L'immobilier est important: le père vieillissant doit quitter le condominium sous-marin – Actualités – Sarasota Herald-Tribune – Finance Curation

Q: Ma mère a 90 ans et doit passer de son condominium à un centre de vie assistée. Elle a acheté son appartement au plus fort de l'explosion du marché pour environ 250 000 $ et vaut maintenant 100 000 $ de moins que ce qu'elle a payé. Elle a une hypothèque et doit probablement à son emprunt plus que la valeur de la propriété. De plus, le marché sur lequel il vit est lent et il doit payer tous les mois les charges de copropriété de son revenu fixe.

Mes frères et moi-même nous demandons quelles conséquences elle (ou sa succession) pourrait avoir si elle cessait tout simplement de payer l'hypothèque et quelles autres options elle pourrait avoir.

R: Dans de nombreuses régions du pays, la grande récession est une chose du passé. En général, les prix du logement ont augmenté de 40% au cours des six dernières années. Zillow rapporte que le prix moyen d'une maison est de 226 000 $ et a augmenté de 6,6% il y a un an.

Si c'est ce qui se passe dans votre coin de forêt, tant mieux pour vous. (Et malheureux pour les premiers acheteurs, bien que ce soit une autre histoire). Mais ce n'est pas le cas dans toutes les régions métropolitaines. Certains propriétaires ont découvert que les valeurs de leurs maisons n'étaient même pas revenues à leur niveau d'avant la Grande Récession.

Malheureusement, votre mère est l'une de ces femmes au foyer. Elle a acheté un condominium au plus fort du boom immobilier et possède maintenant une maison immergée, ce qui signifie que sa valeur est inférieure au montant dû sur l'hypothèque.

C'est tragique à tout âge. Cependant, si vous êtes à la retraite et que vous avez besoin de décharger votre propriété, le coup est très dur, afin de recevoir le type d'attention dont vous avez besoin à l'approche de la fin de votre vie.

La situation de votre mère tombe dans le type de scénario le plus malheureux. D'une part, elle doit de l'argent à son prêteur; D'autre part, il a l'obligation constante de payer les frais à l'association de copropriété. Elle doit également des taxes foncières (dont nous supposerons qu’elles sont comprises dans le paiement de son hypothèque).

Alors, que doit faire ta mère? Elle pourrait continuer à vivre dans le condo et payer ses dépenses. Vous pourriez simplement vous retirer de l'unité et subir les conséquences de ne pas payer les versements hypothécaires et les évaluations de votre association de copropriétaires. Elle pourrait essayer de louer son logement et de couvrir toutes ses dépenses (si son immeuble lui permet de louer). Ou, vous pouvez essayer de vendre la propriété.

La meilleure option est de vendre. Bien que le condo ne vaille pas ce qui est dû sur l'hypothèque, elle peut travailler avec son prêteur dans le cadre d'une vente à découvert. Supposons qu’elle doit 150 000 dollars dans le condominium et que le marché d’une unité comme la sienne coûte environ 140 000 dollars. Dans cette situation, vous ne pouvez obtenir 120 000 $ nets après avoir acquitté les frais de clôture et les frais des courtiers immobiliers. Il vous manquerait 30 000 $ du montant réel que le prêteur devrait normalement payer. (D'où le terme "vente à découvert").

Si vous indiquez au prêteur qu'il est susceptible de ne pas réussir et qu'il accepte de travailler avec lui, il sera peut-être disposé à vous laisser vendre le logement en copropriété et à accepter le paiement de 120 000 $ en pleine satisfaction des 150 000 $ dus. C'est probablement le meilleur scénario pour sa mère.

Cela dit, nous ne connaissons pas la situation financière de votre mère. La plupart des prêteurs voudront voir l’image financière de votre mère avant d’accepter de la libérer avec le prêt. Si la mère a des actifs importants et dispose de 30 000 $ pouvant être réglés et utilisés pour payer le prêteur en totalité, celui-ci peut vous autoriser à vendre le condo mais demander le paiement intégral du prêt dès que l'actif peut être liquidé.

Louer la propriété permettrait à votre mère de partir maintenant et vous laisserait, ainsi que tout héritier de la succession, s'occuper des conséquences de sa mort. À ce moment-là, s'il y avait des actifs, ils seraient vendus et les fonds seraient utilisés pour liquider les dettes de la succession, telles que l'hypothèque et toute dette de carte de crédit, les prêts auto, les prêts étudiants, etc. S'il n'y avait aucun actif, la propriété serait vendue et le prêteur accepterait tout bénéfice net généré ou le prêteur accepterait la propriété plutôt que la dette.

En règle générale, nous ne recommandons pas aux propriétaires de quitter votre propriété. Quand ils le font, les prêteurs finissent généralement par prendre la maison et la vendre sur la ligne, mais les pertes s'accumulent sur ce que l'emprunteur doit à son emprunt et la maison se vend souvent bien moins que ce que sa mère pouvait vendre. . Mettre la maison sur le marché.

Dans notre exemple, si elle quitte la maison, le prêteur aura des frais de forclusion sur la maison, l’entretien de la maison et le paiement de toutes les dépenses liées à l’entretien et à la vente de la maison. Toutes ces dépenses seraient ajoutées au montant que votre mère doit à la banque.

Même si la banque prenait la propriété et la vendait à une autre personne pour 140 000 $, elle engagerait probablement des dépenses similaires pour vendre la maison, mais ajouterait toutes les autres dépenses engagées par le prêteur à la dette de l'emprunteur. Supposons que le prêteur engage 20 000 $ en litiges et autres dépenses, sa mère devant finalement devoir 50 000 $ au prêteur au lieu de 30 000 $, compte tenu du scénario de vente à découvert. Dans certains États, les prêteurs peuvent poursuivre l'emprunteur en justice pour recouvrer le montant restant dû par l'emprunteur ou; Dans ce scénario, 50 000 $ plus les frais de collecte. (Êtes-vous ou un autre membre de la famille dans l'hypothèque ou le titre du condominium? Dans ce cas, le prêteur et les créanciers le rechercheront pour régler le solde restant dû pour l'hypothèque).

Et, si vous travaillez avec le prêteur lors de la vente à découvert, vous pouvez même trouver un prêteur efficace (et compatissant) disposé à approuver rapidement la vente à découvert, permettant ainsi à un nouveau propriétaire d'emménager dans le condominium et à sa mère de passer à autre chose. quoi faire avec votre condo sous-marin.

Contactez Ilyce Glink et Samuel J. Tamkin via leur site Web, ThinkGlink.com. (c) 2019 Ilyce Glink et Samuel J. Tamkin

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