Les lois sur la stabilisation des loyers à New York arrivent à expiration: la lutte pour la réforme des loyers – Finance Curation

Dans un mois exactement, les lois régissant les appartements locatifs stabilisés à New York arriveront à expiration et les réformes les plus importantes, qui, selon les défenseurs des droits des locataires, contribueront à atténuer les problèmes de logement à New York, et les propriétaires disent qu'ils finiront par faire du mal aux propriétaires des immeubles. et Locataires – peuvent être adoptés.

Ces réformes sont une réaction à la crise bien documentée du logement abordable qui affecte des millions de New-Yorkais. Bien que la ville de New York ait construit un nombre sans précédent d'appartements abordables depuis l'élection du maire Bill de Blasio, la question de savoir qui peut se permettre de les payer demeure réelle. La ville a perdu des milliers d'appartements à loyer réglementé en raison de lois facilitant leur élimination par les propriétaires, tandis que le coût de la vie dépasse de loin la capacité des résidents à payer des loyers toujours plus élevés. .

Et ce n'est pas seulement un problème de ville: on estime qu'environ 3 millions d'habitants de l'État de New York sont locataires et que près de la moitié d'entre eux paient le loyer ou paient plus de 30% de leurs revenus. location annuelle. Mais en dehors des cinq arrondissements, les locataires bénéficient de moins de protections contre les propriétaires prédateurs ou contre les aléas du marché immobilier.

Les avocats affirment que la réforme de la législation existante sur les loyers mettra un terme à la perte d’appartements à loyer stabilisé et, à terme, maintiendra plus de New-Yorkais chez eux. Cependant, le secteur immobilier a rejeté les réformes proposées, notamment l'élimination du contrôle des postes vacants et la réduction de l'écart de revenu préférentiel, et soutenu que des changements radicaux rendraient plus difficile pour les petits exploitants de conserver des bâtiments vieillissants, et enfin, ils aggraveront la crise du logement.

Confus? Voici tout ce que vous devez savoir sur la campagne de réforme du logement.

L’objectif du «contrôle universel du revenu».

Les défenseurs des droits des locataires promeuvent depuis l'année dernière une plate-forme appelée "contrôle universel des loyers" qui intègre plusieurs lois interdépendantes. Cela affecterait la ville de New York et le reste de l'État de plusieurs manières, mais les plus pertinentes pour les citadins sont les suivantes:

• Achèvement du contrôle des vacances: Lorsque le loyer maximum légal d'un appartement à loyer stabilisé atteint 2 733 $ / mois, vous pouvez revenir au taux du marché après qu'un locataire a rompu le bail. Les avocats disent que cela a conduit à la perte de milliers de logements locatifs stabilisés depuis son entrée en vigueur en 1994.
• Finition du "bonus de vacance": Le "contrôle de vacance" est lié au contrôle de vacance, qui permet aux propriétaires d'augmenter les loyers de 20% parmi les locataires, une mesure qui, selon les défenseurs, est utilisée pour harceler et expulser les résidents des postes vacants. unités de revenu stabilisé.
• Fermer le améliorations majeures en capital (MCI) et améliorations des lagunes d'appartements individuels (IAI): Les propriétaires peuvent augmenter les loyers des appartements s’ils effectuent des travaux de rénovation qui "profitent directement ou indirectement à tous les locataires" (dans le cas des IMC) ou "lorsqu’il ya eu une augmentation substantielle de la superficie de logements, une augmentation des services rendus. par le propriétaire, Améliorations installées dans le logement du logement, ou mobilier neuf ou fourni par le propriétaire "(pour IAI). Les défenseurs font valoir que ceux-ci sont maltraités par les propriétaires qui laissent leurs bâtiments tomber dans l'abandon avant faire les réparations nécessaires (et les loyers des chats), ou quiconque fait Les Nations UniesLes réparations nécessaires comme une forme de location de randonnée. (Il a été constaté que la famille Trump avait abusé de ces dispositions dans un New York Times recherche.)
• Fermer le lagon préférentiel: Les propriétaires qui gèrent des appartements à loyer stabilisé ont la possibilité de proposer des logements aux locataires à un prix inférieur au loyer légal réglementé. Mais ils peuvent en outre augmenter le loyer jusqu'à la limite légalement établie lors du renouvellement d'un bail, ce qui entraîne souvent une augmentation inattendue de la charge qui pèse sur les locataires. Le projet de loi rendrait les loyers préférentiels permanents.

Un autre élément important de la plate-forme est la législation sur l'expulsion pour "motif valable", proposée par la sénatrice de première année, Julia Salazar. Le projet de loi "interdirait l'expulsion de locataires résidentiels ou le non-renouvellement de baux résidentiels sans motif valable" ou, comme l'explique la justice pour le logement, "aurait droit à un contrat de renouvellement prévoyant des augmentations de loyer limitées fixées par un prix index local pour tous les locataires ". Une grande partie de ce projet de loi, en particulier, concerne les immeubles de quatre appartements ou plus à loyer stabilisé; les règles actuelles ne s'appliquent qu'aux bâtiments de six logements ou plus, ce qui ouvre la protection à un plus grand nombre de New-Yorkais.

La partie "universelle" vient du fait que les avocats veulent que ces projets de loi couvrent non seulement l'État de New York (y compris les cinq comtés et une poignée de comtés extérieurs à la ville), mais le reste de l'État.

Un bref historique de la réglementation du revenu.

Les lois régissant les appartements à loyer réglementé à New York datent de 1943, lorsque l’État a adopté un programme de contrôle des loyers. Au cours des sept décennies qui ont suivi, une série de changements ont, à divers moments, renforcé ou affaibli la réglementation des loyers dans la ville. La première loi sur la stabilisation des revenus a été promulguée en 1969 en raison du taux de vacance élevé dans la ville (et la création du conseil sur les loyers, qui détermine les augmentations annuelles du coût mensuel des appartements). contrôle des vacances approuvé dans tous les appartements locatifs stabilisés.

Cela a conduit à la loi de 1974 sur la protection des locataires d'urgence, qui a annulé l'ordre de vacance et étendu la réglementation du loyer à certains comtés situés à l'extérieur de la ville de New York. Depuis lors, plusieurs modifications ont été apportées à la loi sur la stabilisation des loyers: en 1993, par exemple, l'État a adopté la déréglementation des loyers élevés et élevés, où les appartements dépassent 2 000 dollars par mois (maintenant 2 733 dollars par mois). Vous pouvez vous retirer de la stabilisation du loyer une fois que le bail a pris fin. La dernière mise à jour de la loi date de 2015.

Pourquoi l'impulsion de réforme se produit-elle maintenant?

New York met à jour sa législation sur la location toutes les deux ou trois années avec la loi de 2015 sur la location, qui a porté le seuil de vacance de postes à 2 733 dollars par mois. Il s'agit notamment de la dernière modification importante apportée. Ces lois entreront en vigueur le 15 juin, ce qui signifie que, au niveau le plus élémentaire, le moment est venu de réexaminer les lois sur les loyers.

Mais à plus grande échelle, le glissement à gauche de la législature de l'État de New York, où les deux chambres sont désormais contrôlées par les démocrates après les élections de mi-mandat de 2018, a jeté les bases de la campagne actuelle en faveur de la réforme. Les candidats démocrates insurgés tels que Salazar, Alessandra Biaggi et Zellnor Myrie ont déplu aux politiciens actuels qui défendent les obstacles pour obtenir l’approbation de la législation amicale pour les locataires. Cela, en plus du soutien provisoire du gouverneur Andrew Cuomo, a conduit à un soutien considérable pour la réforme.

Scott Heins

En outre, certains de ces projets de loi traînent à l'Assemblée législative de l'État depuis des années. Un projet de loi visant à mettre fin au contrôle des postes vacants, par exemple, a été présenté pour la première fois en 2009 et adopté par l'Assemblée de l'État, mais il est mort au Sénat.

Qui soutient les réformes?

Housing Justice for All, un groupe de défense composé de dizaines d'organisations de défense des droits des locataires et de la communauté dans l'État de New York, a mené la charge de réforme des loyers. Le groupe a obtenu un soutien important lors des primaires du gouvernement en 2018 lorsque Cynthia Nixon, qui a défié le gouverneur par intérim, Andrew Cuomo, a fait du contrôle universel des revenus l'un des principes les plus importants de son programme.

Depuis lors, M. Cuomo a également exprimé son soutien à certaines réformes, notamment lorsque le manque de contrôle sur le poste vacant et la réduction de l'écart de revenus préférentiels ont pris fin. (Votre soutien pour certains des autres projets de loi, tels que le projet d'expulsion pour juste cause et l'élimination de MCI, n'est pas aussi fort, s'il existe).

Beaucoup de législateurs des États qui ont renversé des membres de la Conférence démocratique indépendante, un groupe de démocrates malhonnêtes qui ont rencontré les républicains, sont également des partisans. La sénatrice Alessandra Biaggi, par exemple, coparraine chaque projet de loi qui fait partie de la plate-forme universelle de contrôle du revenu; Le projet de loi sur l'expulsion de Salazar pour un motif valable était le premier projet de loi qu'il avait présenté.

Au niveau municipal, de nombreux membres du conseil municipal, y compris le président Corey Johnson, qui a récemment témoigné au nom des locataires à Albany lors d'une récente audience de l'Assemblée, approuvent l'ensemble des projets de loi, à l'instar de l'avocat. public Jumaane Williams, qui était le candidat à la vice-présidence de Nixon.

Le maire Bill de Blasio, de son côté, a exprimé son soutien à certaines réformes (par exemple, le contrôle des postes vacants), mais n'a pas soutenu le projet d'expulsion pour des motifs valables. Il a déclaré à Brian Lehrer que "nous devons reconnaître que nous avons besoin de nos bâtiments, maintenus en bon état pour nos locataires, ce qui signifie qu’il faut s’assurer qu’une économie est viable."

Qui est contre les réformes des loyers?

Les propriétaires, évidemment. Des groupes tels que le New York Board of Real Estate et la Rent Stabilization Association (un groupe favorable aux propriétaires fonciers) ont fait pression pour ce qu'ils considèrent comme des réformes radicales. Les groupes se sont réunis pour créer des campagnes publicitaires qui, espèrent-ils, feront pression sur les législateurs et inciteront l'opinion publique à se tourner vers ce qu'ils appellent une "réforme responsable des loyers".

John Banks, le président de REBNY, a déclaré à Curbed en mars que les réformes proposées "ne font rien pour alléger les taux de vacance, rendre les appartements plus abordables ou créer un nouveau logement abordable". Les petits propriétaires qui possèdent la majorité des logements à loyer réglementé dans la ville en crise financière et qui entravent la construction de logements abordables à l'avenir. "

Et tandis que de nombreux législateurs soutiennent les éléments de la plate-forme universelle de contrôle des revenus, certains, tels que Cuomo et de Blasio, n’ont pas signé d’éléments comme le projet de loi sur l’expulsion pour un motif valable.

Qu'est-ce que cela signifie pour les prix de location?

Ce n'est pas clair pour le moment, mais la campagne pour la réforme s'est étendue à la propre discussion de la ville sur le montant des loyers qui devrait être augmenté d'ici 2019, un débat qui se déroule actuellement dans le cadre du processus d'audience annuelle. les directives du conseil de location.

Les propriétaires d'immeubles à loyer stabilisé ont vu leurs coûts d'exploitation (et leurs bénéfices) augmenter, ce qui les a amenés à plaider en faveur d'une augmentation de loyer. Pendant ce temps, les défenseurs des locataires ont de nouveau fait valoir que la ville devrait décréter un gel des loyers, en maintenant le prix des appartements à loyer stabilisé.

Il semble probable que des augmentations allant jusqu’à 3,75% seront adoptées, mais le RVB doit encore tenir quelques audiences avant le vote final le 25 juin, soit une semaine après l’adoption de la loi sur la location. à Albany.

Qu'est-ce qui se passe ensuite?

Tant l’Assemblée de l’État que le Sénat tiendront de multiples audiences dans l’État au cours des mois qui ont précédé la fin de la session législative, au cours desquelles les partis des deux côtés du débat pourront se faire entendre. Les lois expirent le 15 juin et la session législative à Albany se termine le 19 juin. Le temps passe.