Location de maisons dans les parcs de maisons mobiles de Iowa City, West Branch – Finance Curation

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Stephen Frantz n'est pas un maître de la divination. Il ne possède pas de boule de cristal et n'est pas très doué pour lire les feuilles de thé.

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Malgré tout, le résident du parc de maisons mobiles Sunrise Village à Iowa City, âgé de 53 ans, a annoncé avec exactitude les projets du nouveau propriétaire de la communauté, Havenpark Capital, quelques jours avant l'investisseur immobilier basé à Orem, dans l'Utah, va les révéler.

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"Ils vont nous donner une petite chose, et ils vont dire … L'augmentation du loyer entrera en vigueur ", a déclaré Frantz ce mois-ci." Ils vont juste vous frapper avec cela. "

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Il a fait une pause avant de désigner la communauté qu'il a appelée à la maison pendant 23 ans.

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"Beaucoup de ces personnes ne savent même pas que cela se produit", a-t-il déclaré.

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C'était vendredi 19 avril. Le lundi suivant, le personnel des parcs de maisons mobiles de Sunrise et de West Branch Village a distribué des lettres de Havenpark, annonçant que la location de terrains augmenterait à compter du 1er juillet dans les deux parcs, que la société a achetés à Cedar's Hames Homes. Rapids. en avril.

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Le loyer passera de 355 $ à 455 $, ou 28%, à Sunrise, et de 24% à 33%, à 385 $, passant de 210 $ à 310 $ à West Branch, indiquent les lettres.

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Les résidents de la succursale de l'Ouest paieront également 25 $ de «taux de prime» s'ils ont un terrain de coin ou une maison à double largeur.

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Ces sauts sont moins importants que ceux que Havenpark a réalisés dans deux autres parcs de maisons mobiles de l’Iowa, acquis en mars: Golf View Mobile Home Court à North Liberty et Midwest Country Estates à Waukee.

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La société augmentera le loyer du lot respectif de 284 dollars à 450 dollars, soit 58%, et de 295 dollars à 500 dollars, ou 69%, également à compter du 1er juillet.

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Havenpark a retardé la mise en œuvre du loyer le plus élevé pendant un mois dans ces parcs, après que certains résidents ont recruté des groupes disposant de droits au logement pour les aider à organiser et à négocier les augmentations. Les résidents ont également été en contact avec des représentants de l'État, qui envisagent à présent une législation qui permettra de mieux protéger les résidents du parc de maisons mobiles.

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Ces groupes reconnaissent que Havenpark a le droit d’augmenter le loyer et la société elle-même a annoncé qu’elle facturera des tarifs de résidence conformes à ceux d’autres opérateurs de maisons mobiles.

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Mais les détails spécifiques, tels que l’augmentation et l’augmentation progressive, ou tous en même temps, sont très importants pour les résidents du parc, y compris pour certains qui s’identifient comme étant à faible revenu, âgés ou handicapés.

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Pour ceux qui dépendent des parcs pour les logements à faible revenu dans la région, même de petites augmentations de loyer peuvent être suspendues au-dessus de leur tête, comme l’épée de Damoclès.

AU NIVEAU LOCAL

Lors de l’achat des parcs de maisons mobiles de Sunrise et de West Branch, Havenpark a réuni un total de 291 lots regroupant 733 résidents, selon les dernières statistiques d’occupation des parcs.

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Frantz, un résident de Sunrise, a déclaré, selon son expérience, que le parc se démarque comme une communauté amicale et respectueuse des voisins.

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"Vous marchez dans la rue, quelqu'un établit un contact visuel," hé, comment allez-vous? ", Dit-il.

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Lorsque Robert Parsons, qui vit seul à West Branch Park, a entendu parler d’une augmentation possible du revenu d’un voisin, avant que celle-ci ne soit annoncée, il a déclaré: "Je ne savais pas si il plaisantait ou me donnait beaucoup de Baloney ou C'était sérieux. "

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Ensuite, le concierge de l'université, âgé de 61 ans, a entendu une histoire similaire racontée par un employé du parc et a demandé: "Comment les gens peuvent-ils vivre ici s'ils le font?"

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Barbara Hames, présidente de l'ancien propriétaire de Hames Homes, a déclaré que le loyer allait augmenter dans les deux parcs, qu'ils aient été achetés ou non par Havenpark, en raison des améliorations nécessaires apportées aux bassins d'égout utilisés pour le traitement des eaux usées.

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Les améliorations, requises par le ministère des Ressources naturelles de l'Iowa, auraient coûté environ 1 million de dollars à Sunrise, a-t-il déclaré.

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Hames, dont les parents étaient propriétaires des parcs depuis les années 1970, a déclaré: "Il existe une relation personnelle difficile à oublier, mais … Avec les problèmes de traitement des eaux usées, à quel point cela allait coûter cher et lent, la plupart (les résidents) ont compris pourquoi nous avons vendu. "

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"Ils n'étaient pas contents avec ça, mais ils ont compris."

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Un autre habitant de West Branch Park, Fred Moore, a déclaré qu'il devrait probablement chercher du travail supplémentaire, en plus de son travail chez un éditeur local, pour couvrir l'augmentation de son sort, où il vit avec son épouse, sa fille et sa mère. -ley.

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"Je ne veux vraiment pas partir. … C'est ma ville natale ", a déclaré Moore, qui vit sur son site actuel depuis 2002.

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Moore a déclaré qu'il paierait des factures familiales telles que "voler Peter pour payer Paul parfois", mais a ajouté que l'augmentation maximale de 24 à 33% de Havenpark aurait pu être pire.

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"Au moins, ce n'est pas 100 dollars de plus, il y a encore beaucoup à faire pour les personnes âgées ici", a-t-il déclaré.

NOUS SOMMES DES ÊTRES HUMAINS & # 39;

M. Moore a déclaré que les habitants de West Branch Park avaient été invités à une récente réunion à North Liberty, où leurs homologues de Golf View avaient formé une association communautaire pour rejeter leurs propres augmentations de loyer.

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Don Lund, l'un des organisateurs de l'association, a déclaré qu'il n'était pas sûr que le groupe puisse persuader Havenpark d'ajuster les augmentations de loyer proposées, "mais je préfère aller au combat plutôt que de ne rien faire, au moins pour en être sûr. Ils savent que nous sommes des êtres humains et que nous sommes une communauté. "

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Le journaliste sportif a ensuite ajouté: "Ce n’est pas parce que je n’ai pas beaucoup d’argent que ce n’est pas important."

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Hames a déclaré qu'il reconnaissait l'inquiétude des résidents du parc, mais il a ajouté: "Où allez-vous trouver un hébergement à 455 $ par mois à Iowa City? Même si les augmentations de loyer semblent excessives, cela reste une bonne affaire par rapport aux condos et aux appartements. "

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Dans un communiqué, Jodie McDougal, avocate représentant Havenpark, a déclaré que la société avait l'intention d'investir "plus de 2 millions de dollars" dans des investissements dans Golf View et Midwest Country Estates, notamment pour de nouvelles maisons, des améliorations routières et des aires de stationnement. jeux pour enfants, bien qu'il ne l'ait pas fait. Spécifiez des plans similaires pour les parcs Sunrise et West Branch.

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Havenpark proposera également des services de sa société de vente et de leasing aux résidents du parc qui souhaitent vendre leur maison, et peut même proposer d'acheter directement les habitations de certains résidents, a expliqué l'avocate, bien qu'elle n'ait pas précisé les prix.

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Havenpark a payé 2,8 millions de dollars pour Sunrise et 1,8 million de dollars pour West Branch, selon les registres de la propriété et le bureau de l'évaluateur du comté.

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Les dossiers montrent que la société a dépensé respectivement 12,3 et 17,4 millions de dollars pour l’achat de Golfview et de Midwest Country Estates.

LE PANORAMA

Lund, l'un des organisateurs de l'association des résidents, était l'un des sept résidents de Golf View et du Midwest Country Estates qui ont visité le Capitole de l'Iowa à Des Moines le 17 avril et ont parlé des acquisitions de maisons mobiles une conférence de presse avec deux sénateurs d’Etat.

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La semaine suivante, Zach Wahls, D-Coralville et Kevin Kinney, D-Oxford, ont commencé à distribuer un mémorandum aux législateurs, proposant plusieurs nouvelles protections pour les résidents des parcs de maisons mobiles.

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Les sénateurs des États ont approuvé vendredi deux propositions: tripler le délai de préavis pour les loyers, le faisant passer de 60 à 180 jours et obliger les propriétaires de parcs à démontrer "un motif valable" en expulsant les résidents; Les représentants des États sont également prêts à voter au moment de la publication.

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La sénatrice Annette Sweeney, R-Alden, administratrice du projet de loi, a déclaré que la législation était un "grand effort bipartite" de la part des législateurs et qu'elle donnerait "un peu plus de sécurité aux résidents du parc de maisons mobiles."

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"Nous parlons de la façon dont cela affecte certaines personnes et nous voulons nous assurer que les gens sont pris en charge", a-t-il déclaré.

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Lors de la conférence de presse, Wahls a critiqué les propriétaires de parcs de maisons mobiles tels que Havenpark.

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"Il est inconcevable que les gens essaient d'adopter cette approche, d'acquérir le parc, d'augmenter leur loyer, d'expulser des gens", a-t-il déclaré. "C’est une expérience incroyablement traumatisante. … . Fondamentalement, ce n’est pas correct. "

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Les achats de Havenpark et les augmentations de loyer dans les parcs de maisons mobiles reflètent une tendance nationale, bien qu’à moindre échelle.

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Le site Web de Havenpark indique qu’il compte 25 communautés de maisons mobiles totalisant environ 5 000 sites de logement dans neuf États, bien que le site ne soit pas complètement mis à jour.

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Selon les données du Manufactured Housing Institute, il y a environ 8,5 millions de maisons mobiles, soit 10% des maisons du pays. Les données du recensement montrent qu'environ 20 millions d'Américains vivent dans des maisons.

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L'institut affirme que les 50 plus grandes entreprises qui possèdent et exploitent des parcs à travers le pays contrôlent environ 693 447 lots, contre 521 836 lots en 2015.

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Equity LifeStyle Properties Inc., comptait le plus grand nombre de sites depuis l’année dernière, avec 71 500, suivie de Sun Communities Inc., avec 71 129 lots, et de RHP, avec 54 200 lots.

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Un rapport publié en février par le Private Equity Stakeholder Project et deux groupes associés suggère que les parcs de maisons mobiles qui sollicitent des sociétés de capital et des sociétés immobilières privées sont intégrés car leurs résidents ont peu d'alternatives en matière de logement abordable.

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"Pour la plupart des résidents, il est presque impossible de quitter leur domicile: les structures ne peuvent supporter le déménagement, les coûts de leur déménagement ne sont pas abordables et la recherche d'un nouvel endroit est insoutenable", indique le rapport.

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"Lorsque les propriétaires de la communauté augmentent le loyer des terrains, les résidents sont piégés, choisissant entre payer le loyer (plus élevé) et quitter leur domicile."

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Le rapport continue. En général, l'augmentation du loyer des terrains a été suivie par une tendance de 20 ans dans la propriété de parcs de maisons mobiles qui est passée d'entreprises familiales à de grandes sociétés multi-états.

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Le PDG de Sunrise Capital Investors, Kevin Bupp, dans un podcast de 2015, a encouragé les investisseurs à augmenter leurs loyers après l'achat de parcs de maisons mobiles, affirmant que le loyer supplémentaire généré par le lot "allait immédiatement à leur compte de résultat".

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Parsons a déclaré que même si une augmentation de revenu serait un "gros problème" pour lui et que cela affecterait probablement son budget, il se sent coincé à West Branch.

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"Où pourrais-je déménager?" Personne ne voudrait de cet endroit, surtout si le loyer était si élevé, a-t-il déclaré.

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«Vous avez de la chance si vous pouvez trouver une chambre à 600 dollars et que les entreprises le savent», a déclaré Frantz, qui verse 355 dollars par mois pour la location d'un mobile home à trois chambres et deux salles de bains. «C’est comme si nous allions bien, nous pouvons aller là-bas et augmenter le loyer du terrain car il n’est pas cher de déménager l’un de ceux-ci et, en plus, il faudrait trouver un autre endroit où déménager. C'est juste un ennui extrême. "

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Jodie McDougal, avocate chez Havenpark, a déclaré que, le loyer n'ayant pas augmenté depuis des années dans les parcs récemment acquis par la société, la communauté de maisons mobiles n'était plus la "meilleure et la meilleure" utilisation de l'immobilier. , comparé aux appartements de luxe ou aux appartements individuels. Maisons familiales.

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En tant que tel, Havenpark a évité un "événement d’expulsion massive de développeurs" en continuant d’exploiter les parcs.

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"En échange de la préservation des logements existants sur cette propriété, nous nous attendons à ce que nos locataires paient également le loyer du marché, comparativement aux autres types de logements abordables de la région", a déclaré M. McDougal.

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Havenpark a refusé de commenter la nouvelle législation proposée pour les maisons mobiles, leurs tarifs de location spécifiques ou leurs futurs achats dans le parc.

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"Nous continuons à acquérir des actifs de qualité et à investir dans ceux-ci pour en faire des options viables et abordables dans divers États et marchés aux États-Unis", a déclaré son avocat.

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