Hessam Nadji, président et chef de la direction de Marcus & Millichap / Institutional Property Advisors, a prononcé le discours liminaire de la conférence InterFace 2019 sur le logement étudiant à Austin.
Quelles sont les perspectives économiques pour l'année et qu'est-ce que cela signifie pour l'industrie du logement étudiant? Hessam Nadji, président et chef de la direction de Marcus & Millichap / Institutional Property Advisors, a répondu que dans le discours d'ouverture qui a lancé la conférence InterFace 2019 Student Housing Conference, qui s'est tenue à Austin plus tôt ce mois-ci et a attiré environ 1 400 personnes. assistants
Nadji a commencé par exposer les bases de la situation économique actuelle du secteur par rapport à avant et pendant la Grande Récession.
"Nous avons ajouté 21 millions d'emplois depuis la fin de la Grande Récession, ce qui a entraîné une réduction de 120 points de base du taux de chômage à un moment où l'inflation est inférieure de 200 points de base à celle de 2007", dit "C’est la raison pour laquelle tout dans notre secteur en général, comme l’immobilier commercial et le logement étudiant en particulier, a si bien réussi." La combinaison d’une croissance très bonne avec très peu d’inflation, et donc de taux de faible intérêt.
"Aujourd'hui, nous avons 7,6 millions d'offres d'emploi", poursuit Nadji. "C'est un nombre record d'employeurs à la recherche d'employés qualifiés et environ un tiers de ces employeurs ont de la difficulté à trouver des travailleurs qualifiés. C'est l'un des obstacles à la croissance. Notre PIB a augmenté de 6,2 milliards de dollars, soit le double de la production économique totale du Royaume-Uni au cours des 10 dernières années. Nous avons également eu une réduction de 160 points du taux d'intérêt, alors que tout cela s'est passé. "
À cela s’ajoute un important mouvement démographique en cours. "Aujourd'hui, 10 000 personnes dans notre pays auront 65 ans et entreront dans ce segment de la population", a déclaré Nadji. "Ce qui nous rend uniques, c'est que nous sommes la seule économie développée au monde qui compte 12 000 personnes par jour et 21 personnes. Pensez à ce double mouvement démographique et sismique de la population et à ce que cela signifie pour différents types de consommation, d'occupation, d'espace et de besoins. et les préférences immobilières, le monde change extrêmement vite au moment où nous parlons. "
En résumé de tous ces facteurs, Nadji souligne que vous ne pouvez pas demander un meilleur environnement économique et démographique de base aux États-Unis. UU., Ce qui soulève la question: pourquoi tous les titres négatifs, pessimistes et négatifs?
"L'une des réponses réside dans la courbe de rendement, qui correspond à la différence entre les taux d'intérêt à court et à long terme", a déclaré Nadji. "Notre courbe de rendement a plus ou moins baissé depuis un an, la Fed ayant dû relever ses taux d'intérêt pour lutter contre l'accumulation de l'inflation." Des préoccupations plus globales et nationales ont également entraîné une réduction des taux d'intérêt. Long terme ".
Est-ce une indication d'un problème immédiat? En bref, la réponse de Nadji est non, nous n’avons pas à attendre une récession au coin de la rue. "Je ne vois vraiment pas cela comme le cas", dit-il. "Aux États-Unis, les consommateurs dépensent 17% de plus aujourd'hui qu'en 2007, il s'agit de l'inflation ajustée. Les dépenses de détail sont 17% plus élevées que lorsque nous refinançons des maisons en moyenne deux fois par an, et tout cet argent a été dépensé de manière totalement insoutenable, sans aucun fondement. Les dépenses actuelles reposent sur beaucoup plus de facteurs fondamentaux et sont de 17% supérieures à celles du sommet précédent. "
Les bénéfices et les investissements des entreprises atteignent également un niveau record. "Les entreprises sont restées très conservatrices dans leur expansion", a déclaré Nadji. "Ils ont accumulé des liquidités, ils n'ont pas dépassé leurs skis et leurs investissements, ce qui est un signe très important de croissance économique, ils ont bénéficié de la réforme fiscale et restent dans la fourchette de croissance annuelle de 5 à 6%. investissement très sain des entreprises. "
Selon Nadji, où la plupart des expansions économiques durent de cinq à six ans, nous en sommes à la huitième année. "Oui, nous sommes en retard", dit-il. "Mais pourquoi ne sommes-nous pas sur le point de tomber dans un ralentissement majeur?" Cela peut s'expliquer par le rythme de création d'emplois, ce que j'entends par croissance de l'emploi et prospérité économique avec une inflation très faible. Cela laissait beaucoup de marge de manœuvre à la Réserve fédérale pour que l'économie des États-Unis bénéficie d'une période d'adaptation prolongée. "
La plus grande préoccupation de Nadji pour l'année prochaine? Commerce mondial "Tout ce qui s'est passé en termes de guerre commerciale et tarifaire est très important pour nous", a-t-il déclaré. "Près de 14% de notre production économique provient des exportations, elles sont extrêmement importantes pour ce pays. Les guerres que nous avons connues l’année dernière avec certains de nos partenaires commerciaux et celles qui persistent encore en Chine ont touché bon nombre de nos industries. "Si cela devenait incontrôlable, cela pourrait constituer un gros problème et un risque systémique plus important qu'une récession cyclique de quelque nature que ce soit."
Perspective du logement pour les étudiants
Alors, qu'est-ce que cela signifie pour le secteur de l'immobilier commercial et plus particulièrement pour le secteur du logement étudiant? "Pour nous, dans l'immobilier commercial d'aujourd'hui, le critère ultime est la différence entre les taux d'intérêt et les taux maximaux", a déclaré Nadji. "Parce que nous n'avons pas trop construit dans ce cycle et que nous n'avons pas surévalué comme nous l'avons fait entre 2006 et 2008, la stabilité de cette industrie crée une marge relativement stable."
"En ce qui concerne le logement des étudiants, quel sera l'effet de transformation sur les postes vacants que j'ai mentionné plus tôt lorsque les employeurs ont du mal à trouver des travailleurs qualifiés? L'enseignement supérieur ", poursuit Nadji." Il existe aux États-Unis un déficit de compétences entre les besoins et les désirs des entreprises et ceux disponibles sur le marché du travail, ce qui ne peut être résolu que par un plus grand nombre d'élèves scolarisés. universités. "
Les logements pour étudiants représentent un investissement alternatif dans le secteur du logement étudiant; ils constituent désormais une industrie bien établie et bien établie, avec des volumes de transactions de plus de 10 milliards de dollars l’an dernier, a-t-il déclaré. "Le logement étudiant est vraiment exceptionnel dans sa capacité à attirer des investissements institutionnels et étrangers", a déclaré Nadji.
"Du point de vue du taux de capitalisation, il y a une résistance à la récession dans ce secteur: pendant les récessions, les gens vont toujours à l'école", poursuit Nadji. "L’industrie a été reconnue et récompensée pour cela, et aujourd’hui, malgré la compression, il subsiste un différentiel de taux d’intérêt pour les appartements, créant ainsi un État favorable. Contrairement aux appartements où l’équité dans le développement est devenue très prudente, le logement étudiant recherche trois canaux de capital différents qui recherchent toujours de manière agressive des opportunités, qu’il s’agisse du développement intégral, des investissements de base ou de la valeur ajoutée. Il ne manque pas de demande de capital souhaitant participer au secteur. "
"Ce qui est vraiment important, c’est l’offre du livre général de logements pour étudiants dans le pays", dit Nadji. "En tant que pourcentage du stock total, la construction est déjà revenue à un équilibre assez sain et durable. En résumé, cette industrie est sur le point crucial de bénéficier de fondamentaux solides et de NOI opérationnels. Les inquiétudes concernant l'offre excédentaire sont très spécifiques au marché. "L'acceptation institutionnelle est également un élément important pour lequel nous sommes où nous en sommes aujourd'hui et où nous allons dans le logement étudiant."
"L’augmentation du nombre d’inscriptions à l’étranger, les parents du baby-boom qui permettent à leurs enfants de rester plus longtemps à l’école, la population jeune qui se veut proche de l’université et des zones urbaines et l’urbanisation des États-Unis notre industrie ", poursuit Nadji. "Les écarts de rendement corrigés du risque restent très intéressants. La question est: quel est votre facteur X? Cela semble être la valeur perçue de la différenciation des produits, du changement des commodités et du design. Cela pourrait être le facteur X sur lequel se concentrer plus que toute autre chose. "
– Katie Sloan