le marché du logement. Cependant, ils ne racontent pas toute l'histoire de la situation. Dans notre étude, nous présentons deux résultats supplémentaires qui aident à expliquer l'économie sous-jacente.
Tout d’abord, nous montrons que les codes postaux avec des taux d’occupation plus élevés (la fraction de propriétés occupées par les propriétaires eux-mêmes) sont moins affectés par Airbnb. Ces tarifs sont importants car les propriétaires qui passent de locations à long terme à des locations à court terme sont ceux qui ne vivent pas dans les maisons qu’ils louent. Les propriétaires occupants utilisent Airbnb, mais ils l'utilisent pour louer leurs chambres gratuites ou peut-être toute la maison en leur absence. Cependant, ces ménages sont toujours principalement occupés par un résident de longue durée (le propriétaire) et ne sont donc pas ceux qui sont réaffectés en tant que locations à court terme via Airbnb.
Deuxièmement, nous présentons des preuves montrant qu’Airbnb a une incidence sur le marché immobilier par le biais d’une réaffectation des logements. Lorsque nous examinons les logements vacants, nous montrons deux choses à propos de l'offre Airbnb: affirmativement en corrélation avec la proportion de maisons vacantes pour une utilisation saisonnière ou récréative, c'est ainsi que le Bureau du recensement classe les maisons faisant partie du marché de la location à court terme, et négativement en corrélation avec la participation du logement sur le marché de la location à long terme.
Dans l’ensemble, nos résultats sont cohérents avec l’histoire selon laquelle, en raison d’Airbnb, les propriétaires absents déplacent leurs propriétés des marchés de la location à long terme et de la vente au marché de la location à court terme.
Les décideurs du monde entier s’efforcent de trouver le meilleur moyen de réglementer les plateformes d’échange de logements telles que Airbnb. D'une part, ces plates-formes permettent aux propriétaires de gagner de l'argent lorsqu'ils disposent de plus d'espace que nécessaire. D'autre part, les propriétaires absents réduisent l'offre de logements, ce qui alourdit le coût de la vie des locataires locaux. Selon nos résultats, un moyen de réduire ce dernier effet tout en conservant les avantages du partage de la maison serait de limiter le nombre de maisons pouvant s’ajouter au marché de la location à court terme tout en permettant aux propriétaires les occupants partagent leur espace supplémentaire.