– Sean Lawrence est un partenaire de Kohn Partnership Architects Inc., qui fournit des services de conception architecturale à un large éventail de types de bâtiments, y compris les bâtiments de faible et moyenne hauteur. Visitez http://www.kohnarchitects.com.
Depuis la création de notre cabinet en 2002, Kohn Partnership Architects s’est principalement concentré sur le développement du secteur privé dans la région du Grand Toronto, qui, au fil des ans, a constitué une division entre le développement commercial et résidentiel à logements multiples, à partir de maisons mitoyennes empilées. aux bâtiments de moyenne et haute hauteur. . Cependant, les pressions de la demande de logements à Toronto et les incertitudes entourant le commerce de détail brique et mortier ont récemment changé notre objectif. Au cours des cinq dernières années, nous avons constaté que la plupart de nos projets, environ 80%, sont passés à un développement résidentiel et à un usage mixte sous toutes ses formes.
Ce n'est pas une surprise. Avec plus de 100 000 nouveaux résidents s'installant dans la région du Grand Toronto chaque année et un taux d'inoccupation moyen de 0,1%, la demande de logements locatifs augmente rapidement. En outre, le désir de luxe a certainement contribué à maintenir le boom du marché des copropriétés: le vieillissement de la population de la région du Grand Toronto connaît une vague de baby-boomers qui cherchent à réduire leur taille à des logements locatifs plus abordables et offrant un confort optimal.
Les promoteurs continuent de construire des unités de copropriété, mais le taux d'inoccupation ne fait que diminuer. Existe-t-il un autre moyen de répondre à la demande de la ville?
Nous sommes actuellement sur un marché locatif qui s’articule autour de copropriétés, composées de propriétaires privés qui louent des unités individuelles. En outre, les immeubles d'appartements locatifs spécialement conçus dans la ville sont généralement perçus comme des immeubles plus anciens situés dans des communautés à faible niveau socio-économique, souvent moins confortables et peu entretenus, ce qui change rapidement.
Capacité financière et réglementation du marché.
Tandis que GTA continue de voir que la plupart de ses unités locatives sont gérées par des propriétaires privés, il existe un sentiment collectif d'incohérence et de manque de stabilité sur le marché. Nous sommes arrivés à un moment critique de la crise de la location dans la ville: davantage de familles, d'étudiants et de parents célibataires craindront d'être sans abri malgré leurs efforts si des mesures ne sont pas prises plus rapidement. La ville peine à tirer le meilleur parti de ses ressources; Nous ne sommes pas les seuls à rechercher des sites qui auraient été considérés comme sous-développés par le passé, ce qui a entraîné une augmentation des projets de décharge, des sites urbains et le développement de zones plus restreintes.
Certains développeurs ont déjà adopté cette idée. L'un de nos projets en cours, un immeuble résidentiel de neuf étages situé au cœur du quartier de Leaside à Toronto, situé sur Bayview Street et Hillsdale Ave, a été conçu à l'origine comme un immeuble à condos. Les développeurs, le groupe Brown, ont de l'expérience dans le marché locatif en plein essor de Toronto et ont décidé convertir le projet en une location spécialement conçue au début du processus. D'autres projets sur lesquels nous travaillons ont suivi un chemin similaire, par exemple un projet de maison urbaine empilée qui était à l'origine vendu comme un immeuble en copropriété mais qui a été transformé en location après que la plupart des acheteurs potentiels ne se soient pas qualifiés selon les nouvelles règles. des hypothèques de l’Ontario.
Pourquoi les loyers construits avec un but (luxe) peuvent-ils être la solution?
Après 20 ans En travaillant avec les promoteurs pour obtenir des immeubles en copropriété, des sites de développement aux logements sur le marché, il est facile de voir comment les loyers construits à cette fin pourraient contribuer à atténuer la pression sur le marché du logement disponible.
La réponse réside dans les développeurs, qui voient la valeur de loyers spécifiquement conçus. Pour un promoteur disposant de ressources établies, il existe trois principaux avantages pour les locations construites exprès par rapport aux unités de condos:
-
Unités à commercialiser plus rapidement et plus efficacement.
Alors que le processus d'approbation prend environ deux ans pour les immeubles en copropriété et les immeubles locatifs, en éliminant le processus de vente, les unités locatives spécialement conçues peuvent permettre aux locataires de déménager un ou deux ans plus tôt que les immeubles en copropriété.
En outre, les développeurs sont sous pression pour vendre des unités afin de respecter les seuils de financement, généralement 80% des unités, mais le processus de vente peut prendre jusqu'à 12 mois. La rente créée à dessein supprime totalement ce processus et nous commençons à voir des pré-locations sur le marché, ce qui signifie que le bâtiment est entièrement occupé dès qu'il est terminé.
-
Réduction des coûts globaux du projet
Le coût d'une équipe de marketing, d'un bureau de vente, d'un assemblage dans une salle d'exposition, d'une garantie des ventes, etc. En constituant une part importante des coûts de développement, ces dépenses incombent au développeur et sont prises en compte dans le financement initial du projet. L'élimination de l'ensemble du processus de vente et de marketing permet non seulement au bâtiment d'entrer plus rapidement sur le marché, mais laisse également plus d'argent dans les poches du développeur.
-
Retour sur investissement à long terme
Alors que les immeubles en copropriété ont le bonus initial de voir que 80% des ventes sont facturés, les locations spécialement conçues ont un retour sur investissement à long terme bien supérieur aux ventes en copropriété. Avec un loyer mensuel moyen d'un logement de deux chambres à Toronto compris entre 2 300 et 2 600 $ et que rien ne laisse présager que le prix baisse à court terme, vous pouvez gagner plus d'argent à long terme grâce aux locations.
Après tout, la valeur extraordinaire et le retour sur investissement sont la raison pour laquelle les propriétaires de condos louent leurs unités dès qu’ils les achètent.
Les immeubles locatifs spécialement conçus représentent un investissement à long terme pour les promoteurs et les investisseurs, tout en offrant la possibilité de créer des logements plus diversifiés et abordables dans tous les quartiers de la ville. Une stratégie à plus long terme qui inclut la location spécialement conçue contribue également à la vitalité économique, environnementale et sociale du noyau urbain en ajoutant au spectre du logement de manière dense et durable sur le plan environnemental. Nous espérons voir plus de développeurs profiter d'un avantage similaire.