Les détaillants de luxe prennent une nouvelle direction. – Finance Curation

Par Bradley A. Kaufman, Esq., Pryor Cashman LLP

Les détaillants de luxe suivent une nouvelle feuille de route alors que le paysage de Manhattan continue d'évoluer.

Les magasins haut de gamme ne louent pas d'espaces comme il y a six ou sept ans. Gene Spiegelman, vice-président et directeur de Ripco Real Estate, a remarqué le changement.

Il a déclaré: "Nous devons reconnaître que le bail commercial à Manhattan a été interrompu." Il serait naïf d'ignorer la disponibilité sans précédent d'espaces commerciaux dans les couloirs de luxe traditionnels, tels que Madison et Fifth Avenue. Cette situation mérite une analyse minutieuse, au lieu d’atteindre "l’apocalypse du commerce de détail".

"La perturbation du modèle de vente au détail traditionnel a exacerbé un marché du logement qui était déjà en surchauffe. À l'instar d'autres bulles financières, la micro-bulle de l'immobilier de commerce de détail urbain de grande valeur a explosé fin 2016.

"Les transactions récentes dans des corridors à forte valeur ajoutée, tels que Madison Avenue, représentent des ajustements de marché. Les loyers ont diminué et les concessions accordées ont été renforcées afin de fournir les incitations financières nécessaires pour encourager les détaillants à signer de nouveaux baux.

"Les opérations de crédit-bail de Balenciaga, Celine et Hermès le long de Madison Avenue reflètent les nouvelles attentes du marché. De plus, les récentes transactions effectuées par Hermès dans le Meatpacking District et Dior et par d’autres marques de luxe dans les cours de Hudson montrent que le bail des magasins de luxe à Manhattan est en cours.

"À l'approche du second semestre de 2019, les attentes concernant une expansion continue du commerce de luxe sont modérées et seules quelques transactions sont attendues dans les sous-marchés supérieurs et centraux."

L'état du bail commercial de luxe à Manhattan est davantage une mer de changement qu'une rivière qui se vide.

Alors que certains détaillants de luxe ferment des magasins dans les avenues Fifth et Madison, d'autres trouvent de nouvelles maisons dans des zones qui manquaient auparavant de magasins de luxe, telles que SoHo et Meatpacking District.

Et maintenant, il y a un tout nouveau quartier, Midtown West, à Manhattan, qui est devenu le domicile actuel (et probablement à l'avenir) du commerce de luxe avec l'ouverture de Hudson Yards et d'autres développements planifiés.

Susan Kurkland, vice-présidente exécutive et codirectrice des Global Retail Services for Savills, a déclaré: "Une fois qu'elles se trouvent uniquement sur Madison Avenue, Fifth Avenue et 57th Street, les détaillants de luxe ont migré vers le sud et ont ouvert des magasins dans des sous-marchés comme Hudson. Yards, le Meatpacking District et SoHo.

"Une partie du raisonnement derrière ce mouvement est le changement démographique de ces acheteurs (millennials) et où ils préfèrent passer leur temps et, finalement, acheter.

"Nous savons que la brique et le mortier seront toujours importants pour la vente au détail de luxe, ainsi que pour la qualité et l'authenticité du produit.

"Nous ne pouvons pas ignorer l'augmentation des ventes en ligne et la croissance de ce secteur." Les acheteurs de luxe du millénaire ont contribué à cette tendance croissante, bien que l'expérience du magasin ait toujours une importance significative dans le processus d'achat global. "

Pour vraiment voir ce qui s'est passé et l'avenir du bail commercial de luxe à Manhattan, il est important de comprendre les différences entre les différents marchés.

Michael Salzhauer, directeur de Benjamin Partners et propriétaire de nombreux immeubles de Manhattan abritant des locataires de magasins de luxe, a déclaré: "Il est important de reconnaître que le marché de la vente au détail à New York n'est pas un marché unique. Il se compose de nombreuses niches et sous-marchés.

"Nous avons constaté que certaines, comme les zones de niche pour le commerce de détail et l'ethnie, sont vraiment fortes. Les locataires des centres commerciaux semblent réticents à prendre des engagements à long terme, et cela se produit depuis un certain temps.

"Pour moi, il est un peu ironique de constater que le commerce de détail a connu son apogée dans une économie beaucoup plus faible, et je suppose que, même en tenant compte de la croissance des ventes en ligne, les ventes brutes pour le commerce de détail dans la rue sont plus importantes de ce qu'ils étaient en ces temps passionnants ". .

"D'après notre expérience, le marché de la vente au détail de luxe reflète beaucoup plus l'économie de l'offre et de la demande. "Je pense que les propriétés situées et à des prix adéquats trouvent des locataires qui continuent d'être attirés par l'exposition, le trafic et la démographie de New York".

Il convient également de noter que, bien que nous ayons constaté les fermetures prévues ou prévues dans les magasins Fifth et Madison Avenue tels que Versace et Tommy Hilfiger, certaines, comme Armani et Bottega Veneta, ont choisi de réaménager leurs maisons sur Avenue.

Ce type de migration n’a rien de nouveau dans le panorama de New York.

Charlie Koniver, consultant chez Richemont North America, constate une tendance continue.

"Le premier semestre de 2018 a vraiment été une extension de 2017 en ce qui concerne le commerce de détail de luxe à Manhattan", a déclaré Koniver.

"Madison Avenue et Fifth Avenue continuent d'afficher des taux de vacance élevés avec de nouveaux ajouts: Calvin Klein (Madison) et Gap (Fifth). Tandis que l'ajout de Celine et Balenciaga a amélioré la section de Madison vers le 57ème et 61, il reste encore beaucoup d’espaces disponibles.

"Ma principale préoccupation en général dans cette partie du marché n’est pas seulement la quantité d’espace disponible, mais la taille de chacun. Plusieurs des espaces disponibles vont de 20 à 30 000 s / f, et nous avons appris qu’il n’ya pas beaucoup de locataires capables de donner un sens aux aspects économiques nécessaires pour occuper ces espaces tout en tenant compte de la rentabilité. "

Koniver a ajouté: "L’histoire qui suscite le plus de remous cette année est l’ouverture des Hudson Yards tant attendus. Bien que nous ayons encore beaucoup de chemin à parcourir avant de pouvoir déterminer si le projet sera couronné de succès à long terme, Hudson Yards a au moins été ouvert avec succès.

"Connexes [Companies] Il semble avoir trouvé le bon équilibre entre les aliments et les boissons forts et de détail, ainsi que de créer l'un des projets les plus esthétiques aux États-Unis. UU Le projet est également le premier emplacement de Neiman Marcus dans la ville et il semble également bien fonctionner. "

Donc, pour résumer, le commerce de luxe est là pour rester à Manhattan, mais il va probablement bouger, en trouvant des espaces plus petits dans des quartiers plus attrayants pour les millénaires. À mesure que les détaillants de luxe s'installent dans ces quartiers, la cache augmente et ils deviennent de plus en plus attractifs. En outre, les aliments et les boissons continueront de faire partie intégrante de l'expérience de la vente au détail de luxe. Nous pouvons donc nous attendre à ce que l'industrie apparaisse comme un "poing à la main" dans les quartiers cibles.

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