Il y a un an, la nouvelle limite de 10 000 USD sur la déduction fédérale pour les impôts nationaux et locaux était à l'origine de sombres prévisions pour le marché immobilier, en particulier dans les zones chères telles que New York et San Francisco.
Dans ces pays et dans d’autres où les impôts sont élevés, les impôts fonciers locaux peuvent coûter plus de 10 000 dollars par an. De nombreux experts en finance ont averti que limiter ce que ces résidents pourraient déduire de leurs impôts locaux réduirait la valeur des logements et nuirait aux recettes fiscales du gouvernement.
Il s'avère que ces prédictions étaient fausses, du moins à grande échelle.
"La vraie réponse sur le marché immobilier a [been] un peu partout ", déclare Rudy Salo, avocat en finances publiques chez Nixon Peabody à Los Angeles." En général, l'effet a été moindre que celui de tous ceux qui sont dans la mort, et cela inclut moi, la pensée.
Le marché immobilier national ralentissait déjà avant la réforme fiscale fédérale, de sorte que Il est difficile d’isoler quelle activité est motivée par le changement de taxe. Mais la nouvelle limite sur la déduction des impôts nationaux et locaux (SALT) n'a pas conduit à une fusion totale de l'immobilier sur les marchés à taux d'imposition élevé.
Silicon Valley, San Francisco et Oakland, Californie, par exemple, comptent toujours parmi les marchés de l'habitation les plus compétitifs du pays. Selon les données de la National Association of Real Estate Agents, les prix de vente ont connu une croissance à deux chiffres au cours de la dernière année.
Cependant, le changement de SAL a conduit certaines personnes à prendre des initiatives et peut ralentir certains marchés.
Un couple du vieux Tappan, dans le New Jersey, a déménagé dans une ville voisine l’année dernière pour réduire leur facture d’impôts de 10 000 dollars. Le comté de Fairfield, dans le Connecticut, dont les taxes foncières sont parmi les plus élevées du pays, a enregistré une augmentation du nombre de logements sur le marché au cours des six derniers mois. En Floride, où de nombreux résidents du nord-est ont des résidences secondaires, on s’empresse de changer de résidence pour obtenir un statut fiscal plus avantageux, explique John R. Mousseau, directeur des revenus fixes chez Cumberland Advisors à Sarasota.
"Presque tous ceux à qui je parle ici et qui ont une deuxième maison cherchent à faire cet échange", dit-il.
Le marché de l’immobilier de luxe dans les États à taux d’imposition élevés est peut-être celui qui a le plus d’impact sur la réforme de la fiscalité fédérale, qui a généralement augmenté ce que les riches doivent.
À Brooklyn et dans le Queens, les ventes de maisons d’un prix supérieur à 1 million de dollars ont été réduites, selon Mansion Global, qui fait état de chutes à deux chiffres dans les arrondissements de la ville de New York. Pendant ce temps, les ventes de maisons de luxe ont décollé aux États-Unis avec des impôts bas. Selon Redfin, fin 2018, trois villes de Floride et Reno, dans le Nevada, constituaient les marchés les plus dynamiques en ce qui concerne les ventes de maisons de luxe. West Palm Beach a dominé la liste avec une hausse de 35% des prix.
À plus long terme, la plupart des experts financiers et des responsables locaux s'accordent pour dire que la limite SALT aura un impact négatif sur les gouvernements locaux. Cela s'explique par le fait que la limite risque d'empêcher les gouvernements locaux d'augmenter les impôts fonciers à l'avenir si les résidents ne peuvent pas annuler l'augmentation des taxes.
Selon le contrôleur Jack Schnirman, comté de Nassau, État de New York, les résidents chercheront probablement un allégement fiscal. Mais abaisser les impôts fonciers est "quelque chose qui ne se produit pas fondamentalement", dit-il. "Dans un monde où les coûts fixes, tels que les soins de santé et les retraites, augmentent plus vite que l'inflation, les gouvernements locaux recherchent des moyens de réduire les coûts simplement pour suivre le rythme."
Schnirman craint que la limite SALT rende des pays comme Nassau, qui ont une population vieillissante et un coût de la vie plus élevé, encore moins attractif pour les jeunes. Sans la croissance de la population active et de l'assiette fiscale, la pression financière sur le gouvernement augmenterait.
"Le comté de Nassau était la première banlieue des États-Unis", a déclaré Schnirman. "Autrefois, l'accord: vous quittez la ville de New York, vous avez de bonnes écoles, vous avez une maison, vous avez accès à des plages, vous ne voulez pas que les gens soient convaincus que Charlotte, Austin ou la Floride sont meilleurs maintenant." accord. "