Le téléphone de Sydnee Eldridge émet des pings chaque fois qu'une maison de son prix dans le quartier de Third Ward MacGregor arrive sur le marché.
Les alertes concernant les maisons de trois chambres dont le prix varie entre 250 000 et 350 000 dollars proviennent de l’Association des agents immobiliers de Houston, Zillow et Redfin. Cependant, quelle que soit sa rapidité, d'autres acheteurs lui faisaient une offre.
"Nous avons trouvé plusieurs maisons sur la liste où nous les avons vues la fin de semaine", a déclaré Eldridge. "Nous faisons une offre le même jour. Et il y avait déjà une offre dedans. "Parfois en espèces.
"Cela revient à un point où vous ne pouvez vraiment pas rivaliser."
Ce que Eldridge ignorait, c’est qu’il était en concurrence avec un groupe d’investisseurs comptant parmi les plus grands fonds de couverture au monde, dont beaucoup sont dotés des technologies les plus récentes. Créé par Entera, une société de Houston, conçue pour identifier les offres plus rapidement que jamais.
La concurrence pour les ménages dans cette fourchette de prix a fortement augmenté à la suite de la crise des prêts hypothécaires à risque, il y a dix ans. Avec la chute du fonds du marché immobilier, les investisseurs institutionnels ont vu une autre opportunité: flux de trésorerie de propriétés à louer. Les fonds spéculatifs ont commencé à acheter des maisons unifamiliales et à les convertir en loyers en grandes quantités, réduisant ainsi le nombre de logements disponibles pour les acheteurs débutants.
La capacité des acheteurs institutionnels à accumuler ces propriétés a été rendue possible en partie par Entera, cofondée par Martin Kay. En pleine crise du logement, Kay, qui avait démontré ses avantages dans l’exploitation de données et les services d’analyse dans les secteurs de l’énergie et des infrastructures, a concentré son attention sur l’immobilier, en utilisant des données pour automatiser le processus d’identification. maisons qui seraient rentables pour convertir en locations.
C'est l'origine de Entera, qui fournit le même service aux investisseurs institutionnels, leur permettant de trouver une maison avant d'arriver sur le marché et de leur proposer des offres en quelques minutes.
Si un acheteur de maison régulier a de la difficulté à rivaliser, eh bien, c'est le point. "Nous espérons que nous sommes très difficiles à concurrencer", a déclaré le cofondateur, Robert Salmons.
Processus sans frottement
Pour le prouver, Kay a ouvert son ordinateur portable et a ouvert le tableau Entera. L'utilisateur du test avait déjà rempli un questionnaire d'intégration indiquant sa stratégie d'investissement; Sur l'écran d'accueil se trouvaient les quatre propriétés que l'algorithme de l'Entera estimait être les plus appropriées.
Cliquez sur une propriété et plusieurs statistiques apparaîtront: le prix catalogue, les prix et les loyers des logements comparables, les coûts estimés des réparations, une offre initiale recommandée et, surtout pour de nombreux investisseurs, le taux de capitalisation, une mesure de l'avantage annuel Cela pourrait être fait en louant la maison en tant que pourcentage de sa valeur.
Un clic de plus permettrait à l'investisseur de faire une offre sur la propriété.
"En moyenne, nos clients prennent trois minutes à partir du moment où une propriété est vendue sur le marché jusqu'au moment où ils font une offre s'ils n'envoient pas quelqu'un", a déclaré Kay. Les investisseurs ont la possibilité de planifier une visite ou d’envoyer un des évaluateurs d’Entera examiner la propriété en leur nom.
Ordre du chaos
Lorsque la récession du logement a eu lieu il y a une décennie, Salmons, qui avait travaillé comme constructeur et avait grandi dans une famille de professionnels de l'immobilier, a décidé d'abandonner à jamais l'immobilier. Il y avait trop d'inconnues qui rendaient difficile de savoir comment un investissement serait réalisé, a-t-il déclaré. "Cela allait toujours être une affaire de joueurs."
Sa fille et Kay étaient des amis et les parents ont pris la parole lors d'une fête d'anniversaire en 2009. Kay a été séduit par la description de l'immobilier par Salmons comme un système complexe et chaotique.
"La chose la plus importante est que j'aime prendre des choses qualitatives et les transformer en choses quantitatives qui peuvent être mesurées", a déclaré Kay. "J'adore ça".
Salmons a été séduit par la possibilité d'utiliser des données pour imposer l'ordre.
Les propriétés qu’ils ont acquises ont été rapidement louées aux loyers attendus, les coûts de réparation se rapprochant de leurs prévisions et les quartiers qu’ils avaient choisis avaient rapidement augmenté les prix des maisons.
Ils ont porté leur investissement à 100 millions de dollars. L'utilisation de données, apparemment, avait permis d'atténuer un risque important. Le saumon a cessé de se ronger les ongles et de fumer des cigarettes.
"
Les grandes entreprises ont compris, et Salmons et Kay ont vite compris qu'il était plus facile de fournir des services que de lever des fonds pour acquérir une propriété pour eux-mêmes. En 2017, ils ont fondé Entera pour faire exactement cela. Ils l'ont financée en vendant la plupart des propriétés de Greenlet et en dissolvant la société. Kay a déclaré qu'Entera avait collaboré avec les plus grands investisseurs du pays, notamment
Blackstone, dont l'ancienne filiale, Invitation Homes, avait acheté 2 600 maisons dans la région de Houston en 2017, et American Homes 4 Rent, qui possédait 3 200 maisons dans la région de Houston à la fin de 2018.
Avantage étendu
La clé de son modèle de volume élevé est la capacité d’Entera d’ajouter des données à un grand nombre de propriétés.
Lors de la recherche d'un quartier branché, le logiciel Entera prend en compte le trafic, les bars, les cafés, les restaurants et les studios de yoga d'une région, ainsi que la présence de certaines marques, telles que Whole Foods, qui ont le même profil démographique. Pour une maison familiale millénaire, Entera analyse l'âge, l'éducation et la diversité des habitants du quartier, ainsi que les écoles primaires et de sécurité de la région. Pour la cuisine d'un chef cuisinier, Entera devait trouver des cuisines spacieuses avec beaucoup de comptoirs et un certain calibre d'appareils électroménagers, informations obtenues en partie par la formation d'un ordinateur pour interpréter les images publiées dans les services de référencement multiple.
Entre 2 000 et 3 000 propriétés sont évaluées pour chaque propriété, qu'Entera utilise pour limiter un champ de 40 000 maisons à Houston à la demi-douzaine qui est le plus susceptible d'attirer l'investisseur.
Outre les propriétés de la mode et les propriétés familiales, Entera est souvent invitée à rechercher des maisons qui constituent d'excellentes offres.
Bien entendu, c’est exactement ce que Eldridge cherchait à l’ancienne au troisième trimestre.
L'agent immobilier de Houston, Shadrick Bogany, a déclaré qu'il avait constaté un lien entre les investisseurs institutionnels et la pénurie actuelle de logements abordables sur le marché.
"Le marché le plus étroit est de 200 000 dollars ou moins", a déclaré Bogany. "Les acheteurs institutionnels achètent ces produits et peuvent simplement faire un chèque."
Brian Spitz, président de Big State Home Buyers, un acheteur au comptant de maisons unifamiliales, a déclaré que des acheteurs institutionnels tels que Invitation Homes, American Homes 4 Rent et Cerberus avaient redéfini le marché. Selon Spitz, les investisseurs ont tendance à indiquer la même fourchette de prix que la plupart des acheteurs considèrent comme abordables (moins de 250 000 dollars), car ils ont généralement un taux de capitalisation élevé.
"Cela met beaucoup de pression sur le segment le plus important du marché immobilier", a-t-il déclaré.
Selon une étude de l'Université Harvard, depuis des décennies, les salaires et les prix des logements ont augmenté au même rythme: le prix moyen d'une maison dans la région de Houston coûte environ deux fois et demie. Mais ces dernières années, cela a radicalement changé. En 2017, le prix moyen d'une maison était 3,7 fois le salaire moyen.
Alors que certains économistes estiment que les prix des logements et les salaires sont liés, ce qui signifie qu'avec le temps, les maisons reviendraient à des niveaux abordables historiques, M. Spitz estime que l'introduction d'investisseurs institutionnels a changé le jeu.
"La demande des investisseurs institutionnels stimulera la croissance des prix même si les salaires ne le peuvent pas", a-t-il déclaré.
Et Entera est en phase avec ce que veulent les investisseurs.
"Les investisseurs veulent tout ce que vous voulez", a déclaré Kay. "Ils veulent aussi des performances."
Au fil du temps, a-t-il ajouté, les services d'Entera seront disponibles pour tous les acheteurs de maison. Cependant, bien que la société ait déjà commencé à fournir des services aux petits investisseurs, les acheteurs qui ont utilisé la technologie d’Intera sont ceux qui achètent de grandes quantités.
"Lorsqu'ils veulent acheter 50 000 maisons, ils doivent être très, très prudents et basés sur les données", a expliqué Kay.
Précédent d'investissement
Entera ne facture pas aux utilisateurs l'accès à son logiciel, mais facture une commission pour chaque transaction. Les commissions peuvent être d'environ 2,25% ou moins, en fonction du nombre de logements achetés par un investisseur, inférieures aux 3% qu'un vendeur paye habituellement à l'agent de l'acheteur. Kay et Salmons ne divulgueraient pas le revenu d'Entera, mais celui-ci est suffisant pour couvrir ses 17 employés et environ 100 travailleurs sous contrat. Son personnel à temps plein est divisé entre des agents immobiliers à Houston et des techniciens en technologies à San Francisco, tandis que ses employés embauchés effectuent le travail sur le terrain, tels que des inspections de maisons sur chacun de ses 11 marchés.
La société, qui a construit des bases de données pour Houston, Dallas, Atlanta et d’autres villes de Sunbelt, cherche à se développer et se prépare à sa première série de financement traditionnel en capital-risque.
Les entreprises à volume élevé ont conduit à des développements technologiques dans le passé, créant souvent des outils pour les grands investisseurs qui se déplacent ensuite vers le marché individuel. Par exemple, les grandes banques ont ouvert la voie à la négociation automatisée sur le marché boursier, qui a ensuite évolué pour devenir une négociation en ligne accessible à tous.
Désormais, tout le monde peut acheter et vendre des actions pour seulement 5 USD par échange. En conséquence, les courtiers à commission sont devenus une espèce en voie de disparition, un destin qui pourrait traditionnellement se produire. agents immobiliers si toute la plate-forme atteint les masses.
Andrea Chegut, directeur du MIT Real Estate Innovation Lab, a déclaré que plus de personnes ont accès aux types d'informations et d'analyses fournies par Entera, il est plus facile pour les particuliers et les petits groupes de faire des investissements judicieux.
"Si j'ai le même accès aux mêmes informations qu'un investisseur institutionnel plus grand, nous sommes sur un pied d'égalité", a-t-il déclaré. "La compétition est en train d'être créée."
Scott Doctor est un exemple d’investisseur aidé par Entera. Un vendredi après-midi récent, il a traversé une maison du centre médical qu'il rénovait pour le vendre. Le médecin, qui achète jusqu'à cinq maisons par mois, a acheté la propriété par l'intermédiaire d'Entera et avait déjà trouvé quelqu'un qui achèterait la maison après les travaux de rénovation via la plate-forme. Dans le passé, a-t-il déclaré, il n'était disposé à investir dans l'immobilier qu'à 15 minutes de route de son domicile. "C'est effrayant d'acheter quelque chose sans le voir", a-t-il déclaré. "Et c'est difficile à juger."
Mais à présent, le docteur dit qu'il se sent à l'aise de voir les différentes statistiques de la maison Whole à acheter jusqu'en Caroline du Sud. "Cela m'a ouvert les yeux dans d'autres domaines."
Eldridge, dont la recherche se limite au troisième quartier de Houston, a déclaré qu'il aurait aimé disposer d'une plate-forme lui permettant de voir les compensations et les coûts estimés des réparations, puis de faire une offre immédiatement. "Ce serait génial."
Un jour, elle le peut. Kay a estimé qu’Entera mettrait trois à cinq ans à mettre en place un système qui serait disponible pour les acheteurs individuels.
"Nous passons progressivement des plus gros acheteurs de maisons, qui sont ce que nous avons maintenant, aux acheteurs de maisons les plus professionnels, aux petits investisseurs qui achètent un immeuble de placement", a déclaré Kay. "Et nous atteindrons les consommateurs. Est à venir."
Cet article a été corrigé pour refléter le fait qu’Entera n’a pas travaillé avec l’investisseur immobilier Cerberus.
rebecca.schuetz@chron.com
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