Les lois régissant les quelque 1 million d'unités de loyer stabilisé à New York expirent le 15 juin. Avant la date limite, les politiciens et les défenseurs qui tentaient depuis longtemps de faire respecter ces lois sur les loyers se sont réunis jeudi après des mesures législatives visant à réformer les lois sur le revenu de l'État au cours de la première série d'audiences. Dans le même temps, les groupes de propriétaires ont tenté de contenir les propositions les plus ambitieuses et les démocrates de l’Assemblée ont exprimé leur intention de les adopter.
"Nous sommes ici aujourd'hui à cause des défis trop sérieux [for us] pour continuer avec le statu quo ", a déclaré Steven Cymbrowitz, membre de l'Assemblée," nous devons reconnaître que le marché de l'immobilier a trop longtemps privilégié les promoteurs ".
Le président du conseil municipal, Corey Johnson, qui a reçu les applaudissements des participants, a approuvé tous les tableaux du paquet proposé sur le droit des loyers. "Nous devons éliminer tout mécanisme qui incite les propriétaires à déréglementer les unités, à déstabiliser et à déplacer les communautés", a-t-il déclaré.
Les démocrates de la législature de l’Etat veulent depuis des années renforcer les réglementations sur les loyers, mais elles ont été bloquées par le Sénat, qui était auparavant contrôlé par les républicains. Maintenant, avec les démocrates qui contrôlent les deux Chambres et avec la bénédiction partielle du gouverneur, ils ont la possibilité d’adopter ce qu’ils considèrent comme des réformes à l’amiable pour les locataires.
Plus précisément, la majorité de l'assemblée examine neuf projets de loi faisant partie d'un ensemble qualifié par ses défenseurs du contrôle universel des revenus, notamment la coalition Justice pour tous pour le logement. La loi la plus centrale est la loi sur la protection des locataires d'urgence, qui permet aux pays ayant une urgence en matière de logement, définie comme un taux de chômage résidentiel de 5% ou moins, d'opter pour la stabilisation du loyer. Comme proposé, les projets de loi S5040 et A7046 permettraient aux municipalités des pays autres que ceux situés dans les banlieues de New York et de la ville de New York d’opter pour la stabilisation du loyer en cas de crise du logement.
La députée Linda Rosenthal et la chef de la majorité au Sénat, Andrea Stewart-Cousins, ont proposé un projet de loi visant à éliminer le contrôle des postes vacants, une disposition permettant aux propriétaires de supprimer définitivement les logements de la réglementation des loyers une fois que le locataire il déménage et le revenu nominal atteint environ 2 700 $.
En outre, le sénateur Michael Gianaris et le député Brian Barnwell ont proposé des projets de loi visant à éliminer complètement les améliorations majeures des immobilisations, qui permettent au propriétaire d'augmenter les loyers d'une fraction du coût des améliorations apportées aux bâtiments, telles que l'installation d'un nouvelle chaudière La femme de l’assemblée, Diana Richardson, et le sénateur Brian Kavanagh ont proposé un projet de loi similaire pour éliminer les augmentations d’habitation individuelles, qui indemnise les propriétaires pour les améliorations apportées aux appartements par le biais d’une augmentation de loyer.
Les défenseurs des locataires disent que cette paire de dispositions permet aux propriétaires d'augmenter leur loyer sans effectuer de réparations ni simplement gonfler leur coût. L'entité étatique chargée de superviser ces hausses de loyers, la rénovation du ministère des ménages et de la communauté, tient pour l'essentiel la parole des propriétaires. (Une enquête récente sur les finances du président Donald Trump a révélé comment les propriétaires exploitent ces dispositions).
Les réformes plus audacieuses, dirigées par la nouvelle sénatrice Julia Salazar, entraîneraient des expulsions illégales sans "motif valable", étendant la réglementation sur les loyers à la plupart des logements locatifs non réglementés et ne permettant pas les expulsions si la location d'un l'appartement augmente de plus de 1,5%. fois le taux d'inflation. Le projet de loi a été approuvé par 15 démocrates de la délégation du Sénat de l'État de New York à la ville, bien qu'il n'ait pas été inclus initialement dans le train de mesures législatives, comme l'a rapporté THE CITY.
Le gouverneur Andrew Cuomo comprend la plupart des propositions de logements, y compris la réforme d'importantes améliorations des immobilisations et l'augmentation des appartements indépendants afin d'éviter que les augmentations de loyer ne deviennent permanentes, mais n'est pas favorable à leur suppression complète. Il n'a pas non plus manifesté publiquement en faveur du projet d'expulsion pour une bonne raison de Salazar. De plus, de nombreux défenseurs des droits des locataires ont une profonde méfiance vis-à-vis de l'engagement de Cuomo à adopter une législation favorable aux locataires, la considérant comme conforme aux intérêts immobiliers.
À l'audience, les défenseurs des droits des locataires et les experts en logement ont défendu le train de mesures législatives, en présentant les projets de loi comme un moyen de mobiliser les locataires dans le but de préserver le parc de logements abordables et de réduire les déplacements.
"Ces réformes rétabliraient les lois sur les loyers et leur permettraient à nouveau d'atteindre un objectif d'équilibre des pouvoirs entre locataire et propriétaire, d'isoler les communautés des mutations rapides du marché et de garantir que le marché offre des options de sécurité aux New-Yorkais. des revenus faibles et modérés et des logements décents ", a déclaré JT Falcone, analyste des politiques à United Neighbourhood Houses.
Tom Waters, analyste de la politique du logement à la Community Service Society, a déclaré que la réglementation des loyers et la protection des locataires devraient être considérées comme des questions relevant de l'État, et pas seulement de la ville de New York, car "il y a une crise du logement dans l'ensemble". l'état de New York ".
Beverly Newsome, organisatrice de locataires chez Ebbets Field Apartments et membre du Brooklyn Community Board 9, a déclaré que la fin des loyers préférentiels est une situation dans laquelle le loyer payé par un locataire est inférieur au montant légalement requis, mais peut être facturé par un propriétaire à tout moment, ce serait un moyen d’empêcher les New-Yorkais de se déplacer de leurs appartements et de leurs quartiers. "Les baux préférentiels rendent une communauté transitoire", a-t-il déclaré.
En outre, les locataires ont raconté leur propre expérience en racontant l'histoire de la terreur des propriétaires pour défendre les lois proposées. "Je veux que vous vous souveniez de mon visage, pourrait être la prochaine personne sans abri", si les lois sur les loyers ne sont pas renforcées, a déclaré Roberto Rodriguez, locataire à Williamsburg.
"Je ne savais pas que le fait d'être locataire stable me mettrait en danger de mort", a déclaré Cathy Levan, qui a raconté qu'elle avait été harcelée comme le seul locataire restant dans un immeuble de Manhattan.
Avec des lois sur les loyers plus strictes qui semblent plus vraisemblables que jamais à une autre époque récente, des groupes de propriétaires, par le biais de publicités et d’articles d’opinion, ont soutenu que le législateur et le gouverneur ne devraient pas faire pencher la balance trop en faveur. réduire les loyers pour les locataires, les petits propriétaires sans assez d'argent pour entretenir leurs bâtiments. Mais le secteur semble également avoir accepté le fait que certaines réformes favorables aux locataires sont en cours.
Lors de l'audience, Joseph Strasburg, président de l'association pour la stabilisation des loyers du groupe des propriétaires fonciers, a déclaré que le rejet du contrôle des postes vacants est un "accord conclu". Toutefois, il a prié l'Assemblée de ne pas éliminer les ICM et les IAI car, selon lui, il travaille avec des personnes de couleur qui effectuent des réparations et laisse les propriétaires sans suffisamment d'argent pour maintenir les bâtiments en bon état. "Il est temps de nous laisser faire partie de la solution", a-t-il déclaré.
Paimaan Lodhi, vice-président du Real Estate Board de New York, a déclaré que si les MCI étaient supprimés, "certains propriétaires ne pourraient pas payer" pour effectuer les travaux de maintenance nécessaires.
Cependant, malgré les appels à la prudence des défenseurs des propriétaires, plusieurs indices laissent présager que le législateur est prêt à tirer parti des vents politiques qui s'opposent au système de réglementation en vigueur après les élections de 2018 qui ont le succès progressif des insurgés et l'expulsion de plus de politiciens amicaux avec l'immobilier.
"Il s'agit de ces neuf projets de loi et de leur approbation", a déclaré le membre de l'Assemblée, Walter Mosley. "C'est ce pour quoi les gens ont voté en novembre, c'est pourquoi ils ont mis certains membres au Sénat et c'est pourquoi ils ont renvoyé certains membres."